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宏观调控下江西房地产业发展态势分析

房地产业是国民经济的基本产业部门, 是在工业化、城市化和现代化发展过程中形成的独立产业, 已经成为现代经济大系统中的一个重要的有机组成部分。从经济发达的国家或地区来看, 房地产业无一不是该国或地区的先导产业与支柱产业, 对当地经济发展起着举足轻重的作用。近年来，我省房地产开发业发展迅猛，开发投资规模逐年扩大,成为固定资产投资构成中最活跃的部分，是推动全省经济和社会发展的生力军。本文通过分析我省房地产业发展现状，对当前我省房地产业存在的问题进行探讨。
一、房地产投资与经济增长的关系
（一）房地产业在国民经济中的地位和作用
　 房地产业在保障人民生活质量、推动社会进步方面起着重要
的作用,因此房地产业本身就在国民经济中占有非常重要的地位。同时房地产业与国民经济中的其它产业之间有很强的关联性,同上下游产业联系紧密,它的发展能够大大拉动或刺激其它产业部门的繁荣,这进一步加大了它在国民经济中的作用。
房地产业对国民经济的促进作用表现在以下三个方面:
1、房地产建设活动本身(房屋建筑安装工程、房地产开发与流通
服务) 对增加国内生产总值、拉动经济增长的作用,这其中包括建筑业和房地产业的贡献;
2、房屋建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求,从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展;
3、房屋建成出售后,入住居民的消费支出(指购买家具、家用电器进行装修、物业管理、使用抵押贷款等等) 增加,从而带动需求,最终引起经济的扩张。
第一种作用可以称之为房地产业的首轮拉动。从收入角度来看,建筑业和房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值,这部分增加值是计入生产总值的。第二和第三部分的促进作用可以称之为住宅产业的波及效应,或称“关联效应”。第二部分可以称为“后向关联”,第三部分可以称为“前向关联”。据统计,与住宅产业相关联的产业部门约有50 个左右。如图1

图1　房地产业和其他产业的关系

物业管理

装潢业

家具制造业
建材业

中介服务业
冶金工业

家电业
机械工业
反相关联
房地产业
前向关联
金融业
木材业

社区服务业
金融业

旅游业
有色金属工业

水电煤气
…

零售业

餐饮业

…

（二）江西房地产投资与经济增长发展趋势分析
世界经济和我国经济建设实践证明，房地产开发投资与国民经济发展关系极为密切，房地产投资是拉动经济增长的重要动力之一。我们对“九五”以来江西房地产投资与国民经济发展状况进行分析后，做出如下发展趋势比较曲线图：

