黄山东大门规划总文本.doc

徽商集团黄山东大门旅游综合开发项目投标设计方案
目 录
第一部分 缘起与背景 1
一、项目缘起 1
二、规划范围与深度 1
三、规划期限 1
四、规划依据 1
五、规划原则 2
六、技术路线 2
第二部分 分析与定位 3
一、基础分析 3
二、SWOT综合分析 15
三、思路、定位与产品 16
第三部分 规划与设计 22
一、综合现状分析 22
二、规划设计理念 24
三、总体空间布局 25
四、分区项目策划 27
五、用地布局规划 39
六、道路系统规划 41
七、景观与绿地系统规划 42
八、760亩土地开发强度控制 44
九、环境容量研究 46
十、景观与建筑风貌规划 46
十一、生态保护规划 48
第四部分 运作与实施 51
一、总体运作战略 51
二、460亩投资估算（可调整） 52
三、赢利模式设计 52
四、规划实施建议 53

第一部分 缘起与背景
一、项目缘起
徽商集团黄山东大门旅游综合开发项目位于黄山风景区东麓，隶属黄山市黄山区谭家桥镇。经过两次发展高潮近30年的发展，黄山市已经成为享誉中外的旅游城市，旅游产品的开发建设正在从黄山风景区向周边推进，徽派古村镇乡村旅游、太平湖旅游度假区、环黄山旅游带等旅游工程的实施都标志黄山旅游第三次发展高潮的开始；谭家桥镇作为黄山东大门、两山一湖旅游线上的重要节点，旅游开发必将成为全镇经济发展的重要内容。
作为新兴的旅游小城镇，黄山东大门——谭家桥镇旅游业的发展由于资源禀赋条件与交通等基础条件的限制，远远落后于黄山风景区的传统入口——南大门汤口镇以及后起之秀——北大门耿城镇（甘棠镇），旅游开发还属于初创期。
随着黄山市第三次旅游发展高潮的到来，安徽省委省政府、黄山市委市政府提出了“打开黄山四门”的战略构想，加之合铜黄高速公路的建成通车与旅游休闲市场需求的大幅增长，谭家桥旅游业迎来了现实的重大机遇。如何在旅游资源品质不突出的前提条件下成功打造旅游吸引物，推动旅游业的发展，是谭家桥旅游业面临的主要挑战。
长期以来，谭家镇在旅游发展上相对落后，但同时保留了纯朴的风俗民情、和谐的人居环境与大量的土地资源，使其成为黄山风景区周边相对宝贵的一片处女地，加之与上海市的独特渊源，使其同时又是上海市重要的生态休疗养胜地。随着黄山东大门战略构想的实施，休闲度假市场进一步发展，谭家桥镇也要进行旅游项目的深入开发，其发展定位对于黄山风景区的旅游空间拓展与黄山市的旅游休闲化产业升级都具有重要意义。
在这样的发展背景下，作为谭家桥镇旅游开发的重要内容，徽商集团黄山东大门旅游综合开发项目的推进实施，成为谭家桥镇的必然选择。目前项目基地内仍在营业的上海总工会休养院以及周边的上海茶林场（东黄山度假区）也形成了一定的市场知名度，为徽商集团项目的发展奠定了较好的基础。2007年10月，安徽省招标中心正式组织徽商集团黄山东大门旅游综合开发项目的规划设计工作，掀开了谭家桥旅游大发展的序幕。
二、规划范围与深度
1、规划对象：徽商集团黄山东大门旅游综合开发项目，位于黄山风景区东麓谭家桥镇南片区。
2、规划范围：东至石门电站麻川河，南至北关桥小河，西至205国道，北至桐干坝、五七道路，地块总面积约4560亩；其中启动区的面积为760亩。
3、规划深度：
本规划包括旅游总体规划和控制性详细规划两个层面：
第一个层面是4560亩，其深度可参照国家旅游规划通则中旅游区总体规划的深度；
第二个层面是760亩，其深度可参照国家旅游规划通则中旅游区控制性详细规划的深度，其中，重点项目达到城市设计的深度。
三、规划期限
本次规划期限为2008年——2020年，一共12年，其中：
