后勤物业工作流程大全.docx

保安部主要流程

接上级公安机关、派出所通知,出现可疑爆炸物
消防、监控中心接上述报告后，立即派保安员到现场确认
公司视情况报派出所、公安局等上级机关
配合上级机关处理事件及事后工作
群众、员工发现可以爆炸物
租户/业主发现可疑爆炸物
本部巡查时发现可疑爆炸物

现场保安员报告当值主管,当值主管到现场视具体情况,向公司领导和上级机关报告

（1）.爆炸物品处理流程图

监控中心或巡楼保安员发现或接报

立即制止打斗，收缴打斗凶器
立即报告保安部当值主管（报告打斗地点）

监控中心跟踪录像

保安部当值主管即赴现场劝解

如制止不了，控制现场，等候警方处理

如械斗激烈，场面难以控制，通知消防中心打110报警，通知各岗位做好堵截准备，并报告公司领导

监控中心110报警
将发现及处理经过写一份详细报告交副主任、领班。

如实向警方提供现场所见情况
协助警方捉拿肇事者，勘察打斗现场，劝散围观群众。并协助警方调查。

如有伤员，设法抢救

如损坏大厦设施，列出详细清单交警方追赔偿费

现场保护

将事情处理过程详细向上级汇报并做好记录

（2）.打架，斗殴处理流程图

监控中心发现电梯困人

立即通知工程部、电梯专修人员解救被困人员，并报告保安主、领班，通知巡楼保安员、管理员

启用对讲系统与被困人员联系，了解梯内人数和健康状况，安慰被困人员，告知很快有人前来解救
保安部当值主管

利用梯内闭路电视仔细观察梯内人员情况，并随时与梯内人员保持联系。如有异常立即报告。
巡楼保安员、管理员迅速赶到困梯楼层，协同解救被困人员
即赴监控中心取电梯钥匙，到所报楼层，协同电梯专修人员、工程部机修人员一起解救被困人员
在解救过程中，用对讲系统告知被困人员不要靠轿箱门站，以免发生危险

如梯内人员健康状况欠佳，即时报告当值主管

将事情处理情况详细向上级报告，并做好记录
被解救出梯人员如昏厥或受伤，即送医院抢救
通过电梯门缝与梯内人员保持联系，告知解救人员正在采取措施

故障排除后，电梯试运行期间密切留意

将事情发生及处理情况详细记录在交班记录中及相关登记。

（3.）电梯困人处理流程

礼貌询问

观察判断

推销人员
形迹可疑
盲流人员

登记证件
有证件
无证件
查验并登记证件

写保证书
带回保安部做进一步调查，有否作案工具或可疑物品
登记证件

教育劝离
是否带有可疑物品或工具

请示上级领导，送公安机关处理

如核查无疑，清离大厦

如有可疑，送公安机关处理

（4.）盘查可疑人员流程图

查明水源，采取有效措施截断水源

水浸来自大厦机管设施损坏或故障，关闭水掣或水泵
水浸来自各天台及大厦外，应在低于水位的出入口设置拦水闸板或沙包
处理结束后，在当值日志上做详细记录，部门经理填写重大事件报告表呈交总经理审阅
迅速取用就近楼层管井房内的沙包，堵住水漫延的通道，防止水溢至其他楼层
通知保洁人员清理现场
如联络未果，即时报告公司里，经公司领导同意后，破锁入室，抢救用户财产及资料，并派人看守
如用户室内水浸，应即时联络该公司紧急联络人返大厦处理
向用户做好解释工作，尽力为用户克服因水浸所带来的困难，维护大厦秩序
工程部通知自来水公司抢修地下爆裂水管及堵截反溢的地下水
关闭受浸区域电源，以防触电。疏通排水道，开启排水泵，用吸水机吸水。
将电梯升高离开受浸范围，以免电梯受损
水源未中断前，组织大厦各部门当值人员采取有效措施，拦截和疏泄积水，防止水浸漫延，尽可能减少水浸所致的损失
水浸来自市政地下水反溢的地下水道

5.水漫事件处理流程图

月底前保安部将当月拾获而暂围有用户认领的失物汇总，在大厦公告栏上张贴，通知用户尽快到管理公司办理认领手续。
保安部将用户签收的失物认领表存档
用户到管理公司保安部填写失物认领表，并办理有关的认领手续后即可领回失物
保安部同治用户
保安部通知用户到保安部办理人领手续
失物找回
失主看到通知
失物未能找回
保安部将失物名称张贴于大厦公告栏上
保安部根据用户提供的内容进行查找
保安部接到拾遗的物品时，填写失物移交记录表，交接双方签收后存档
用户在大厦内遗失物品，若需管理公司协助寻找，应立即致电或到管理公司保安部

