四明山生态民宿风情园隐居四明项目投资计划书(34页)PDF .pdf
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1、四明山生态民宿风情园四明山生态民宿风情园四明山生态民宿风情园四明山生态民宿风情园“隐居四明隐居四明隐居四明隐居四明”项目项目项目项目投资投资投资投资计划计划计划计划浙江远东工业开发有限公司浙江远东工业开发有限公司浙江远东工业开发有限公司浙江远东工业开发有限公司SIMINGSHANSIMINGSHANSIMINGSHANSIMINGSHAN SHENGTAISHENGTAISHENGTAISHENGTAI MINSUMINSUMINSUMINSU FENGQINGYUANFENGQINGYUANFENGQINGYUANFENGQINGYUANProject plan四明山生态民宿风情园第 1 页
2、 共 32 页目目目目录录录录第一章第一章第一章第一章 总总总总 论论论论.2一一一一、项目概况项目概况项目概况项目概况.2二二二二、可行性研究依据可行性研究依据可行性研究依据可行性研究依据.6三三三三、综合评价综合评价综合评价综合评价.6第二章第二章第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性项目背景及必要性项目背景及必要性.6一一一一、项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性.6二二二二、项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义.8第三章第三章第三章第三章 项目总体规划情况项目总体规划情况项目
3、总体规划情况项目总体规划情况.9一一一一、项目描述项目描述项目描述项目描述.9二二二二、项目建设内容及规模项目建设内容及规模项目建设内容及规模项目建设内容及规模.11第四章第四章第四章第四章 项目分期发展规划与投资估算项目分期发展规划与投资估算项目分期发展规划与投资估算项目分期发展规划与投资估算.21一一一一、项目分期发展规划项目分期发展规划项目分期发展规划项目分期发展规划.21二二二二、项目投资估算项目投资估算项目投资估算项目投资估算.21第五章第五章第五章第五章 经济效益和社会效益评价经济效益和社会效益评价经济效益和社会效益评价经济效益和社会效益评价.22一一一一、经济效益分析经济效益分析
4、经济效益分析经济效益分析.22二二二二、社会效益分析社会效益分析社会效益分析社会效益分析.22三三三三、生态效益生态效益生态效益生态效益.23第六章第六章第六章第六章 结论和建议结论和建议结论和建议结论和建议.23一一一一、结论结论结论结论.23二二二二、建议建议建议建议.24附件附件附件附件:.25四明山生态民宿风情园第 2 页 共 32 页第一章第一章第一章第一章总总总总 论论论论一一一一、项目概况项目概况项目概况项目概况1、项目名称:四明山生态民宿风情园建设项目专案性质:本项目拟开发建设民宿旅游园区,并引进国内外知名民宿业者进驻经营项目承办者:浙江远东工业开发有限公司项目主管部门:余姚市
5、旅游局项目负责人姓名:蔡裕成职务:总经理2、外资企业名称:浙江远东工业开发有限公司外文名称:Zhe Jiang Far East Industrial Development LimitedCompany法定地址:浙江省余姚经济开发区 A 区远东工业城 C9 远东大楼法定代表:TSAIYUTUENG3、项目承办者基本情况:名称(或姓名):浙江远东工业开发有限公司法定地址:浙江省余姚经济开发区 A 区远东工业城 C9 远东大楼法定代表:TSAIYUTUENG职务:董事长国籍:美国概况:浙江远东工业开发有限公司成立于1993年3月,总投资额3900万美元,为台商独资企业,全面负责宁波市第一个台商独
