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⽆界空间蓝⽪书
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⺫
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第⼀部分：办公场地的选择
⼀、办公场所租赁市场的主流产品
1、写字楼
（1）超甲级写字楼
（2）甲级写字楼
（3）⼄级写字楼
2、居民楼（含商住两⽤）
3、孵化器
4、联合办公
（1）缘起
（2）联合办公在中国
（3）联合办公优势：
⼆、选择适合⾃⼰企业的办公场所
1、世界500强、外资及⼤型内资、国有企业
2、个体经营、⼩企业、初创团队
3、资⾦、经验⽋缺的创业团队
4、⾃由职业者、中⼩企业（如早期创业团队等）、⼲告公司、设计⼯作室等
第⼆部分、联合办公⾏业标准（⽆界空间出品）
⼀、设计理念
1、集中式⽣产的办公空间
- ⼤空间办公
- 单元式办公
- ⾃由式办公
2、个⼈⽣产为趋势的⾃由办公空间
- SOHO 和基于互联⺴的远程办公
3、共享经济下进化的新模式
- 共享经济下的全新形态——联合办公
⼆、选址标准
1、地理位置
2、商业价值
3、空间形态
4、价格
5、细节
三、设计及施⼯标准
1、通⻛及取暖
2、采光
3、隔⾳
4、环保
5、绿化
四、功能区标准
1、⼯位
2、活动区
3、会议室
2
4、饮⽔区
5、打印区
6、前台
7、休息区
8、休闲区
9、卫⽣间与淋浴间
10、游戏室
11、健⾝房
12、储物间
13、机房
14、⼤⻔
第三部分：联合办公管理系统
⼀、线上系统对于联合办公系统的核⼼作⽤
⼆、联合办公空间系统的组成
1、管理信息化
2、智能办公系统
3、线上职业社交
4、资源服务对接
三、后台管理系统
四、智能办公系统
1、⻔禁和智能考勤系统
2.、会议室，⼯位预订系统
3、访客预订，前台⾏政系统
4、⽂印系统
5、智能Wi-Fi系统
五、企业服务
六、社群⽣态
七、联合办公空间系统的SaaS趋势
第四部分、联合办公的服务
⼀、财务法务⼯商类
1、⼯商注册
2、法务与专利
3、财税服务
⼆、融资⾦融类
1、资⾦管理
2、投资⼈对接等融资服务
3、专业FA服务
三、营销推⼲类
1、品牌设计类：
2、解决⽅案类
3、推⼲⼯具与平台
四、⼈⼒资源类
1、企业招聘
2、社保代理
3、其他⼈⼒资源管理
五、技术服务与⽀持类
1、云计算
2、云存储
3
3、统计分析
4、即时通讯：
5、技术外包及顾问兼职
六、企业软件类
1、办公协同
2、CRM
3、客服系统
4、其他企业软件
七、办公采购及消费类
1、电脑租⽤
2、企业员⼯福利
3、⽣活服务类
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第⼀部分
办公场所的选择
本部分内容由优办⺴、优客⼯场、⽆界空间联合提供

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⼀、办公租赁市场的主流产品
数据显⽰，2015年中国平均每天新注册的公司达到1.16万家，平均每7秒就有1家新公司诞
⽣。⽽新注册公司的背后，蕴藏着诸多企业需求，其中办公场所便是⼀项刚需。办公场所租
赁需求不⽌存在于初创企业，对成熟型公司⽽⾔，由于租约到期、租⾦上涨、业务转型、员
⼯数量变化、政策因素等诸多原因，同样存在更换场所的需求。
在⺫前的办公室租赁市场，主要存在以下⼏种主流产品：
1、写字楼 以北京为例，北京的办公写字楼⼤致分为超甲级，甲级，⼄级三种级别。
（1）超甲级写字楼基本是处于核⼼地段的地标类商业综合体，由国内外知名开发商打造，
拥有写字楼，商场，酒店及公寓的完整配套，该类综合体可以满⾜⼈们办公⽣活的所 有基本需求，例如国贸三期，银泰中⼼，华贸中⼼，财富⾦融中⼼等；楼内租户基本 为世界500强或知名国内外企业，⼈均办公⾯积较低；超甲级写字楼的平层单元最⼩分
