房地产会计核算汇总培训资料-合生创展.docx

2011年度华北片区财务制度培训讲义
一、 收入篇
1、定金、诚意金、按揭款
（一）、主要会计科目设置明细和编码
科目代码
科目名称
核算项目
核算内容
2131
预收帐款
本科目应按商品项目进行明细核算。

2131.01
预收帐款_地产板块
核算累计预收购房款，车位款，商铺，写字楼等
2131.01.01
预收帐款_地产板块_销售款
2131.01.01.01
预收帐款_地产板块_销售款_住宅
2131.01.01.02
预收帐款_地产板块_销售款_商铺
2131.01.01.03
预收帐款_地产板块_销售款_写字楼
2131.01.01.04
预收帐款_地产板块_销售款_车位
2131.01.01.05
预收帐款_地产板块_销售款_土地
2131.01.01.98
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转
核算按收入确认原则累计结转入主营业务收入金额
2131.01.01.98.01
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_住宅
2131.01.01.98.02
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_商铺
2131.01.01.98.03
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_写字楼
2131.01.01.98.04
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_车位
2131.01.01.98.05
预收帐款_地产板块_销售款_销售结转_土地
2131.01.02
预收帐款_地产板块_长期租赁款
核算累计预收长期租金
2131.01.02.01
预收帐款_地产板块_长期租赁款_住宅
2131.01.02.02
预收帐款_地产板块_长期租赁款_商铺
2131.01.02.03
预收帐款_地产板块_长期租赁款_写字楼
2131.01.02.04
预收帐款_地产板块_长期租赁款_车位
2131.01.02.98
预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转
核算长期预收租金结转
2131.01.02.98.01
预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_住宅
2131.01.02.98.02
预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_商铺
2131.01.02.98.03
预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_写字楼
2131.01.02.98.04
预收帐款_地产板块_长期租赁款_长期租赁结转_车位

借：银行存款/现金
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅
贷：预收帐款_地产板块_销售款_商铺
贷：预收帐款_地产板块_销售款_车位

【例1-1】根据认购书的约定，业主汇款20万元，交纳第二笔房款
借：银行存款 20万元
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅 20万元
如为其他项目代收房款，如：香港代收房款 京润项目香港代收房款全部为美元或港币，无人民币代收。
借：其他应付款-往来款（美元/港币）
借：财务费用-汇兑损益（人民币）
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅（人民币）
借；内部银行（人民币）
贷：内部银行（人民币）
【例1-2】我司合生霄云路8号项目D3-1-2401室，业主**于2011年6月7日汇款至香港公司账户，到账美元2849998.05，按到账当日汇率（该汇率为中国银行现汇买入的当天最低汇率，此为公司规定）折算人民币为：2849998.05*6.465=18425237.39元。根据以上信息做会计分录。
借：其他应付款-往来款（美元） 2849998.05
借：财务费用-汇兑损益（人民币） -449444.7
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅（人民币） 18425237.39
借；内部银行（人民币） 18425237.39
贷：内部银行（人民币） 18425237.39

1、 契税、公维等各项杂费
（一）、主要会计科目设置明细和编码
科目代码
科目名称
核算项目
核算内容
2181
其他应付款
本科目应当按照其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算

2181.01
其他应付款_往来款
核算与集团内外各单位往来款）
2181.02
其他应付款_保证金
核算客户商铺或按揭抵押金，将来业务结算后可退回
2181.02.01
其他应付款_保证金_保证金
2181.03
其他应付款_代扣款项
核算为员工代缴的房租，档案挂靠费，养老保险金，住房公积金，和其他费用，发生时借方为应付工资，属于工资的部分，公司代扣代缴。
2181.03.01
其他应付款_代扣款项_代扣房租
2181.03.02
其他应付款_代扣款项_代扣档案管理费
2181.03.03
其他应付款_代扣款项_代扣保险金
2181.03.04
其他应付款_代扣款项_代扣住房公积金
2181.03.99
其他应付款_代扣款项_其他
2181.04
其他应付款_代扣代缴税金
核算为员工及外单位代扣代缴的税金。如临时劳务关系，代扣代缴个税。
2181.11
其他应付款_诚意金
核算在正式发售前向客户收取的在发售时可优先选房的诚意金（有确定的房号）及认筹金（没有具体房号）。，正式发售时，如认购则转为定金，不认购则退还客户
2181.11.01
其他应付款_诚意金_住宅
2181.11.02
其他应付款_诚意金_商铺
2181.11.03
其他应付款_诚意金_写字楼
2181.11.04
其他应付款_诚意金_车位
2181.11.05
其他应付款_诚意金_认筹金
2181.12
其他应付款_代收代缴税费
核算代收代缴购买商品时发生的税费。