6、资四明山生态民宿风情园第 3 页 共 32 页成片开发的投资园区“远东工业城”的开发建设,公司负责人蔡裕成先生系宁波台湾同胞投资企业协会(浙江省第一家台商协会)创会会长、荣誉会长。远东工业城位于余姚市经济开发区,距杭甬高速公路500米。1993年立项投资进行开发,1995年第一家厂商建成。第一期1300亩土地,历时近6年开发建设,于2000年完成,建成总投资2亿美元。总计竣工建筑面积52万平方米。引进实际投资额约15亿元人民币,落户企业48家,其中总投资1000万美元以上企业5家,分别来自台湾、香港、日本、美国、英国、澳大利亚、韩国等10余个国家和地区。产业主要以电子、机械、五金、模具制造、塑
7、料加工等为主,总投资额约2亿美元。有五家企业(车王、雷虎、奇高、康贝、大墩)分别在台湾、日本、香港等地上市。工业城每年的总产值、销售额近40亿元人民币,其中多家企业的销售额都超过1亿元人民币。在远东工业城里面工作的员工超过15,000人。1999年4月19日,全国人大常委会副委员长王光英、成思危、王兆国等80多位中央领导人,来远东工业城考察。期间接待过海内外工商团体、政府人员不胜枚举。期间,台湾联合报、工商时报、民众日报、大陆电视台、台湾电视台等8家新闻媒体作连续专题报导。中央电视台第一套、第四套分别为工业城量身定制了长达30分钟的三次不同题材的新闻专题报导,例如:台商故事之蔡裕成的工业园梦2
8、007年1月31日在中央电视台第四套播出。据不完全统计,10多年来,工业城共接待了2,000多个团体10,000四明山生态民宿风情园第 4 页 共 32 页多人次到工业城考察参观。远东工业城已成为国内外闻名遐迩的先进的、环保的,可持续发展的生态示范工业园区,与“中国塑料城”、“中国轻工模具城”并称“余姚三城”,是宁波市、余姚市对外宣传的名片。远东工业城二期土地共800亩。沿南雷路两侧特定区域规划为商贸配套服务区,以带动南区经济商圈。北区定位高新技术产业园区,工业产业以资金密集、技术密集的科技工业为主。东区鼓励具研究发展性产业入驻,以研发为主,使各上中下游产业聚集,形成完整产业链。区内各厂规划在
9、建筑设计上采用现代高科技建筑形式,以创造科技新城形象。西区规划为工业城生活配套区域,沿南雷路边可利用土地230亩,拟规划成“文化、购物商业区、住宅用地”,使其成为余姚外商、科技精英聚集点,并设计有休闲、生活、购物多项使用功能。沿河道西边规划设有公建设施30亩,其余则规划为外商企业家集中居住的高级住宅区及高阶干部高级公寓区,设有会所、俱乐部、球场等休闲设施,丰富驻区企业家、员工的业余生活。远东工业城从1993年底开始创建以来,至今已成为浙江省开发最成功的外商工业区之一,带动了当地经济的起飞,同时也获得了政府相关部门的肯定。1995年,获浙江省建设厅颁发的“优秀城市规划特奖”,1997年,被评为“
10、浙江省工业园区建设规划第一名”。蔡裕成先生也因此获得“宁波市荣誉市民”(1999年)、“余姚市荣誉市民”(2008年)的殊荣。四明山生态民宿风情园第 5 页 共 32 页4、外资企业宗旨:引进台湾民宿产业的成功经验,整合余姚当地的自然景观、文化、旅游产业和生态资源,创造出极具人文创意、主题、特色和景观美学概念的高端住宿产品。享受细腻用心的服务,创造温馨别致的修憩空间,品味贴近自然和缓安逸的生活意境,提供最美味的餐饮,使得高端客人能够获得最一流的休闲度假旅游体验。5、经营期限:2056年6、经营规模:计划在 3 年内达到 1.8 亿元人民币的年均产值。7、投资总额:3 亿元人民币(土地、配套服务
11、设施建设投资 1 亿元人民币,引入 18 个不同风格的民宿群落建设投资 2 亿元人民币8、注册资本:万元人民币9、占地面积:规划总用地面积 1500 亩,旅游配套建设用地 100 亩,林地面积 1000 亩,体育公园用地面积 400 亩10、建筑面积:规划建筑面积 6.5 万平方米(详见第三章第二条)11、项目选址:梁弄白水冲地块;梁弄横坎头村地块;12、项目建成后经济效益分析:(详见第五章经济效益分析)平均投资收益(20152017):A.年均接待游客 12 万人,人均销售 1,500 元人民币B.营业额1.8 亿元人民币C.税收超2,160 万元人民币D.投资回收期:5 年四明山生态民宿风
