南海移动基站物业代维方案.docx

能兴物业南海移动

基站代维方案

南海市保诚物业 南海市能兴物业

二OO一年四月

目 录
前言……………………………………………………………（1）
第一章．公司简介……………………………………………（3）
第二章．代维项目概况及委托内容…………………………（7）
第三章．代维管理方式…………………………………………（8）
第一节 组织架构及人员设置……………………………………（8）
第二节 日常管理运作……………………………………………（11）
第三节 运作机制…………………………………………………（15）
第四节 物业移交接管……………………………………………（17）
第五节 基站代维管理工作手册…………………………………（18）第四章．各项代维指标承诺……………………………………（31）

承诺书
本公司对本次广东移动通信南海分公司基站基础设施代维投标作出如下承诺：
一、在本次中标后的日后代维服务中，保证向甲方提供符合《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维投标方案》和《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维合同》中要求的代维服务，否则，广东移动通信南海分公司可终止代维合同。
二、在本次中标后的日后代维服务中，保证按照《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维投标方案》和《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维合同》中所规定的代维费用进行开支，决不擅自无故提高代维费用，否则，广东移动通信南海分公司可终止代维合同。
三、在本次中标后的日后代维服务中，保证按照《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维投标方案》和《广东移动通信南海分公司基站基础设施代维合同》中所规定的相关要求进行安全、文明施工，否则，广东移动通信南海分公司可终止代维合同。

南海市能兴物业管理有限公司
法定代表委托人：
二OO二年三月三日

前 言

南海市能兴物业管理有限公司1999年8月荣幸获得广东移动通信南海分公司物业的单项保安服务， 2001年4月在贵司组织的数家单位的激烈竞争中，在贵司的大力支持下，又于2001年8月获得了广东移动通信南海分公司的全部物业管理权。作为专业化的物业管理公司，能兴物业管理公司从成立之初就在提高管理人员综合素质，引进先进的管理机制，借鉴成功的管理经验，在品质和服务上下功夫，强化品牌意识，形成规模效应。在已积聚的成功经验上，在为广东移动通信南海分公司提供服务中，我们力求创新，再接再励，实现质的飞跃，针对2001年广东移动通信南海分公司基站基础设施代维服务，我们拟提出如下新设想：
一、利用现有优势，实现真正的资源共享。
南海能兴物业管理有限公司自从1999年8月开始与广东移动通信南海分公司进行合作，在双方两年来的愉快合作中，作为托管方我们对贵司已有一定了解和熟悉。在基站的代维服务中，我们能利用现有优势，实现资源共享，如：甲方提出的代维项目：“代维公司负责业主所有基站出入的管理，根据甲方的要求负责基站的钥匙借用与回收的管理工作，移动公司将向代维单位提供相应的办公场地，必须有人负责值班工作”，针对这一代维项目我司无须另设置专人负责，可由现管理处值班人员负责。
二、优越的条件，保证提供满意的应急事故处理。
基站代维分定期巡检、维护和应急处理两大部分。例行性的定期巡查和维护，我们有运作成功的ISO9002国际质量体系作保证；突发性的应急处理，特别是供电方面的抢修，能兴物业有她独特的优越的条件：公司工程部配备了充足的各专业工程师，随时可派出抢修力量；能兴物业与南海供电局及下属供电系统的良好合作关系，有利于抢修中各方面的协调。
三、雄厚的资金、丰富的经验，良好公关，保证费用代缴的及时、准确
对于每月30-50万的电费垫支、不定期的零星工程垫支、各类维护材料的垫支，能兴物业有雄厚的资金作保证；二三百户零星业主的房租、电费的代缴，业主信息的收集、公共关系的处理，能兴物业有丰富的工作经验。能兴物业所管辖的怡翠花园现有住户六七百户，每月水电费、物业管理费收缴率达100%，每月水电费、物业管理费统计准确率100%；在南海，能兴物业与南海供电局及其属下的各供电所、南海农业银行等都有着良好的公共关系，这为基站租金、电费的代缴提供了有利的条件。
四、建立ISO9002国际标准质量保证体系，不断提高管理服务水平。
1、配备精干的高效班子和业务熟练、管理服务意识强的员工队伍，为优质的服务提供保障。
2、建立科学全面、严格的质量保证体系及岗位责任制、各项规章管理制度。
3、建立严格的培训、考核、奖惩、晋升、辞退制度，多样化的激励机制。
4、充分重视服务质量的控制，有效、及时的回访制度，及时防止管理漏洞。
5、“以人为本”的企业文化，团结向上、热情饱满的工作状态。
6、融洽的管托双方关系，畅顺的沟通渠道。

