广州南沙房地产市场分析-合富-2009.ppt

,*,从南沙经济及人口状况分析其市场购买力,1,1,、从,GDP,看南沙区域经济综合实力及发展势头,由上图可以看出，南沙,经济得以快速发展，,GDP,四年内翻了三番。,南沙经济增长势头强劲，增长速度位居广州十区第二名，尤其是,06,年和,07,年保持了,40%,以上的增长速度，,08,年增速开始放缓。,南沙的经济综合实力在连年稳步快速的增长，发展势头强劲，经济的发展必将为房地产业的发展提供新的机遇和好的环境。,20042008,年南沙区,GDP,及增速（亿元）,2008,年广州十区,GDP,增速对比,2,2,、从人均,GDP,看南沙本地居民人均购买力及消费水平,2009,年南沙区人均,GDP,收入及增长率,居民,年人均纯收入,增长率,农民,12895,元,11.1,城镇职工,38482,元,12.09%,南沙本地居民目前的人均购买力及消费水平在广州地区并不高，但是正处于一个快速提升的态势，这种强劲的发展态势必将为以后本地市场常住需求的满足及房价的上升起到良好的支撑作用。,3,3,、从人口构成及数量看住宅刚性需求的容量,南沙目前的人口数量在广州十区中是最少的，而且远远低于市中心区域，由此可以推断南沙目前刚性需求的容量也相应是最小的，这也导致了南沙各项目现阶段需要卖得又好又快，必须将购买群体范围拓展至广州、珠三角乃至广东其他地区，这将大大提升各项目的推广范围和推广成本，同时对各项目的推广策略及营销策略的有效性均提高了标准和难度。,广州十区人口规划情况,南沙区,2005-2008,年户籍人口（万人）,4,从南沙整体规划角度分析其区域价值,5,1,、区域规划,（,1,）“国际化生态型滨海新城”的打造,这一规划的实施将大大提升南沙在大广州乃至珠三角的区域价值和区域地位，同时也必将带动项目价值的提升和未来的升值。,南沙将由最初的港口物流功能和产业功能升级为综合型的广州南部中心，大力提升城市各种功能，相关生活配套设施将得到有效加强；城市空间结构由单中心向多中心转变、功能相互渗透，项目所在区域行政中心有望成为南沙最宜居的区域,6,1,、区域规划,南沙区政府将迁移至项目附近，给本项目未来的发展和升值前景提供了很好的利基。未来的政治中心必将带动新兴经济中心的形成，经济中心的形成必将带动项目地块的稳步快速升值。,（,2,）区府旁高端物业形象的打造,项目,南沙区政府,商业金融用地,7,1,、区域规划,这一规划的实施将大大提升南沙的综合竞争力及区域经济实力，从而带动南沙的整体发展，为南沙房地产业的良好发展提供了很好的利基。,（,3,）港城都市形象的打造,南沙将在未来形成,“,北城南港、双核驱动,”,的港城都市空间格局。南沙新区将以南部龙穴岛港口、造船产业为依托，作为港口驱动核；以东部新城穗港合作中心区、蕉门河南沙城市中心区、横沥区域合作中心区顺序生长，作为城市驱动核。实现南沙新区,“,北城南港,”,、,“,双核联动,”,、,“,U,型发展,”,的城市结构及其生长模式。,8,2,、交通规划,构建了“广州,40,分钟便利商务生活圈”,快速干线,高速公路,高速铁路,城际快线,地铁,4,号线,交通规划的实施，必将大大带动周边区域的购房者前来南沙置业，从长远来看也必将推动南沙房地产业的发展及房价的上涨。,交通新规划还构建了由高速公路、快速干线、城际铁路和地铁组成的对外交通网络，大大加强南北向和东西向两个轴向的交通联系，与周边城镇的交通通达性将得到进一步提升,9,3,、产业规划,（,1,）未来二三产业并重发展,第二产业一直是南沙经济发展的引擎，而且其发展速度远远超过广州市的发展速度。