1、近期：2008年——2010年
2、中远期：2011年——2020年
四、规划依据
（一）法律法规
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《中华人民共和国环境保护法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《中华人民共和国水污染防治法》；
5、《中华人民共和国大气污染防治法》；
6、《中华人民共和国水土保持法》；
7、《中华人民共和国森林法》；
8、《旅游发展规划管理办法》；
9、《旅游安全管理暂行办法》；
10、《安徽省风景名胜区管理条例》。
（二）技术规范
1、《风景名胜区规划规范》（GB 50298—1999）；
2、《旅游规划通则》（GB/T 18971－2003）；
4、《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T 18972－2003）；
5、《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775-2003）；
6、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJl37-90）。
（三）相关成果
1、《“两山一湖”旅游区旅游发展总体规划》；
2、《黄山风景名胜区总体规划》；
3、《黄山市城市总体规划》；
4、《黄山市旅游发展总体规划》；
5、《黄山区旅游发展总体规划》；
6、《谭家桥旅游镇总体规划》。
五、规划原则
1、市场导向原则。本规划高度关注项目开发的经济效益，立足项目资源基础，以市场需要为导向，尤其重视对潜在市场的挖掘，发展具有良好市场前景的产品来保证项目开发的成功。
2、统筹发展原则。本规划强调以上位规划作为指导，在发展方向、环境保护、交通建设等方面与相关规划形成有机的衔接，并注重与区域及周边相关项目的协调发展。
3、生态优化原则。本规划十分重视规划区生态体系的完整性，尽量根据规划地的自然特质进行项目布局，在开发建设上尽量减少地形改造，结合建筑设施建设，合理配置乡土植物，营造良好的整体景观环境，使整个规划区的设施建设与生态环境高度协调，并通过旅游开发来促进生态环境的优化提升。
4、文化创新原则。通过挖掘地域文化来确定开发主题，在空间布局、设施建设、项目设置和景观塑造等方面充分体现徽派文化符号的同时，进行大胆创新，形成鲜明特色。
5、人本主义原则。本规划的项目设置充分体现对人的尊重和理解，保持游览空间的公共性和人居环境的私密性，通过合理的路网体系与景观衔接，营造旅居统一的和谐度假氛围。
六、技术路线
本规划是一个以“解决问题”为核心目的，以强化“整体把握科学、重点区块突出、开发运作可行”为基本准则的系统方案，主要包括四个部分。
1、第一部分，缘起与背景：提出本项目的缘起与背景，对规划对象、规划范围与深度、规划依据、规划原则、技术路线进行总说明。
2、第二部分，分析与定位：在区位、文化、资源分析的基础上，结合市场消费趋势的把握及相关关系、类似项目与上位规划的多维研究，提出本项目的总体思路、综合定位与产品体系。
3、第三部分，规划与设计：以思路、定位与产品为指导，结合项目基地的综合现状分析，根据未来发展需要，提出本项目的总体空间布局、分区项目策划、土地利用、道路系统、绿地系统、启动区开发强度控制、景观与建筑风貌控制、生态保护及容量控制方案，并对重要节点进行详细方案设计。
4、第四部分，运作与实施：根据规划方案，从开发运作的角度出发，提出本项目的总体运作战略、盈利模式设计与规划实施建议。