2181.12.02
其他应付款_代收代缴税费_公证费
2181.12.03
其他应付款_代收代缴税费_契约印花税
2181.13
其他应付款_应退多收款
核算超出合同金额的业主多收账款。
2181.14
其他应付款_个税手续费
核算个税手续费
2181.99
其他应付款_其他
核算除上述项目以外的其他应付款项

客户认购商品房一套，已签定认购书，业主按合同约定缴纳首期房款及各项税费
借：银行存款
贷：预收账款_地产板块_销售款_住宅
其他应付款-往来款-北京阳光律师事务所（律师代办费）
其他应付款-代收代缴税费-交易鉴证费（印花税）
其他应付款_代收代缴税费_契税
其他应付款_代收代缴税费_契约印花税
其他应付款-代收代缴税费-公共维修基金
其他应付款-代收代缴税费-房屋买卖登记费
其他业务收入-测绘登记工本费

2、 挞定
【例2-1】A客户认购住宅一套，签订了认购书，并交了10.000元定金，后因经济原因，A客户无法按认购书的约定缴纳首期款，根据认购书的约定，公司将其所购住宅挞定，没收定金10.000元
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅 -10.000
贷：营业外收入—挞定 10.000
3、 退款
【例3-1】A客户认购住宅一套，签订了认购书，并交了10,000元定金，后因对买卖合同的条款无法达成一致意见，决定不再购买该房，现经领导批准，退回定金
贷：预收帐款_地产板块_销售款_住宅 -10,000
贷：银行存款 10,000
【例3-2】客户李某，购买A公司一套商品房，总价60万元，已交款30万元，并签定了合同，后李某因经济问题，申请退户，公司按合同约定，扣了10万元违约金后，收回原已开出的发票，红字冲销，余额退回
贷：预收帐款—销售款 -30万元
贷：营业外收入—违约金 10万元
贷：银行存款户 20万元

4、 回购
【例4-1】：业主A于2007年购买甲公司住宅一套，总价80万元，甲公司已收齐款（尚未确认为销售收入），2008年1月因业主A无法再支付银行按揭 ，甲公司按与银行的回购协议，办理回购，公司代垫业主本金35万元及滞纳金1万元，与业主办完解除合同手续后，扣除公司代垫的款项36万元及业主违约金10万元后，退回业主余额
（1）支付回购款时：
借：其他应收款-回购款（核算项目：业主A） 36万元
贷：银行存款 36万元
（2）与业主结算时：
贷：预收帐款 _地产板块_销售款_住宅 -80万元
贷：其他应收款-回购款（核算项目：业主A） 36万元
贷：营业外收入—罚款收入 10万元
贷：银行存款 34万元

【例2-5】按上例，如该住宅已确认收入 ，则与业主结算时：
贷：主营业务收入 _地产板块_销售款_住宅 -80万元
贷：预收账款_地产板块_销售款_住宅 -80万元
借：预收账款_地产板块_销售款_住宅 -80万元
贷：其他应收款-回购款（核算项目：业主A） 36万元
贷：营业外收入—罚款收入 10万元
贷：银行存款 34万元
（说明：从主营业务收入贷方冲减，在帐上的贷方发生数中可直接取得主营业务收入的发生净额）
5、 更名
【例1-3】（手续费）客户李某，已签订认购书，需增加业主名，收取加名手续费1000元
借：银行存款 1000
贷：营业外收入-手续费 1000
6、 结转主营业务收入
（一）主要会计科目设置明细和编码
科目代码
科目名称
核算项目
核算内容
5101
主营业务收入

