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商业物业风险规避及价值实现策略
商业生存发展所需要的载体之一就是物业；商用物业的空置率近些年来一直居高不下，盲目的开发、设置以及不良的运营管理等种种原因对投资商业物业的开发者、投资者、经营者都带来了不可避免的大风险。在笔者多年对商业地产项目操作的实践过程中，小结了商业物业风险规避的一些方法，价值实现策略做了一些归纳：
一、商业物业风险规避的一些常用方法
1、分析项目所在的街区及商圈，确定可能生存的商业形态，了解规划慎重选址。
目前零售业态有购物中心、百货商场、超级市场、便利店、仓储式商场、专卖店、专业店等业态类别，选址要求与商业辐射服务的街区、商圈各不相同。因此，项目决策时要充分考虑所在项目街区、商圈的特性，尽可能将选址工作科学化、细致化，对街区、商圈的未来规划有所了解，掌握未来的发展趋势才能保证未来经济效益有可持续增长点。
2、商业主题是对街区商业性的补充，寻求有明确服务对象的空白市场。
与其和对手抢占争夺市场不如填补市场空白，实行差异化特色经营。针对目前已发展商业物业，由于立项时缺少对街区特性、商圈的深入分析，缺乏对商业需求与趋势的深入研究，加上对最早进入市场的商用物业获取了大量利益的诱惑力，中后期的开发商大多数都以3—4层裙楼的规模挤向市场，而现有存量决不能完全期望购物中心、超级市场、大百货商家来解决。
如何帮助发展商实现短期资金回收及确保商场的长期效益，在众多商业业态中较有可能解决问题的方向是社区化商业、主题商场与专卖店结合的方式。但是，商业业态的选取与确定，需要谨慎考虑几个因素：
1）          终端市场可测量性：商业业态不可凭空想象，要能满足消费人群所需，能吸引购买力，否则经营者难以获利进而投资者信心受损。
2）          经济效益可支撑性：对商圈要进行细致的分析、研判，即对周边市场需求、居民量、购买水平、商场未来人流量的预测，是成功吸引投资者投资，吸引商家进驻项目经营必不可少的支持依据。
3）          差异化竞争策略：有明确的服务对象、产品类别、品种特色是主题商场抢占市场的制胜策略，它需要能敏感地发掘市场空白，能组织商家根据消费者的需求开展多样性经营活动。
4）          部分商业业态的选址要求及经营特性
分类
选址
规模
经营特性
购物中心
中心商业区、交通要道旁的区域结点
建筑规模大
公共空间大
停车场大
集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。
百货商场
城市繁华街区
交通要道
5000㎡以上
新形态的百货商场结
合超市，提供食品、日
常用品、服装、家庭
用品等。
超级市场
居民区
交通要道
商业区
500㎡左右
1000—2000
㎡左右
以购买频率高的食品
和日常生活用品为周
边居民服务。
仓储式
商场
城市与郊区之间的结点
10000㎡左右
较大的停车场
低价、批量销售生活资
料；仓库式陈列，开架
自选
专卖店
（专柜）
繁华商业区
步行商店街
百货商场、购物中心
以产品体量
确定规模
服装、鞋类、化妆品、
家电、家私、电讯各领
域
专业店
（主题商场）
选址多样性
针对片区市场空白
规模大“成行
成市“与过度
竞争之间需
平衡
以某一大类商品为主，
体现专业性，特色性，
品种多，选择余地大。

3、商业空间的划分与规划，具有可变性与价值最大化。
对商家多样的要求，对投资者降低门槛，使商业空间由大空间分割为小空间，成为化解风险和实现价值的优化策略。在空间布置上如何实现，需要对重点和难点区域的规划引导，才能使各层商业人流畅顺，如：
——首层最内部空间的划分与规划；
——通道巡回，避免商业死角；
——在三、四层coffee shop，书吧等休闲功能场所，带动人流往商场上层流动；
——集中的公共活动空间与适当通道，以保证较高的实用率。

二、价值实现策略
1、掌握商业物业营销核心。商业物业营销能否成功，其核心在于能否成功平衡投资客、经营商家、发展商三者之间利益关系。

2、以灵活的租售策略培育新市场。
市场需要培育与调整。发展商要肯于让投资客看见利益，并给商家营造条件进行持续经营，只有这样才能三方共赢：
1）          带租约出售：返租销售证明发展商不仅要将商场销出去，且思路上的确要经营好，给投资者回报，给经营者信心，从而刺激投资者购买欲望。
2）          统一的经营管理。商场经营成功与否，关键在商业氛围的培育。特别是头两三年，是培育、宣传与调整期，故所有权、经营权与管理权的关系要清晰。国内许多不成功的商场正是由于三权不清晰，导致各自为政，不仅管理难度大而且对消费者无统一的形象与定位，因些在销售、租赁时必须明确三权分离。
3）          为商家营造良好的商业氛围。发展商要站在更高的角度，从商场整体利益出发，重视媒体传播与活动促销。只有聚集了人气，消费力才有释放的基础。在商业运营过程中不断的导入策划活动是吸引消费人群的重要方式，也是保持商业地产知名度的一种有效手段。
发展商、投资商、经营者三者之间的关系如图所示：