未来南沙二三产业将并重发展，产业经济的全面发展对周边城镇的辐射力将明显增强，区域板块的利好在经济增长的带动下将大大提升,2004-2008,年南沙区产业结构,2005-2008,年广州及南沙第二产业发展速度比较,10,3,、产业规划,（,2,）产业集群的强势导入,产业发展模式：,“一个龙头”,(,现代物流业,),、,“三大产业”,(,临港工业、高新技术产业、装备工业,),“四大基地”,(,汽车基地、造船基地、钢铁基地、石油化工基地,),。,随着以上产业规划的逐步实施，除了带动南沙经济的迅猛发展之外，也必将吸引和带动大批高素质的人才来南沙创业、就业和居住，常住需求将逐步释放。目前这一规划正处于初步实施的阶段，尚未到成熟完善阶段，也就意味着从长远的角度，或是未来,5-10,年的角度，南沙本地的刚性置业需求、改善型置业需求及投资型置业需求均将呈现一个稳步扩大的趋势，这必将带动南沙区域房地产业的迅速发展及房价的逐步提升,11,4,、政府重点支持,南沙区域地位、区域价值的整体提升，及南沙未来大发展的美好前景，均为本项目提供了一个良好的大环境，也必将带动本案物业的升值。但是南沙目前正处在这些规划实施的起步阶段，估计需要,3-5,年时间的发展才能充分体现其区域价值，及对常住客和投资客的吸引力。,2009,年,6,月,4,日广州日报,朱小丹：南沙建设宜业宜居现代化滨海生态新城,南沙区是广州最重要、最有前景的开发区域，也是珠三角一体化发展的重要支点，是广州市实施“南拓”战略的主战场和重要节点。南沙近期成为政府重点关注区域，朱小丹等市领导多次调研南沙，政府多次表明要促进南沙新一轮大发展。,12,5,、大品牌发展商纷纷进入南沙市场,万科、香港霍氏集团等大品牌发展商的进入，将带动南沙整个房地产业的发展，随着南沙产业经济的强劲发展，及区域地位的迅速提升，明年开始，南沙房地产业将进入一个群雄逐鹿、竞争愈演愈烈的局面，行业的竞争和发展将对发展商的经营策略、产品打造及营销策略和手段提出更高的要求。,2009,年,8,月,21,日广州日报,霍震霆：在国际推销南沙，霍英东基金会将一如既往加强对南沙投资,13,小结,南沙对广州的最大作用就是依港兴市，打造临港经济圈。世界上的临港口城市，例如横滨、高雄、新加坡，均依托港口经济圈获得经济飞速发展。南沙港毕竟不是休闲沙滩，而是深水港，有天生的通过临港工业发展带动广州发展的优势。南沙有很好的经济腹地和交通优势，也是粤港合作的重要基地，但是目前，这些优势还没有充分发挥出来。,南沙未来的区域价值、区域地位、发展前景及升值潜力是无可比拟的,；南沙的房地产业将进入一个快速健康发展且竞争激烈的格局。,14,南沙房地产发展态势,15,发展态势：本地常住需求有限，休闲投资（物业保值与增值）一直支撑市场发展,南沙房地产从,2000,年起步，项目不断增多，品牌发展商相继进入，产品水平和价格均稳步提升,区域外消费者支撑南沙市场的发育，休闲投资仍是置业的主导需求，本地自住需求虽正逐步增长，但对市场支撑仍然不足，休闲度假产品仍是开发主流,时间,价格,独立：,6000,四孖屋：,4000,洋房：,2800,独立：,6000-8000,联排：,5000,洋房：,3600,独立：,8000-10000,联排：,5000-7000,洋房：,3200-4500,独立：,10000-15000,联排：,7000-10000,类别墅：,6000,洋房：,5000-6000,2000,年,2003,年,2006,年,2009,年,项目,客户,香港客户为主,逸涛雅苑,逸涛雅苑,滨海花园,滨海花园、南沙碧桂园,南沙奥园、南沙境界、优山美地,滨海花园、南沙碧桂园,南沙奥园、南沙境界、优山美地,广州、番禺市桥、香港客户为主，少量顺德、中山及南沙本地客户,广州、深圳、东莞、香港及南沙本地客户（含