房地产成功的可行性研究必备的六要素.doc

房地产：成功可行性研究必备六要素

作者：Eckenstahler, Charles R.
译者：周旋

委托人常常规定征询机构提供“立等可取”“廉价”分析汇报。
规定征询人员做出越长期未来预测，他所给结论就会越宽泛。汇报可信度越低。
为了一份可靠研究汇报支付费用是必要且别无选择。

目前一种大型房地产开发项目需要诸多汇报，其中很重要就是市场研究汇报和可行性分析汇报。那么决定一种可行性研究成败关键原因在哪里，以及怎样从房地产征询人员那儿得到有价值成果。

1. 精确界定研究任务
界定一项任务一般比人们想象要难。但在实际状况中，对任务范围某些模糊或误导性描述将至少会导致汇报完毕时间迟延。更常见是，对任务不对描述会导致在研究过程中使用与研究项目不匹配数据和不精确假设条件。

开发商们在委托有关人员进行市场或财务分析时，最常见错误就是对规定完毕任务定义不清。清晰地描述所规定研究任务、明确研究所要到达目、提供研究所需开发商资料（不管开发商自己认为这些信息对研究有无作用），是客户和征询人员共同责任。

2. 明确研究用途
完毕一份可行性分析理由也许诸多。因此，汇报用途将在很大程度上决定研究分析类型和深度以及最终所规定汇报类型。例如，一种项目市场研究汇报也许是为开发商确定项目定价方略而进行写字楼租金研究；也也许是为了确定招股阐明书中项目总租金收入，从而吸引私人投资者对项目进行融资。

在不一样用途中，分析人员也许要进行相似分析研究，但分析信息量和分析人员最终所编写汇报类型则也许完全不一样。对不一样用途研究汇报，征询人员提供服务内容和收取费用也会不一样。

一般汇报接受方，例如贷款机构，会在汇报开始编写之前对研究目、分析范围和要编写汇报类型进行审查，这样就能保证研究汇报所进行分析将符合他们特定规定。

委托方和征询人员均有责任进行必要沟通，定义研究汇报目和用途以明确研究任务所要实现目和所规定汇报类型。

3. 确定分析期限和汇报提交时间
在预测未来事件时，大部分市场研究和可行性研究都要对历史和目前有关数据进行分析。开发商和其他汇报使用者必须认识到，规定征询人员做出越长期未来预测，他所给结论就会越宽泛。也就是说，预测时间期限越长，汇报可信度越低。在开始一项详细研究工作之前，最重要决定就是确定研究分析时间期限。

选择一种合适项目时间周期能保证更精确数据分析，也将得出更可靠观点和结论。贷款机构和开发商应对研究所规定分析期限到达一致意见。

征询人员提交汇报日期也是非常重要。例如，贷款人一般倾向于在做出贷款决定30天以内提交汇报。一般来说，虽然在其汇报内容中描述了目前市场状况，一份三年前完毕市场研究汇报也是不可接受。贷款机构在认真考虑贷款规定前会规定征询机构对所提供汇报进行及时更新以反应市场变化。因此，开发商可以在项目前期规划时候就委托征询人员进行市场研究，然后在融资之前进行及时更新。

仔细选择项目开始销售时间并在研究中考虑合理开发时间，这些都会影响分析可信度。经贷款人同意确定汇报提交日期后，委托房地产征询企业进行对应研究，是一项很好经验，同步也会对汇报可信度产生积极影响。

4. 明确研究使用措施
市场研究和可行性分析编写程序因项目而异，不存在用来编写市场研究和可行性分析原则模型或确定程式。选择编写汇报所采用研究措施不仅是一种科学并且也是一种艺术，甚至有分析人员为了一种特定研究任务而设计一套专门分析程序。显然，分析人员个人经验和存在偏见常常对他们所作结论产生影响。

房地产分析人员一般采用三种措施对特定项目进行分析，三种措施包括：

①需求分析法。这种措施重要分析对土地特定用途需求产生影响经济原因。例如，新住宅单元需求量取决于新增长家庭数量，加上迁入该区域家庭数量，减去迁出数量。分析人员计算出总需求量，减去存量和计划供应量，以确定市场净需求量。

②市场比较法。这种分析措施基础在于相似市场环境下项目体现可以用来解释另一种市场环境中项目成果。显然，市场环境和项目可比性是分析关键原因。分析人员会做出必要调整以使所得出结论和意见更具有可信性，这些所做调整一般以表格或矩阵方式体现出来。

③成本分析法。另一种常见措施是做出项目开发计划，合适估计项目软硬成本。然后分析人员做出未来现金流分析，以检查在不一样价格（或租金）水平下项目体现。分析人员最终会得出项目合理价位，这个价格可以支撑项目开发并为投资者带来合理回报。得出价位将放到市场中通过与既有市场价格进行对比或进行预售（租）活动来检查其合理性。

对研究分析中所采用措施进行详细阐明是一项很好经验。在进行分析之前就研究程序获得汇报接受方同意，这样做会对汇报可信度，以及对汇报最终分析和所作结论可接受程度产生积极影响。