5101.01
主营业务收入_地产板块

转让、销售开发产品的销售收入
5101.01.01
主营业务收入_地产板块_住宅

5101.01.02
主营业务收入_地产板块_商铺

5101.01.03
主营业务收入_地产板块_写字楼

5101.01.04
主营业务收入_地产板块_车位

（1）结转收入
【例1-1】：2008年1月31日，当月符合结转条件的合同金额是1025万元，其中住宅收入1000万元，商铺收入110万元，车位收入15万元，款项已全部收齐。
借：预收房款--地产板块--销售款--销售结转--住宅 100万元
预收房款--地产板块--销售款--销售结转--商铺 110万元
预收房款--地产板块--销售款--销售结转--车位 15万元
贷：主营业务收入--地产板块--住宅 100万元
主营业务收入--地产板块--商铺 110万元
主营业务收入--地产板块--车位 15万元
【例1-2】接上例，假设住宅还有5万元余款
（1）按合约确认主营业务收入
借：预收房款--地产板块--销售款--销售结转--住宅 100万元
预收房款--地产板块--销售款--销售结转--商铺 110万元
预收房款--地产板块--销售款--销售结转--车位 15万元
贷：主营业务收入--地产板块--住宅 100万元
主营业务收入--地产板块--商铺 110万元
主营业务收入--地产板块--车位 15万元
（2）计提未收款
借：应收帐款---住宅 5万元
贷：预收房款—住宅 5万元

（2）根据主营收入结转经营税金及附加
（一）、主要会计科目设置明细和编码
科目代码
科目名称
核算项目
核算内容
5402
主营业务税金及附加

核算应由主营业务收入负担的税金及附加
5402.01
主营业务税金及附加_营业税

5402.02
主营业务税金及附加_土地增值税

5402.02.01
主营业务税金及附加_土地增值税_住宅

5402.02.02
主营业务税金及附加_土地增值税_商铺

5402.02.03
主营业务税金及附加_土地增值税_写字楼

5402.02.04
主营业务税金及附加_土地增值税_车位

5402.03
主营业务税金及附加_城市维护建设税

5402.04
主营业务税金及附加_教育费附加

【例】：A公司为内资企业2008年3月，本季度可结转住宅收入125万元（其中144平方以上住宅收入25万元），商铺收入130万元，车位收入50万元。（当地税局规定144平方以下住宅按1%预缴了土地增值税，其他收入按2%预缴了土地增值税）
（1）可结转营业税＝（125万+130万+50万）×5％＝15.255万元
（2）可结转的土地增值税=5.1万元
其中：可结转144平方以上住宅土地增值税＝25万×2％＝0.5万元
可结转144平方以下住宅土地增值税＝100万×1％＝1万元
可结转商铺土地增值税＝130万×2％＝2.6万元
可结转车位土地增值税＝50万×2％＝1万元
（3）应结转的城市维护建设税=15.25×7％=1.0675万元
（4）应结转的教育费附加=15.25×3％=0.4575万元
借：主营业务税金及附加--营业税 15.25万元
借：主营业务税金及附加—土地增值税—住宅 1.5万元
主营业务税金及附加—土地增值税—商铺 2.6万元
主营业务税金及附加—土地增值税—车位 1万元
主营业务税金及附加_城市维护建设税 1.0675万元
主营业务税金及附加_教育费附加 0.4575万元
贷：递延税款—营业税 15.25万元
递延税款—土地增值税—住宅 1.5万元
递延税款—土地增值税—商铺 2.6万元
递延税款—土地增值税—车位 1万元
递延税款—城市维护建设税 1.0675万元
递延税款—教育费附加 0.4575万元
城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：
（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。
（二）税率：分别为7%、5%、1%。
计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

8、出租取得的收入
（一）、主要会计科目设置明细和编码
科目代码
科目名细
核算项目
核算内容
5102
其他业务收入
无

5102.01
地产板块

5102.01.01
租金收入
核算企业出租商铺、写字楼、车位及其他物业带来的收入
5102.01.01.01
商铺
5102.01.01.02
写字楼
5102.01.01.03
车位
5102.01.01.99
其他
5102.01.02
测绘登记工本费
收到的测绘登记工本费
5102.01.03
土地转让收入
收到的土地转让收入
5102.01.04
可视对讲设备费
收到的可视对讲设备费
5102.01.05
骑术业务收入
收到的骑术业务收入
5102.01.06
网球馆业务收入
收到的网球馆业务收入
5102.01.99
其他
收到的除售楼和以上收入以外的其他业务收入