外来产业人群）,广州（包括番禺）及本地客户为主，少量香港客户,置业目的,度假,投资、度假为主，自住为辅,投资、度假为主，自住客户主要置业碧桂园,休闲投资,（物业保值和增值）,为主，常住逐步增多,16,广州市场格局呈现圈层式发展特征，广州中心城区楼价高企，外围区域商品房市场具有价格优势,市中心（越秀、荔湾、海珠和天河）的房价一般在,1.5,万元,/,平方米以上，属于广州房价的第一梯队；,外围区域的白云区、黄埔区、萝岗区及番禺区的房价在,8000-10000,元,/,平方米，属于广州房价的第二梯队；,外围区域的花都区及南沙区，房价在,4000-7000,元,/,平方米，属于广州房价的第三梯队。,数据来源：广州市国土资源及房屋管理局,广州房地产住宅市场,全市均价水平,市中心,白云区,黄埔区,番禺区,萝岗区,南沙区,花都区,17,广州客户可选择的郊区置业板块众多，对南沙板块置业选择造成多重截流效应,景观资源型板块,从化板块,花都板块,新广从板块,产业带动型板块,新塘板块,郊区居住型板块,华南板块,金沙洲板块,南海板块,南沙板块对广州客户的吸引力主要靠叠加的价值效应得以显现：,景观资源产业带动物美价廉升值前景,。但交通距离、配套欠缺仍然是目前南沙吸引广州客户的最大的障碍。,18,南沙人口较少导致本地需求不足，市场容量受到一定限制,目前南沙共有人口约,15,万，其中户籍人口约,5,万，外来人口约,10,万，常住人口少；,基于本地消费人口不足，南沙商品住宅的供应量和销售量分别占全市的,6%,和,5%,，远低于番禺等开发热点区域。,数据来源：广州市统计信息网及合富市场积累,2009,年广州十区商品住宅批出面积比较,2009,年广州十区商品住宅成交面积比较,南沙区,2005-2008,年户籍人口（万人）,19,南沙区域市场的价格水平是全市的“洼地”，,2009,年南沙区商品住宅成交均价,5950,元,/m,2,，远低于全市住宅均价水平,远郊区域项目受市场动荡影响较大，价格同比升幅处于全市倒数第二的水平,南沙尚处于市场发展的初级阶段，且远离中心区，低价是吸引客群跨区域置业的关键,市中心,白云区,黄埔区,番禺区,萝岗区,南沙区,花都区,数据来源：合富市场积累,南沙作为全市的价格“洼地”，低价成为吸引区域外客户的关键因素,2009,年全年广州十区商品住宅成交均价（元,/,）,20,近年南沙商品住宅市场开始迅速发展，供需增长明显,近年来，南沙出现放量供应，,2008,年南沙区商品住宅新增供应超过,40,万,随着南沙更多企业进驻，需求日益增多；同时由于一批高性价比产品的放量供应，使得,2008,年南沙区商品住宅成交面积跃至,29.39,万，整体处于供需平衡状态,数据来源：合富市场积累,批准预售面积,（万）,成交面积,（万）,消化率,南沙碧桂园,18.3,17.7,96.7%,南沙滨海花园,4,2.5,62.5%,南沙奥园,8.5,5,59%,小计,36.6,27.8,76%,2009,年南沙指标楼盘批出及成交面积,近年南沙商品住宅供需关系（万）,近年南沙商品住宅价格（元,/,）,21,发展态势：,南沙常住人口较少导致本地需求不足，随着产业发展，南沙本地对洋房的常住需求正逐步增长,整体价格：,从市场整体发展态势来看，南沙属于广州远郊区域市场，发展相对初级，低价是吸引客户置业的关键因素，同时价格存在较大的增长空间,供需情况：,南沙房地产市场近年来迅速发展，供需增长明显,南沙房地产整体发展态势如何？