54

第二部分 分析与定位
一、基础分析
（一）区位分析
1、区位总体分析
项目规划区位于拥有世界自然与文化遗产、世界地质公园三项桂冠的黄山风景区东麓，紧邻其东部入口——石门峡景区，隶属黄山区经济重镇——谭家桥镇，处于旅游镇格局中的南片区之内。
谭家桥旅游镇地处“两山一湖”黄金旅游线上，是进入黄山风景区的东部门户，被称为“黄山东大门”；作为黄山市的交通枢纽地，205国道、103省道和“合铜黄”高速公路在此交汇；规划区距离高速出口车程在10分钟以内，区位优势非常明显。
2、区位分析结论
从周边连接看，谭家桥距离黄山南大门（汤口镇）18公里，距黄山区城区（甘棠镇）27公里，使其具备了同时作为黄山风景区生态游与大众游集散服务区的基础，但发展大众游的区位优势及服务基础都不如南大门与北大门。
从外部连接看，谭家桥距离黄山机场与黄山火车站仅78公里，合铜黄高速及徽杭高速通车建成以后，谭家桥与以合肥、苏南城市群、上海、杭州为重点的华东地区的交通时间也缩短到3~4小时之间，发展休闲度假旅游，市场腹地非常广阔。
（二）资源分析
1、资源总体评价
客观地评价，不论是人文资源还是从自然资源，本项目所属地块先天比较优势都不明显，具有垄断性、排他性和权威性的旅游资源几乎没有。因此，本案认为，必须结合黄山风景区、谭家桥镇乃至黄山市来认识本项目的资源价值。
第一，规划区的资源价值首先体现为黄山风景区脚下（东麓）的乡野田园，植被覆盖良好，麻川河、干子河穿流其间，并有多处人工湖泊、池塘镶嵌其间，生态环境突出，具备发展环黄山休闲度假旅游的优良基础。
第二，规划区邻近黄山东大门入口，是谭家桥旅游小城镇南片区的重要构成，徽州乡村气息突出，土地资源丰富，在谭家桥建设黄山东大门旅游服务基地的过程中，规划区必将发挥着重要作用。
第三，规划区周边分布着石门峡、普仁滩、黄帝源、茶林场等景区，在未来的发展中，其资源价值将体现为与周边景区的联动组合，共同推进谭家桥建设旅游目的地的进程。
第四，规划区处于新黄山、古徽州范围内，灿烂的徽文化也是本项目资源价值的重要构成之一，在未来的发展中，完全可以借助徽文化的深度挖掘来打造独特的发展主题。
2、资源评价结论
针对本项目的旅游资源条件，要形成旅游发展的差异性与突破性，仅仅依靠对规划区内现有资源的挖掘是不够的；而是必须面向市场，借助黄山风景区的知名度、美誉度、东大门建设机遇与对徽州文化等相关文化的独到挖掘来进行后天的高水准营造，才能把本项目的潜在价值挖掘透，实现成功开发。
（三）文化分析
文化是旅游发展的灵魂。结合以上分析可知，本项目要确定正确的开发方向，必须对文化进行深度挖掘，主要包括以下四个方面：
1、徽文化——“一生痴绝处，无梦到徽州”，徽学与敦煌学、藏学并列为中国三大地方显学，徽文化源远流长、博大精深，是经过漫长的历史积淀，又通过徽商不断地吸纳各地文化而丰富自身，至明、清时代逐渐酝酿而成的地域文化，是中华优秀文化的典型。江泽民同志将其概括为建筑、贸易（徽商）、教育、医学、艺术等五个方面，在未来的发展中，把徽文化尤其是徽商文化的精髓与现代休闲度假消费需求进行有机结合，开发具有文化内涵的旅游项目，是本项目最重要的开发方向。
2、生态文化——良好的生态环境是规划区最宝贵的资源基础，可以给游客提供全新的回归自然、天人合一的体验和感受，生态文化强调的是持续的、生态的、自然的旅游行为和感知，在未来的发展中，应当十分重视生态环境的维持与优化，力求打造生态型的旅游度假区。
3、养生文化——养生保健是现在人们生活水平日益增长情况下的消费热点，也成为一种重要的文化，康体养生已经成为重要的旅游形式。依托规划区的休疗养基础、新安医学及黄帝相关的《黄帝内经》中国传统养生文化，结合现代时尚运动项目，开发康体养生旅游产品，形成现代时尚的运动养生区，也是黄山东大门景区重要的开发方向之一。
徽
文化

高耸的牌坊
迷人的古村落
生态文化
潺潺的溪流
丰收的田野

茶文化
茶场周边
绿油油的茶园
养生文化
生命之源
古老的新安药浴

4、茶文化——茶是徽商主要经营的产品之一，支撑了徽商财源的半壁江山，黄山毛峰、太平猴魁是规划区域内著名的茶叶品种，以此为基础，对茶文化进行充分利用，把采茶、制茶、品茶等转化为可休闲体验的旅游产品，是本项目未来的特色方向之一。黄山茶叶的奇特品质是独特环境中吸引天地精华而成，用茶叶作为景观的塑造元素，可以表现独特的文化意境。
（四）市场趋势分析
为了进行科学的市场定位，本项目组于2007年10月国庆长假期间，在南京、合肥、上海等地对旅游消费趋势及房地产消费趋势进行了市场抽样调查，通过对调查数据分析可以获得客源结构的基本特征。
1、长三角旅游消费总体趋势
根据黄山市的客源市场分析可以发现，本项目最大的客源市场必定是长三角地区，研究其旅游消费趋势非常必要。
长江三角洲地区是中国经济最发达的地区，也是旅游业的金三角与国内旅游客源最为集中的区域之一。这一区域的旅游客源在消费行为特点上表现出领先的成熟性、先锋性和专项性，主要特征体现在：
（1）旅游方式
以自驾车为主要交通方式的近程短期休闲（两天或者一天）出游市场潜力巨大，家庭市场占有较大份额，高薪白领市场份额居高不下。
（2）旅游偏好
城市居民对于文化古村镇、生态度假区表现出比较一致的喜爱倾向，文化休闲、乡村旅游与生态度假受到市场的普遍青睐。
（3）旅游产品
观光旅游仍然占有较大的市场份额；休闲度假市场呈持续增长状态；中高档的会议与商务市场正在成为企业市场的主导旅游产品。
2、重点客源城市——南京、合肥旅游市场调查分析
（1）游客出游方式
周末休闲度假出游以群体出游为主，因此本规划应该多重视集体性、互动性比较强的旅游休闲项目。
出游方式
N=200