第一章 公司简介
南海市能兴物业管理有限公司是一家从事物业管理的专业公司，隶属南海市能兴发展集团有限公司，成立于1998年4月，注册资金300万元人民币。主营：住宅小区（大厦）物业管理；兼营：酒店托管、项目策划、管理咨询、装修工程、绿化工程、物业保洁、中介服务等。2000年，公司成为南海地区第一批26家物业管理三级资质企业之一，并成为广东省物业管理协会常务理事单位、全国物业管理协会会员单位，公司属下的怡翠花园物业管理通过ISO9002国际质量体系认证。
管理规模 在激烈的市场竞争中，能兴物业公司凭借雄厚的经济实力、良好的社会信誉、规范健全的运作机制，形成了资金、资源、市场和管理等方面的优势，在短短的三年里，承接了南海市智能、环保型高尚住宅小区——“怡翠花园”和南海市智能、环保型的现代办公大厦——南海市电力调度综合楼、“广东省移动通信有限责任公司南海分公司物业”和“南海市能兴发展集团办公大楼”等项目，总托管面积达50多万平方米。
两大优势 在成功拓展物业管理业务的同时，公司还组建了一支集设计、施工专业化为一体的园林绿化队伍，2000年顺利承接了怡翠花园生态公园、电力大厦调度综合楼绿化工程、南海市丹灶供电所的绿化改造工程、和顺供电所绿化工程、金沙供电所绿化工程、西樵供电所绿化工程、松岗供电所绿化工程、大沥供电所绿化工程和南海市能兴发展集团办公大楼绿化工程等，总施工工程造价达3000多万元。
保安服务作为公司的另一优势项目，2000年成功承接了广东省移动通信有限责任公司南海分公司的保安业务，通过半年多的管理，安全事故率为零，获得了委托方的一致认可。2001年4月，在数家竞标单位的激烈竞争中，获得了广东省移动通信有限责任公司南海分公司的全部物业管理权。
人员结构 能兴物业公司拥有一批高素质的物业管理和酒店管理专业人才。公司自1998年成立以来，经过3年来的发展，员工已达280多人，拥有一支由专业门类齐全的管理人员、工程技术人员、熟练技工组成的职工队伍。管理人员全部为大专以上学历，其中本科以上学历有10人，所有管理人员均接受过物业管理、酒店管理专业培训，形成了一支具有丰富物业管理经验和先进物业管理理念的专业队伍。
运作特色 由组织架构图可知（组织架构图见下页），本公司采用了总经理全权负责的条块相结合的管理模式，即保证了公司一把手对各部门的直接领导指挥，充分掌握全局情况，把握主方向，正确决策；同时管理处业务在公司职能部门的服务、指导、考核下，通过充分授权，建立有效、灵活的管理机制。概括起来，本公司的运作特色主要包括以下几方面内容：
一、 建立管理处目标管理责任制、质量考核体系，保证为业主提供满意的服务。管理处是公司服务的窗口，是公司服务的责任主体。把住户的责任批评投诉当成神佛之声，不论责备什么，都要欣然接受，“要听听业主的声音”，是公司经常向员工强调的重点，倾听之后，要即刻有所行动，这是为住户提供满意服务的重要条件。
二、 严格的考核制度，自我约束机制，形成有效、多样的激励竞争机制，努力提高员工的整体素质。公司建立严格的入职转正考核制度、培训考核制度、岗位工作考核制度、月度工作考核、年终工作绩效考核制度，形成了荣誉奖励、物质激励、员工内部持股等多样化的激励机制。
三、 层级有效的信息反馈及处理机制。公司充分重视各种有效会议的召集，如每月公司工作例会制度、职能部门每月分析报告会制度、管理处每日晨会制度等，会上反映情况、汇报工作、讨论问题，制定措施。会后，进行回访反馈，监督检查、了解情况、捕捉信息，观察动向，细微周密科学的管理体制时刻把握公司正常运作的脉搏。
四、 建立有效的培训机制，努力提高员工素质。公司实行三级培训制度：一级培训，主要以外聘讲师为主；二级培训，根据专业进行分工，对公司各专业工种进行集中培训；三级培训，为各管理处根据自身楼盘特点开展补充性、针对性、实操性培训。
五、 努力塑造企业形象，建立“以人为本”的企业文化，“以人为本”的思想让处身其间的个人逐步被培养起克己、忠诚、服务、合作及效忠精神，愿把自己与公司结合起来，员工能为公司的利益和个人的使命感、成就感而努力工作，真正做到创造财富、成就员工、回报社会。
本公司经过不断的探索、发展、完善，建立了制度化、科学化的国际标准质量管理体系，并通过ISO9002国际质量体系认证。在未来的发展方面，能兴物业管理公司将密切关注顾客之要求，加强员工培训，不断提高服务素质，以创造更好的经济效益及社会效益。

