北京侨福芳草地个案分析(课堂PPT).ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,新聚仁,地产研究院,侨福芳草地,商业案例分析,1,项目概况,项目地址,北京市朝阳区东大桥路,9,号,开业时间,2012,年,12,月,投资,30,亿,占地面积,13.8,万平方米,建筑面积,20,万平方米,物业组成,购物中心、写字楼,各物业建筑面积,4.65,万商业,+8.2,万办公、酒店,经营业态,餐饮,30%+40-50%,时尚品牌,+20%,精品手表和珠宝,车位,1000,个,开发商,北京侨福置业有限公司,开发周期,1995,年拿地，,2000,规划，,2004,年开建，,2010,年建成,紧邻北京,CBD,中心，是侨福集团在中国大陆地区的第一个大型项目，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心,艺术中心和精品酒店于一身的创新建筑,2,项目成就,北京潮流时尚新地标,北京最为独特的购物中心模式,236,米亚洲最长室内步行吊桥,中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑,与艺术品相结合的纯正式体验式购物中心,3,项目区位,北京市朝阳区东大桥路,9,号（东大桥路西侧，朝外南街和日坛北路间）,紧邻北京,CBD,地带,地铁,10,号线,:,呼家楼站，,A,出口，乘,126,，,440,东大桥站即到,1,号线,:,永安里站，,A,出口，往北步行,15,分钟即到,6,号线,:,东大桥站，,A,出口，往南步行,7,分钟即到,搭乘公交,芳草地站：乘坐,28,，,43,，,120,，,126,，,403,下车即到,东大桥东站：乘坐,101,，,109,，,112,，,118,电车以及,75,，,403,，,420,，,615,，,619,，,750,路公交车，下车往南步行,200,米即到,交通路线,4,商业定位,以领先绿色思维，打造汇聚顶级,购物,、,办公,，,酒店,与,艺文,的北京新地标。,立足芳草地浓郁的国际氛围与低端优势，致力打造多元的商业及文化休闲综合体，成为北京时尚风格与高品质的新复合生活板块。其领先的环保设计、永续大展的理念和丰富多远的艺术氛围构成了芳草地独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。,5,“非传统”,的商业建筑,整个建筑外观，尽显时尚设计感，使用独特、时尚的,金字塔外罩,，将四座塔楼建筑连接在一起。,由,ETFE,膜和三重玻璃幕墙,覆盖笼罩，保证内部舒适优美的环境不受外界干扰。底层的下沉式设计，扩展了空间的使用效率。,6,钢铁,与,艺术,的结合,7,一条横贯整栋建筑的长桥，长达,236,米，是国内首座室内步行桥。它横跨在建筑复合体之间，增大顾客的视野；,整条长桥与建筑配套的系列观光电梯、直升梯与十八座六米长的自动扶梯相配套，亦可让来访客户和顾客尽享便利,国内首座长达,二百三十六,米的步行桥,“绿”,色人文,8,内,外,“环保”,理念,能源使用量是同等建筑的,50%,，是中国第一个获得绿色建筑评估体系,LEED,铂金级认证的综合性商业项目,此外，项目的节水设备也非常丰富，不仅包括电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流量淋浴设施等，雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提高水使用率,保护膜覆盖下的空气流动,环保罩将四个商业建筑完全包裹，为了满足里面建筑的高度要求，其形状为三角形，屋顶沿西面和北面倾斜,平面,120X150,米，高度超过,80m,的结构，立面采用单层玻璃，顶采用,ETFE,半透明膜，形成独立的,微气候环境,。不仅做到了冬暖夏凉，从而也节省了空调系统的使用。,拥有独特的微型气候系统，室内能实现自动温控,租户们能够在水、电等能耗方面长远地降低开支,从内在来说，稳定的内部微循环系统，结合楼群,VAV,冷水吊顶系统和智能,BMS,系统，可以至少节约,60%,的能源使用率，最高达到,80%,的比率。同时，模块化办公格局的灵活性和兼容性也为租户节省了,10-15%,的装修成本,9,“艺术”,氛围,侨福芳草地中摆放着的,41,件,达利,雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一，它们与建筑相融合，散发出属于侨福芳草地的独特气质。,用艺术品留住客户，“顾客们会因此多停留，他们待在这里的时间越长，就越有购物的可能。,10,“艺术”,细节,带有艺术气息的厕所指示牌,别出心裁的垃圾桶设计,带有智能温水清洗系统的坐便器,11,共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。致力于积极推动和参与中国当代艺术的发展和研究。秉持以人为先的理念，实现从过去展览馆“以物为中心”的完美蜕变。,“艺术”,展览馆,12,业态与品牌,芳草地逾,50%,品牌首进中国，品牌稀缺性成,竞争性。,侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是,1000-2000,元,/,平方米,/,月,采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是,10%-20%,，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”,也并不是纯粹的奢侈品消费场所，既有快时尚的,GAP,，也有高档的精品手表和珠宝，既有花,18,块钱就可享受的台湾老字号度小月，也有米其林三星主厨开的纯正西餐,13,业态分布,但是侨福芳草地在未来的三到五年，也要有一个调整适应期，这么多第一次来中国或北京的品牌，能否获得北京消费者的认可，还有待检验,14,办公,四栋建筑共有8200m的办公空间，50%以上的办公室可以直接通向空中花园、观景桥和露台，美丽的室外空间提供了除了传统空间之外的惬意环境，也为办公用户提供一个交流轻松的工作空间。,写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,15,酒店,大楼的最顶层是拥有60套客房的精品酒店，通过观光电梯可从大堂直接到达。豪华客房都拥有宽大的户外阳台、个性化泳池、按摩浴缸和娱乐设施等。玻璃与钢结构的空中大厅位于大楼最高点，在这人们可将北京的景色尽收眼底。,写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责,16,侨福芳草地,-,中国绿色建筑先锋,ParkviewGreen,芳草地的能源使用量仅为同等规模建筑的,50%,，是中国第一个获得美国绿色建筑协会,LEED,（,LeadershipinEnergy&EnvironmentalDesignBuildingRatingSystem,）“铂金级预先认证”的综合性商业建筑，此外，,ParkviewGreen,芳草地更分别获得以下奖项：,2010,年,:MIPIMAsia,年度最佳绿色建筑,2011,年,:,FuturArc,绿色先锋奖 ,Perspective,透视优秀奖 国际绿色大奖最佳绿色智能建筑项目铜奖,2012,年,:GBA,环保建筑大奖中获得亚太区绿色建筑大奖,项目所获奖项,17,开发周期较长，资金回笼周期较长，需要有雄厚的资金支撑；,需要很长时间培养市场，目标消费群体比较小众，需要城市规模足够大的支撑；,前期消费者的好奇心过后，怎样保持大人流量的持续性也是对开发商的一个挑战。,借鉴点,思考点,项目总结及借鉴点,走差异化路路线，用艺术品留驻客源；,北京最为独特的购物中心模式；,236,米亚洲最长室内步行吊桥；,中国第一个获得美国绿色建筑协会“铂金认证”的综合体商业建筑；,18,