针对10个毛坯房检测出的具体问题.doc

　针对10个毛坯房检测出的具体问题，有关部门的工作人员和业内人士给出解决问题的办法和建议。购房者在收房前一定要先了解收房的相关内容，这样才能减少收房后与开发商或物业产生的纠纷。
　　房子有瑕疵别紧张 提前验房可明确责任
　　验房后发现的问题如何解决?西安市建委有关工作人员表示，业主首先要通过物业和开发商协商解决，及时采取补救措施。如果开发商不愿整改的，业主可拒绝收房，如果遭遇强迫收房，可向西安市建委投诉。
　　可请专业验房机构帮忙
　　长安大学建筑工程学院王天贤副教授17日表示，新房收房前，业主找专业验房机构，或自行查验房屋的质量非常有必要，这会让业主对购买的房屋，至少在品质上有个相对比较直观、初步的认识。同时，在专业房屋检测机构的查验下，还能发现更多房屋在细节上存在的安全隐患、细节问题等，这对业主后期装修、入住都将起到非常重要的作用。
　　但是，很多消费者也会采取自行验房的方式，亲自查看房屋的质量。对此，专家提醒广大消费者，在自行验房过程中，应该注意检验的主要项目主要包括：房屋的套内面积是否与合同约定的相符，误差率是否在国家规定的3%以内。按照国家规定，面积误差率如果超过3%，超出的面积部分，业主无需承担。
　　收房前验房方便业主维权
　　专家同时还表示，对于房屋出现的一些瑕疵，消费者也不需要太过于紧张，只要出现的误差在国家标准范围内就是合理的，在使用上也不会产生太大问题，况且一些小的瑕疵，经过后期维修，也不会影响使用。
　　如果经过检测，房屋出现明显的问题，业主可以反馈给物业，要求及时维修。对于一些有争议的问题，可以请第三方机构进行检验，如果协商仍不能解决，业主可保留相关证据，向消费者协会、房屋质量管理机构如陕西省住房和城乡建设厅或者西安市建委投诉。
　　西安验房公司负责人张毅表示，一座楼的整体质量，因为有监理单位现场监督，一般很少出现大的品质问题。但每套房难免会在某个细节上存在差异和不足。有些人因为急于收房，加上个人验房经验不充分，因此收房后装修时往往会因为房屋的质量与开发商或者装修单位出现一些纠纷。因此，在收房前邀请专业机构对房屋进行查验非常有必要，这样可以在事前就明确房屋出现问题的责任方。
　　验房时发现的问题要尽早解决
　　专家提醒：收房时需要的相关文件要齐全
　　西安泰斯特房地产投资咨询有限公司的负责人康凯表示，虽然检测出来这些单个的房屋，不能说明一个楼盘整体的质量和制作水平，但是这些小问题，发生在任何一位购房者身上，都是大事，毕竟每一套房都是数十万元甚至是上百万元，这些小问题如果不及早发现和解决，将给广大业主后期的装修、居住都带来非常大的麻烦。因此，他向广大购房者提出了一些收房建议。
　　1、了解正常收房的程序：首先开发商出具《住户验房交接表》等文件，然后出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》(简称“两书一表”)，业主再验收房屋、最后业主缴纳相关费用并签署“入住通知书”、办理物业交接手续等。
　　2、收房时开发商提供必要的相关文件：在业主正式收房前，开发商除出具“两书一表”外，还应提供各种相关验收表格和相关文件，比如《住户验房交接表》、《管线分布竣工图(包括水、强电、弱电、结构、地暖)》等。《竣工验收备案表》有可能收房时尚未办理，但须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。只有相关文件齐全了，才能签署入住单。
　　如果没有见到这些文件购房者可以选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》等相关文件中写明“未见××文件”、“本人××未验房或者房内情况不明确”等字样，并妥善保留好相关文件副本以备后用。
　　康凯表示，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》通常包括以下内容：工程的基本情况，勘察、设计、施工、监理单位意见;竣工验收备案文件清单;规划许可证和规划验收认可文件;工程质量监督注册登记表;工程施工许可证或开工报告;消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;建设工程档案预验收意见;工程质量保修书;住宅质量保证书;住宅使用说明书;法规、规章规定必须提供得其他文件。“按照国家有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就是不能入住的。”
　　3、收房时缴纳的费用：①关于开发商代收大修基金的问题，西安市规定要求开发商不能强行代收大修基金，应该交到房地局统一开设的房屋大修基金专用账户。开发商如果要强行收 取 ，业 主 可 以 举 报(可 咨询029-87623376)。②关于契税的情况一般是在办理房产证之前由开发商代收，房产证办理下来之后由开发商给出交契税的票据。大修基金缴纳与否不是收房的必要条件，只影响办理房产证的快慢。
　　4、关于小区配套设施问题：如果小区配套以及道路等为您合同中约定的交付条件，而在交房时没有达到，您可以拒绝收房，开发商在交房时不提供备案表以及相关的证明材料，您也可以选择拒绝收房，所造成的违约责任一般由开发商承担。
　　5、防盗类产品的相关规定：对于合同中约定的防盗类产品须在省公安厅备案，至于工商部门的营业范围是否有、安防协会是否参加不是核心问题，这个取决于企业自愿行为，但是省公安厅资质证书备案必须要有。
　　房屋检测4大项
　　1 门(入户门、居室门)验收项目包括门开关是否有障碍，如碰到墙、消防栓等情况;门框，是否稳固、周正，门边是否有缝隙等。
　　2 窗户，飘窗 检测包含的项目有：窗框、窗扇、玻璃等项目，如窗户玻璃是否完好、是否安装3C安全认证玻璃等。
　　3 房屋主体包括：墙体、天花板、地面、厨房、卫生间、套内空间和安全防护。