6.用户办理失物招领流程图

与大厦用户联系，调查此人有否损坏大厦或用户财产

无 有

将其暂时置留，拍照取证，设法联络家属、同事到大厦赔偿
稳定其情绪，防止做危害他人安全或财产的行为并引导其离开大厦范围

不听劝阻 无法联络
设法联络其家属、同事领人

交派出所处理

交派出所处理

7.醉酒、精神病人处理流程图

更换人将无电电池交于部门保管员处（工程部交于刘茜，保安部交于李伟键），以便统一更换

保管员检查电池状态后，将电池统一交到保安部文员处。保安文员以“以一换一”的原则为其更换电池。

正常
不正常
更换后双方逐项填写《领用电池登记表》，双方签字确认。

如果电池出现丢失或损坏 ，需按有关规定进行处理

8对讲机电池领用流程

工程部主要流程

接管流程

联系承造商
补充所缺资料
交工程部文员按系统归档
将有关图纸资料注明标题
图纸与现场设备对照
系统工程师审阅内容、数量
设备承造商交来图纸、资料

修改、补充图纸
联系承造商
不齐全 齐全

不一致
一致

工程资料查阅流程

确定资料是否完好。文员做好登记，指定归还日期。
不得借阅
在工程部文员处登记签字后，
方可借阅
经主管工程师批准后
无

有

归还

视程度轻重做出赔偿，并罚款
检查资料完好情况，与借出登记对照。
有损坏

设备责任人巡检流程

了解自身责任范围内的设备

按规定时间、次数对责任设备巡查、检修。

开始巡查

设备表面及机内清洁情况

清洁
不良 良好
端子紧固情况
维修
登记好巡检表，及巡检记录。
确认设备正常后完成巡检
维修
查明原因
查明原因
是否有异味、异声及过热
是否存在告警

紧固接口端子
不良
良好
有

无

无 有

高压巡查维修流程图

高压室巡查

信号继电器状态

检查原因
维修
维修
完善
动作
正常
更换
检查灯泡
指示灯状态
不正常 不正常
绝缘工具数据是否齐全、完好
破损 正常
检查原因
查明原因
缺少

保安监视系统故障检修流程图
摄像头无图像

检查矩阵开关接口

维修
正常 异常
摄像头电源

维修
键盘脱控
在操作键盘上重新设定
所有图像不能循环切换
传输线路
维修
正常 异常

正常 异常
更换摄像头

正常
将矩阵开关电源关闭，10秒后再开启

市电全停或事故供电全停
应急照明启动流程图

通过低压配电装置联络开关，切断供电回路

供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明

若因各种原因而导致公共区域灯
具不能正常发光，尚有通道口的
紧急指示灯提供1小时以上的疏
散指示
供应走火梯灯具，提供
必要的应急照明

给排水设备应急处理流程图
生活水泵故障处理

正常
记录并上报主管工程师
停故障水泵
改开备用泵
自动状态下水泵异常
管道排气
将变频器复位

异常

水泵正常运行

根据网管压力，人
手操控水泵启停

水泵运行异常
安排维修
上报主管工程师

给排水设备应急处理流程图
气压罐故障处理
气压罐或外部水银开关故障

关闭罐进水阀

记录并报告主管工程师
维修报告
安排维修
专人根据管网压力控制水泵启停
将水泵改为手动

给排水设备应急处理流程图
排水系统故障处理
安排维修
报告主管工程师
用备用潜水泵将污水抽至污水井
污水井水位过高
手动开启污水泵
水位正常
报告主管工程师
维修报告

正常 异常

安排人员检查液位控制器

给排水设备应急处理流程图
排污管道故障处理
排污管道漏水
用布绑紧裂口
关闭破裂管道对应用水设备
调集沙包挡住电梯口和用户单元门口
报告主管工程师
安排人员维修
维修报告