5. 明确服务协议条款和条件
翻阅过去那些出现问题研究项目，部分项目产生问题是由于征询人员和委托方之间误会所导致。一般这些误会集中在研究任务所规定汇报类型、完毕研究进度安排、收费水平和付款安排等方面。

①汇报类型。一份汇报可以是详细论述性文献，也可以是一份简要汇报，甚至可以是一种口头汇报。但在一般状况下，正式研究汇报和资料文献都会由分析人员准备并保留。贷款机构和开发商一般犯一种共同错误就是他们没有对所但愿获得汇报类型做出详细阐明。

②进度安排。研究人员最常碰到问题包括委托人规定委托研究任务被“立即”完毕，不给详细市场调研和数据分析等留下充足时间。压缩进度安排常常由于部分数据被忽视、研究不充足或没有时间对数据进行彻底分析等种种原因而导致汇报出现某些重大错误。任何一种这样错误都会使汇报可信度减少。

③收费水平和付款安排。小时收费原则和收费上限都被制定为行业原则而被大多数征询机构采用。一般，付款安排会留出一部分费用等到服务完全完毕后来支付。

委托人常常规定征询机构提供“立等可取”“廉价”分析汇报。不过基于可靠市场数据而做出研究、给出中肯意见需要足够时间。为了一份可靠研究汇报需要花费一定时间，为这些必要时间支付费用是必要且别无选择。

在研究工作开始之前明确汇报类型、研究完毕时间安排、与工作人员工作相称酬劳数目以及付款进度安排都是必不可少。事先与开发商或贷款人进行沟通以便为征询人员完毕汇报留出足够时间，这会使研究分析更全面，所作汇报也更为可信。

6. 企业和征询人员经验和从业资质
对任何房地产开发项目来说，市场研究和可行性分析都是开发过程中关键一步。而完毕汇报研究人员对于一份汇报可信度是至关重要。

既然参与研究工作人员和企业会对研究成果产生决定性影响，那么征询机构背景、其雇员专业资质以及过去成功项目记录都将成为选择征询机构重要原因。在选择详细征询机构时，要问如下几种问题：他们分析人员与否成功地完毕过类似项目？他们对这种类型项目熟悉吗？他们对市场与否充足理解？他们与否受过特定培训或具有尤其背景而使他们比他人更有资格完毕本次研究？

房地产开发行业日益复杂，在开发前计划阶段和决策阶段，经济发展部门以及其他故意从事房地产开发项目工作人员必须选择合适顾问人员以提供协助。对上述六点成功原因把握会加大项目成功机会。
作者：Eckenstahler, Charles R.
译者：周旋

委托人常常规定征询机构提供“立等可取”“廉价”分析汇报。
规定征询人员做出越长期未来预测，他所给结论就会越宽泛。汇报可信度越低。
为了一份可靠研究汇报支付费用是必要且别无选择。

目前一种大型房地产开发项目需要诸多汇报，其中很重要就是市场研究汇报和可行性分析汇报。那么决定一种可行性研究成败关键原因在哪里，以及怎样从房地产征询人员那儿得到有价值成果。

1. 精确界定研究任务
界定一项任务一般比人们想象要难。但在实际状况中，对任务范围某些模糊或误导性描述将至少会导致汇报完毕时间迟延。更常见是，对任务不对描述会导致在研究过程中使用与研究项目不匹配数据和不精确假设条件。

开发商们在委托有关人员进行市场或财务分析时，最常见错误就是对规定完毕任务定义不清。清晰地描述所规定研究任务、明确研究所要到达目、提供研究所需开发商资料（不管开发商自己认为这些信息对研究有无作用），是客户和征询人员共同责任。

2. 明确研究用途
完毕一份可行性分析理由也许诸多。因此，汇报用途将在很大程度上决定研究分析类型和深度以及最终所规定汇报类型。例如，一种项目市场研究汇报也许是为开发商确定项目定价方略而进行写字楼租金研究；也也许是为了确定招股阐明书中项目总租金收入，从而吸引私人投资者对项目进行融资。

在不一样用途中，分析人员也许要进行相似分析研究，但分析信息量和分析人员最终所编写汇报类型则也许完全不一样。对不一样用途研究汇报，征询人员提供服务内容和收取费用也会不一样。

一般汇报接受方，例如贷款机构，会在汇报开始编写之前对研究目、分析范围和要编写汇报类型进行审查，这样就能保证研究汇报所进行分析将符合他们特定规定。

委托方和征询人员均有责任进行必要沟通，定义研究汇报目和用途以明确研究任务所要实现目和所规定汇报类型。

3. 确定分析期限和汇报提交时间
在预测未来事件时，大部分市场研究和可行性研究都要对历史和目前有关数据进行分析。开发商和其他汇报使用者必须认识到，规定征询人员做出越长期未来预测，他所给结论就会越宽泛。也就是说，预测时间期限越长，汇报可信度越低。在开始一项详细研究工作之前，最重要决定就是确定研究分析时间期限。