（2）游客出游距离偏好
出游车程距离
N=200

距市区开车0.5-2小时以内的场所是主要的周末休闲度假地。本项目接近被访者接受的周末休闲的车程范围之内，但2小时以上车程的游客份额仍然占到12.5%以上，度假是发展重点，能否引爆南京市场，关键在于旅游项目本身的吸引程度和亮点所在。
（3）游客出游景观喜好
被访者最喜欢的休闲度假景观是 “自然景观”。项目优越的自然资源条件完全符合的南京人的出游口味，在策划新项目品质和增加文化内涵的基础上，通过营销策划迅速打造黄山东大门品牌和知名度将成为项目成功的关键点。
最喜欢的休闲景观类型
N=200

（4）游客出游目的
被访者周末休闲度假的主要目的是 “心理放松”，因此项目在设计上要充分考虑对游客心理的放松作用，营造轻松、闲适、和谐的休闲度假氛围。
休闲感受
N=200

（5）游客消费水平
在周末休闲的消费（住宿＋餐饮）上，每天人均100－150元是消费者通常的消费价格，因此在餐饮住宿项目的设计以中档为主，通过餐饮品质提升积极引导高端消费。

休闲花费倾向
N=200

（6）影响出游的主要因素
“自然风景”的优劣直接影响被访者对周末休闲地的选择。
休闲影响因素
N=200

（7）对建筑风格的偏好
在建筑风格上，喜欢西式风格的比例略高于中式风格，但中式风格仍然占到较高比例。因此项目在建筑风格上应紧密结合项目地貌特点、山水风格、生态环境、农业特色、地方文化内涵、江南水乡等，对传统徽派建筑进行创新，充分满足消费者对文化气息的追求。
理想建筑风格
N=200

3、重点客源城市——上海游客旅游趋势分析
(1)上海消费者根据假期长短不同，在上海周边的出行距离呈现以下特点：1－4天假期以半小时至1小时车程的出行距离为主。5－7天的假期以1小时至2小时以上的车程为主要出行距离。五一、十一、春节以2小时以上的距离为主。

(2)“自助”是上海消费者在上海周边出行的主要方式。

（3）“自然景观特色”是上海消费者决定周边景点的主要因素。“人文风情”、“娱乐休闲项目”、“交通”次之。

（4）满意度方面，“自然景观特色”、“交通”是消费者最满意的方面。

自然景观特色
人文风情
交通
住宿
购物
特色餐饮
娱乐休闲项目
水上游乐项目
景点价格

（5）上海消费者在上海周边景点内的消费主要以“特色餐饮”“特色商品采购”为主。

（6）“特色商品采购”、“特色餐饮”是上海消费者支出最多的项目。“特色餐饮”和亲水性娱乐休闲是上海消费者最喜欢的消费项目。
特色餐饮
卡拉OK/酒吧/迪厅
文娱表演
沙滩阳光浴海水浴海泥浴
特色商品采购
垂钓、海钓
运动竞技
水上乐园
游船游艇
乡村体验、采摘
棋牌游乐
其它

（7）绝大多数消费者曾在上海周边景区内留宿。留宿的原因以“景区大，景点多”、“景区内自然环境优美” 为主。留宿景点类型以天然景色优美的景点为主。

（8）在刚刚过去的黄金周中，“逛街”、及周边景点的短途旅游是上海消费者参与最多的主要内容。

4、重点客源城市——南京市房地产消费态度
（1）“位置交通”和“户型面积”是被访者考虑在近郊二次置业时考虑的重要因素。

户型
面积
购房主要考虑因素
5.5%
12.0%
17.5%
33.5%
7.5%
1.5%
7.5%
5.0%
7.0%
3.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
外观
位置
交通
价格
密度
物业
配套
设施
生态
人文
环境
建材
环保
N＝200

（2）“养老”及“投资”是被访者在近郊二次购房的主要用途。
日常居住
长期度假
二次购房用途
29.5%
30.0%
18.5%
10.5%
11.5%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
投资
养老
N＝200
短期休闲

（3）距市区60分钟以内的车程是被访者在近郊二次购房时愿意接受的距离。
二次购房距市区车程
54.0%
41.5%
4.5%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
30分钟内
30－60分钟
60分钟以上
N＝200

（4）被访者在近郊二次置业时更愿意购买70－149平方米的中等面积户型。
二次购房面积
6.0%
38.5%
46.0%
9.0%
0.5%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
50.0%
50－69平米
70－99平米
100－149平米
150－300平米
300平米以上
N＝200

（5）在建筑风格上，中式和欧式都是被访者喜欢的建筑风格。
理想建筑风格
13.0%
12.5%
23.0%
47.5%
4.0%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
45.0%
50.0%
美式
德式
法式
中式
其他
N＝200