公司的组织架构如下：

总经理

二总助

经营部
保安部
园林清洁部
工程部
财务部
人事行政部

能兴大厦管理处
移动通信管理处
电力大厦管理处
怡翠花园管理处
怡翠花园康体中心

第二章 代维项目概况及委托内容
一、代维项目概况
广东移动通信南海分公司（以下简称南海分公司）基站基础设施代维项目主要是指南海分公司属下在南海各镇的基站基础设施的巡检、维护、基站内空调、消防设施的保养、清洁及基站相关租金、电费的代缴等工作。本项代维项目共有空调机399台，代维基站264个，分布于南海属下17个镇，具体各镇的分布情况如下：
大沥镇：29个；丹灶镇：12个；官窑镇：9个；桂城镇：32个；和顺镇：9个；黄岐镇：10个；金沙镇：9个；九江镇：19个；里水镇：15个；罗村镇：11个；南庄镇：17个；平洲镇：18个；沙头镇：6个；松岗镇：11个；西樵镇：26个；小塘镇：20个；盐步镇：11个。
二、委托管理内容
1、 各基站基础设施的定期巡检、维护工作；
2、 各基站及附属设施环境的清洁工作；
3、 各基站租金及电费的代缴；
4、 对各基站消防设施、空调设施进行代维；
5、 各基站基础设施零星工程建设；
6、 各基站电力引入设施的维护工作；
7、 负责业主所有基站出入的安全管理，根据甲方要求负责基站的钥匙借用与回收的管理工作；
8、 甲方临时委托的其他工作，如零星工程等。
第三章 代维管理方式
第一节． 组织架构及人员设置
一、组织架构
本项代维项目接管后，我司将发挥现有优势，仅在现我司移动通信管理处增加基站维修组长1名、基站维修员3名、基站缴费员1名，组成基站维修岗，直接由管理处主任负责管理，具体组织架构如下（红色的为新增部分）：

管理处主任

清洁绿化组
安全管理分队
基站维修组
工程组

基站缴费员
基站维修员
桂江平洲机房岗
办公楼机房岗
办公楼岗
桂城营业厅岗
办公楼岗
平洲机房岗
桂江机房岗位
桂城营业厅岗
综合维修岗
桂江机房机电专用设备岗

二、基站维修岗各岗位职责
1、基站维修组长
（1） 负责基站代维工作的日常工作安排和落实。
（2） 负责基站维修员的专业技术培训，提高维修人员的专业技能，强化服务意识。
（3） 负责编制基站各项维修、检测工作计划。
（4） 协助基站缴费员办理各基站租金、电费的交纳工作。
（5） 负责收集、整理各基站物业信息，协调各基站业主关系。
（6） 负责基站代维岗的档案、资料的整理归档工作。
（7） 负责对基站维修岗各岗位的工作考评。
（8） 负责填报基站代维的年度、月度备品、备件的购买计划，并及时办理报销手续。
（9） 负责编制零星维修工程费用预算。
（10） 管理、协调、监控分包商工作，督促其按要求完成分包工作。
（11） 完成上级领导交办的其它工作。

2、基站维修员
（1） 严格按照各项操作规程进行工作。
（2） 负责辖区内基站基础设施的巡检、维护工作。
（3） 负责基站及附属设备设施、环境的清洁工作。
（4） 负责与专业公司的联系，督促并协助其进行各设备设施维修、保养、年检等工作。
（5） 负责基站设备设施的运行巡查与维修记录、故障报告书的填写。
（6） 完成上级领导交办的其它任务。

