成都某综合物业收购投资分析报告-8页-270K.docx

四威大厦投资分析报告(2005年)

目录
一、项目相关的批文 2
二、项目概况 2
三、项目经营现状 3
四、目前主要问题 3
五、合理购置价分析 3
(一)短期投资情况 3
一)求取合理购置价假设条件 3
二)合理购置价估算 4
三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表 4
(二)长期投资情况 4
一)求取合理购置价假设条件 4
二)合理购置价估算 5
三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表 5
四)在年投资利润率5%时投资经营现金流量表 5
六、建议 6
七、附件 7
(一)住宅出租计划和出租收入估算表 7
(二)商业出租计划和出租收入估算表 7
(三)车位出租计划和出租收入估算表 8
(四)租赁税金及附加 8
(五) 在年投资利润率5%时合理购置价的计算表 9

一、项目相关的批文
该项目业主为中国电子科技集团公司第二十九研究所，目前了解到的其获得的有关证照文件如下：
序号
名称
说明
1
土地使用证
土地使用面积10600.04平方米(15.9亩)，土地出让类型为出让，批准使用年限为50年，起算日期为1999年2月，土地用途为综合楼及商品住宅用地。土地使用者为成都火炬房屋开发公司。成都火炬房屋开发公司与中国电子科技集团公司第二十九研究所关系不详。
2
投资许可证
许可证编号:成固许(全基)字第No.0002549号，项目名称为盛世商住楼，发证时间为1995年4月25日
3
成都市公安消防支队关于同意成都火炬房屋开发公司修建盛世商住楼的批复
成公消防监(1995)068号，文件签发日期为1995年6月19日
4
成都市建设工程规划许可证
成都市规划管理局1995年5月29日签发，证号成规管(95)第297号
5
成都市工程建设许可证
成都市建设管理委员会建筑业管理处1995年5月3日签发，证号成建管(95)第143号，建设规模为29613平方米
二、项目概况
该项目位于成都市西二环路营门口立交桥内侧，坐落于金牛区泰安里1-87号，互利正街1-160号，红光西路101-107号，东临泰安里，西临金鱼街，南临互利正街，北临成灌公路。该项目占地15.9亩，建筑面积32328.82平方米，地下两层车库，负二层2398.1平方米，负一层2210.31平方米，地上一至三层为营业房，第一层建筑面积2325.76平方米，第二层、第三层建筑面积各为2624.7平方米，第四层至第十五层为住宅，建筑面积各为1678.77平方米。其中，目前用于出售的面积为18608平方米，含地下车库面积4608.41平方米，营业房3787.58平方米(包括一楼营业房1162.88平方米，二楼、三楼营业房各1312.35平方米)，五至十五楼住宅10212.01平方米。具体出售部分见下表：
楼层
用途
单元号
房号
套内面积
公摊面积
建筑面积
是否纳入收购
纳入收购的建筑面积
负二层
车库

1
2039.21
358.89
2398.1
纳入
2398.1
负一层
车库

1
1874.01
336.3
2210.31
纳入
2210.31
一层
营业

1
985.95
176.93
1162.88
纳入
1162.88

2
985.95
176.93
1162.88
不纳入

二层
营业

1
1112.67
199.68
1312.35
纳入
1312.35

2
1112.67
199.68
1312.35
不纳入

三层
营业

1
1112.67
199.68
1312.35
纳入
1312.35

2
1112.67
199.68
1312.35
不纳入

四层
住宅
1(A座)
1
799.75
140.75
940.5
不纳入

2(B座)
2
627.78
110.49
738.27
不纳入

五层
住宅
1(A座)
1
170.94
30.08
201.02
其中807.01纳入
807.01
2
254.92
44.86
299.78
3
188.94
33.25
222.19
4
184.95
32.55
217.5
2(B座)
1
247.83
43.62
291.45
不纳入

