中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc
《中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《中海地产2006年南京东妙峰庵项目市场定位报告.doc(122页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库,月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。【南京东妙峰庵项目】市 场 定 位 报 告南京中海地产有限公司二六年八月七日目 录第一章 地块资源分析4第一节 项目规划技术指标4第二节 地块位置4第三节 地块现状及周边环境5第四节 项目发展目标7第二章 南京房地产市场现状分析9第一节 南京房地产市场宏观分析9第二节 南京房地产各物业市场分析10第三节 项目区域各物业市场分析24第三章 各类型物业竞争与可比项目分析35第一节 酒店式公寓竞争与可类比项目分析35第二节 住宅竞争与可类比项目
2、分析44第三节 商业竞争与可类比项目分析50第四节 办公物业竞争与可类比项目分析54第五节 南京综合性楼盘分析61第六节 南京重点酒店式公寓项目会所分析62第四章 SWOT分析64第一节 优势(Strengths)64第二节 劣势(Weaknesses)65第三节 机会(Opportunities)65第四节 威胁(Threats)66总结66优劣势对应策略67第五章 项目定位68第一节 定位原则68第二节 利润及销售速度最大化分析69第三节 项目整体形象定位71第四节 酒店式公寓物业定位74第五节 住宅物业定位81第六节 商业物业定位89第七节 办公物业定位97第八节 会所定位102第九节
3、项目设计规划初步建议106第十节 汇总表格110第六章 面市时间及推售初步建议113第一节 项目工程进度安排113第二节 面市时间和推售建议114第三节 推售执行计划115第七章 卖场位置建议116第一章 地块资源分析 第一节 项目规划技术指标根据南京市规划局建设项目规划设计要点,地块规划技术指标为: l 用地面积:25080.3;其中市政配套用地面积2003.1,实际出让面积:23077.2 ;l 物业类型:住宅、办公、酒店式公寓;l 容积率:4; 建筑密度:30%;l 建筑高度:规划建筑退盐仓桥广场60米范围内可以规划高度30%。第二节 地块位置地块区位与周边资源分布图示地块位于中山北路与
4、大桥南路交汇处。大桥南路向北直贯长江大桥,是江南与江北交通的一条重要途径;中山北路横贯半个南京城,承担着下关区和鼓楼区等几个城中行政区之间往来的重要任务。未来地铁五号线从地块穿过并计划设有出入站口。第三节 地块现状及周边环境一、地块现状地块东至规划东妙峰庵道路,西至盐仓桥广场。目前东侧是多栋居民住宅楼,都是多层结构,项目建成后将有新规划的东妙峰路与之隔开。地块现状为毛地,红线内现有许多老式建筑,多数是平房,待拆迁面积近30000平米。地块现状图示二、周边环境地块位置是鼓楼区与下关区交界处,既是鼓楼区的后院也是下关区的门户。因此地块即包含着人文鼓楼的文化气息又兼蓄着“新下关”的成长空间。 公交线
5、路:16 W、21 W、31W、32W、100W、34 W、Y4、816 W、盐葛线、盐浦线、盐轮线、盐工线等 商务服务:双门楼宾馆、丁山香格里拉、锦江之星、南京饭店、虹桥饭店等 零售服务:家乐福超市、苏果社区店、华诚超市等 金融:南京市商业银行、农业银行、工商银行、建设银行、邮政局等 医疗:南医二附院、市第三医院、海军医院、鼓楼中医院等 教育科研:南京财经大学、南京政治学院、铁路运输学校、南京旅游学校、南京三十九中、财大附小、市八中、南自、724所等 自然人文:阅江楼风景区、静海寺、天妃宫、挹江门等地块周边部分配套图示家乐福盐仓桥广场沿线商业金融服务医疗市三院高等院校南京财经大学高等院校南京