,22,新政下的市场情况,23,主要竞争项目（在售）,南沙奥园,项目地址：南沙经济技术开发区珠江东路,项目规模：占地,67,万,m2,，总建,40,万,m2,在售货量：,余货：,181,套,产品：高层洋房、公寓、别墅,户型面积：,四房,160-180m2,复式,330,售价：洋房,8500,元,/,装标：,1500,元,/,优惠：,98,折,4.15,6.17,成交签约情况：,1,套别墅，,14,套洋房,24,主要竞争项目（在售）,南沙奥园,客户情况：,以广州客为主，辅以珠三角及港、澳投资客,热销点评：,该盘体量较大，产品涵盖面广，整体景观资源丰富,后续供应：,42,套山顶独栋别墅组团,“,狮子洋,”,已于本月初推出，均价约,5,万,/,，面积,390-600,，总价,1200,万,-1,亿元,25,主要竞争项目（在售）,滨海花园,项目地址：南沙经济开发区环岛路,项目规模：占地,280,万，总建,134,万,m2,在售货量：,新货：洋房，不足,10,套,余货：洋房、别墅、商铺，,22,套,产品：商铺、洋房、别墅,户型面积：,商铺,100m2,洋房,170m2,别墅,410-490m2,售价：商铺,10000,元,/,，别墅,13000,元,/,洋房,5500,元,/,26,主要竞争项目（在售）,滨海花园,4.15,6.17,成交签约情况：,16,套洋房,成交情况：,南沙滨海花园水晶湾仅有最后几套,400-500,的独立别墅出售，毛坯折后价为,12000-18000,元,/,三期项目滨海半岛的第三期高层洋房,“,滨海花语岸,”,H7,栋已售完，剩下的滨海半岛第三期新货延迟至,8,月左右开盘，以,130-170,的洋房为主，价格未定,快销单位,海景洋房、独立别墅,客户情况：,以广州客为主，辅以珠三角及港、澳投资客,27,主要竞争项目（在售）,海力花园,项目地址：南沙区进港大道,555,号,项目规模：占地,10,万,m2,，总建,16,万,m2,在售货量：,新货：洋房,132,套,余货：洋房、公寓，共,588,套,产品：洋房、酒店公寓、,户型面积：,洋房,72-151m2,公寓,40-50m2,售价：洋房,5200,元,/,(,毛坯,),公寓,6300,元,/,（精装）,装标：公寓,1000,元,/,28,主要竞争项目（在售）,海力花园,4.15,6.17,成交签约情况：,43,套洋房，,27,套酒店式公寓,快销单位,面积较小、总价较低的洋房、小面积精装公寓,滞销单位,面积较大、总价较高的大户型,客户情况：,相对周边在售项目，其总价相对较低，以南沙当地自住需求为主,后续供应：,5,月,1,日当天推出,132,套高层洋房，后续以余货去化为主,29,主要竞争项目（在售）,领海国际,项目地址：广州南沙进港大道,22,号,项目规模：占地,6,万,，总建,25,万,在售货量：新货：酒店式公寓、办公楼，共,335,套,余货：商铺，,22,套,产品：商铺、酒店公寓、办公楼,户型面积：商铺,170-230,办公,80-190,公寓,48-90,销售价格：商铺,14000,元,/,，办公楼,10000,元,/,公寓,13000,元,/,-15000,元,/,（叫价）,装标：公寓,3000,元,/,开售时间：,2010,年,5,月,1,日,4.15,6.17,成交签约情况：,3,套酒店式公寓，,4,套商业,30,主要竞争项目（在售）,领海国际,客户情况：,以珠三角及本地投资客为主，由于其价格严重偏离周边市场，,2,次开盘均无人问津。