建筑密度、容积率的计算.doc

建筑密度=建筑物占地或基地面积/用地总面积
容积率 = 建筑面积/用地总面积
1、建筑占地面积计算：
　　参照国家有关建筑面积的计算规则和有关规范计算
　　（1）单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。
　　（2）地下室、半地下室等按其上口外墙（不包括采光井等）外围的水平面积计算。
　　（3）有柱雨篷按柱外围水平面积计算，独立柱的雨逢按顶盖的水平投影面积的一半计算。
　　（4）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。
　　R单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算
　　（5）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算，未形成的不计算。
　　（6）穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按其水平投影面积计算
　　（7）两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算
　　（8）有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构外围投影面积计算；突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算。
　　（9）室外楼梯按其投影面积计算。
　　以下部分不计入建筑占地面积：
　　（1）无顶盖的花架等建筑小品不计算。
　　（2）亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等建、构筑物不计算。
　　（3）城市公共通道不计算。
　　（4）骑楼不计算。
2、建筑面积计算：
按国家有关建筑面积的计算规划计算：
　　（1）对高度为2.2m以下（含2.2m）的设备层不计算建筑面积。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由福州市城市规划局核定
　　（2）根据福州市实际情况，参照国家有关建筑面积的计算规则，高度为2.5m以下（含2.5m）的架空层（作为停车库等用途的），可不计算建筑面积。
　　（3）封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。、
3、建筑容积率计算：
　　（1）在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；但地下室作为商场或其他营业性公共场所的，应计算建筑面积，并计入容积率。屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1m的不计。
　　（2）半地下室在室外地面以上部分的高度超过1m的，按下式计算建筑面积:
　　（3）商业综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。
　　F=（F1×P1%）+（F2×P2%）
　　式中：F——核定容积率,
　　F1、F2——不同性质的建筑容积率
　　P1、P2——不同性质的建筑所占比例。
　　如同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成，应将不同类型的建筑占地面积分别划定后，再以上式核定其各自的容积率。
　　（4）商住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目

5、建筑用地面积计算：
　 建筑用地面积以福州市城市规划局正式划定用地范围的面积为准，城市道路红线内、河道蓝线内、绿地绿线内面积不得计入。