图2 江西房地产开发投资与生产总值增长速度走势图

注：为使两者可比，增长速度均按当年价格计算，并以上年为100
从江西房地产投资增长与经济增长的实际运行轨迹看，我们可以得出以下结论：
从发展趋势看，二者周期起伏亦大致相同，表现出高度的吻合性，在绝大多数情况下，房地产投资增长率上升，经济增长率亦上升；房地产投资增长率下降，经济增长亦下降。例如2003年，房地产投资增长速度达到71.2%，当年的经济增长速度也快速提高，达到13.0%，较上年提高了2.5个百分点。
从二者的趋势曲线上看，经济增长曲线相对于房地产投资曲线较平滑；其波动轨迹比较平缓、稳定，而房地产投资增长波动较为剧烈。在房地产投资增长曲线上，波峰出现在2003年，增幅为71.2%，波谷出现在1997年，增速为-4.8%，峰谷差达到76个百分点；而经济增长曲线上的波峰和波谷分别出现在2004年和1998年，其增长率分别为23.1%和7.1%，峰谷差为16.0个百分点。经济增长的变动周期相对于房地产投资的变动存在一定的滞后效应，滞后期大约为1-2年。这种现象表明房地产投资对经济的推动有一个循序渐进的过程，其对经济发展产生的作用在投资的当年并不一定能反映出来，但会在第二年、第三年甚至更后的时间逐步显现出来。
二、宏观调控下江西房地产市场发展态势分析
（一）江西房地产业供需状况及其变化
1、房地产需求及其发生的变化
从今年1-9月商品房的需求分析，商品住宅销售占商品房总销售量的94.3%，办公楼0.2%，商品营业用房占4.7%。商品住宅所占比例近几年一直比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提高住房条件，主动买房或租房的需求；第二是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。
从今年前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力的增长趋势。尽管银行通过提高首付比例和贷款利率等手段加强了对个人购房消费贷款的监管力度，但在政策的执行上对自住性购房并没有很大变化，更没有太多地削弱中等收入家庭的购房积极性。 “被动型”需求增长有所放慢。各地根据中央有关加强房屋拆迁管理，规范拆迁市场，保护被拆迁人合法权益的要求，大多放慢了拆迁速度，使“被动型”需求放缓，实现有节奏地释放，在各地具有普遍性，因而也成为调控房地产市场的有效途径。
投资需求是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼”的需求。以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区有所降温，总体仍较热。众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以互相转换。当前我国金融和投资环境是，股市高位震荡，银行利率虽有提高，但在居民消费价格指数（CPI）连续数月走高的情况下，出现银行存款“负利率”，居民投资渠道稀缺，房地产投资仍是居民尤其是先富一族优先选择的投资渠道。除投资商品住宅外，商铺投资也成为各地市场的热点，这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下，一直是最近几年的热点。
2、房地产供应及其发生的变化
当前，决定房地产供应量和供应速度的主要有两大因素，一是资金供应状况，二是土地供应状况。
今年1-9月， 江西房地产开发本年资金来源同比增长36.6%，增速比去年同期提高6个百分点，仍保持较高增幅。由于各商业银行对房贷资金收紧，开发资金来源中银行贷款占国内贷款的比重同比下降了0.8个百分点。
由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟融资渠道，这就加大了融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。
今年1-9月，全省购置土地面积和完成土地开发面积均呈现负增长，同时给房地产市场发出了两个信号：一是如果存量土地盘活方面成效不明显，而需求继续趋旺，将会出现更大程度上的供不应求；二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧政策的继续，意味着未来房价的快速上扬，于是大家会趁早购房，从而使需求提前，加大了房地产供应的压力。
除上述两方面原因外，房屋拆迁难度加大，速度放慢，也影响了房地产项目的开发速度，拖延了不少项目的房屋竣工和销售的时间。
（二）总体上江西房地产市场泡沫现象并不严重
随着房价的较快上升，最近社会上又出现了关于房地产泡沫的议论，有人说“全球正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，而这一泡沫是由中国和美国制造的”，还说“中国房地产市场的泡沫将在数月内破裂，不会超过一年”。