5、重点客源城市——上海市场第二居所需求分析
（1）“投资”是上海消费者购买第二居所的主要功能。

（2）作为第二居所“上海市区内”已不再是上海消费者青睐的重点，30－60分钟车程的近郊是是上海消费者购买第二居所得理想交通距离。

（3）从升值空间及居住舒适度等角度考虑，亲水性的景观是上海消费者购买第二居所得理想景观。

6、市场分析结论
（1）旅游市场趋势
在旅游市场需求方面，自然生态、康体放松、个性、商务、会议正在成为市场的热点，自驾车的群体性自助型出游成为主要出游方式，游客对充满文化气息的创新建筑显示出较强的偏好。
（2）房地产市场趋势
在房地产消费方面，第二居所大有所为，尤其是位于风景优美之地的投资型与养老型物业成为消费主流，亲水性房产受到市场青睐，市场对中式建筑和欧式建筑均表示出较大的兴趣。
（五）相关关系分析
１、本项目与黄山市旅游发展的关系：黄山旅游国际化的抓手
当前，黄山旅游正进入第三个发展期，按照建设“徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”的要求以及尽快把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的自然景区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞争力最强的城市之一的发展目标，国际化、乡村旅游、徽文化正成为黄山旅游的关键词。
与此同时，黄山旅游游客中，入境人次占接待人次的比例和创汇收入占旅游收入的比例不是很高（见表2－1），黄山旅游需要进一步优化旅游产品结构和空间布局，提升产业素质，大力发展文化观光、休闲度假、商务会展和特种旅游产品，实现旅游产品由观光型向复合型转变。本项目的兴建对于优化黄山市旅游产品结构，促进黄山旅游国际化的发展进程能够发挥重要作用。
表2－1 近年黄山市旅游业四项指标一览表
年份
接待人次（万人次）
旅游收入
（万元）
创汇
（万美元）
创汇收入
比例（％）
总人次
入境人次
比例（％）
2001
620
26.2
42.3
212000
5032
23.74
2002
706.28
31.61
44.77
254000
5900
23.23
2003
562.67
9.69
17.22
183700
1779
0.968
2004
817.23
32.56
39.84
500000
6600
1.32
2005
1001.28
43.29
43.23
615000
8039
1.31
2006
1241
50
40.29
844000
11000
1.30
2、本项目与黄山风景区发展的关系：黄山风景区的特色门户枢纽
钟灵毓秀、天下独绝的黄山是安徽的骄傲、是中国的名片。黄山大力发展休闲度假旅游的重要一环就是以四大门景区为重点，构筑休闲度假旅游（包括乡村旅游）第一个圈层，形成带状发展格局。相比较而言，四个大门的发展情况各有特色（见表2－2），东大门在几个大门中的特点主要是腹地开阔，可供利用的土地、水资源、旅游资源等比较丰富，政府政策、资金支持力度较大，后发优势明显，开发为生态度假旅游区潜力突出。
表2－2 黄山风景区四门综合比较表
黄山四门
优势
劣势
方向
东门
腹地开阔、生态环境优良、交通区位优势突出，
文化类型多样、疗养院集中、旅游资源数量丰富
资源品质不高、容易受到周边景区的抑制作用
会议商务旅游
生态休闲度假
西门
景观资源优势明显，被列入区重点开发项目
基础较差、交通不理想
生态旅游