（1）收商铺租赁押金
借：银行存款
贷：其他应付款_保证金-商铺租赁保证金
（2）收商铺租赁诚意金
借：银行存款
贷：其他应付款-诚意金-商铺
（3）商铺租金收入
【例1】1月5日收到商铺租金5万元
借：现金/银行存款 50000
贷：其他业务收入—地产板块—租金收入—商铺 50000
二、成本篇
成本是指企业在生产建造过程中所耗费和发生的各项成本。根据所耗费和发生的各项成本所形成的产品状态，分为开发成本、土地储备、完工产品，在资产负债表中的存货项目反映。
4.1开发成本：本科目核算企业在开发建设过程中所耗费和发生的各项成本。产品完工后转入“完工产品”进行核算，本科目余额反映在建物业的成本。
4.2土地储备：本科目核算企业通过招拍挂、协议转让，投资者投资等形式取得的土地成本，已开发的部分转入开发成本， 本科目的余额反映尚未开发的土地成本
4.3完工产品：本科目核算企业已完工产品的成本。 已售物业成本从完工产品结转入经营成本， 本科目的余额反映已完工但未结转收入物业的实际成本。

4101开发成本
一、主要会计科目明细和编码
科目代码
科目名细（按板块、成本费用类别设置二至六期科目明细)
核算项目
核算内容
4101
开发成本
按开发期设置核算项目