3、缴费员
（1） 业务上，在公司财务部的领导下开展工作，严格遵守公司的各项规章制度，服从命令，听从指挥。
（2） 严格遵守财经纪律、财务规章制度，不得向无关人员泄露有关营业收入情况、数据资料等。
（3） 按时办理各基站房租代缴及代缴款凭据回收等工作。
（4） 及时准确收集缴费依据和相关材料，按时做好基站维修岗各项费用的报销工作。
（5） 做好缴费记录，根据缴费记录提前做好缴费预算。
（6） 完成上级领导交办的其它任务。

三、人员配备素质
（一）、基站维修组长
资质要求
1、 男，年龄25~35，身体健康；
2、 佛山地区户籍，粤语流利，熟悉佛山、南海地形。有车辆驾驶C牌，三年以上车辆驾驶经验；
3、 工程类相关专业专科以上学历，具有5年以上工作经验。沟通、管理能力强；
（二）基站维修员
资质要求
1、男，年龄25~35，身体健康；
2、熟悉佛山、南海地形，持有C牌，三年以上车辆驾驶经验；
3、工程类相关专业中技以上学历，具有3年以上工作经验。
（三）基站缴费员
资质要求
1、男，年龄25~35，身体健康；
2、佛山地区户籍，粤语流利，持有C牌，三年以上车辆驾驶经验；
3、财务中专以上学历，两年以上工作经验。

第二节． 日常管理运作
全面推行ISO9002质量体系，各基站设施的巡查、维护、基站及附属设施环境清洁、各基站内设备设施的的维修保养等统一按管理处制定的《基站巡查操作规程》、《基站清洁操作规程》《基站空调设备代维管理规程》等规章制度执行，抓好培训，加强例行性保养和综合性保养的各项工作。
共264个基站，每天按计划巡查、维护、清洁12个基站。具体工作安排如下：
一、基站基础设施巡检、维护：每月一次，完成后做好记录
每周一至周四：3人
每周五至每周日：2人（1人轮流休息，可由基站管理员替）
项目
工作内容
工作要求
机房环境检查
检查门窗有否损坏，门锁是否完好，钥匙是否齐备；
进行防锈润滑处理，发现问题，及时检修，要求门窗完好率为100%。
检查门窗和地面有否水迹，有否渗水；
及时清理积水，必要时采取应急措施。
检查天花板、墙壁有否水迹，是否渗漏；
及时清理积水，必要时采取应急措施。
检查空调排水孔和机房所有进线孔有否渗漏现象；
发现问题，及时整改。
检查温湿度是否正常；
发现异常要对空调进行适当的调节。
检查机房内是否有杂物；
先请示，后清除。
电力照明和消防设施检查
检查线路是否正常；
发现故障，及时检修，要求照明设施完好率达98%以上，线路及插座完好率为100%。
检查灯管是否正常；
检查应急灯是否可以正常使用；
检查电源插座是否可以正常使用；
检查AC屏有否烧焦的痕迹；
记录电表读数，分析读数是否有问题；

检查防毒面具和灭火器（检查质量、外观、有效日期）。
消防设施完好率达98%以上。
空调检查
检查空调室内、外机外观有否异常；
发现问题要做好记录并及时报告，并提交处理方案、预算。
检查空调运行是否正常，有否告警；
测试空调自启动功能是否正常；
检查空调清洁情况、有否破损、漏水；
检查空调有否异常噪音。
外部环境和天面
检查机房四周和天面有否积水，有否堆放杂物；
发现积水和有危及基站安全的杂物堆放要及时清理。
检查室外走线架，支撑杆有否生锈，螺丝有否松动；
无生锈、松动
检查支撑杆上的天线有否松动，有否受阻挡；
无松动、受阻
铁塔与通信杆
检查是否有杂物（杂草生长和杂物堆放）；
无杂物堆放
检查底座螺丝有否松动，外观有否异常；
螺丝无生锈、松动
检查有否明显的生锈；
警示牌是否完好；

