一级开发流程.docx

土地一级开发，是指由政府或其授权委托企业，对一定区域范围内城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进展统一征地、拆迁、安置、补偿，并进展适当市政配套设施建立，使该区域范围内土地到达“三通一平〞、“五通一平〞或“七通一平〞建立条件(熟地)，再对熟地进展有偿出让或转让过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发工程流程
一 ．土地储藏开发工程要求
土地一级开发工程必须符合市政府社会开展方案、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用方案、年度土地供给方案〔国有土地不受年度土地利用方案制约〕及土地储藏开发方案。

二．土地一级开发程序
〔一〕原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
〔二〕市国土局受理申请并进展土地开发工程预审。
〔三〕通过土地预审工程，根据工程性质，委托市、区县土地储藏机构负责组织编制土地储藏开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储藏开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、实施方式等。
〔四〕编制了开发实施方案工程上由市国土局会同市开展改革、规划、建立、交通、环保等部门参加联审会，通过会审，对建立工程土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市规划、建立资质、交通及环保等条件提出原那么意见。
〔五〕通过联审会工程确定土地开发主体

1、土地储藏机构负责实施土地开发，由土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地储藏开发本钱2%。以招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。招标底价包括土地储藏开发预计总本钱和利润，利润率不高于预计本钱8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

〔六〕土地储藏开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市开展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门，应按照有关规定办理相应手续

(七)如果开发工程涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建立用地收回国有土地使用权，土地储藏开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府批准。

〔八〕在取得市人民政府批准文件后由土地储藏开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政根底设施建立等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政根底设施建立。危改、文保、绿隔等工程需按规定承当回迁房建立。

〔九〕组织验收

建立工程土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进展验收，验收审核内容：

1、审核土地一级开发本钱
2、组织验收土地开发程度是否到达合同要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储藏库
地产开发中，为标准开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进展操作，2007年北京市率先通过招标方式进展土地一级开发工作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目有两个：
一、加强政府对房地产业监管力度；
二、使房地产开发本钱进一步透明化，便于政府监管：
1、市四部委联席会会议纪要：明确工程可进展土地一级开发招投标工作；
2、市或区土地整理储藏中心进展工程土地一级开发招投标工作；
3、中标单位与市或区土地整理储藏中心签订工程土地一级开发委托协议书；
4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建立工程用地土地一级开发预审意见；
6、到市发改委取得工程立项核准，取得工程立项核准；
7、到市规划局办理工程规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；
8、到测绘院办理测绘钉桩成果；
9、到规划局办理建立用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；
10、到区建委(有区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一级开发工程拆迁公示，在这时会安排已有意向拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；
11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；
12、实施拆迁；
13、临时市政建立；
14、工程验收；备注：在办理完委托协议后，即可进展市政综合配套设计实施。

土地一级开发工程必须符合市政府社会开展方案、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用方案、年度土地供给方案(国有土地不受年度土地利用方案制约)及土地储藏开发方案。