4101.01
开发成本_土地成本
核算房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用支出
4101.01.01
开发成本_土地成本_土地出让金
向国土资源与房屋管理局缴纳的出让金费用
4101.01.02
开发成本_土地成本_土地补偿费
核算对土地方、政府及拆迁发生的所有补偿性质支出
4101.01.03
开发成本_土地成本_合作款项
核算补偿合作方地价，合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金
4101.01.04
开发成本_土地成本_大市政配套费
核算向政府部门交纳的大市政配套费，指红线外水电气热接口费、补偿费或增容费等
4101.01.05
开发成本_土地成本_土地税费（其他土地成本）
核算向政府部门交纳的非补偿性质的税金及费用；支付的为取得土地发生的相关咨询费用；拆迁过程中发生的非补偿性质的相关费用支出
4101.02
开发成本_前期工程费用
核算房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”、临时设施等支出
4101.02.01
开发成本_前期工程费用_勘测费
核算测量丈量及勘探工程等费用
4101.02.02
开发成本_前期工程费用_规划费
核算总体规划设计费、详细规划设计费及规划模型制作费等
4101.02.03
开发成本_前期工程费用_设计费
核算建筑设计费、市政设计费、园林设计咨询费及装修设计费等
4101.02.04
开发成本_前期工程费用_报建费
核算包括证照办理费、登记费、手续费、专家费、招标代理费、交易中心场地租用费、项目环境评价、地震安全性评价、卫生评价、交通影响、日照分析费、地质灾害评估费、土壤氡浓度检测费、雷击风险评估费、施工许可证、招投标管理费等各种政府收费、消防设施配套费、人防异地建设费、拆迁后的异地补建费、正式供水、供电、煤气的增容增压费及报建晒图费等
4101.02.05
开发成本_前期工程费用_三通一平
核算施工用临时道路、临时用电、临时用水工程费及场地平整、高压线拆移工程款等
4101.02.06
开发成本_前期工程费用_临时设施建造费
核算售楼部、样板间、临时办公室、临时围墙及临时会所的设计、建造及装修费用
4101.02.99
开发成本_前期工程费用_其他
核算上述以外的其他前期工程费用
4101.03
开发成本_建筑安装工程
核算列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用），包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程价款和以自营方式发生的建筑安装工程的人工费、材料费、机械使用费等各项支出
4101.03.01
开发成本_建筑安装工程_室内土建安装工程
核算包括单位工程内基坑支护工程、槽基桩基工程等费用 、单位工程内验收标准的主体建筑及粗装修工程、单位工程内水、电、燃气、采暖等安装工程（注：含水泵、排气扇等供货安装）
4101.03.02
开发成本_建筑安装工程_设备供货安装
核算包括电梯、发电机组、锅炉房、、人防工程及装修标准以内的空调、橱柜、煤气炉、燃气炉、抽油烟机、家电家私等供货安装费用
4101.03.03
开发成本_建筑安装工程_装修工程
核算包括室内精装修工程、商铺二次装修；现场示范单位装修工程、大堂的装修工程及软装饰费用（注：含窗帘、地毯、家具、装饰灯具、挂画插花、饰品等）；物业管理处标准装修工程费用及楼宇外墙照明工程费等
4101.03.99
开发成本_建筑安装工程_其他
核算上述以外的其他建筑安装工程款
4101.04
开发成本_市政及环境工程
核算房屋开发中各项基础设施发生的支出
4101.04.01
开发成本_市政及环境工程_供电工程
核算包括建造费、管线铺设费、接口补偿费，室外高低压线路工程、配电室、开闭站等（注：除设计、报建费用以外的所有供电设施、工程费用），临时用电与永久用电的差价
4101.04.02
开发成本_市政及环境工程_供水工程
核算包括红线外建造费、管线铺设费、接口补偿费，主要有自来水系统与直饮水系统及热水系统，临时用水与永久用水的差价
4101.04.03
开发成本_市政及环境工程_供气工程
核算包括管道系统、调压站等
4101.04.04
开发成本_市政及环境工程_供热工程
核算包括管道系统、热交换站（注：不含锅炉房，锅炉房含在供货安装项目）
4101.04.05
开发成本_市政及环境工程_园建
核算包括广场、门楼工程；园林桌椅购置及安装；雕塑、喷泉、环廊、假山及其他建筑小品建造；路灯、草坪灯；垃圾箱等,永久围墙建造工程费用
4101.04.06
开发成本_市政及环境工程_绿化
核算区内、区外植被、花草等绿化物品采购、种植及维护费用
4101.04.07
开发成本_市政及环境工程_市政道路
核算属于红线外的市政规划道路工程
4101.04.08
开发成本_市政及环境工程_排水排污
核算住宅楼下的第一个排水、排污、雨水检查井至市政排水、排污、雨水检查井的管道及工程费用，包括污水处理站、中水处理站
4101.04.09
开发成本_市政及环境工程_弱电系统