凉水塔巡查流程图
是
水塔是否溢流
检查浮求

调整位置

维修
水塔门是否破损并保持关闭
异常

维修

有
维修
查明原因
风机运行有否异声

冷却水出水温度高于38℃时
增开水塔

膨胀水箱阀保持开启，水
位正常
否
维修
检查浮球

是

在巡查表格上签名

报修
反馈维修单
客服部

工程部门派工

登记存档

各专业主管组织实施

现 场 维 修

完 成

日常维护保养

查 阅 保 养 记 录

制 定 保 养 计 划

组 织 实 施

保 养 记 录

设备检修

制 定 计 划
通知施工影响部门

组 织 实 施

现 场 督 导

设 备 检 修

检 修 记 录

设备故障/事故处理

故 障 影 响 部 门
各专业工程师与经理统筹协调

值班工程师组织实施

故障分析

专业主管工程师现场督导

抢 修

填写事故报告单

增改项目

报批

总 经 理 审 批

签订施工合同
建议

选择施工单位
使 用 部 门
值班工程师/经理组织实施

专业技工技术监督

增 改 项 目

施 工 单 位

验 收 报 告

、

给排水巡检
检 查 供 水 压 力

检 查 水 泵 工 作 状 态

检 查 主 要 阀 门 情 况

检 查 水 箱 卫 生 状 况

水 质 化 验

填 写 巡 检 记 录

锅炉运行检查

水 位 表

压 力 表

燃 气 压 力
供 油 系 统

燃 烧 器

阀 门、管 路

水 质 化 验

填 写 检 修 记 录

空调运行检查
空 调 主 机

风 机
冷 却 塔

蒸 发 器

空 调 水 泵

新 风 机 组

盘 管 风 机

填 写 检 修 记 录

电梯日常巡检

轿 厢 巡 检

候 梯 厅 巡 检

巡 检 记 录

电梯事故处理

电 梯 制 动

值班工程师联系厂家专业人员

事故分析

排 除 故 障

厂家专业人员试车 车

填写突发事故报告单
1

、

程控交换机检修
主 机 检 修

操 作 系 统 检 测

被 用 电 源 检 测

检 修 记 录

安全监控系统保养
主 机 检 测

操 作 系 统 检 测

被 用 电 源 检 测

应 急 广 播 测 试

输 出 设 备 检 测

末 端 设 备 维 护

保 养 记 录

档案资料管理
收 集 资 料

整 理 资 料

检 索
签 订 资 料

保 管 资 料

统 计 登 记

设备购置
使 用 部 门 申 请

总 经 理 审 批

购 置

工程部、使用部门
开 箱 验 货

安 装 调 试

使 用 部 门
验 收

建 立 设 备 台 账

、设备报废

使 用 部 门 申 请

工程部、财务部
组 织 签 定

总 经 理 审 批

撤 销 台 账

报 销 处 理

电话故障处理流程（参考）
接用户电话故障维修单

从PDS资料上找到该
电话于房线架上的位置

查明原因

从机房线架上测试该号码

不正常
联系电信局维修

正常
到用户房间检查用户终端话音设备

修 复

用户房间检查
检查用户话机，线路连接，
排除开路、短路故障

查明原因

用户签收

用户测试满意后在工程单或
有偿单上签收，施工员签名

将工作单或有偿单返回工程部

有关部门费用报销的流程

部门文员报部门负责人批 示
总经理报批
将批示后报销单转交财务报销

报销人填写《费用报销单》，附带相关票据，由相关人员签字确认。交于文员处。

注：凡报销单据需附于报销单后。

有关事、病假及相关加班上报流程
填写《请假申请单》，另附事、病假凭证，由部门负责人签字。
1.事假、病假

部门文员报总经理处批示。
部门文员存档，做好登记
人事部存档

（一份） 请假申请单一式两份 （一份）

连同考勤上报人事部

2.加班

填写《加班呈报单》，由部门负责人签字。

部门文员报总经理处批示。
部门文员存档，做好登记
人事部存档

（一份） 加班申请单一式两份 （一份）

连同考勤上报人事部

有关部门申购物资相关流程

由部门文员填写《物资采购计划》，部门负责人签字确认。

部门文员另附〈呈报文〉上报总经理待批。

库房管理员根据〈物资采购计划〉统计本公司当月采购明细。

有关专项用款领用流程

将审核合格后的相关合同报于财务

财务审核后，填写《支票领用单》，或或有关请款申请

卖方送货，与相关负责人凭发票到财务领取
支票，或相关款项。
公司领导批示

临时用款申请流程

临时用款部门填写《临时用款申请》，并由部门负责人签字确认。

总经理签字确认

财务部根据用款额度填写意见。
公司领导签字确认

到财务部根据用款额度领取专用款项。