2
160.27
28.21
188.48
不纳入

3
109.85
19.33
129.18
不纳入

4
109.85
19.33
129.18
不纳入

六至十五层
住宅
1(A座)
1
7997.5
1407.5
9405
纳入
9405
2(B座)
2
6277.8
1104.9
7382.7
不纳入

合计

27466.18
4862.64
32328.82

18608
三、项目经营现状
该项目目前按建筑面积计算商业和住宅的出租率为99.28%，经营良好。
四、目前主要问题
序号
主要问题
解决措施
1
成都火炬房屋开发公司与中国电子科技集团公司第二十九研究所关系
尚需进一步落实
2
目前四至十五层的住宅已改为办公用房，消防、人员疏散、层高等方面是否满足办公需要
不满足，只能维持现状
3
国有土地使用证
国有土地使用证现状尚需进一步落实土地使用用途、土地使用人、使用起止年限、土地面积和是否抵押
五、合理购置价分析
(一)短期投资情况
一)求取合理购置价假设条件
销售价格：车位销售价格按每个8万元、一至三楼营业房销售单价按每平方米12000元、6000元和4000元、住宅按每平方米3000元计算。
各项费用：管理费用设定为10万元，销售费用按销售收入的2.5%计算。
运作时间：一年。
资金来源：全部为自有资金。
二)合理购置价估算
序号
项目
值
1
要求销售利润率
≥10%
≥12%
≥15%
≥18%
2
所能接受的总价(万元)
≤4，145.82
≤4，020.55
≤3，832.64
≤3，644.74
3
所能接受的每平方米单价(元)
≤2，228
≤2，161
≤2，060
≤1，959
三)在销售利润率15%时合理购置价的计算表
序号
项目
细项
金额(万元)
备注
1
销售收入

6，451.41

车库收入
680.00
85个车位，每个按8万元测算。

营业房收入
2，707.81
一至三楼营业房面积分别为1162.88平方米、1312
平方米和1312平方米。

住宅收入
3，063.60
住宅面积10212.01平方米，每平方米按3000元计
算。
2
管理费用

10.00
设定为10万元。
3
销售费用

161.29
按销售收入的2.5%测算。
4
销售税金及附加等

1，364.79
未含购入契税，在求购入总价时补上。

营业税
322.57
销售时不到两年，按销售收入的5%计算。

城市维护建设税
22.58
营业税的7%。

教育费附加
193.54
营业税的3%。

交易印花税
1.94
销售收入的万分之三。

副食品调控基金
6.45
销售收入的1‰。

契税

购入价的3%。

交易手续费
815.16

住宅
6.13
买卖双方每平方米各3元，合计6元。

商业及车库
809.03
买卖双方按成交价的0.35%，商业买入均价暂按
6000元，车库暂按6万元一个计算。

交易登记费
2.55
住宅按44套，每套买方80元，卖方20元计算，
商业按3宗，每宗买方240元，车库按85个，
每个买方240元计算。
5
在销售利润率15%时
购入总价
3，832.64

单平方米购入价
2，060

利润总额
967.71

所得税
319.34

税后利润
648.37

(二)长期投资情况
一)求取合理购置价假设条件
租金：住宅第一年按每建筑套内面积27元，每三年上涨10%计算；商业第一年按每平米55元，每三年递增10%计算；车位第一年按每个200元，每三年递增10%计算。
出租率：住宅99%，商业90%，车位85%。
经营时间：10年，第10年转售。
转售价格：住宅按每平方米3000元上涨30%计算，商业按每平方米7000元上涨30%计算，车位按每个7万元上涨30%计算。
各项费用：物业管理每年按2万元计算，维修费用每年按6.7万元计算，转售费用按转售收入的2.5%计算。
资金来源：全部为自有资金。
二)合理购置价估算
序号
项目
值
1
要求年投资利润率
≥5%
≥8%
≥10%
≥12%
2
所能接受的总价(万元)
≤4,125.70
≤3,430.36
≤3,083.86
≤2,800.93
3
所能接受的每平方米单价(元)
≤2,217.17
≤1,843.49
≤1,657.28
≤1，505.23
三)在年投资利润率5%时合理购置价的计算表
具体见附件(一)住宅出租计划和出租收入估算表、(二)商业出租计划和出租收入估算表、(三)车位出租计划和出租收入估算表、(四)租赁税金及附加、(五) 在年投资利润率5%时合理购置价的计算表。
四)在年投资利润率5%时投资经营现金流量表
年份
现金流入(万元)
现金流出(万元)
净现金流量
(万元)
累计净现金流量
(万元)
租金收入
转售收入
小计
首次投入
年经营管理费
税费
小计
第一年
43.41