6、政治学院中学市八中小学财大附小景点阅江楼景点静安寺第四节 项目发展目标项目地处鼓楼区边界,与下关区一路之隔,项目开发将兼顾下关和鼓楼两行政区域。项目区域内房地产市场供应趋少,更是缺少多种物业并存的标志性楼盘,本项目作为融合四种业态为一体的楼盘,将填补区域内的市场空白。本项目将是我司在南京开发的第二个物业,也是在南京开发的第一个综合性的物业。成功运作项目是追求开发利润的前提,从而也可进一步提升我司在南京市场中的品牌与形象。以我司的专业能力与建筑品质,本项目势必成为领导区域房地产市场发展的标志性楼盘。第二章 南京房地产市场现状分析第一节 南京房地产市场宏观分析【现状综述】l 2005年受宏观调控影
7、响,南京房地产市场投资涨幅首次滑落;l 进入2006年初,房地产市场投资出现反弹;l 随着新一轮宏观调控实施,南京房地产市场涨幅再次出现下滑趋势;l 整体南京房地产市场保持着稳定增长的趋势。【综述分析】近年来南京房地产市场得到长足发展,虽然经历几轮宏观政策调控,出现几番波动,但整体来看南京房地产市场基本保持健康、稳定的发展趋势:房地产投资平均增长率21.8,商品房销售价格每年平均涨幅为8.1,房地产供销比由2003年的0.89:1调整到2005年的1.11.3:1的空间合理范围内。 第二节 南京房地产各物业市场分析一、南京酒店式公寓整体市场分析【市场综述】l 项目供应主要分布于新街口山西路中央
8、路区域内。l 近几年,南京市酒店式公寓市场呈现供需两旺的热销态势。l 市场销售状况良好的项目全年销售量约1.5-2万, 300-400套。l 当前南京市场酒店式公寓成交面积主要集中在45-50。l 当前全市平层精装修酒店式公寓成交均价为7841元/。l 平层毛坯酒店式公寓成交均价为6950元/。【市场分析】酒店式公寓即酒店服务式公寓,是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓因其特殊的住宅服务性质和地段要求,绝大多数项目都坐落于城市中心区或者成熟的商业区周边。1、市场供应状况(1)酒店式公寓项目供应数量众多,区域分布较集中 目前南京在售酒店式公寓共有17个,未来潜在项目约11个,潜在
9、供应体量超过10万。南京酒店式公寓的主要集中分布于主城区和河西新城。南京酒店式公寓分布图示(2)酒店式公寓市场供应量充足2005年至2006年上半年南京酒店式公寓总体供应面积约25.4万,约占南京住宅供应量2.5%左右,总体供应套数接近5000套。2005- 2006年上半年南京市酒店式公寓供应量(部分)项目供应面积(平米)总户数项目供应面积(平米)总户数城开国际24255539万达紫金明珠12200305菁英汇12815233居易时代19800360长发中心25200420上锋国际9800196御水湾6050110紫鑫中华广场9880190西城风尚8800160嘉业国际城24750450辰龙
10、广场17784312新锐国际公寓40250805阳光金锋24836429德盈双城180003602、市场销售情况良好2005年南京酒店式公寓全年总销售面积为13.7万平米,总销售套数超过2600套,约占商品房总销售量的1.7%,全年销售金额11.15亿元。另外,从2005年部分酒店式公寓成交详细数据来看,销售较好的酒店式公寓项目一年的成交面积在1.5-2万平米左右,即单个项目每年销售的套数在300-400套左右。2005年部分酒店式公寓销售情况统计项目总供应套数总销售套数总销售面积(平米)销售比例菁英汇2332061133088.4%长发中心4202851710067.86%御水湾110110
11、6050100%居易时代36048264013.33%上峰国际196157628080.10%紫鑫中华广场1901638476100%新锐国际公寓8054272270053.04%德盈双城3603101550086.11%辰龙广场3123111772799.68%3、45-50平米左右的户型成为市场成交的主力通过酒店式公寓销售面积对比,可以发现目前南京酒店式成交面积主要集中在45-55平米之间。一方面这与整体市场供应以此面积范围为主有关,另一方面,过小的面积不能满足生活需求,而过大的面积造成总价偏高。4、南京市酒店式平层公寓平均售价7544元/平米当前南京市酒店式公寓市场平均售价在8212元/