何谓泡沫？从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。
从世界范围看，股市、楼市交易是产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场上出现一些泡沫是不足为奇的，江西楼市也不例外。据全国70个重点城市房屋销售价格统计，今年1-9月南昌市房屋销售价格指数为106.5%，低于全国70个城市平均价格0.2个百分点。其中新建商品住宅全省价格指数107.3%，高于全国70个城市平均价格0.11个百分点。从今年前三季度商品房价涨幅看，在一些地方可能出现了一些泡沫或有泡沫的苗头，但根本谈不上“充满了泡沫和破裂、崩盘”。我们应当从较长一段时间去观察房价，在过去的很长一段时间内，与国内其他省份相比江西房价偏低，房价基数小是造成涨幅偏高的一个重要原因。而且这种涨幅是在建筑原材料涨价，土地价格较快上升、商品房品质有较大提升（加大建造成本）的情况下产生的，不存在资产价格虚涨的问题，全省楼市基本上不存在泡沫。同时，江西房地产市场长期以来以“自动性”需求为主体而产生的持续旺盛的购买力，也足以说明这一点。
2三（三）江西房地产业尚有广阔的发展空间
总体来看，房地产业是江西经济持续、稳定、健康、协调发展的强大支柱产业，与全国一些地方比较，江西房地产业的发展有着更为广阔的空间。
2006年全国生产总值达到了210871.0亿元，江西生产总值是4670.53亿元，江西生产总值占全国生产总值的比例为2.2%。但是与此同时，江西房地产投资总量是345.96亿元，全国房地产投资总量是19422.92亿元，江西房地产投资总量占全国房地产投资总量的比例为1.8%。也就是说，江西省生产总值占全国生产总值的比例与江西省房地产投资总量占全国房地产投资总量的比例相比，后者要低0.4个百分点。如果按照我省生产总值在全国所占比例乃至继续发展看，江西房地产业显然还有一定的发展空间。
我们还可以分析另外一组数据：2006年全国城镇固定资产的投资总量是93368.7亿元，其中房地产业是19422.92亿元，房地产投资所占比例为20.8%，但是与此同时，江西房地产业投资占全省城镇投资的比重仅为14.6%，这个比例低于全国6.2个百分点。
上面这些数据说明，我省在房地产业发展中虽然取得了显著的成绩，但是与全国相比较，仍然有着广阔的发展空间。
第一，江西是一个典型的城乡二元经济结构的省份。我们认为，推动江西房地产业发展的根本动力，是城乡二元经济结构的变革，城乡二元经济结构的变革是江西房地产业发展的主要推动力。2006年，全省第一产业生产总值比重达到了16.8%，第二产业达到了49.7%，第三产业达到了33.5%，江西的城市化率较上年提高了1.6个百分点，达到38.7%。但是比较而言，我省4339万人口中有2660万以上的农村人口，江西要发展，必须解决“三农”问题，而“三农”问题解决的必然结果是相当部分的农民变为城市居民。在这个农民变居民的过程中，我们要发展小城镇，要发展城市经济。这就是我们为什么要做大中心城市，要发展卫星城市，要强力推进江西小城镇建设的缘由。在这一过程中，随着大批农民进城，随着城乡居民物质生活条件的改善，人们对包括住宅在内的生活质量的改善要求也越来越高。
第二，推动房地产业发展的支撑力量，即城乡居民购买房产的支付能力有了很大变化。按照统计局的统一口径，2006年末，江西农民年人均收入为3584.72元，增长9.8%；城镇居民年可支配收入为9551.16元，增长10.8%。尽管近年来随着居民投资渠道的大大拓宽，居民个人投资于金融证券市场和保险市场等方面的资金不断增长，也曾出现存款搬家现象，但2006年末江西居民储蓄存款余额仍高达3151.68亿元的历史最高水平。另外，金融机构对居民购房贷款需求也给予了大力支持。2006年银行为居民提供的个人住房贷款为219.77亿元，同比增长11.4%。由此可以看出，广大居民的购房支付能力得到提高，这将有力地支撑房地产业的进一步发展。
第三，卫星城区的综合开发为房地产业的发展提供新的契机。目前房地产行业出现了新的特点，国内开发商包括外资都开始关注二、三线城市的开发，他们关注的焦点就是这些城市的成长性特别强，资本密集度相对低，开发成本和操作风险相对也低。现在布局就抓住了未来3—5年的市场成长期，利空非常看好。一、二线大城市的卫星城区，就具有二、三线城市的特点，成长性非常强。随着江西城市的进一步发展，工业、服务业布局进一步调整，这些卫星城区将会迎来大规模的置业移民，市场看好。
第四，对接长珠闽的区位优势催生房地产发展。长珠闽地区是我国经济最活跃、发展态势最强劲的区域之一。随着上述地区人工费、土地使用费的上升，长珠闽许多劳动密集型产业的产品的价格竞争优势正在逐步丧失，传统产业的生存空间越来越狭小，并开始进入以资本和技术密集型产业为主导的新一轮产业结构调整，原有劳动密集型和资源密集型产业逐渐向周边生产成本低的地区转移。江西作为长珠闽的共同腹地，承接长珠闽地区产业转移的优势得天独厚，这里适宜集合物流园区、工业加工区、休闲服务区为主的业态。通过产业转移可以创造大量就业机会，加速江西省剩余劳动力转移，加快江西的城市化进程，并由此伴生相当的商品房需求，推动房地产业的进一步发展。