43.41
-4,125.70
-9.79
-810.35
-4,945.83
-4,902.43

第二年
43.41

43.41

-9.79
-7.64
-17.43
25.98
-4,876.45
第三年
43.41

43.41

-9.79
-7.64
-17.43
25.98
-4,850.48
第四年
47.75

47.75

-9.89
-8.41
-18.30
29.44
-4,821.03
第五年
47.75

47.75

-9.89
-8.41
-18.30
29.44
-4,791.59
第六年
47.75

47.75

-9.89
-8.41
-18.30
29.44
-4,762.14
第七年
52.52

52.52

-10.01
-9.25
-19.26
33.26
-4,728.89
第八年
52.52

52.52

-10.01
-9.25
-19.26
33.26
-4,695.63
第九年
52.52

52.52

-10.01
-9.25
-19.26
33.26
-4,662.37
第十年
57.77
7,513.36
7,571.13

-196.53
-731.89
-928.43
6,642.71
1,980.34
六、建议
由于该楼长期持有再转售年投资利润率较低，建议放去该方案。对一年内短期投资，意图在一年内100%销售车库和营业用房尚有一定的市场风险。

七、附件
(一)住宅出租计划和出租收入估算表
项目
小计
投资经营期
备注
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年

可出租套内面积(平方米)

8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
8,683.74
按套内面积约8683.74
平方米计算。
平均月租金(元/平方米)

27
27
27
29.7
29.7
29.7
32.67
32.67
32.67
35.94
第一年租金27元，每三
年上涨10%计算。
可能的毛租金收入(万元)
264.03
23.45
23.45
23.45
25.79
25.79
25.79
28.37
28.37
28.37
31.21

出租率

99%
99%
99%
99%
99%
99%
99%
99%
99%
99%

有效年毛租金收入(万元)

23.21
23.21
23.21
25.53
25.53
25.53
28.09
28.09
28.09
30.89

转售单价(元/平方米)

3900
按每平方米3000元上涨
30%计算。
转售收入(万元)
3,386.66

3,386.66

合计
3,648.05
23.21
23.21
23.21
25.53
25.53
25.53
28.09
28.09
28.09
3,417.56

(二)商业出租计划和出租收入估算表
项目
小计
投资经营期
备注
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年
可出租面积(平方米)

3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58
3,787.58

平均月租金(元/平方米)

55
55
55
60.5
60.5
60.5
66.55
66.55
66.55
73.21
第一年按每平米55元，
按每三年递增10%计算。
可能的毛租金收入(万元)
234.59
20.83
20.83
20.83
22.91
22.91
22.91
25.21
25.21
25.21
27.73

出租率

90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%
90%

有效年毛租金收入(万元)

18.75
18.75
18.75
20.62
20.62
20.62
22.69
22.69
22.69
24.95

转售单价(元/平方米)

9100
按每平方米7000元上涨
30%计算。
转售收入(万元)
3,446.70

3,446.70

合计
3,657.82
18.75
18.75
18.75
20.62
20.62
20.62
22.69
22.69
22.69
3,471.65

(三)车位出租计划和出租收入估算表
项目
小计
投资经营期
备注
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年

可出租个数(个)

85
85
85
85
85
85
85
85
85
85

平均月租金(元/平方米)

200
200
200
220
220
220
242
242
242
266.20
第一年按每个200元计算，按每三年递增10%计算。
可能的毛租金收入(万元)
19.14
1.70
1.70
1.70
1.87
1.87
1.87
2.06
2.06
2.06
2.26

出租率

85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%
85%

有效年毛租金收入(万元)

1.45
1.45
1.45
1.59
1.59
1.59
1.75
1.75
1.75
1.92

转售单价(元/平方米)