(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进展土地一级开发工程预审。
(三)通过土土地一级开发预审工程，根据工程性质，委托市、区县土地储藏机构负责组织编制土地储藏开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储藏开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、实施方式等。
(四)编制了土地一级开发实施方案工程上由市国土局会同市开展改革、规划、建立、交通、环保等部门参加联审会，通过会审，对建立工程土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市规划、建立资质、交通及环保等条件提出原那么意见。
(五)通过联审会工程确定土地开发主体
1、土地储藏机构负责实施土地开发，由土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地储藏开发本钱2%。以招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。招标底价包括土地储藏开发预计总本钱和利润，利润率不高于预计本钱8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
(六)土地储藏开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市开展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发工程涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建立用地收回国有土地使用权，土地储藏开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府批准。
(八)在取得市人民政府批准文件后由土地储藏开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政根底设施建立等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政根底设施建立。危改、文保、绿隔等工程需按规定承当回迁房建立。
(九)组织验收建立工程土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进展验收，验收审核内容：
1、审核土地一级开发本钱
2、组织验收土地开发程度是否到达合同要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储藏库
土地一级开发整理本钱及收益分配方式
1、集体土地征收费(含建立用地平移本钱费)；国有土地收回收购费；市政根底设施建立费；城市公园、景观绿化建立费；城市公共公益配套工程建立费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建立费；安置房建立费(包括集体土地拆迁安置房建立费和国有土地拆迁安置房建立费)；规划设计和筹划推广费；年度投资根本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政根底设施和城市公共公益配套设施具体建立工程由附加协议确定，所有建立费用经审计后计入本工程一级土地整理结算本钱，工程建立费用审计方式采用过程跟踪审计，单项建立工程完成后进展审计汇总。
3、年度投资根本回报按投资方实际完成年度投资款%计算，在每年度核算完该年度投资根本回报，政府方于每年度前将年度根本回报支付投资方。投资方原那么上将该年度根本回报于次年作为投资款继续投入本工程，那么继续计算投资方年度投资及根本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。
· 地产开发中，为标准开发流程，各大城市行政主管部门将房产开发与土地开发分为两项进展操作，2007年北京市率先通过招标方式进展土地一级开发工作，政府采用房产开发与土地开发分割开来其主要目有两个：
一、加强政府对房地产业监管力度；
二、使房地产开发本钱进一步透明化，便于政府监管：
1、市四部委联席会会议纪要：明确工程可进展土地一级开发招投标工作；
2、市或区土地整理储藏中心进展工程土地一级开发招投标工作；
3、中标单位与市或区土地整理储藏中心签订工程土地一级开发委托协议书；
4、取得委托协议书后，经区发改委向市发改委申请立项核准；取得用地预审告知单；5到国土资源区分局办理用地预审手续，取得建立工程用地土地一级开发预审意见；
6、到市发改委取得工程立项核准，取得工程立项核准；
7、到市规划局办理工程规划意见书(选址)，取得规划意见书(选址)和钉桩测绘告知单；
8、到测绘院办理测绘钉桩成果；
9、到规划局办理建立用地规划许可证，同时到国土资源区分局办理土地征用手续，如涉及到农用地还需先办理农转用手续，并交纳相关税费；注意：市政代征与绿地代征可减免防洪费；
10、到区建委(有区县到危改办)办理拆迁、评估公司招投标工作与办理土地一级开发工程拆迁公示，在这时会安排已有意向拆迁、评估公司协助办理，同时还需提供拆迁资金证明；
11、根据公示情况说明以及拆迁评估合同办理土地一级开发拆迁许可证；
12、实施拆迁；
13、临时市政建立；
14、工程验收；备注：在办理完委托协议后，即可进展市政综合配套设计实施。
一.土地储藏开发工程要求
土地一级开发工程必须符合市政府社会开展方案、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用方案、年度土地供给方案(国有土地不受年度土地利用方案制约)及土地储藏开发方案。
二.土地一级开发程序
(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
(二)市国土局受理申请并进展土地一级开发工程预审。
(三)通过土土地一级开发预审工程，根据工程性质，委托市、区县土地储藏机构负责组织编制土地储藏开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储藏开发地块范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储藏开发本钱、土地收益、开发方案、实施方式等。
(四)编制了土地一级开发实施方案工程上由市国土局会同市开展改革、规划、建立、交通、环保等部门参加联审会，通过会审，对建立工程土地一级开发实施方案中土地、产业政策、城市规划、建立资质、交通及环保等条件提出原那么意见。
(五)通过联审会工程确定土地开发主体
1、土地储藏机构负责实施土地开发，由土地储藏机构负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁及大市政建立等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理，开发企业管理费用不高于土地储藏开发本钱2%。以招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地一级开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、工程核准、征地拆迁和大市政建立等手续并组织实施。招标底价包括土地储藏开发预计总本钱和利润，利润率不高于预计本钱8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储藏机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
(六)土地储藏开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市开展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发工程涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建立用地收回国有土地使用权，土地储藏开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府批准。
(八)在取得市人民政府批准文件后由土地储藏开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政根底设施建立等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政根底设施建立。危改、文保、绿隔等工程需按规定承当回迁房建立。
(九)组织验收建立工程土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进展验收，验收审核内容：
1、审核土地一级开发本钱
2、组织验收土地开发程度是否到达合同要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储藏库
土地一级开发整理本钱及收益分配方式
1、集体土地征收费(含建立用地平移本钱费)；国有土地收回收购费；市政根底设施建立费；城市公园、景观绿化建立费；城市公共公益配套工程建立费；渠系改造费；自来水主水管迁建费；电力设施建立费；安置房建立费(包括集体土地拆迁安置房建立费和国有土地拆迁安置房建立费)；规划设计和筹划推广费；年度投资根本回报收益；其它不可预见费等费用。
2、市政根底设施和城市公共公益配套设施具体建立工程由附加协议确定，所有建立费用经审计后计入本工程一级土地整理结算本钱，工程建立费用审计方式采用过程跟踪审计，单项建立工程完成后进展审计汇总。
3、年度投资根本回报按投资方实际完成年度投资款%计算，在每年度核算完该年度投资根本回报，政府方于每年度前将年度根本回报支付投资方。投资方原那么上将该年度根本回报于次年作为投资款继续投入本工程，那么继续计算投资方年度投资及根本回报，直至土地招拍挂款返还投资方投资款后不再计算。