,现场活动：,5,月,1,日开盘当天在项目现场举行开盘仪式暨南沙区域发展高峰论坛，吸引较多路人，但销售中心内部较为冷清，看房客较少,后续供应：,后续暂无新货推出，以余货去化为主,31,主要竞争项目（在售）,龙光,棕榈水岸,项目地址：,南沙经济技术开发区金焦大道,项目规模：,占地,15,万,m,2,，总建,26,万,m,2,待售货量：,300,套洋房,产品：,高层洋房,户型面积：,两房,70-80m,2,三房,90-110m,2,四房,120-140m,2,售价：,未定,推货情况：,该盘紧邻南沙新区府，地铁上盖物业，营销中心于,5,月,1,日正式对外开放，现正做前期客户积累工作，到访客户均可加入,“,龙光会,”,，入会客户在开盘当天可享受额外折扣，样板房预计本月底开放，,6,月中旬开盘，首次推货预计,300,套，分别为,70-80,两房及,90-110,三房,32,板房活动、收筹情况：,该盘紧邻南沙新区府，地铁临近物业，营销中心于,5,月,1,日正式对外开放，到访客户均可加入,“,龙光会,”,，入会客户在开盘当天可享受额外折扣；,样板房已于六月开放，现场同时设有,2,套清水房，并在销售现场举办少儿智力开发的旺场活动，同期开始收筹，当天收筹预计,20,个左右，预计,7,月中旬开盘，首次推货预计,300,套，分别为,70-80,两房及,90-110,三房,端午节假期，在营销中心门前举行端午手包粽活动，借此营销老客户，制造现场销售气氛,客流拦截,其较大范围的推广，为南沙地区带来较大的客流量，本阶段已开始在项目周边进行举牌及单张派发，以对该项目客流进行拦截,主要竞争项目（在售）,龙光,棕榈水岸,33,主要竞争项目（待售）,珠光,南沙御景,项目地址：,南沙经济技术开发区金隆路,项目规模：,占地,3,万,m,2,，总建,9,万,m,2,待售货量：,360,套洋房,产品：,高层洋房,户型面积：,三房,100-130m,2,五房,140m,2,售价：,未定,推货情况：,该盘营销中心于,5,月,1,日正式对外开放，现正办理收筹手续，落筹客户在开盘当天可享受额外折扣，样板房预计,6,月底开放，,7,月中、下旬开盘，首次推货为,1-5,栋，,360,套左右，分别为,100-130,三房及,140,五房。,34,片区竞争市场小结,近期地产调控政策频出，引起市场较为浓厚的观望情绪，该现象直接导致了区域内各盘现场来人及来电量的下降，部分楼盘在传统销售旺季现场来人量几乎为零,区域市场内各盘产品差异化较大，同质化较小，彼此之间冲突较小，这对项目销售是一个机遇，但由于客户重叠小，对项目的推广面要求就比较高。,后续龙光和珠光项目的推售，必将会配合大范围的推广，从而引发市场对本区域的高度关注！而市场关注度的提高也将为南沙地区带来较大的客流量，因而下阶段有必要对该两项目进行客流拦截。,35,市场竞争格局,后续主要竞争项目,目前可统计数据得知，南沙总开发用地近,560,万,m,2,，其中后续可开发用地近,280,万，住宅开发量建筑面积近,700,万,m,2,，可见南沙市场后续竞争激烈,待售项目,在售项目,南沙境界,占地,21,万,龙光棕榈水岸,占地,16,万,南沙滨海花园,占地,280,万,黄山鲁项目,占地,40,万,碧桂园项目,占地,6.4,万,时代地产,占地,34,万,霍氏游艇会,（鹿苑项目）,占地,49,万,南沙奥园,占地,67,万,万科项目,占地,13.5,万,珠光南沙御景,占地,3,万,海力花园,占地,10,万,36,市场竞争格局,在售项目现状及后续开发量,在售项目,南沙境界,滨海花园,南沙奥园,总占地（,m,2,）,21,万,280,万,67,万,容积率,约,1,约,0.5,约,0.7,后续开发土地（,m,2,）,约,2.6,万,约,80,万,约,20,万,预计后续开发建面（,m,2,）,约,12.6,万,约,40,万,约,20,万,后续供应产品,洋房,别墅、小高层、商业街,小高层洋房、酒店公寓、独立别墅,在售项目后续仍有较大的开发量的主要集中在南沙境界、南沙滨海花园和南沙奥园；,该三个项目后续开发用地接近,110,万,m,2,，后续开发住宅面积接近,100,万,m,2,，若以南沙目前约,49,万,m,2,/,年的消化量估计，需要,2,年时间消化在售产品货量；,产品类型较为丰富，包括洋房、别墅及类别墅产品，其中洋房占据约,8,成比例，别墅的主要供应将来自于南沙奥园和南沙滨海花园。