12、左右,其中平层酒店式公寓销售均价为7544元/,挑高酒店式公寓销售均价为9816元/。南京酒店式公寓整体均价情况:户型结构装修标准平均售价(元/平米)总体均价(元/平米)平层精装78417544毛坯6950挑高精装115009816毛坯9395南京市部分酒店式公寓项目售价一览项目产品装修情况销售价格(元/平米)项目产品装修情况销售价格(元/平米)城开国际平层精装修12000新锐国际公寓平层精装修7000菁英汇平层精装修8200挑高毛坯5280长发中心挑高毛坯12200德盈双城挑高毛坯6800御水湾平层毛坯7300西城风尚平层精装修8500万达紫金明珠平层毛坯5200挑高精装修11500居易时代
13、平层精装修6700辰龙广场平层精装修6500上峰国际平层毛坯8300阳光金锋平层精装修7600紫鑫中华广场平层精装修7350龙台大厦挑高毛坯12000嘉业国际城平层精装修5880二、南京住宅市场整体分析【市场综述】l 近年来受宏观调控影响,住宅开发投资下降,新开工和上市面积均有所下降。l 住宅仍是房地产市场的开发重点,南京商品房开发投资总额中住宅的比例仍在上升。l 在住宅销售方面仍然保持平稳增长,市场需求旺盛。l 近几年来宏观调控虽不断实施,南京住宅销售均价依然保持稳定持续上涨。【综述分析】1、商品住宅开发投资减速(1)2005年商品住宅开发投资出现负增长2001-2005年,全市住宅开发投资
14、持续保持高速增长,但2005年受宏观调控的影响,各家开发商对市场的判断持谨慎态度,当年的住宅开发投资出现负增长,同比下降了2.4。(2)2005年商品住宅新开工面积下降近5年来南京市住宅累计新开工面积2992.46万,累计增长112.0%,年平均增长16.2%;住宅累计竣工房屋面积2162.82万,累计增长96.1%,年平均增长14.4%。因2005年住宅开发投资额的下降,当年住宅新开工面积相比2004年下降了22.2。国家针对房地产业的调控政策在南京市已取得一定的成效,各类房屋的新开工面积在减少,竣工房屋面积的增幅在明显减缓。2、南京住宅投资在商品房开发投资总额中的比例仍在上升2005年住宅
15、作为房地产投资的主体,其地位得到维护。2001年,南京市住宅投资75.54亿元,占整个房地产投资比重的68.1%;至2005年上升到70.6%,上升了2.5个百分点。在住宅开发投资涨幅下降的同时,其在房地产总开发投资中的比例却在上升,这说明2005年的房地产开发总投资涨幅也在下降,且降幅超过住宅投资的降幅,因此住宅市场相比而言仍处于健康稳定的发展状态。3、全市住宅市场供应有所下降,销售逐年上升2003-2005年南京商品住宅累计上市2297万,累计销售2138万,三年的供销比分别为0.92:1、1.33:1、0.99:1。2005年受住宅开发投资下降的影响,住宅新开工面积也有所下降,直接导致了
16、当年新上市面积出现了下滑。从住宅市场的销售情况来看, 2006年上半年,全市商品住宅销售38256套,销售面积365.4万,同比增长8.2%;近三年来,虽然受到宏观调控的影响,但全市商品住宅销售量仍保持上涨态势,说明市场上住宅刚性需求强烈,相对于商业和办公物业,住宅产品更容易规避风险。4、商品住宅销售价格上升较快20012005年期间,南京市普通住宅价格涨幅最大。无论是新建商品房,还是存量房的交易,价格涨幅都超过9.0%。从2001年到2005年,商品住宅销售价格累计上涨44.7%,年平均增长7.7%。至2006年上半年,全市售均价约4500元/左右,同比增长2.2%。(全市含江北区域)三、南