南门
黄山风景区传统的主要进出入门户和服务基地，距离屯溪区最近，开发最早，发展最成熟，基础条件较好，沿途标志景点分布广
开发密度很高，进一步发展存在空间瓶颈、规划组织不是很科学
整合资源、改造提升、拓展功能
北门
黄山区政府所在地，两山一湖连接线上的重要节点，具有相对完备的服务接待设施基础，包括登山索道
登山线路选择和游客分布上受到一定的限制
强化新门户形象，合理分流
本项目位于黄山东大门的谭家桥镇，距屯溪约75公里，从环黄山旅游带整体格局来看，南大门与北大门定位于大众游的入口，现已形成较为完整的服务体系，但其服务设施档次较低，已难以满足游客更高层次的需求，随着“合铜黄”高速的开通，东大门可以利用后发优势，发展面向中高端市场的特色服务基地，更大程度上担当黄山风景区特色门户枢纽的功能。
3、本项目与周边景区发展的关系：合作互补的竞合格局
本项目属于谭家桥旅游小镇，谭家桥镇的旅游发展尚处在初创期，全镇已拥有8家疗养院和35家家庭旅馆，总接待床位2000张，镇内已开发的景区有石门峡景区、黄帝源景区、留怀荡景区和普仁滩景区。
由于周边景区和黄山东大门景区出于同一个大的区域范围之内，旅游资源的品质与开发基础比较接近，分析周边这些项目的产品类别和经营状况可以作为本项目未来发展的重要启示和经验借鉴，具体分析如下表。
表2－3 黄山东大门景区周边景点区分析
景区名称
产品类别
具体产品
经营状况
与项目景区的关系
石门峡景区
生态观光型
登山、观光
一般
合作发展为主
普仁滩景区
山水休闲型
竹筏、皮筏漂流
一般
合作发展为主
黄帝源景区
文化观光型
缅怀、纪念、观光
差
合作发展为主
茶林场景区
休闲度假型
知青怀旧、休闲度假
良
竞争发展为主
八大疗养院
疗养度假型
疗养、保健、度假
差
促进合作为主
注：经营状况分为“优、良、较好、一般、差”五个等级。
由上表可知，作为环黄山旅游圈层的第一级节点位置，东大门周边景区位于以观光、休闲、疗养产品为主，但这些景区的经营状况都非常一般，观光产品受到黄山风景区的屏蔽、疗养度假产品处于衰落阶段、休闲度假产品的打造才刚刚兴起；但随着交通条件的改善，周边景区也将进行二次创业，这为东大门综合开发项目的发展提供了后起发展与区域合作的机遇和外部条件。
普仁滩景区
黄帝源景区
疗养院周边环境
太平湖景区
（六）类似项目比较分析
本案选举与本项目未来发展方向比较密切的论坛、名山脚下度假会议设施以及黄山市周边接待设施等类似项目进行比较分析，为本项目的发展方向选择形成重要借鉴。
1、世界著名论坛型景区比较分析
丰富的旅游资源是城市作为会议休闲场所的得天独厚的优势，拥有丰富旅游资源的城市可以通过举办各类专业性的贸易展览会、大型论坛或者各类旅游节、文化节，来发展城市会展经济。据国际专业协会组织统计，未来 10 年，中小城市将成为全球会展中心的新热点。

达沃斯
伴随着欧洲滑雪运动和冬季休闲浪潮的兴起，欧洲人发现了达沃斯这块净土，其与世隔绝的封闭环境为举行高层次的会议提供了绝佳的场所，最终成为了世界经济论坛的举办地；有着类似于澳大利亚的黄金海岸的海南琼海市的小镇博鳌，是著名的万泉河入海口所在地，江、河、湖、海、温泉、沙滩、岛屿、丘陵等自然景观在这里完整体现，旖旎的风光和良好的黄金海岸使得博鳌拥有了亚洲经济论坛。独有的气候条件和旅游资源，是城市籍以培育品牌会展的有利条件，这一点在昆明已经得到了充分的验证。1999 年世界园艺博览会的召开、 2000-2002 年连续三届国际旅游节的成功举办，使昆明逐渐成为重要的会议展览中心。
黄山，正在做大工业与旅游业的同时，结合招商引资的需要，将会展放在极其重要的位置。如黄山旅游文化节、环球小姐、印尼招商会等。 2007 年，世界 500 强（黄山）国际高峰论坛强势登陆黄山，国际性的论坛选址黄山，给本项目的发展带来了极好的机遇，如何把握这一战略机遇，借鉴博鳌、达沃斯的发展模式来考虑自身的发展，意义非常重大。
表2－4 达沃斯、博鳌与黄山及相关论坛比较
地名
论坛
资源特征
论坛带动
瑞士达沃斯
世界经济论坛
阿尔卑斯山系最高的小镇山顶白雪掩映，被誉为欧洲的“人间天堂”
使达沃斯成为世界著名的山地小镇型会议度假胜地
海南博鳌
亚洲论坛
亚热带海岛风情，年均气温24.1℃，被称为“世界河流入海口自然环境保存最完美的地方”。
使博鳌成为亚洲著名、世界知名的滨海型会议度假胜地
安徽黄山
世界500强黄山国际高峰论坛
东大门综合开发项目位于世界自然和文化双遗产的黄山脚下，水绕山环，安静清幽，能否作为世界500强黄山国际高峰论坛的永久会址？
能否使谭家桥成为世界知名的会议度假小镇？
2、中国名山脚下的度假、会议设施
黄山东大门的发展不能脱离于黄山风景区的旅游发展，中国名山之下为之配套的度假休闲景区的发展运营模式，对将来项目地发展方向的选择具有一定的指导作用，尤其是对于许多度假娱乐设施而言，依托名山的吸引力和影响力，以水休闲、温泉、民俗风情、疗养运动为依托，发展商务会议、休闲度假、康体养生旅游产品具有一定的优势，这些情况和本项目有一定的类似之处，因此，从因地制宜的角度出发，本项目完全可以考虑打造生态会议度假基地。
表2－5 名山依托型会议、度假设施分析表
名山
旅游项目
特色依托
主体功能