核算包括智能化系统、通讯工程、网络系统、有线电视（注：该科目所涉内容若属于经营收费项目，且非开发商投入，开发商只是代收代付该项支出，则该项费用不列入开发成本）
4101.04.10
开发成本_市政及环境工程_室外零星设施
核算包括交通设施（注：不含道路指示牌）、门牌指示牌、信报箱、航空障碍灯等室外零星设施费用
4101.04.99
开发成本_市政及环境工程_其他
核算上述以外的其他市政及环境工程款
4101.05
开发成本_公共配套工程
核算按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施的支出
4101.05.01
开发成本_公共配套工程_会所
核算包括小区会所主体、装修等设计费用；会所主体建安工程；室外配套工程；会所家电家具及装饰物品会所监控系统等设备、仪器安装工程、冷水机组、冷却塔安装等内部装修工程；运动康体设施等费用（注：酒店也在该科目核算）
4101.05.02
开发成本_公共配套工程_中学
核算包括小区中学设计费、主体建安工程、室外配套工程、内部装修工程、运动场地设施及配套资产购置（注：若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本分摊到各受益对象；若自主经营，则独立核算）
4101.05.03
开发成本_公共配套工程_小学
核算包括小区小学设计费、主体建安工程、室外配套工程、内部装修工程、运动场地设施及配套资产购置（注：若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本分摊到各受益对象；若自主经营，则独立核算）
4101.05.04
开发成本_公共配套工程_幼儿园
核算包括小区幼儿园设计费、主体建安工程、室外配套工程、内部装修工程、运动场地设施等（注：若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本分摊到各受益对象；若自主经营，则独立核算）
4101.05.05
开发成本_公共配套工程_医院
核算包括小区医院设计费、主体建安工程、室外配套工程、内部装修工程、配套资产购置等（注：若无偿移交教育部门，则该项列入开发成本分摊到各受益对象；若自主经营，则独立核算）
4101.05.06
开发成本_公共配套工程_小区运动及游乐设施
核算小区非会所运动设施费用
4101.05.99
开发成本_公共配套工程_其他
核算上述以外的其他公共配套工程款
4101.06
开发成本_开发间接费用
核算企业所属直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等
4101.06.01
开发成本_开发间接费用_监理费
核算支付给聘请的项目或工程监理单位的费用
4101.06.02
开发成本_开发间接费用_质监费
核算支付给建设主管部门的质监费
4101.06.03
开发成本_开发间接费用_沉降观测费
核算含主体沉降观测，深基坑监测费
4101.06.04
开发成本_开发间接费用_桩基检测费
核算含桩基检测费、基坑专家评审费、高支模第三方监测费
4101.06.05
开发成本_开发间接费用_消防检测费
核算含火灾报警、防火分隔、防烟排烟、安全疏散、灭火救援等设施检测费
4101.06.06
开发成本_开发间接费用_防雷检测费
核算防雷装置安全检测与验收费用
4101.06.07
开发成本_开发间接费用_室内环境检测费
核算室内环境检测与验收费用
4101.06.08
开发成本_开发间接费用_公共维修基金
核算开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金（注：若为业主承担，发展商只代收代付该笔费用，则不列入开发商开发成本）
4101.06.09
开发成本_开发间接费用_工程人员费用
核算直接从事项目开发建设部门的人员工资、奖金、补贴等人工费、劳保支出、办公费用、修理费支出、水电费支出及交楼过程中发生的水损、电损等费用、折旧费摊销。工程人员的范围包括：项目工程部、开发部、工程设计中心
4101.06.10
开发成本_开发间接费用_借款费用
核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出
4101.06.99
开发成本_开发间接费用_其他
核算上述以外的其他开发间接费用
4101.07
开发成本_开发成本计提
核算根据工程进度计提的除土地成本以外的建设成本
4101.08
开发成本_结转完工产品
核算商品房取得竣工验收后其对应的开发成本从该科目全部转入“完工产品_待售完工产品”，六大成本项的结转比例，按结转完工产品时所使用的可执行成本的的六大成本项的比例进行结转，如结转的金额超过累计已付款数，则差额部分结转“开发成本计提”科目
4101.08.01
开发成本_结转完工产品_土地成本
4101.08.02
开发成本_结转完工产品_前期工程费用
4101.08.03
开发成本_结转完工产品_建筑安装工程
4101.08.04
开发成本_结转完工产品_市政及环境工程
4101.08.05
开发成本_结转完工产品_公共配套工程
4101.08.06
开发成本_结转完工产品_开发间接费用
4101.08.07
开发成本_结转完工产品_开发成本计提
核算结转的成本六大项大于其实际发生额时，则差额部分结转相应的明细科目

