房地产基础知识1.0.docx

房地产基础知识
课程目的：掌握房地产的基础知识，提升自身的专业性。
进度
内容
案例
提示
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四气：暖气、燃气（天然气或煤 气）、热水器、空调；
全齐：常用家电（电视、冰箱、洗衣机）和家具（床、衣柜、沙发、电视柜、整体橱柜）；
装修分类
毛坯——水泥地，白墙
简装修——地砖、白墙
中装修——大地砖，老式木地板
精装修——木地板，包门、包窗
豪华装修——装修前卫、用料讲究

房屋装修可以举自身实际过程中的例子加以对比说明
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普通民宅——92年之建成，已够公有住房（市场上需求量最大）
甲级住宅——24小时电梯、保安，物业费较高
公寓——商品房 24小时电梯、保安，24小时管道热水
别墅——独栋、联排、叠拼建筑，一般较为偏远。
一居室：标准定位面积，公房30—50平方米；商品房40—80平方米
二居室：标准定位面积，公房50—70平方米；商品房80—120平方米
三居室：标准定位面积，公房60—90平方米；商品房120—160平方米
跃层：房屋使用层跳跃的房型，如一跃二，三跃四等
错层：房屋内地面错落的房型
楼层描述，多层楼房为6层，房屋所在层3层，简写3/6
优劣：楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。
高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。
朝向（以主卧室窗户所对应的方向为准）
多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。
高层板楼与多层楼的朝向相似。
高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。
建筑面积—指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等；
公摊面积—是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积
占地面积—建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积
使用面积—它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积；
套内面积—套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。
套内面积=卧室+起居室+厅+厨房+卫生间+储藏室+墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算）
套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算）
建筑面积＝套内面积＋公摊面积

销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
其中：系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和—不应分摊的建筑面积
分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。
不记入公用建筑面积的有：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室
大部分公房的建筑面积换算：建筑面积=使用面积*1.33

举一些所在区的具体例子
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1、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;
容积率 = 建筑总面积÷用地面积

一般的：别墅：≤1；低层住宅：1-2；高层住宅：≥3；普通住宅与非普通住宅的区别
2、建筑密度：项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。
也可以是建筑物基底总面积÷用地面积, 反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度
3、绿地率：是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。
4、层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。
5、净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
6、进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右不能任意扩大，进深大的住宅可以有效的节约用地。
7、开间：住宅的开间就住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性
。

讲解要清晰提醒学员记录
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收费标准
租赁: 收取相当与一个月租金金额作为代理费
买卖：买方 按照成交价 1%
卖方 按照成交价 2%
普通民宅—因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六
公寓及写字楼—因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六
特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致

收费方式详细解释
重点讲解
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房屋出租人必须具备的出租条件
取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人
共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书
代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本
房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋
具有房屋出租行为能力
已抵押，并经抵押权人同意出租的
符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的

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二手房的概念——二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所
有权有效证件，业主拥有完全处置权的房屋。
包括：私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购公房和已购经
济适用房
私产平房: 私产平房房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。
已购商品房概念: 商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房
屋。

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商品房销售须具备以下五证：《国有土地使用证》《建设用地规划可证》
《建设工程规划许可证》《施工许可证》《商品房销售许可证》

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已购公有住房及已购经济适用房的概念：
已购公有住房——指城镇职工按照有关住房改革
政策的规定，按成本价或标准价（含标准价优
惠办法）购买的公有住房；
已购经济适用房——指按政府规定的指导价格购
买的经济适用住房，包括城镇职工按照高于有国
家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本
价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房

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置换业务-定金
二手房买卖的付款普遍适用定金方式，通常以贰万或不超过交易房价的
20%作为定金，在过户时（以买方取得领证通知单或进行物业交割为标
准），由买方支付剩余房款,最低五千24小时补足贰万

举抢交定金的实例
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不能正常上市出售的房屋范围
产权共有的房屋，产权共有人不同意出售的;
已抵押，且未经抵押权人书面同意转让的;
房屋所在地区户籍冻结，已列入拆迁公告范围的;
擅自改变房屋使用性质的;
以房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款及装修费用的
住房面积超过本市人民政府规定的控制标准，或者违反固定
利用公款超标准装修，超标准部分未按规定退回或者补足房价款及装修费用的
法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的;
房屋上市出售后形成新的住房困难的;

用案例来说明
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房地产相关的法律、法规
中华人民共和国城市房地产管理办法;城市私有房屋管理条例;城市商品房预售管理办法

简单提一下
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影响房屋价格的因素
房屋的地理位置（交通便利、周边环境等）;
房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等;
小区外部的配套设施（医院、银行、超市、美容院等）;
小区内部的配套设施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）;
房屋的市场价格定位;
房屋的供需状况;
物业管理公司的口碑;
房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少;
政府因素、土地价格的变动;
其它因素;

举相关的案例
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