80000
按每个7万元上涨30%计算。
转售收入(万元)
680.00

680.00

合计
696.27
1.45
1.45
1.45
1.59
1.59
1.59
1.75
1.75
1.75
681.92

(四)租赁税金及附加
项目
小计
投资经营期
备注
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年(转售)
租赁(转售)收入
8,002.14
43.41
43.41
43.41
47.75
47.75
47.75
52.52
52.52
52.52
7,571.13

　住宅租赁(转售)收入
3,648.05
23.21
23.21
23.21
25.53
25.53
25.53
28.09
28.09
28.09
3,417.56

　商业租赁(转售)收入
3,657.82
18.75
18.75
18.75
20.62
20.62
20.62
22.69
22.69
22.69
3,471.65

车位租赁(转售)收入
696.27
1.45
1.45
1.45
1.59
1.59
1.59
1.75
1.75
1.75
681.92

0.00

0.00

租赁税金及附加
507.57
7.64
7.64
7.64
8.41
8.41
8.41
9.25
9.25
9.25
431.67

营业税
400.11
2.17
2.17
2.17
2.39
2.39
2.39
2.63
2.63
2.63
378.56
统一按销售收入减购入价的5%计算，该项未含购入契税，下面求购入价补上。
城市维护建设税
28.01
0.15
0.15
0.15
0.17
0.17
0.17
0.18
0.18
0.18
26.50

教育费附加
12.00
0.07
0.07
0.07
0.07
0.07
0.07
0.08
0.08
0.08
11.36

交易印花税
0.80
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.01
0.01
0.01
0.76

副食品调控基金
8.00
0.04
0.04
0.04
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
7.57

房产税
58.65
5.21
5.21
5.21
5.73
5.73
5.73
6.30
6.30
6.30
6.93

(五) 在年投资利润率5%时合理购置价的计算表
项目
小计
投资经营期
备注
第一年
第二年
第三年
第四年
第五年
第六年
第七年
第八年
第九年
第十年(转售)
租赁(转售)收入
8,002.14
43.41
43.41
43.41
47.75
47.75
47.75
52.52
52.52
52.52
7,571.13

经营管理费(支出)
285.61
9.79
9.79
9.79
9.89
9.89
9.89
10.01
10.01
10.01
196.53
物业管理每年按2万元计算,维修费用每年按6.7
万元计算
销售税金及附加等
1,610.50
810.35
7.64
7.64
8.41
8.41
8.41
9.25
9.25
9.25
731.89

营业税
400.11
2.17
2.17
2.17
2.39
2.39
2.39
2.63
2.63
2.63
378.56
统一按销售收入减去购入价的5%计算,但该项未
含减去购入价的5%,下面求购入价时补上。
城市维护建设税
54.51
0.15
0.15
0.15
0.17
0.17
0.17
0.18
0.18
0.18
53.00
营业税的7%。
教育费附加
23.36
0.07
0.07
0.07
0.07
0.07
0.07
0.08
0.08
0.08
22.71
营业税的3%。
交易印花税
226.20
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.01
0.01
0.01
226.16
销售收入的万分之三。
副食品调控基金
15.52
0.04
0.04
0.04
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
0.05
15.08
销售收入的1‰。
房产税
58.65
5.21
5.21
5.21
5.73
5.73
5.73
6.30
6.30
6.30
6.93
购入价的3%。
契税
0.00

未含购入契税，在求购入总价时补上。
交易手续费
829.60
800.24
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
29.36

住宅
6.13
3.06

3.06
买卖双方每平方米各3元。
商业及车库
823.47
797.18

26.30
买卖双方按成交价的0.35%,商业卖入均价暂按6000
元,车库买入暂按6万元一个计算。
交易登记费
2.55
2.46

0.09
住宅按44套,每套买方80元,卖方20元计算,商
业按3宗,每宗买方240元,车库按85个,每个买
方240元计算。
购入总价
4,125.70
5,891.15

单平方米购入价
2,217.17

利润总额
1,853.92

所得税
612.67

税后利润
1,243.90