12、情园第 6 页 共 32 页二二二二、可行性研究依据可行性研究依据可行性研究依据可行性研究依据本项目根据余姚关于 2012 年深入实施招商引资“一号工程”的意见而设置,项目建议书编制的主要依据有余姚市省级可持续发展建 设 总 体 规 划(2011-2015)、余 姚 市 旅 游 发 展 总 体 规 划(2006-2020)、余姚市旅游业发展“十二五”规划以及结合四明山区域的生态旅游规划等。三三三三、综合评价综合评价综合评价综合评价本项目建设对于余姚发展生态旅游度假业,优化生态环境及旅游产业结构和建立与市场相对接的生态产业具有非常积极的促进作用。对于探索在生态建设的基础上充分利用土地资源,发展生
13、态旅游业,从而实现生态经济和社会可持续发展具有重要意义。整个项目可极大提高资源的利用率,提高资源转化效率,因此我们认为项目可行。第二章第二章第二章第二章 项目背景及必要性项目背景及必要性项目背景及必要性项目背景及必要性一一一一、项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性项目提出的背景及必要性1 1 1 1、项目提出的背景项目提出的背景项目提出的背景项目提出的背景余姚市位于长江三角洲南翼、浙江省东部,南枕四明山,西北濒杭州湾,东距宁波 40 公里,西距杭州 106 公里,经杭州湾跨海大桥到上海仅需 1 小时。沪杭甬高速公路、329 国道、杭甬高铁横贯余姚,交通路网发达。全
14、境亚热带海洋性季风气候,阳光充沛,温暖湿润,四季分明。年平均气温 16.2C,日照 2061 小时,降水量 1361 毫四明山生态民宿风情园第 7 页 共 32 页米,自然条件优越。余姚私营经济发达,人民富裕,连续多年位列“全国百强县(市)”前十名,现常住人口已经突破 101 万人。余姚连续三次入选“中国十大(县级)最具幸福感城市,2011 年又被授予“中国优秀旅游城市”,2012 年余姚又提出了旅游“十二五”规划,要把余姚建设成为长三角地区生态文化旅游胜地和新兴旅游目的地城市。民宿旅游是乡村旅游的高级发展模式,是经济文化发展到一定阶段,城市人才和资金自觉向乡村流动,利用民居资源、农事资源、景
15、观资源创办个性化的经营项目,形成一个以特色旅馆业为基础,衍生酒吧、茶楼、作坊、民艺、展示等休闲业态的高端农家乐集群。民宿旅游缘起于欧美发达国家,亚洲民宿始于日本,盛于台湾,大致经历了三个阶段:第一阶段就像我们熟知的农家乐,粗糙而原始;第二阶段,是一些在城市里资产小有积累的退休人士,回乡重构梦想;第三阶段,则是些年轻的精英和创新型人才,他们以新农民的身份过起了田园牧歌的生活,他们不再是“回乡”而是“选乡”发展。目前台湾有民宿 3000 多家,其中房间数在 10 间以上的不到 50家,许多连锁品牌也只在每个村落经营 8 间左右的精品房。民宿价格从每间 500 台币至 20000 台币不等(1 元人
16、民币4.5 台币),居多的是介于 20005000 台币。大陆还基本处于第一阶段的“农家乐”,共同的特点是政府主导、农户主体、业态单一、价格低廉。目前丽江、鼓浪屿、阳朔等地民宿已被业内公认,价格与当地三星级酒店相当。在杭州,桐庐芦茨土屋吃了民宿“头口水”:主人是从北京回乡的设四明山生态民宿风情园第 8 页 共 32 页计师,8 间客房依山势而建,每间房的设计风格迥异,价格从 6001000元/天不等,到了周末还会有 200 元至 500 元的上浮,从 2008 年 8 月开门迎客至今,入住率基本超过八成。西湖景区目前也有四眼井、白乐桥等特色客栈聚集地,价格从 380 元1480 元/天不等,节
17、假日涨幅较大。由于民宿深入乡村,往往成为乡村新文化的据点,专家统计,一个 10 户以上的民宿集聚地,1 家民宿将在经济、文化、生活等不同领域影响和带动约 6 家农户发展,到一定时候,许多村民也融入了民宿经营者大军。二二二二、项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义项目建设的必要性及意义随着人民生活水平的不断提高,节假日增多,过惯了喧嚣的城市生活的人们渴望回归自然,进行生态田园旅游的愿望越来越强烈。特别是近距离、有特色的生态休闲、农家乐等是上班族的一种最实际的旅游消费,余姚南部山水美景令人流连忘返,可见加快生态休闲旅游项目建设已势在必行。余姚的农家乐形式均局限于“吃农家