检查顶屋天线是否受到阻挡。
需立即报告。
二、基站及附属设施环境清洁：每季度一次，按计划平均每日清洁3个基站，完成后做好维护记录
项目
工作内容
要求
机房环境清洁
清洁地面；
无污迹、积尘
（甲方要求时刷ICI）
清洁墙壁；
清洁门窗和窗台；
清洁馈线孔；
清洁室内走线梯；
清洁线槽；
设备清洁
清洁蓄电池外壳；
无污迹、积尘
清洁空调室内机外壳；
清洁机柜外壳和清洗进出风口滤网；
清洁配电箱外壳；
清洁稳压器外壳；
清理地线排；
清理铁塔、通信杆底座杂草。
三、代缴费用
专职基站维修缴费员负责，定期与业主联系，及时收集相关资料，确保报销的及时性。
项目
工作内容
要求
房租
按时代缴房租并回收缴款凭据；
准确、及时
代缴相关的其他费用（如：管理费等）；
准备好缴费依据和材料，配合做好报销工作；
做好缴费记录，根据缴费记录提前做好缴费预算；
每月17号前提交下月需缴的房租及相关费用预算。
代缴电费
根据巡检记录检查收费凭据的用电量；
及时
按时代缴电费并回收缴款凭据；
按月收缴。
准备好缴费依据和材料，配合做好报销工作；
及时
做好缴费记录，根据缴费记录提前做好缴费预算。
每月17号前提交下月需缴的电费预算。
四、机房空调设备的维修保养
一级产品代理商代维，基站维修员随时进行监督、检查。
项目
工作内容
要求
年中检测（每年五到六月）
清洗过滤网蒸发器；
每台机建立档案，进行年中检测前要制定好工作计划，工作中做好记录，发现问题，及时提交处理方案、费用预算。年中检测期间，每周提交工作进度，检测完毕要进行总结，年中检测后设备完好率为100%。
使用高压水清洁冷凝器及水管；
清洁并润滑风扇电机；
清除排水管道及托盘的沉积物及污水；
紧固全部电线接头，清理全部乱杂电线，保持机器整洁；
检查修理除湿功能；
调校安全及漏电控制设备；
测漏、补漏、补充雪种及冷冻油；
检测电源、电路和绝缘情况；
修理损坏的绝缘和保温材料；
检查并坚固所有螺丝；
调校控制器及遥控器；
剔除冷凝器之锈蚀器；
测量及调整各运行的参数（包括工作电流、压缩机压力、风口温度等）；
检查空调机支承架，如有问题，及时提交处理方案、预算。

年终保养（每年十一到十二月）
年中检测的各项工作；
每台机建立档案，进行年终检测前要制定好工作计划，工作中做好记录，发现问题，及时提交处理方案、费用预算。年终检测期间，每周提交工作进度，检测完毕要进行总结，年终检测后设备完好率为100%。
蒸发器空气过滤网的清洗；
检查出风口温度；
检查风扇电机和送风电机的噪音；
检查运行电流及电压；
检查排水管道。
五、其他：
基站钥匙管理：不另外设人，由现移动管理处值班员负责。
项目
工作内容
要求
物业信息
收集基站地理位置信息（地址信息）；
准确、按时
收集基站业主信息（业主联系信息）；
联系人、地址、联系方式、变更、进出基站注意事项
协调业主关系
收集基站业主的投诉信息；
每月汇总业主投诉处理量、处理情况、分析投诉原因
协助处理基站在当地的其他相关工作；

零星维修
负责基站的零星维修，整改。
维修前提交方案、预算，审核后才能开工。
基站钥匙管理
负责基站钥匙借用与回收的管理工作
设值班员

第三节．运作机制
一、计划机制
公司每年年底与管理处签订下年度《目标管理责任书》，明确管理目标，公司每月依据《目标管理责任书》对管理处实施考核，确保管理处现场管理达到业主满意，从而对现场管理实行动态控制。

二、快速反应机制
为及时处理基站突发事件，我司拟建立一个快速反应系统，以便快速协助处理基站水浸、电缆被盗等事故。
（一）快速反应机构
1、应急小分队：一般突发事件，由公司工程部应急小分队自行处理。

基站维修员

甲方
管理处主任
工程部经理
基站管理员
故障现场

信息反馈
2、后备应急力量
较严重突发事件，辖区工作人员力量不足时，由公司工程部调集各管理处相关技术力量进行支援，充分体现资源共享的原则。
怡翠花园管理处

电力大厦管理处

能兴物业公司
移动管理处

南海移动管理处

其他管理处

（二）应急要求
1、通讯工具24小时开通，随叫随到。
2、从接到维修要求到赶到现场，桂城镇30分钟内，其它镇区2小时内，派出合格的专业人员进行抢修。
3、一般故障，巡检发现时即时解决。
（三）重大故障处理要求
1、故障情况记录。
2、故障情况分析。
3、故障处理效果分析。