第五，旅游、休闲地产的契机。这个市场契机，并非是依赖于城市规划及发展本身，而是依赖于江西地区生活水平的提高和旅游消费市场的发展。江西丰山富水多河流，从旅游资源看，江西具有“红绿古”的特色，有井冈山、瑞金的中央苏区、赣东北根据地、南昌八一起义等红色旅游，有婺源三清山、鄱阳湖、三百山的生态旅游，有滕王阁、上清官、白鹿洞等名胜古迹，具备开展各种类型、各种档次旅游度假的良好条件。睿智的投资者正借鉴国内外旅游、休闲地产开发经验，布局这类项目。这类物业开发属于商业地产范畴，必将突破传统的住宅开发思路而使房地产开发从理念到房屋用途都将产生新的变化。
三、促进房地产市场平稳发展的几点建议
按照中国宏观经济发展要求，房地产业要从过去几年快速乃至高速发展的轨道，转入今后平稳较快发展的轨道。我们建议，各地在调控房价时，可采取以下措施：
1、高度关注房地产市场的供求变化，特别要经常注意房价的变化，包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，引导市场主体的各个方面协调发展，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。
2、重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开，以灵活、有效的金融手段调控供求关系。
3、普通商品住宅开发用地应予以保证，尤其是要保证廉租住房等用地需求，尽量做到提前、充足。要认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》及有关部门关于进一步加强土地供应调控等方面的政策措施，要保证足量的住宅用地投放，在供地上优先考虑低收入家庭住宅用地的供应，优先安排廉租住房等用地，使廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地年度供应量不得低于住宅供应总量的70%。开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。从长远发展看，商品房开发用地总是要不断供应和增量的，根据城市化和人居水平的提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供地不如“提前性”和“饱和性”供地。“饱和性”供地，可以减轻地价上升的压力，而“饥饿性”供地易引发地价上升。需要特别强调的是，不必担心房地产开发用地的浪费，这是因为，首先开发商为了得到高回报，一般只会通过提高容积率来节约用地；其次即使在短期内有些楼盘会出现积压现象，但由于中国房地产从长远看总量远远不足，消化不成问题；最后买方市场需要一部分剩余产品，只有供大于求，才能形成竞争，而只有较充分的竞争，才能有更好的产品和提高开发效益。
4、各地要想方设法加快盘活和开发存量土地，二手房市场也要进一步加快发展，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。
5、继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度，同时，也需要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度。
6、高度警惕和防止泡沫的进一步加大，通过经济的、法律的、行政的多种手段限制炒楼，抑制投资性需求，调整供求关系。
7、预防盲目性过热。在房地产市场还容易出现“盲目性过热”的现象，其表现为供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成闲置和浪费。在江西的房地产市场上，“商铺热”热度锐减，今年1-9月商业营业用房空置面积占商品房空置总面积的43.6%，比重较去年同期增长1.7个百分点，各地应高度关注。盲目开发商业地产，热衷于建造高档商场、购物中心，多来自于赢利的冲动，因为同地段、同楼盘的商铺价格可以卖到住宅价格的1.66倍。建议各地及时公布商铺经营和供求信息，警示开发和个人投资商铺中存在的风险，同时，从供地和项目审批上把好关，防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发。

综上所述，只要我们在实践中更加科学、规范、理性地引导房地产业的发展，扬长避短，充分利用现有资源，发挥区位优势，把握发展机遇，科学落实宏观调控政策，江西房地产业面对的不但不是一个缺少契机的市场，而且将迎来一个更广阔的发展空间。

课题组长： 金 绮 刘晓红
课题组成员：程 敏