泰山
泰山水上娱乐度假村
水上休闲
水上乐园度假别墅商务会所及娱乐功能配套
东岳山庄
——
接待团队、会议、大型高中低档会议厅
泰山温泉度假区
温泉
集休闲、娱乐、度假等功能于一体的综合性服务中心

华山
华山旅游产业园
民俗风情
以西部民俗风情园为基础，以华山文化为主体，自然风光和人文历史景观融为一体的综合性现代化产业园
华山御温泉度假村
温泉
以南方水乡风格为特色的北方水城，兼具温泉、度假、会议、公务、养生、健美等功能

庐山
庐山度假区
运动项目
集疗养运动、休闲娱乐、商务健身、观光旅游为一体
庐山曦龙温泉度假山庄
温泉、东南亚文化
以东南亚文化为依托，集康体疗养、会议接待、餐饮住宿和休闲娱乐等功能于一体
3、黄山周边接待设施比较
本项目位于大黄山旅游区范围之内，其接待、会议、度假等旅游产品将需要面临周边酒店、度假村、度假山庄的竞争，对周边接待设施的接待能力和特色进行必要的分析，是对项目发展方向确定的一个基础判定依据。
新徽天地、黄山国际大酒店、黄山高尔夫酒店、奇墅湖国际度假村等是黄山市内影响力比较大的接待设施，可以作为主要的参考对象。
表2－6 黄山周边接待设施比较表
接待设施名称
地理位置
项目特色
酒店规模
投资
黄山国际大酒店
屯溪区
拥有黄山市接待档次最高，最高规格的会议室
共有400套客房，可同时接待800人的大型会议，建筑面积3800平方米
——
黄山高尔夫酒店
屯溪区
与3个18洞高尔夫球场配套，竞争力非常突出
占地26617㎡，300余间客房，4个专用会场，最大会议室容量260人
——

徽州文化园华商山庄

岩寺城郊
中国民营企业家“黄山论坛”永久会址
建筑面积80700平方米，400间客房，800套养生公寓，26栋生态别墅
——
奇墅湖国际度假村

黟县宏村
田园徽派型，具有国际水准的大型会议、度假、休闲设施
占地31公顷，日接待量达1400人次
2亿元
黄山新徽天地
屯溪区
拥有黄山市最大的温泉泡浴中心
占地6000亩，总建筑面积120万平方米
30亿元