三、质量控制机制
管理处作为物业管理服务质量的责任主体，公司对其质量控制实行定期考评、监督。每月初由公司领导和各职能部门经理组成的考评小组对上月工作进行考评，通过考评发现问题及时整改。

四、成本控制机制
管理处实行成本考核，是公司经济效益和成本控制的中心。移动管理处更注重成本控制，所有材料由公司统一采购，甲方按实耗核销，材料的使用一定要有业主签字确认，并接受其监督。

第四节． 物业移交接管
一、移交接管程序
接管前准备工作

甲方对代维项目相关资料的验证移交，并编制资料移交清单。

乙方根据按照移交清单，逐项核对移交资料，并归档。

甲方提前7天签发验收通知，确定接管移交验收时间。

甲乙双方逐项进行移交验收，填写接管验收表，双方经办人、领导签字确认。

接管

正式启动代维工作

二、接管前的准备工作
（1） 物业委托管理合同签订后，接管介入前1个月内，工程技术人员全部到位，做好入职与上岗前强化培训，补充各类管理制度及应用表格等各项筹备工作。
（2） 由公司工程部负责成立接管验收小组，准备好验收记录表格：
《基站代维（基础设施）接管验收表》
《基站代维（空调设施）接管验收表》
《基站地理位置及业主信息统计表》
《基站代维接管验收遗留问题统计表》
三、代维项目相关资料的验证与移交
原移动物业管理处楼宇管理员与甲方按照移交清单逐一核对。
三、 钥匙、业主信息管理
根据甲方提供信息详细对钥匙进行编号；根据钥匙编号整理相应的业主信息，做到钥匙上的编号与其所在基站业主信息一一相符。钥匙借用与回收，严格按规定填写《基站钥匙借用、回收登记表》。
五、档案管理
档案管理按公司制定的ISO9002质量体系《档案管理规定》规范整理。

第五节． 基站代维管理工作手册
一、基站房租、电费代缴操作规程
二、分包商管理操作规程
三、基站巡查、维护操作规程
四、基站清洁操作规程
五、空调设备代维管理规程

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
发 放 号：

移动通信管理处
基站房租、电费代缴操作规程

生效日期：
拟制

审核

批准

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共1页

基站房租、电费代缴操作规程

l．0 目的
1．1 准确、及时办理基站房租、电费的代缴工作。
2．0 适用范围
2．1本规程适用于基站缴费员对基站房租、电费的代缴工作。
3．0 职责
3．1 基站缴费员必须按本规程进行工作。
3．2 基站维修组长负责协助相关工作。
3．3 公司财务部负责指导、检查、监督本规程的执行。
4．0 工作要求
4．1 房租代缴
4．1．1每月及时准备好缴费依据和材料，配合甲方做好报销工作。
4．1．2详细做好每次缴费记录，根据缴费记录于每月15号前做好当月各基站房租缴费预算，经财务部审核后，17号前送甲方财务部。
4．1．3 按时代缴房租（包括相关的其它费用），并做好签收记录。
4．1．4 对不能提供租赁发票的，代业主到当地地税局代开发票并办理相关纳税事宜。
4．2 电费代缴
4．2．1 每月根据巡检记录，核实当月用电量。
4．2．2 按时代缴电费并回收缴款凭据。
4．2．3 每月及时准备好缴费依据和材料，做好报销工作。
4．2．4详细做好缴费记录，根据缴费记录于每月15号前做好各基站房租缴费预算，经财务部审核后，17号前送甲方财务部。
5．0 引用文件和记录表格

