漯河市房地产项目可行性分析报告.doc
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1、漯河市房地产项目可行性分析报告 一、漯河市简况深蓝房地产漯河市位于河南省中南部,是河南唯一的内陆特区城市。现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市,荣获了中国人居环境范例奖。郑州深蓝房地产咨询有限公司1948年设立县级市,1986年升格为省辖市,2003年被列入中原城市群,2004年9月再次进行行政区划调整,现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。总面积2617平方公里,总人口253万人,人口密度全省最大,每平方公里达到967人。市区面积77平方公里,市区建成面积35.4平方公里,其中建成区总人口35.03万人。2002年
2、,漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。2003年全市国内生产总值为219.9亿元,居全省第16位;2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平,全市生产总值达到322亿元,比2004年增长15.8%,增幅居全省第3位;地方财政一般预算收入13.2亿元,增长28.1%;城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元,分别增长12.2%和12%。现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市,目前已建立了以轻工业为主,集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。深蓝房地产根据漯河市城市总体规划(
3、2001年2020年),漯河城市向南发展空间有限,将主要向东向北发展,城市布局将是“一心一轴四组合”。“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“一轴”指“沙澧河发展轴线,雕琢城市精美的绿色项链,塑造漯河形态特色。“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。“把漯河建成经济繁荣,环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度,美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。”是漯河近期发展目标。漯河市市区规划期限和规模:近期(2000年2005年)用地50.5平方公里,人口50万人;远期(2006年2020年)用地71.4平方公里,人口70万人。二、漯河房地产发
4、展状况截至2005年初,漯河共有82家房地产企业,无一家一级企业,二级企业有7家,三级企业有20家,四级企业19家,其余企业属于暂定资质。2003年以后,一些漯河的上市公司开始涉足房地产,如双汇和银鸽,这些企业起点高,实力雄厚。自2005年以来,一些外地实力开发企业陆续进驻漯河,如建业、中实等公司,直接拉高整体市场价格,将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。1、近两年漯河市房地产投资增长迅速,商品房投放面积大幅增加。2006年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2亿元,其中住宅投资完成4.4亿元,商业投资完成2.8亿元,分别比去年同期增长3.4%,2.6%和4.3%。全市开工面积达87万m
5、2,竣工32.6万m2,分别比去年同期增长15.3%和4.6%。深蓝房地产2、与去年同期相比,漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降,但价格呈大幅上升趋势,且增长幅度持续平稳。郑州深蓝房地产咨询有限公司2006年上半年批准预售面积达31.12万m2,其中住宅23.49万m2;预售金额达5.3亿元,其中住宅3.1亿元,住宅预售均价1319.7元/平方米。实际销售32.7万m2,比去年同期下降11.2%,其中住宅销售27.6万m2,比去年同期下降15.6%;销售额达5.9亿元,比去年同期下降6.5%,其中住宅销售额达3.36亿元,比去年同期下降7.7%。经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平
6、均,漯河市住宅均价达1217元/m2,其中普通商品住宅价格为1460元/m2,比去年同期增长14.06%。3、住宅销售火热,商业及别墅等高档物业销售下滑。2006年16月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件(住宅2000件,其中经济适用房234件,别墅、高档公寓341件;),成交面积达25.33万m2 (住宅24.03万m2,占近95%的份额;其中经济适用房2.52万m2,别墅、高档公寓0.60万m2;商业营业用房1.11万m2),成交金额3.96亿元(住房3.74亿元,商业用房1.917亿元);住宅的成交价超过1556元/平方米。存量房住宅成交1400套,共15.66万m2,成交额达