割⾯积也较⼤，约300平⽶以上。
（2）甲级写字楼都位于商业核⼼区，地理位置得天独厚，但与超甲级写字楼则有以下区
别：1. 楼龄较超甲级写字楼较⽼（如嘉⾥中⼼）；2. 甲级写字楼不是⼀个商业综合体
（如SK⼤厦）；3. 楼内租户质量较超甲级写字楼较差（如北京财源国际中⼼）；4. 虽
为地标性商业综合体但所处商圈为⾮核⼼商圈（如颐堤港）。楼内的租户也⼤多为主
流国内外知名企业，近⼏年也不乏国内⾦融公司。同时，甲级与超甲级写字楼的租户 ⼤多都会租赁⾄少500平⽶以上的⾯积。
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（3）⼄级写字楼分布⽐较⼲泛，或是⾮核⼼商圈的不错的写字楼（如总部基地的汉威国际
⼲场），或是核⼼商圈楼龄很⽼的写字楼（如汉威⼤厦），以及散卖的项⺫（如嘉盛 中⼼）和虽处核⼼商圈硬件在甲级⽔平但位置较差的项⺫（如鹏润⼤厦）。对于租户， ⼄级写字楼并不会太“挑选”，因为部分⽼龄写字楼体量很⼩，结构为上个时代的“写字
间”模式，部分楼宇虽然硬件很好但业主的管理⽔平不⾼，这些都造成了单层最⼩分割
⾯积较⼩，形成“鸽⼦笼”效果（最⼩50平⽶左右），每家公司都有基础的⾏政，财务，
⼈事，业务。在⼄级写字楼中，经常同⼀楼内分布10~15家公司，承载超负荷，严重影
响公共配套设施例如电梯、空调的正常使⽤，使其很难与甲级、超甲级写字楼竞争。 同时由于北京现有核⼼商圈空置率不⾜6%的现状，⼄级写字楼租⾦成本并不是⾮常廉
价（核⼼商圈均价7~8元/平⽶/天左右）。
近年来，⼀线城市甲级写字楼需求旺盛，⺫前北京上海等⼀线城市甲级写字楼需求占
⽐均超过⼄级写字楼数量的50%。截⽌⺫前，北京甲级写字楼市场存量近900万平⽅
⽶。
从分布地点看，北京上海⼲州等⼀线城市写字楼分布⼲泛，覆盖全市，⽽其中甲级写
字楼则主要分布在核⼼商圈。以北京为例，中央商务区、东⻓安街、东⼆环、⾦融街、 燕莎、中关村、燕莎是甲级写字楼的集中分布区，2016年Q2其空置率维持在7.9%左 右；近年来，随着北京市区⼟地资源的稀缺及低价的上涨，北京写字楼也呈现出由核 ⼼区向城郊区域外溢的趋势，丰台、亦庄、通州等区域写字楼供给和需求与⽇俱增。
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北京在租写字楼楼盘数量及位置分布图
上海在租写字楼楼盘数量及位置分布图

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从软硬件看，不同等级写字楼的⼤堂和标准层⼀般需满⾜⼀定的建筑标准，并配备幕墙、⺴
络地板、电梯、空调等硬件设施。物业管理⽅⾯应具备基本的安保、服务设施及保洁团队。 ⽽5A写字楼更需具备智能化5A系统，即OA办公⾃动化系统、CA通讯⾃动化系统、FA消防⾃
动化系统、SA安保⾃动化系统、BA楼宇⾃动控制系统。
从价格来看，写字楼价格与所处城市和楼宇级别有直接关系。优办⺴写字楼成交数据显⽰，
北京、上海2016年Q2写字楼平均有效净租⾦环⽐有所下降。其中北京核⼼商圈甲级写字楼
平均有效净租⾦将近370元/建筑平⽶/⽉，⽽亚奥和亦庄等新兴商圈甲级写字楼则仅为260元
/建筑平⽶/⽉；上海Q2核⼼商圈甲级写字楼有效净租⾦为305元/建筑平⽶/⽉，浦⻄部分甲
级写字楼平均租⾦不⾜240元/建筑平⽶/⽉。
综合来看，由于写字楼办公环境较好、交通便利、配套⻬全、物业服务保障等原因，租⽤写
字楼作为办公场所仍是⺫前最主流的选择。当然，随着写字楼租⾦的不断上涨，对企业也会
形成较⼤的成本压⼒。
2、居民楼（含商住两⽤）
正是由于写字楼租⾦较⾼，⼀些中⼩型企业特别是初创型企业也会考虑租⽤居民楼作为办公
场所。⼀般⽽⾔，租⽤居民楼作为办公室，其租⾦、物业费、⽔电宽带费⽤等往往只有写字
楼的⼀半甚⾄更低。同时在民宅办公，⽔电空调等使⽤时间不受物业限制，造成居民楼办公
在全国各个地区都普遍存在。