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
发 放 号：

分包商管理操作规程

生效日期：
拟制

审核

批准

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共1页

分包商管理操作规程

l．0 目的
1．1 规范空调机维修保养等对外分包采购服务的检验、评价、考核办法，确保向甲方提供服务的质量。
2．0 适用范围
2．1本规程适用于公司对服务采购的检查、评价、考核。
3．0 职责
3．1 基站维修岗负责对采购服务进行日常检查。
3．2 公司相关部门根据检查结果，组织年度综合评价、考核。
4．0 工作程序
4．1 采购服务的资质认可按公司《供应商管理程序》执行。
4．2 采购服务的检查
4．2．1 空调机维修保养检查参照《空调设备代维管理规程》中有关规定执行。
4．3 采购服务的评价、考核
4．3．1 每年12月，根据本规范4．1要求的日常检查结果，由公司相关部门按《供应商管理程序》要求，对服务供应商进行年度复审。复审结果交公司领导审核。
5．0 引用文件和记录表格
5．1 《空调设备代维管理规程》
5．2 《供应商管理程序》

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
发 放 号：

移动管理处
基站巡查、维护操作规程

生效日期：
拟制

审核

批准

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共2页

基站巡查、维护操作规程

1．0目的
1．1每月对基站进行巡查、维护，保持其正常运作和使用。
2．0范围
2．1适用于广东移动通信南海分公司基站的巡检、维护工作。
3． 0职责
3．1基站维修员负责对基站进行巡查、维护，对发现的异常情况及时处理、汇报。
3．2基站维修组长负责安排、监督基站维修员的工作。
4．0工作程序
4．1 机房环境检查
4．1．1 检查门窗有否损坏，门锁是否完好，钥匙是否齐备；发现问题及时处理。
4．1．2 检查门窗和地面有否水迹，有否漏水；发现问题及时处理，必要时采取应急措施。
4．1．3 检查空调排水孔和机房所有进线孔有否漏水现象。
4．1．4 检查温度是否正常；发现异常对空调进行适当调节。
4．1．5 检查机房内是否有杂物；发现问题先请示，后清除。
4．1．6 所有检查作详细记录。
4．2 电力照明
4．2．1 检查项目：线路、灯管、应急灯、电源插座、AC屏、记录、分析电表读数
4．2．2 发现问题及时处理，并记录；要求照明设施完好率98%以上，线路及插座完好率为100%。
4． 3消防设施
4．3．1 检查灭火器和防毒面具（质量、外观、有效日期）
4．3．2 发现问题及时处理，并记录；消防设施完好率98%以上。
4．4 空调
4．4．1 检查项目：机身外观、运行情况（有否告警）、测试自启动功能、清洁情况、噪音
4．4．2 发现问题及时处理，报告。
4．5 天面及外部环境
4．5．1 检查机房四周和天面有否松动， 有否堆放杂物。
4．5．2 检查室外走线架、支撑杆有否生锈，螺丝有否松动。
南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第2页 共2页
4．5．3 检查支撑杆上的天线有否松动，有否受阻档。
4．5．4 发现问题及时处理，并记录。
4．6 铁塔、通信杆
4．6．1 检查是否有杂物、杂草生长
4．6．2 检查底座螺丝是否有松动、生锈等。
4．6．3 警告牌是否完好。
4．6．4 检查顶层天线是否受到阻挡。
4．6．5 发现问题及时解决，并详细记录。
5． 0引用文件和记录表格
5． 1《基站基础设施月度检查表》

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
发 放 号：

移动通信管理处
基站清洁操作规程

生效日期：
拟制

审核

批准

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共1页

基站清洁操作规程

l．0 目的
1．1 每季度对基站进行清洁，保持其正常运作和使用。
2．0 适用范围
2．1本规程适用于基站维修员对基站及设备设施的清洁。
3．0 职责
3．1 基站维修员必须按本规程进行工作。
3．2 基站维修组长负责检查、监督本规程的执行。
4．0 工作要求
4．1 机房环境
4．1．1 地面、墙壁、天花、门窗、窗台、馈线孔、室内走线梯、线槽等无污迹。
4．2 设备清洁
4．2．1 空调机身、设备机柜外壳、配电箱外壳、稳压器外壳无污迹，空调进出风口、地线排无积尘，铁塔、通信杆底座无杂草、杂物等。
5．0 具体操作
4．2．1 用半湿的毛巾抹空调机身、设备机柜外壳、配电箱外壳、稳压器外壳、空调进出风口、地线排。
4．2．2用拧干的湿拖把拖抹机房地面，部分污迹处用毛巾沾全能水除污。
4．2．3清除铁塔、通信杆底座杂草、杂物等
4．2．4 对设备的清洁戴防静电手套，注意保护好设备，不能损坏设备。
4．2．5 做好走线架、馈线及密封口等隐蔽部位的清洁。
4．2．6 每次清洁后，填写《基站基础季度清洁表》。
5．0 引用文件和记录表格
5． 1 《基站基础季度清洁表》