选择一种合适项目时间周期能保证更精确数据分析，也将得出更可靠观点和结论。贷款机构和开发商应对研究所规定分析期限到达一致意见。

征询人员提交汇报日期也是非常重要。例如，贷款人一般倾向于在做出贷款决定30天以内提交汇报。一般来说，虽然在其汇报内容中描述了目前市场状况，一份三年前完毕市场研究汇报也是不可接受。贷款机构在认真考虑贷款规定前会规定征询机构对所提供汇报进行及时更新以反应市场变化。因此，开发商可以在项目前期规划时候就委托征询人员进行市场研究，然后在融资之前进行及时更新。

仔细选择项目开始销售时间并在研究中考虑合理开发时间，这些都会影响分析可信度。经贷款人同意确定汇报提交日期后，委托房地产征询企业进行对应研究，是一项很好经验，同步也会对汇报可信度产生积极影响。

4. 明确研究使用措施
市场研究和可行性分析编写程序因项目而异，不存在用来编写市场研究和可行性分析原则模型或确定程式。选择编写汇报所采用研究措施不仅是一种科学并且也是一种艺术，甚至有分析人员为了一种特定研究任务而设计一套专门分析程序。显然，分析人员个人经验和存在偏见常常对他们所作结论产生影响。

房地产分析人员一般采用三种措施对特定项目进行分析，三种措施包括：

①需求分析法。这种措施重要分析对土地特定用途需求产生影响经济原因。例如，新住宅单元需求量取决于新增长家庭数量，加上迁入该区域家庭数量，减去迁出数量。分析人员计算出总需求量，减去存量和计划供应量，以确定市场净需求量。

②市场比较法。这种分析措施基础在于相似市场环境下项目体现可以用来解释另一种市场环境中项目成果。显然，市场环境和项目可比性是分析关键原因。分析人员会做出必要调整以使所得出结论和意见更具有可信性，这些所做调整一般以表格或矩阵方式体现出来。

③成本分析法。另一种常见措施是做出项目开发计划，合适估计项目软硬成本。然后分析人员做出未来现金流分析，以检查在不一样价格（或租金）水平下项目体现。分析人员最终会得出项目合理价位，这个价格可以支撑项目开发并为投资者带来合理回报。得出价位将放到市场中通过与既有市场价格进行对比或进行预售（租）活动来检查其合理性。

对研究分析中所采用措施进行详细阐明是一项很好经验。在进行分析之前就研究程序获得汇报接受方同意，这样做会对汇报可信度，以及对汇报最终分析和所作结论可接受程度产生积极影响。

5. 明确服务协议条款和条件
翻阅过去那些出现问题研究项目，部分项目产生问题是由于征询人员和委托方之间误会所导致。一般这些误会集中在研究任务所规定汇报类型、完毕研究进度安排、收费水平和付款安排等方面。

①汇报类型。一份汇报可以是详细论述性文献，也可以是一份简要汇报，甚至可以是一种口头汇报。但在一般状况下，正式研究汇报和资料文献都会由分析人员准备并保留。贷款机构和开发商一般犯一种共同错误就是他们没有对所但愿获得汇报类型做出详细阐明。

②进度安排。研究人员最常碰到问题包括委托人规定委托研究任务被“立即”完毕，不给详细市场调研和数据分析等留下充足时间。压缩进度安排常常由于部分数据被忽视、研究不充足或没有时间对数据进行彻底分析等种种原因而导致汇报出现某些重大错误。任何一种这样错误都会使汇报可信度减少。

③收费水平和付款安排。小时收费原则和收费上限都被制定为行业原则而被大多数征询机构采用。一般，付款安排会留出一部分费用等到服务完全完毕后来支付。

委托人常常规定征询机构提供“立等可取”“廉价”分析汇报。不过基于可靠市场数据而做出研究、给出中肯意见需要足够时间。为了一份可靠研究汇报需要花费一定时间，为这些必要时间支付费用是必要且别无选择。

在研究工作开始之前明确汇报类型、研究完毕时间安排、与工作人员工作相称酬劳数目以及付款进度安排都是必不可少。事先与开发商或贷款人进行沟通以便为征询人员完毕汇报留出足够时间，这会使研究分析更全面，所作汇报也更为可信。

6. 企业和征询人员经验和从业资质
对任何房地产开发项目来说，市场研究和可行性分析都是开发过程中关键一步。而完毕汇报研究人员对于一份汇报可信度是至关重要。

既然参与研究工作人员和企业会对研究成果产生决定性影响，那么征询机构背景、其雇员专业资质以及过去成功项目记录都将成为选择征询机构重要原因。在选择详细征询机构时，要问如下几种问题：他们分析人员与否成功地完毕过类似项目？他们对这种类型项目熟悉吗？他们对市场与否充足理解？他们与否受过特定培训或具有尤其背景而使他们比他人更有资格完毕本次研究？

房地产开发行业日益复杂，在开发前计划阶段和决策阶段，经济发展部门以及其他故意从事房地产开发项目工作人员必须选择合适顾问人员以提供协助。对上述六点成功原因把握会加大项目成功机会。