二、核算内容
（一）本科目核算企业在开发建设过程中所耗费和发生的各项成本。具体包括土地成本、前期工程费用、建筑安装成本、市政及环境设施、公共配套分摊成本、开发间接费用、工程人员费用及予以资本化处理的各种借款利息等成本。
（二）“开发成本”的总帐科目按成本项目设置明细科目，并按开发期设置核算项目，同时由成本系统进行更明细一级的分区、分单位工程核算。
1、成本科目设置
结合现行房地产开发企业会计制度及自身经营管理的需要，设置一级成本核算科目“开发成本”，并根据借贷方分别核算的内容设置以下八个二级明细科目：“土地成本”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“市政及环境工程”、“公共配套设施费”、“开发间接费用”、“开发成本计提”及“结转完工产品”；其中前一至七项反映累计已发生或应计提数，为借方余额，“结转完工产品”反映累计完工转出的开发成本，为贷方余额。各明细科目借贷方累计发生额相抵后“开发成本”一级科目余额在借方，反映未完工单位工程的实际成本；各明细科目的核算内容如下：
（1）开发成本_土地成本：核算开发过程中缴纳的大市政配套费以及根据开工面积从土地储备中按占地面积比例累计转入的土地出让金、土地征用及拆迁补偿、土地税费等，当项目开工立项并开始动工时（一般以打桩为标志），土地从“储备状态”转入“开发状态”，根据已开工土地的占地面积比例计算出应结转的土地成本，借记“开发成本_土地成本_”，贷记“土地储备_土地储备结转”。（注意：结转数据可以参照成本报表存货一览表，有施工许可证后须提醒工程部门在PM填报进度）
（2）开发成本_前期工程费用：核算房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘、三通一平、临时设施等支出。
（3）开发成本_建筑安装工程：核算列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用），包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程价款和以自营方式发生的建筑安装工程的人工费、材料费、机械使用费等各项支出。
（4）开发成本_市政及环境工程：核算开发小区内道道路、供水、供电、供气、排污、排水、通信、照明、园建绿化支出。
（5）开发成本_公共配套工程：核算包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施如学校、幼儿园、医院、会所等到公共配套设施的支出。
（6）开发成本_开发间接费用：本科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工程监理费、检测费、工程人员费用、资本化的借款利息等。
以上（1）-（6）成本明细反映累计的成本发生额，期末的余额反映累计发生的成本。
（7）开发成本_开发成本计提：核算根据工程进度计提的除土地成本以外的建筑成本，每月月末，根据除土地款以外的成本项目∑（单位建筑成本X单位工程的建筑面积X工程进度）计算出累计产值与累计已付款数（包括预付工程款）相比，若产值大于已付款，则借记本科目 ，贷记 “应付款帐—建筑安装”（反映主体建筑商工程的应付款）、“预提费用-开发成本计提”（除主体工程和土地之外的工程款计提），若产值小于累计已付款，则不需计提调整。该计提的金额在次月月初冲销，次月末再根据计算结果重新计提。
（8）开发成本_结转完工产品：单位工程已竣工，取得竣工验收证明，从开发成本转入完工产品，借记 “完工产品_待售完工产品”，贷记本科目，“开发成本_结转完工产品”为贷方发生额，期末余额反映企业累计已完工转出的的物业成本。
2、“开发成本”一级科目余额在借方，反映在建物业的实际成本。
三、成本对象的确立一般按以下流程确定：
（1）根据项目规划设计方案将项目分为若干个小区/地块，（如详细规划设计能一次性完成而不需分区或地块开发的，该步骤可省略）
（2）根据小区/地块的详细规划以及项目经营计划，将小区/地快划分为若干期/区
（3）根据产品类型、生产进度计划将期/区划分为若干单位工程作为成本核算对象，对同一期/区内、同类型、同工期（即开工时间和竣工时间相同）、同一施工单位建设的单位工程，可以合并为同一成本核算对象
（4）各单位工程归集的成本，按配比（受益）原则通过成本核算系统分摊到各产品中去。
四、成本归集及分摊原则：
成本核算应遵循以权责发生制为基础的配比原则：
（1）开发产品在开发建造过程中发生的各项成本支出，应当按权责发生制计入成本核算对象。对当期尚未发生，但应由当期负担的，应当按产值计提。
（2）开发产品完工前发生的，应按配比（受益）原则分配至各成本对象，其中，能分清成本受益对象的成本费用支出直接计入对应的成本对象中，对跨成本对象分摊或不能分清受益对象的成本费用按各成本对象的建筑面积或其他合理分摊标准进行分摊。
（3）小区内建造的公共配套设施，如会所、酒店、学校、居委会、人防工程、市场、车站、中小学等按以下原则进行处理
A：非营利性的且产权属于全体业主或无偿移交的，相关的建造费用按受益对象分摊到可售产品中
B：营利或产权归开发单位所有的，应当单独核算其成本，做为开发产品或固定资产处理。
五、开发完品完工结转
（1）已取的竣工验收证明或已开始投入使用的，应视为完工，从开发成本转入完工产品
（2）从开发成本转入的完工产品应按已结算的完全成本结转，未结算的按结转当期的可执行成本结转，对尚未发生或已发生未付款但应由完工产品负担的，应按结算成本或可执行成本与帐面已入帐的成本差额进行计提，对暂按可执行成本结转的完工产品，如办理结算或预算成本有所调整，应按差额调整完工未售产品及已结转完工产品的成本。
六、主要会计事项分录举例
1、土地成本的结转
【例1】根据开工报告，A地块正式开工，按A地块的占地面积计算，应结转土地出让金1000万元，土地补偿款2000万元，土地税费100万元。作如下会计分录：
借：开发成本_土地成本_土地出让金（开发期：一期） 1000万元