7、9760万元,成交均价623元/平方米;商业营业房266件计3.04万m2,成交金额达3292万元。抵押登记50.88万m2,金额达10.04亿元,其中住宅26.46万m2,金额达3.24亿元。4、从价格上来看,漯河整体房价不高,2005年涨价幅度较高。据房管局资料,2006年前三季度的新建商品房销售面积37.98万平方米,成交金额5.16亿元,其中住宅2970套,面积35万平方米,金额4.78亿元,住宅成交均价1365.7元/平方米。通过对楼盘实际调查发现,郾城多层均价在12001400元/之间;沙南多层均价1500-1700元/,高层均价接近2000元/平方米;沙北多层均价16001800
8、元/,沙北小高层均价18001900元/,部分优质项目均价达到2000元/(如建业森林半岛均价在2200元/左右)。5、与其他地级城市相比,漯河畅销户型面积偏小。2006年前三季度的新建商品房销售中,住宅单套成交面积平均仅为118平方米。6、整体销售情况一片大好。郑州深蓝房地产咨询有限公司从销售情况来看,漯河房地产市场处于黄金时期,几乎很少有难销楼盘,到达封顶时基本上能销售7080%,一些楼盘已经达到100%的销售率。除了漯河自身市场不错外,品质低,房价没有上去也是一方面原因,同时说明漯河房价在未来几年有较大的升值空间。深蓝房地产7、购房客户群现状从市民居住情况看,前几年,通过单位集资建房、分
9、房或购买普通商品房,漯河市多数企事业单位职员和公务员拥有12套房,这类小区品质普遍不好,环境绿化简单,房型设计不够科学合理,建筑密度过大,多用于投资保值。而一些做生意的富裕阶层,他们的一些居住需求在漯河得不到满足,其中一些已经到郑州置业,但仍有相当一批人的居住需求没有得到最终的释放。高档商品住宅客户群以私企老板、经济实力较强的个体工商户为主,他们主要选择的居住区域是沙北或沙河沿岸区域,对环境绿化优美、配套设施优越完善、物业管理服务舒适安全、室内面积较大、且功能空间丰富的高尚住宅具有迫切的市场需求,对于高层、小高层也比较容易接受。8、2004年底和2005年,是漯河房地产市场发展的里程碑。这期间
10、,先后有多个中高档房地产项目在市场亮相,为漯河的房地产市场注入了活力,也使得漯河的房地产市场进入了一个新的阶段品质阶段,这一时期也是漯河房价上涨最快的时期。郑州深蓝房地产咨询有限公司随着淞江新区开发,漯河真正的规模品质大盘,基本集中在这一区域范围,竞争程度将进一步加剧。包括锦绣淞江、双汇欧洲故事、方圆小区、莱茵风景、锦绣天地、建业森林半岛等,可以预见,随着区域开发推进、各项目产品及推广手段的创新,漯河的房地产竞争将会更为激烈。这些竞争很快将分流到不同层次、不同层面,一是老城与淞江新区的板块竞争,二是沙北与沙南的区域竞争,三是淞江新区内各项目的竞争,四是淞江新区与其他新区如开源新区、召陵新区的竞
11、争,五是不同产品类型及不同物业形态的竞争,如别墅与复式楼、高层项目竞争等,六是外地开发强龙与本地开发地头蛇之间的竞争。三、漯河房地产项目个案1、双汇国际花园:郑州深蓝房地产咨询有限公司位于黄河路以北,沙河以西。开发商是双汇房地产发展有限公司,项目总用地1000亩,总建筑面积40万,包括4790商业街。一期占地300多亩,1000多套、近18万多层;主力户型主要有二室两厅85.31,三室两厅110140,四室两厅160;另有30栋别墅,别墅面积500,多层住宅均价1600元/(开盘时1300元/);小高层1700元/;独立别墅2000元/。商业只租不售。配套主要有水、电、气、壁挂式天然气地暖、幼
12、儿园、会所商业街一应俱全。一期主要针对职工销售,现在已销售完,一期2004年年底封顶,2005年5月交房。2、银鸽新苑:位于黄河路以南,沙河以西,开发商是河南银鸽地产有限公司。一期约500套6层住宅,主要卖给自己的员工,二期约500套住宅,户型主要有二室二厅面积100,三室二厅面积110135,四室两厅160。住宅均价1450元/左右。社区配套有水、电、气、户式中央空调(已经包含在房价内)、幼儿园、会所商业街一应俱全。目前推出银河湾,是漯河唯一六层带电梯水岸豪宅。3、沙田锦绣天地:位于沙北淞江路和嵩山路交叉口西南角。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地100亩,6万住宅,共561户。另有40
13、00商业和10000写字楼。户型有三室二厅面积133,四室两厅155。多层住宅均价1500元/以上;小高层1800元/左右。配套有水、电、气、燃气壁挂炉采暖,2005年5月份一期交工,销售完。4、金地雅园:位于沙南建设路和五一路交叉口。开发商为漯河金土地置业有限公司。项目共23个单元,3.6万住宅,另有2000商业。户型有二室二厅87,三室二厅面积116139,四室两厅150。价格在1500元/以上。配套有水、电、气、集中供暖。2004年底动工,已交房。郑州深蓝房地产咨询有限公司5、沙田莱茵风景:位于郾城区107和淞江路交叉口。开发商为漯河舒漫置业有限公司。项目占地600亩,总建筑面积39万,
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