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
发 放 号：

移动通信管理处
空调设备代维管理规程

生效日期：
拟制

审核

批准

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共2页

空调设备代维管理规程

l．0 目的
1．1 定期对空调设备进行检测、保养，确保空调设备正常运行。
2．0 适用范围
2．1本规程适用于基站维修岗对空调设备代维的管理。
3．0 职责
3．1 基站维修岗位必须按本规程进行管理。
3．2 公司工程部负责检查、监督本规程的执行。
4．0 工作要求
4．1 每月定期检查
4．1．1 检查空调室内、外机外观有否异常。
4．1．2 检查空调运行是否正常，有否告警。
4．1．3 测试空调自启动功能是否正常。
4．1．4 检查空调清洁情况、有否破损、漏水。
4．1．5 检查空调有否异常噪音。
4．2 年中检测（每年五月到六月）
4．2．1 清洗过虑网蒸发器；
4．2．2 使用高压水清洁冷凝器及水管；
4．2．3 清洁并润滑风扇电机；
4．2．4 清除排水管道及托盘的沉积物及污水；
4．2．5 紧固全部电线接头，清理全部乱杂电线，保持机器整洁；
4．2．6 检查清理除湿功能；
4．2．7 调校安全及漏电控制设备；
4．2．8 测漏、补漏、补充雪种及冷冻油；
4．2．9 检测电源、电路和绝缘情况；
4．2．10 修理损坏的绝缘和保温材料；
4．2．11 检查并紧固所有螺丝；
4．2．12 调校控制器及遥控器；
4．2．13 剔除冷凝器的锈蚀物；
4．2．14 测量及调整各运行的参数（包括工作电流、压缩机压力、风口温度等）

南海市能兴物业管理有限公司
作业指导书
文件编号：
版 本 号：
修改状态：
页 码：第1页 共2页
4．2．15 检查空调机支承架，如有问题，及时提交方案、预算。
4．3 年终保养（每年十一月到十二月）
4．3．1 年中检测的各项工作；
4．3．2 清洗蒸发器空气过虑网；
4．3．3 检查出风口温度；
4．3．4 检查风扇电机和送风电机的噪音；
4．3．5 检查运行电流及电压；
4．3．6 检查排水管道。
5．0 工作要求
5．1 年中检测
5．1．1每台机建立档案，进行年中检测前要制定好工作计划，工作中做好记录，发现问题，及时提交处理方案、费用预算。年中检测期间，每周提交工作进度，检测完毕要进行总结，年中检测后设备完好率为100%。
5．2 年终保养
5．2．1每台机建立档案，进行年终检测前要制定好工作计划，工作中做好记录，发现问题，及时提交处理方案、费用预算。年终检测期间，每周提交工作进度，检测完毕要进行总结，年终检测后设备完好率为100%。
6．0 引用文件和记录表格
6． 1 《基站基础设施月度检查表表》
6． 2 《空调设备年中检测记录表》
6．2 《空调设备年终保养记录表》

第四章 各项代维指标承诺
一、基站代维各项管理指标承诺
序号
指标名称
服务指标
管理指标实施措施
1
门窗完好率
100%
专业维修员定期负责巡查，建档记录，基站维修组长、公司质量考评小组进行不定期抽查，发现问题及时检修，确保门窗完好，无破损现象。
2
照明设备完好率
98%
3
线路及插座完好率
100%
4
消防设施完好率
98%
5
年中、年终检测后空调设备完好率
100%
专业一级空调代理商负责检测，专业维修员负责监督、检查，建档记录，发现问题及时提交处理方案，确保空调运行正常。
6
房租、电费代缴率
95%
专人负责房租、电费的收缴工作，基站管理员配合其相关工作，公司财务进行指导、监管，确保各费用的收缴准确、及时。
7
房租、电费代缴
及时率
95%
8
房租、电费代缴
准确率
100%
9
空调维修及时率
98%
接到维修桂城区内2小时赶到现场，其它镇区4小时内赶到现场，建档记录。
10
零星维修合格率
100%
维修前提交方案，经甲方审