17、京商业地产整体市场分析【市场综述】l 南京已形成以新街口CBD为核心。湖南路、中央门等商圈为辅的城市商业格局。l 南京市商业用房开发投资依然逐年增加。l 南京市商业地产市场空置量增加,其中空置面积主要汇集于集中型商业项目中。l 南京整体商业地产价格上升趋势有所减缓。【综述分析】1、南京商业格局特征南京城区各大商业圈随着城市历史的发展,包括政府政策倾斜程度的不同而逐步发展。目前,在主城区内已形成四大各具特色与不同辐射范围的商业中心。(1)新街口为核心的第一商圈以新街口为核心的商业区内,聚集了南京最多的中高档大型购物中心与各种商业服务门店。新街口的商业密集度与繁华程度,使新街口商圈被誉为中华第一商
18、圈。(2)山西路/湖南路为核心的第二商圈山西路、湖南路商圈定位于中档服装、餐饮及休闲娱乐业,湖南路步行街、狮子桥美食街的成功打造,不仅吸引了南京全市的居民,同时还是外来旅游者首选的休闲、购物街区。(3)以中央门金桥、玉桥市场为代表的中央门商圈以中央门商圈依托极为便捷的交通条件,自然的形成辐射于城北及江北部分区域的大型商业体。大型批发市场与定位于中低档的经营门类是中央门商圈的主要经营业态。(4)夫子庙旅游景区为核心,周边小商品市场、服装销售为代表的夫子庙商圈夫子庙商圈因为具有浓郁的文化底蕴、秀丽的秦淮河风光,吸引了大批海内外游客。由旅游而形成的相关产业成为夫子庙商业圈最大的经营特征。2、南京市商
19、业地产投资热度不减从2001年至2005年底,南京市房地产开发投资总额达1021.45亿元,其中商业用房开发投资总额为82.6亿元,占房地产投资总额的8.09%。期间,全市商业用房开发投资额逐年增加,2004年商业用房开发投资额达到22.7亿元,与2003年同期比较增幅高达65.80%。数据统计显示,每年商业用房投资额占房地产开发投资均在8%左右。2001-2005年 南京市商业地产投资状况时间房地产开发投资额(亿元)投资增幅(同期比较)商业用房开发投资额(亿元)投资增幅(同期比较)商业用房投资比例200111111.70%9-18.20%8.11%2002137.6324.00%10.942
20、1.60%7.95%2003183.833.60%13.6925.10%7.45%2004292.8859.40%22.765.80%7.75%2005296.141.10%26.2715.70%8.87%总计1021.4582.68.09%3、商业地产空置量增加根据南京房产局数据显示,2002-2004年南京市商业地产上市总量超过了150万。其中,2004年商业地产上市量84.35万,销售量仅为43.35万,剩余空置量为41万;2005年1-10月,江南八区(除江宁以外的8个区)前10个月新建商业地产的总成交量11万,但是空置面积也达到了5万。目前包括新街口、夫子庙及珠江路等地段的集中型商业
21、都有一批商铺处于待租或者待售的状态。较多空置商业带来未来南京商业地产市场更加激烈的竞争。4、商业地产价格上升速度放缓目前南京全市商业用房平均价格为9063元/。2003年起商业用房价格上升势头有所放缓,由2002年涨幅9%下降到2003年5%,同比下降4个百分点。四、南京办公市场整体分析【市场综述】l 南京历年办公物业投资均保持小幅提升。l 近阶段,南京办公物业面市体量大幅提升,而市场消化能力仍显不足。l 南京办公物业成交均价保持每年6%左右的增长幅度,当前南京办公市场整体成交价格在8000元左右/,而销售均价在9000元/的中高端产品成为市场成交的主体。l 高端产品市场接受度较低,销售情况不
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 海地 2006 南京 东妙峰庵 项目 市场 定位 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【Fis****915】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【Fis****915】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。