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土地估价师案例分析商业用地估价方法选择与应用试题

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土地估价师案例分析：商业用地估价方法选择与应用试题

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、财务会计信息的内容不包括__。
A．有关企业财务状况的信息
B．有关企业经营成果的信息
C．有关企业现金流量的信息
D．有关企业管理方式的信息
2、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【 考试真题】
A：办公经费和业务招待费
B：研究费用
C：对外销售产品时提供的产品质量保证
D：用于购买工程用物资的500万元银行存款
E：土地
3、当需求缺乏价格弹性时，降低价格会增加需求量，供应商的总收入。
A：增加
B：减少
C：不变
D：不确定
E：土地
4、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表．现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为元／平方米．【 考试真题】
A：
B：-5
C：-6
D：-11
E：时间因素
5、建筑物重置价格乘以成新度等于。
A：建筑物折旧价格
B：建筑物价格
C：建筑物年折旧额
D：建筑物净残值
E：时间因素
6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。
A：900
B：1000
C：1100
D：
E：时间因素
7、商品经济产生和发展的基础是__。
A．畜牧业发展
B．农业发展
C．社会分工
D．商业发展
8、住宅用地影响因素不包括__。
A．城市规划限制
B．住宅区的位置
C．基础设施完善度
D．公用设施完善度
9、现金流量表是以为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。
A：货币资金
B：流动资产
C：现金和现金等价物
D：库存现金
E：土地
10、建筑物的基本步骤一般是由获取估价业务开始，然后是，到估价资料归档结束。
A：拟订估价作业计划
B：确定估价基本事项
C：收集资料
D：实地踏勘
E：时间因素
11、某临街店铺占地面积300平方米，建筑物面积600平方米，建筑物重置成本为1200元／平方米，耐用年限50年，已使用 ，残值为0．每月租金为50000元，出租方出租管理费为租金的10％，维修费为房屋重置价的2％，保险费率为1．5‰，房产税为房屋原值的70％的1．2％，则房地产年房地纯收益为万元。【 考试真题】
A：23．69
B：50．43
C：51．87
D：51．96
E：时间因素
12、下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是。
A：城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系
B：土地等反映城镇之间土地质量的地域差异
C：土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异
D：土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级
E：合法性
13、《国土资源听证规定》规定，当事人应当在告知后__个工作日内向听证机构提出书面申请，逾期未提出的，视为放弃听证；放弃听证的，应当书面记载。
A．3
B．5
C．7
D．10
14、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A．所依附的客体在城镇中占地面积小
B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．经过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D．在空间分布上聚集现象明显
15、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。
A．90.3
B．94.6
C．98.3
D．100
16、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。
A．150～200
B．150～300
C．300～500
D．800～1000
17、按行政原则确定的居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要__。
A．近
B．完全相同
C．略有差异
D．远
18、地价按土地交易的方式可分为：拍卖价格、招标价格、__价格、挂牌价格。
A．买卖
B．协议
C．土地总
D．交易
19、在建设用地利用过程中，若土地权属及主要用途变更，应向（）申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。
A．乡级人民政府土地管理部门
B．县级以上人民政府土地管理部门
C．县级人民政府
D．市、县级人民政府
20、已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的__确定。
A．10%
B．20%
C．30%
D．40%
21、国土资源部令第10号《征用土地公告办法》，自（）起施行。
A． 1月1日
B． 1月1日
C． 1月1日
D． 1月1日
22、土地利用现状调查是以为单位，查清各类用地的面积、分布和利用状况。 【 考试真题】
A：省
B：县
C：乡
D：街坊
E：调节消费结构
23、根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。
A：地租是土地所有权借以实现的经济形式
B：土地价格是地租的资本化
C：土地价格是土地价值的货币表现
D：一切地租都是剩余价值
E：时间因素
24、某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2％，该类地产的土地还原率为6％，则该宗地产无限年期的收益价格为万元。【 考试真题】
A：312．5
B：416．7
C：625．0
D：1250．0
E：时间因素
25、耕地占用税实行税率。
A：比例
B：定额
C：超额累进
D：超率累进
E：土地
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、关于土地集约利用，下列表述正确的有。
A：人们一般把单位土地面积上投入生产要素的多少称为土地集约利用度
B：土地的集约利用与粗放利用是相正确
C：土地利用率高说明土地利用集约度高
D：集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越合理
E：在土地的集约边际点土地投入的资本和劳动的变量成本与其收益相等
2、下列关于《物权法》所确定的基本原则中，表述正确的是。
A：不动产物权的设立、变更，应当依照法律规定登记
B：不动产物权的转让和消灭，应当依照法律规定登记
C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定交付
D：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付
E：动产物权的设立和转让，应当依照法律规定登记
3、下列属于城市总体规划的主要内容的是。
A：设市城市应当编制市域城镇体系规划
B：县(自治县、旗)人民政府所在地的镇该当编制镇域城镇体系规划
C：确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围