,37,目前已明确的后续新增项目开发用地超过,160,万,m2,，总建筑面积估计为,250,万,；,新增项目多具有海景等丰富资源条件，产品供应以洋房为主，部分项目有将会推出高端别墅产品；,新增项目,时代项目,黄山鲁项目,霍氏游艇会,（鹿苑）项目,碧桂园项目,龙光棕榈水岸,珠光南沙御景,万科项目,占地（,m,2,）,34,万,40,万,49,万,6.4,万,15.8,万,3,万,13.5,万,建面（,m,2,）,47,万,40,万,73,万,1,6,万,27,万,9,万,27,万,容积率,1.4,1.0,1.5,2.5,1.5,3,2,预计产品,洋房,别墅,+,洋房,别墅,+,洋房,洋房,洋房,洋房,资源条件,海景、山景,300,亩水库、森林公园、海景,海景、山景,地铁、新区府,市场竞争格局,后续新增土地供应量,38,市场竞争格局,新增项目推售计划预测,从市场后续竞争的项目来看，,2010,年下半年开始，项目潜在的竞争对手开始陆续面市，项目面临的竞争将日趋激烈,后续供应产品类型较为丰富，包括洋房、别墅及类别墅产品，其中洋房主要集中在南沙境界、龙光棕榈水岸、珠光南沙御景和碧桂园项目，别墅的主要供应将来自于南沙奥园、南沙滨海花园、霍氏游艇会（鹿苑）项目及黄山鲁项目,项目,后续货量,预计开售时间,主力户型,龙光棕榈水岸,27,万,m,2,2010,年,7,月,两房,70-80,、三房,90-110,、四房,120-140,珠光南沙御景,9,万,2010,年,7,月,三房（,100-130,）、五房,140,时代项目,47,万,m,2,2011,年中,90,以下二房与小三房,碧桂园项目,16,万,m,2,2011,年中,三房（,100-120m,2,）,霍氏游艇会（鹿苑）项目,73,万,m,2,2011,年中,高端别墅项目,万科项目,27,万,2010,年底,洋房,黄山鲁项目,40,万,m,2,2011,年,别墅,39,碧桂园项目、鹿苑项目、黄山鲁项目（待售）,项目,发展商,后续货量,预计开售时间,主力产品,碧桂园,碧桂园,16,万,2011,年中,高层洋房,霍氏游艇会,（鹿苑）项目,霍英东基金会,73,万,m,2,2011,年中,高端别墅项目,黄山鲁项目,星河地产,40,万,m,2,2011,年,别墅,碧桂园项目预计沿袭其一贯的开发思路与建筑风格，走中等户型开发路线,鹿苑项目、黄山鲁项目是位于南沙东部新城，两项目均为以,“,休闲度假,”,为主力诉求的别墅与类别墅产品,鹿苑项目、黄山鲁项目与本案同质化较小；但碧桂园项目主力产品为洋房，将成为四期较大的竞争对手,40,市场分析小结：,近期地产调控政策频出，引起市场较为浓厚的观望情绪，该现象直接导致了区域内各盘现场来人及来电量的下降，部分楼盘在传统销售旺季现场来人量几乎为零,从市场表现来看，新政后区域内在售各盘销售均不理想，除刚需中小户型外，其他产品去化均较为缓慢,区域市场内各盘产品差异化较大，同质化较小，彼此之间冲突较小，这对项目销售是一个机遇，但由于客户重叠小，对项目的推广面要求就比较高,要实现快速销售，必须要体现差异化特征，充分利用好本案特享的地铁及自然景观资源,项目将面临在售项目（滨海花园、南沙奥园、海力花园）的后续供应和后市品牌发展商新项目的激烈竞争,后续龙光和珠光项目的推售，必将会配合大范围的推广，从而引发市场对本区域的高度关注！而市场关注度的提高也将为南沙地区带来较大的客流量，因而下阶段有必要对该两项目进行客流拦截,41,