18、饭、住农家屋、看农家景。”偶有创新,也是局限于环境的改造、体验项目的增加等,都跳不出“在农家”的范畴,始终徘徊在低端产品上,创新能力不足。游客来到农家乐一方面希望返璞归真,一方面又担心乡村卫生环境的简陋,服务能力有限。更多的农家乐发展成了农家餐饮产品,游客只是消费一顿绿色农家宴就离开了,游客带回家的产品大多是价格非常低廉没有任何附加值的农产品,农民们从旅游中得到的收益仅局限于低端餐饮和住宿的费用。四明山生态民宿风情园第 9 页 共 32 页而我们的项目借鉴了台湾民宿产业的成功经验,整合余姚当地的自然、文化、产业和生活资源,创造出极具创意、主题、特色和景观美学概念的高端民宿产品。这些创意体现在每
19、个民宿组群的独特的建筑风格和风情上,还体现在风味乡村食品的打造上。本项目将专业的餐饮服务融入到民宿产品中,注重将乡村的原生态保护和利用起来,使游客能欣赏到原生态的乡村景色,体味原汁原味的乡村生活,享用最美味的各国美食,体验最舒适的私密空间,感受独具创意的建筑风格。民宿有酒店无以替代的核心吸引力和价值旅店服务你的身体,而民宿服务你的心灵。本项目的建设紧紧围绕山区新农村建设、下山移民和扶贫开发等三项当前我市的山区重点工作来进行开发建设,融合了当地自然人文环境要素,从建筑、装饰、业态到服务,均是经营者对完美生活的一种诠释,成就一个多元文化的创意产品。目标是打造成为社会主义新农村建设的示范工程、革命老
20、区扶贫开发的范例、四明山旅游度假区的创意标杆项目。第三章第三章第三章第三章 项目总体规划情况项目总体规划情况项目总体规划情况项目总体规划情况一一一一、项目描述项目描述项目描述项目描述项目规划有体育公园、特色风情民宿、高端山地矿泉 SPA 馆、高端会议中心、“儿童公社”、高档俱乐部会所、商业步行街等多种类型的产品,设计时充分考虑各类产品之间的协调关系,内部交通组织和配套建设,以及园区与周边环境的协调关系。四明山生态民宿风情园第 10 页 共 32 页经营者定位经营者定位经营者定位经营者定位对空间充满梦想的设计师、画家、摄影师等希望通过民宿项目表达自己别树一帜的审美情趣和经营理念;正在艰苦创业、寻
21、觅空间的文创产业从业者,希望通过民宿项目解决办公、生活、交友等问题,顺便经营旅馆、酒吧等成功的民宿经营者,他们感叹在余姚找不到这样美丽而大规模的民宿部落;期望田园生活的成功人士,某上市公司老总,希望在离市中心相对近的地方找一个能养鸡种菜的院落孝敬双亲,并雇几个人附带经营。客层定位客层定位客层定位客层定位欧美、台湾散客:长三角经济发达,有很多港澳台及外籍人士在此工作生活;余姚及周边地区的中产阶层:年收入 30 万左右的家庭,一般为工作压力较大、休息时间不多的白领和公务员,双休日带家人甚至工作日带朋友,到民宿风情园休闲一晚便捷而时尚,民宿做得越有品质,这股风就越强劲;长三角区域的商务客人:随着长三
22、角城市一体化,商务休闲市场巨大;全国各地的背包族:他们出游基本依托网络;与民宿主人志趣相投的客人:这类客人往往成为民宿主人的回头客甚至朋友。四明山生态民宿风情园第 11 页 共 32 页二二二二、项目建设内容及规模项目建设内容及规模项目建设内容及规模项目建设内容及规模项目总用地面积:1,500 亩,其中:旅游配套建设用地面积:100 亩体育公园用地面积:400 亩林地面积:1000 亩1、旅游配套建设用地面积:100 亩,其中:民宿风情园由 18 个不同主题风格的独立民宿建筑群落组成,建筑面积 5.4 万平方米;高端山地矿泉 SPA 馆,建筑面积 1000 平方米;高端会议中心,建筑面积100
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