D：确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线
E：设镇城市应当编制市域城镇体系规划
4、土地登记具有等特点。
A：统一性
B：唯一性
C：间断性
D：强制性
E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
5、下列各项中，应计入固定资产成本的有。
A：固定资产进行日常修理发生的人工费用
B：固定资产安装过程中领用原材料所负担的增值税
C：固定资产达到预定可使用状态后发生的专门借款利息
D：固定资产达到预定可使用状态前发生的工程物资盘亏净损失
E：固定资产达到预定可使用状态前发生的专门借款利息
6、保留划拨土地使用权的情形包括__。
A．基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
B．国有企业改组为股份合作制企业的
C．改造或改组后的国有企业用地
D．关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地
E．国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的
7、以下说法正确的是。
A：在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主
B：在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以外以路线价为主，里地线以内以区域平均基准地价为主
C：路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估
D：路线价评估主要用于工业用地的评估
E：几条街道能够设立同一个路线价
8、下列关于国有土地所有权权能，错误的是__。
A．土地所有者代表依法将国家土地所有权的全部权能让与土地使用者
B．国家土地所有者代表可依法经过出让、出租和划拨等方式将建设用地使用权让与土地使用者
C．国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权
D．县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益
9、土地收购储备制度的运作主要包括程序。
A：土地整理
B：土地收购
C：土地储备
D：土地供应
E：土地调查
10、在新区的控制性详细规划中，影响地块容积率的主要因素有．【 考试真题】
A：现状人口密度
B：城市基础设施的状况
C：规划区范围的基准地价
D：地面建筑的质量
E：城市景观的要求
11、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[ ]31号)规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为__由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。
A．每年
B．每2年
C．每3年
D．每5年
12、成套房屋的套内建筑面积包含等部分的面积。
A：套内卧室
B：套内起居室
C：套内墙体
D：套内阳台
E：套间墙整体
13、下列各项中，（）属于房地产开发企业流动负债。
A．库存设备、材料等占用的资金
B．向购房单位或个人预收的购房定金
C．按规定应交尚未上缴的房产税
D．应付给房地产销售人员的工资
14、建筑地段地租具有的特征。
A：级差地租在建筑地段地租中影响轻微
B：为获得生产场所和空间而必须支付
C：垄断地租占有明显优势
D：地租高低主要取决于所处位置的优劣
E：建筑地段地租主要取决于地上建筑物的用途
15、《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，分别是__。
A．需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
B．需办理出让手续，变出让土地使用权为划拨土地使用权，由受让方缴纳土地出让金
C．需办理出让手续，变出让土地使用权为划拨土地使用权，由出让方缴纳土地出让金
D．不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金
E．改变原有土地的划拨性质，不对转让方征收土地收益金
16、中国当前的地籍管理主要包括：土地调查、土地登记、土地统计和__。
A．土地分等
B．土地定级
C．土地管理
D．地籍档案管理
17、根据法律规定，各省、自治区、直辖市规定的基本农田应当占本行政区内耕地的__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
18、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外，单独选址的建设项目使用土地的，建设单位应当向土地所在地的__提出用地申请。
A．市、县人民政府
B．市、县人民政府规划行政主管部门
C．市、县人民政府建设行政主管部门
D．市、县人民政府国土资源行政主管部门
19、在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，按照下列规定办理。
A：市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府
B：市、县人民政府土地行政主管部门按照土地利用年度计划拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案，分批次逐级上报有批准权的人民政府
C：有批准权的人民政府土地行政主管部门对农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准；其中，补充耕地方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地转用方案时一并批准
D：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地
E：农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案经批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施，按具体建设项目分别供地
20、对未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，无偿收回该土地需要做的工作包括__等。
A．不需经原批准机关批准
B．由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告
C．由市、县人民政府报经原批准刖地的人民政府批准后予以公告
D．终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书
E．下达《收回国有土地使朋权决定书》
21、按法设立和适用范围，法能够分为。
A：国内法
B：国际法
C：实体法
D：程序法
E：国外法
22、土地登记的最小单元是。
A：宗地
B：街坊
C：街道
D：居民小区
E：35％～50％
23、对于计算建筑物重置价格的方法，表述正确的是__。
A．净计法的优点是详实，缺点是费时费力
B．平方法简便迅速但较粗略
C．立方法需要委托专家参与办理
D．现实计算时，以平方法最为常见
E．在估价上，一般将净计法与立方法相互结合使用
24、具有征收土地审批权的部门有__。
A．国务院
B．省级人民政府
C．国土资源部
D．市级人民政府
E．县级人民政府
25、一般情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动结束时与现值等值的金额称为__。
A．现值
B．终值
C．未来值
D．时值
E．有效值