新
徽
天
地

黄山国际大酒店

黄山高尔夫
酒店

奇墅湖
度假村

（七）相关规划分析
黄山东大门旅游综合开发项目规划主要需要考虑上位规划的限制及其定位如下：
1、《黄山风景名胜区总体规划》对黄山风景区的用地布局结构、资源保护结构和旅游空间结构进行了整体定位，提出黄山风景名胜区“南北观光游，东西生态游”的格局；确定谭家桥镇位于黄山风景名胜区缓冲区内；将谭家桥定位为黄山风景名胜区二级旅游服务基地。项目规划区属于谭家桥镇的接待服务区范围之内。
2、《黄山市城市总体规划》修编，提出了区域发展的新框架。规划提出“一群两轴三级中心”的发展结构，确定谭家桥镇为以旅游服务、交通枢纽为主的中心镇。
3、《黄山市旅游发展总体规划》中，明确指出，谭家桥作为尚待开发的地区以其优越的自然环境和良好的区位优势成为发展生态旅游、文化旅游、休闲度假旅游和商务会议旅游的首选地域，而项目区正是其中的重要组成部分。
4、《黄山区旅游发展总体规划》对区域旅游资源的整合提出了新思路，开拓了旅游发展更为广阔的空间，项目区的定位为和黄山风景区相对接的综合服务接待中心，以山水观光、休闲疗养、乡村度假、历史求知为主导功能。
5、《黄山区“十一五”规划》中，明确提出启动黄山东大门自然景观区建设，完成东大门上山道路设计并开工建设，启动旅游宾馆项目招商，本项目正是其中的核心。
6、在《安徽省黄山市黄山区谭家桥镇旅游总体规划》中，位于麻川河与甘子河之间的项目区属于“三个片区”中的南区，以旅游服务基地功能为主，辅以旅游社区功能。
根据以上规划分析可以发现，本区块的发展方向定位为黄山东大门旅游服务基地，以生态旅游、休闲度假旅游、商务会议旅游为主导产品。
二、SWOT综合分析
（一）优势分析（S）
1、交通优势：三线交汇、四通八达
项目区地处世界文化与自然双遗产胜地――黄山风景名胜区的东部，位于安徽省“两山一湖”黄金旅游线之上，205国道、103省道和“合铜黄”高速公路交汇于此，交通区位优势明显。
2、土地优势：腹地开阔、用地丰富
黄山四门中的南大门开发历史最长，但是开发密度已经很高，汤口镇的继续发展余地较小，相对而言，黄山东大门景区的腹地范围较大，旅游发展空间充裕。有效整合旅游资源、土地资源、文化旅游资源，利用黄山旅游登山线路的改变带来的集镇旅游发展的重大机遇，项目区的空间资源优势明显。
3、后发优势：乘势而上、潜力巨大
黄山新一轮的规划中，明确提出打开四门的战略，东门是目前出于初期开发状态，周边的景区的发展具有一定的带动作用，而且东大门景区经开发了一些景区景点，例如普仁滩、茶林场、黄帝源石门峡等，对于规划项目区的旅游项目具有一定的正面影响，可以促进后发优势的发挥。
4、设施优势：疗养集聚、组团布局
依托黄山旅游的大背景和优良的自然生态环境，项目区内开发成熟的休闲养生疗养院有八处，形成了疗养度假旅游的良好积淀，具备发展养生度假资源的独特底蕴，有利于在此基础上进行相应的创新发展。
5、资金优势：投资旺盛、财力充足
黄山东大门旅游综合开发项目由“徽商集团”投资开发，集团雄厚的资金保证了建设的长期持续发展，项目良好的效益回收预期也同时吸引了旺盛的投资，保证本项目整体开发能够有序地推进。
（二）劣势分析（W）
1、资源劣势：形象屏蔽作用明显
黄山作为世界遗产具有很高的知名度，来黄山旅游的游客大多数是以黄山风景区为主要目的地，而对低山景区认知度较低。而且黄山风景名胜区往往也只是远途游客长线旅游的一个节点，游客滞留时间有限，资源级别较低的低山景区对其吸引力不大。黄山风景名胜区作为高知名度极品旅游资源形成对东大门景区的屏蔽作用，对景区的短期运作存在一定的抑制作用。
2、产品劣势：产品结构单一、特色不够鲜明
项目周边已经具有一定的旅游功能，是黄山周边重要的乡村旅游和专题旅游产品的特色区域之一，但是由于产品类型比较单一，特色不够鲜明，同质性比较严重，市场感召力较弱，导致整个区域的核心竞争力相对较弱，不利于本项目的发展。
3、市场劣势：尚未形成自己的独特的市场域
黄山东大门旅游综合开发区的最终目标是成为“两山一湖”黄金旅游线路上的重要节点之一，成为一个既和黄山具有良好互动关系，又具有自己独特功能和特色的旅游接待景区。目前，谭家桥的旅游市场主要是黄山市场溢出的细分市场，尚未形成自己独特的市场域。
（三）机遇分析（O）
1、“合铜黄”高速公路的开通
“合铜黄”高速公路的开通是谭家桥景区整体带动的引擎，高速公路的出口位于项目规划范围之内，这也直接使得东大门将来具有南大门一样的交通区位优势，有条件成为黄山周边重要的旅游集散和服务中心。
2、黄山打开四门战略的机遇
按照安徽省委、省政府把黄山打造成“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅游名牌、世界旅游胜地”和黄山市委市政府把黄山市打造成“旅游大市、生态大市、文化大市”的总体要求，结合黄山区“旅游兴区、工业富区、生态立区”的发展方向，积极应对开启黄山东大门的发展机遇，项目的开发具有很好的外部环境。
3、黄山旅游国际化战略的机遇
在黄山掀起旅游第三次发展高潮的过程中，旅游国际化是最强有力的声音，发展国际化的旅游产品成为其中的重要内容，这为黄山东大门综合开发创造了良好的背景。
4、中国旅游产业系统升级的机遇
当前，中国旅游正在进入休闲导向的系统升级阶段，以商务会议、疗养运动、生态度假为核心的旅游产品已经成为市场消费的热点，为休闲产品的发展带来了极好的机遇。
在传统的观光旅游目的地，其休闲化升级的重点区域在核心观光景区的外围地区，张家界、黄山都是典型的代表。位于黄山风景区脚下的东大门区域正是黄山旅游休闲化升级的重点区域之一，具有发展会议、运动、疗养、度假产品的巨大潜力。
（四）挑战分析（T）
1、同类项目竞争激烈的挑战：远近夹击
本项目未来所面临的竞争主要来自四个方面，第一个是以茶林场为代表的谭家桥镇域内景区的竞争；第二个层面是黄山市其他三个大