岳阳相思山旅游城镇策划概要.doc

岳阳相思山旅游城镇策划概要
现状
相思山资源禀赋：旅游资源丰富，
产业：山地、谷地和梯田，农林业；
人力资源：农业人口，适合发展劳动密集型产业，
土地成本低，水质很好，生活用水足够，但工业用水有瓶颈。
交通：交通便利，道路全部修通。距离岳阳、长沙两小时车程、武汉三小时车程。
构想
仅仅作为旅游区或者旅游主题公园来规划是不够的，要把相思山区域作为一个以旅游业为龙头的小城镇来规划，一个集度假、休闲、观光、娱乐、康复、健身、美食于一体的山水旅游休闲胜地，一个以旅游业为龙头的山水文化名镇，常住人口5千到1万。
镇区规划
l 相思村——旅游度假村，居住社区；
l 相思山庄下的平地——行政中心、旅游产品展示交易中心，公共活动中心、博物馆等
l 同乐村一线——旅游商贸区，工厂和门店
旅游规划
l 溪谷瀑布景点线：从相思山底的门头到求贤亭，一路溪谷和瀑布景点；
l 相思峰：两条上山的路，同乐石和相思山庄，今后可以从同乐石方向开设索道，
l 相思村：村头求贤亭、到金古师爷墓，大屋场展览馆、天竺寺等；
l 同乐村一线：聚缘亭，沿途各式各样民俗风貌的商店和餐饮店；

问题
1、 自然旅游资源——省区级的，岳阳、长沙、武汉等地周末度假的好地方，会不错，但难以火爆，如何吸引更多的人到相思来？产品如何打造，市场如何开拓？
2、 当前旅游开发商的自有资金和直接关系资源已经用完，如何突破资金瓶颈？如何融资？
3、 如何实现以旅游业为龙头的产业转型，农业人口转变为城镇人口？

对策
l 现代旅游小镇（生态旅游+农业旅游+休闲旅游+度假旅游……成为农耕文化成功转型为现代旅游小镇的中国典范）+以旅游业为龙头的产业聚集地+小区域性的旅游产品中心市场+房地产开发……组合开发策略
l 通过引进房地产开发商解决旅游区建设的融资问题；
l 通过项目规划和运作、招商优惠政策（税收减免，土地优惠，行政配套服务等等政策）解决农业人口转为城镇人口的就业问题，项目规划，以旅游业为龙头，紧紧围绕旅游业，根据资源条件，扬长避短，发展产业，投资项目分为旅游基本建设和产业，产业要适宜当地人力资源情况，重点是吸收劳动密集型的农业人口。
旅游业
l 塑造一种生活方式，是定点度假旅游疗养的好地方，总的说来，要参照西方工业化和城市化已经非常成熟的国家的旅游小城镇，他们的乡村小镇是别有风味的，就是将城市化的生活品质与农耕文化的天人合一的自然景观的融合，环保生态非常好，亲近自然的生活方式，中国有陶渊明的桃花源，西方有梭罗的瓦尔登，所谓新简朴主义生活，没有城市的喧嚣，而具有城市生活品质，是另一种奢侈，在这里生活是这样一种味道：逃逸都市，享受慵懒，在相思山做个时间的盗贼！我是一个匆忙的都市人,我享受着繁华,失去了健康和宁静,我哈欠连天，没有胃口，脾气暴躁，没精打采,还有轻微的妄想症,突然间，我想逃，远离这一切……我找到了相思山,在这里静静地度过我的美好时光。我是幸运的，在别的度假村，也许你永远只是一个观光客,但在这里，我感到悠然自得、无怨无悔、喜悦满怀,感谢大自然,让我与相思山同在。
l 现代健康的生活方式：这里有许多是在城市里享受不到的：阳光，山顶美丽的日出，清新的空气，洁净的山泉水、悦耳的鸟鸣……但这里也保证了都市生活的品质和现代性，文化、娱乐、运动、交往，当然，省却了喧嚣和繁忙的工作；
l 当这里是农耕文化成功转型为现代旅游小镇的中国典范，又有良好的自然旅游资源，客源量就会逐步由岳阳——长沙、武汉——全国，乃扩散到世界；
l 区域中心市场：相思山庄下的平地要造小广场，还有一个商贸城，同乐村一线是一连串的特色商店（建筑风格是田园乡村风格的），这个地方鸡鸣三省，相思山周围也都是贫困山区，要发展环保型旅游品工业和农业，重要的我们这里要形成一个区域性中心市场，带动周边山区一同发展富裕，形成旅游品工农业产业聚集地。
l 展现原生态的活的历史：相思峰山顶的景点设计还没有想透，要给山上居住的老头拍摄录相，记录他的原始生活形态，起居、种菜、庙里抽签等等，将来通过摄影作品，和录像展示给游客，其实活灵活现展示历史，是非常的历史人文看点。还要再看日出和四口泉眼上做些文章，还没想好。
l 正在构思：一年四季12个月的活动体验，结合景点；鸳鸯湖的处理；矿泉浴等生活配套……

地产开发
l 旅游区与别墅区的融合：相思村是个风水宝地，自然条件非常好，环山而卧，村口就是水口，非常适合别墅群，相思村别墅群，国际化风格，主要采用地球纬度和自然条件相近的国外田园风格别墅，每一栋都不一样，体现国际化和个性化，也有中式风格的。不是完全封闭的别墅区，中间要保留一个典型的大屋场，形象展示相思人的发展历史，农耕文化的原始韵味，历史、道具、农民蜡像，最好现在就搜集和拍摄农业相思人的生产和生活镜头，还有毛田学大寨等历史镜头，这样，将来在展馆中播放录像。游客可以充分体验历史。或许，3年或者5年，相思发生翻天覆地的变化，农耕文化的将难以保留。
l 投资回报：以最保守的600亩计算，300独栋别墅和6层的多层住宅（多层主要用于拆迁户），多物业组合。营业收入最少在一亿以上。农民收入低，有产业链的一揽子解决方案，拆迁成本低。
l 产权式假日别墅，可以居住，也适合投资，由专业旅游或者物业公司代理租赁服务
l 政府背景支持，土地成本（见相关文件）和拆迁成本低。
l 从成本条件看，这个地块完全可以开发出性能价格比适合武汉、长沙、岳阳购买力群体作为第二居所的住宅产品。

2