　　4 安装项目包括：电路、给水、排水系统安装质量、室内采暖管道及配件安装质量、弱电系统等。
　　门窗、土建、水电路等是毛坯房的主要问题
　　经过对十个个案的检测，华商报记者发现，验收楼盘主要在门窗、土建、水电路、燃气暖气管道等方面存在以下一些问题。
　　>>门窗
　　1.部分户型入户门与消防栓磕碰。
　　2.入户门安装不周正，倾斜。
　　3.门扇面漆有划伤和磕碰现象。
　　4.入户门门框缺固定螺丝，门扇关闭后晃动。
　　5.锁具开启不灵活。
　　6.猫眼和门铃均未见安装，部分户型门铃加电不响。7.门框边有破裂和孔洞的现象。
　　8. 合同约定入户门为防盗门，现状入户门未见防盗门等级标识。
　　9.入户门把手松动，门扇开启/关闭时有异响。
　　10.窗户外框缺防水胶，外窗台内低外高。
　　11.窗户框内缺密封毛条，框边接缝处缝隙大。
　　12.窗扇安装不周正，开启不灵活。
　　13. 玻璃脏污、划伤、破损，玻璃边缺密封压条，玻璃距地100mm，玻璃面积1.80㎡，未安装3C安全玻璃。
　　14.窗户把手松动，锁具锁不到位，开启不灵。
　　15.窗户缺防撞措施，纱窗破损，纱窗未安装到位。
　　16.窗户底部轨道槽变形。
　　17.窗户均无安全防护措施。
　　>>土建
　　1.墙面垂直度、平整度误差15mm以上(国家验收标准允许误差4mm)。垂直度、平整度太差，增加后期装修费用。
　　2. 墙面空鼓、空裂、爆点、起皮、麻点，空鼓会导致墙皮开裂、脱落，影响装修效果。
　　3.卧室门洞墙面不在同一平面。
　　4.墙面钢筋头外露。
　　5.天花板有渗漏痕迹。
　　6.地面有空鼓、空裂、起砂现象。
　　7.地辐热四周与墙面未预留伸缩缝，如未预留，冬季供暖后，热胀冷缩原理，地面会膨胀，影响装修效果。
　　收房建议：业主在收房时，可自行携带小榔头对墙面进行敲打，根据声音差别来辨别是否有空鼓。房子的高度，可自行携带测量工具测量，测出来的是净高，而合同上约定的层高是含楼板的厚度的(一般20cm左右)。这一点需要业主注意，净高=层高-楼板厚度。
　　>>水电路
　　1. 下水管有缺密封圈及漏水的现象，下水管被建筑垃圾堵塞。
　　2.地漏设置过高，管道支架破损。
　　3.PVC下水管顶端未安装阻火圈或阻火圈脱落。
　　4.闭水实验24小时后发现漏水。
　　5.主电源控制箱内无分路标识或分路标识混乱。
　　6.电插座相零位接反，无漏电保护。
　　7.卫生间及露台未使用防水开关、防水插座。
　　8.插座距离天然气接口太近。
　　>>暖气、天然气
　　1.天然气缺铜嘴，暖气分水器缺堵头。
　　2. 暖气打压测试：①暖气热力管道物业需做打压测试或提供打压测试合格报告(单户);②打压测试参考指标：压力0.60Mpa-0.80Mpa，压力降持续稳定10分钟。
　　3. 地暖管有变形、扭曲和破损，暖气片缺泄气阀、面漆脱落，有磕碰痕迹。
　　>>其他
　　1.有线电视、电话、网线未见预留口。
　　2.天然气伸缩阀安装在室内。
　　3.未见预留空调洞或空调洞预留不合理。
　　4.室内有隐线、隐管外露。

一般年初也是交房高峰，看着拿到钥匙是一件开心的事情，但实际也会夹杂着一丝担忧，如何保证从开发商手中收到的是质量过关、设备齐全的放心房，怎样验房才不会收到“问题房”?告诉您七个验房小技巧，收房问题轻松搞定。
　　大雨后看墙壁
　　新房墙壁渗水之类的事时有发生，严重的，整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。最好选在房子交付前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。除了渗水问题，也要观察墙壁有无裂纹。
　　验电线是否正常
　　验电线时，除了看是否通电，主要看电线是否符合国标质量，再就是电线截面面积是否符合要求。一般家里的电线不应低于2.5平方毫米，空调线更应达到4平方毫米，否则使用空调时，容易过热变软。
　　验厨卫防水是否渗漏
　　若开发商已做了防水处理，收房后装修前，用水泥沙浆做一个槛堵厕卫的门口，然后拿一胶袋罩着排污水口，捆实，然后在厕卫放水，约高2厘米。约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花板是否有漏水的痕迹。
　　验排污管道是否顺畅
　　验收时，预先拿一个盛水的器具，向厨卫、阳台之类的排污口倒水。看看水是不是顺利流走。因为工程施工时，有些工人会把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较黏的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
　　测室内地平是否有误差
　　验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。去五金店买一条小的透明水管，长度约20米，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志，把水管水位调至这个标志高度;然后把水管另一端移至离门口最远的室内，看水管在该处的高度，再做一个标志，测量这个标志的离地高度，高度差就是房屋的水平差。一般差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可接受范畴，如果超出就得注意了。
　　验层高是否达标
　　验层高很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量，应测量户内的多处地方。一般来说，2.65米左右是可接受的范围，如果低于2.6米，那么房屋会显得压抑。
　　验窗和阳台门是否密封
　　窗的密封性验收最麻烦，只有在大雨天才能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整。