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不过居民楼办公也存在诸多问题。全国各地虽规定不⼀，但都对居民楼办公存在不同程度的
限制。《中华⼈民共和国物权法》第七⼗七条：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，
将住宅改变为经营性⽤房。业主将住宅改变为经营性⽤房的，除遵守法律、法规以及管理规
约外，应当经有利害关系的业主同意。”⼀⽅⾯，很多城市不允许将纯住宅改为经营性⽤
房，另⼀⽅⾯，即使⼀些城市或区域允许，但需取得物业、居委会及所有业主的书⾯同意，
其难度可想⽽知。很⼤部分在⼩区⾥办公的公司都未取得相关资质或征得全部业主同意，存
在扰民、管理混乱及安全隐患，容易引起业主投诉。更重要的是，⼤部分纯住宅⽤途的居民
楼是⽆法注册成⽴公司的。
此外，对企业⾃⾝⽽⾔，在居民楼办公本⾝也存在诸多问题：
（1）如⾯试招聘：初创公司招聘相对于⼤企业来讲⽐较困难，地点偏僻、交通不便等因素
会⼤⼤增加招聘成本。
（2）客户拜访和商务洽谈以及签订合同都会给商务洽谈：居民楼会给⼈不正规之感，⼤⼤
降低公司的资质和可信度。
（3）员⼯安全感与归属感：部分⼩区业主会因为抢电梯、卫⽣、吸烟等因素与租房企业产
⽣⽭盾，甚⾄有物业仅允许租房企业员⼯使⽤指定电梯等情况出现，导致企业员⼯感
受不佳。
由此可⻅，虽然在居民楼⾥办公看似能节省⼀⼤笔办公成本，实际却并不是⻓久之计。
3、孵化器
孵化器即incubator，是指为创业之初的公司提供办公场地、设备、甚⾄是咨询意⻅和资⾦的
企业。国外最著名的孵化器说YC，曾孵化出了Airbnb等独⾓兽公司。在国内，孵化器在上世
纪80年代便已经出现，但直到近⼏年才迎来了全⾯爆发，如。知名的孵化器有微软孵化器、
联想之星、氪空间、创智天地、北⼤孵化器李开复的创新⼯⼚、3W咖啡等。
现在，国内孵化器⼤致可分为五⼤类：
（1）投资促进型。主要为创业企业提供融资服务，解决初创企业最急需的资⾦问题。这类
孵化器以天使投资⼈、投资机构资源吸引汇集优质的创业项⺫，帮助企业对接配套资
源，提升创业成功率；
（2）培训辅导型。侧重对创业者的创业教育和培训辅导，充分利⽤丰富的⼈脉资源，为创
业者配备创业导师，提升创业者的综合能⼒；
（3）媒体延伸型。这类新型孵化器⼀般由创投类媒体创办，利⽤媒体宣传的优势为企业提
供线上线下相结合的综合性创业服务，包括宣传、信息、投资等各种资源在内；

（4）专业服务型。这类新型孵化器依托⾏业⻰头企业建⽴，以服务移动互联⺴企业为主，
提供⾏业社交⺴络、专业技术服务平台及产业链资源⽀持，协助优质创业项⺫与资本
对接，帮助互联⺴⾏业创业者成⻓；
（5）创客孵化型。这类孵化器以服务创客群体和满⾜个性化需求为⺫标，为创客提供互联
⺴开源硬件平台、开放实验室、加⼯⻋间、产品设计辅导、供应链管理服务和创意思
想碰撞交流等。
从租⾦来看，孵化器的主要盈利来⾃于对创业团队的投资回报⽽⾮空间租⾦，因此，对于成
功⼊选的创业团队⽽⾔，往往只需⽀付很低的租⾦甚⾄免费⼊驻。当然，不同孵化器也有⼀
套⾃⼰选择团队和项⺫的标准，低价和免费也必然要求在后期以其它形式获得回报。
从地理位置看，由于⼊驻团队对孵化器存在空间、服务、培训、资⾦等⽅⾯的依赖，因此办
公地点必须与所在孵化器绑定。然⽽特定品牌孵化器布点较少，因此⼊驻孵化器通常便意味
着给该公司留下的办公地理位置选择不多。
从配套来说，孵化器除了具备写字楼的正常办公硬件设施外，更有完整的创业服务配套设施， 如专业的管理、⼯商税务法律、招聘和技术团队，以及VC对接等，这些优势是其它任何办公 场所所不具备的。
对创业者⽽⾔，孵化器的最⼤价值就是连接了项⺫与优质投资者，能够在创业初期获得必要
培训和资⾦扶持，提升项⺫存活和成功率。⽽在硬币的另外⼀⾯，创业者也不得不进⾏某些
妥协，出让部分股权便是⼀种常⻅的⽅式。在良莠不⻬的孵化器市场，更需要创业者擦亮眼，
想单纯依靠孵化器宣传的创业导师、培训、投融资对接取得成功并⾮易事。

4、联合办公
整体⽽⾔，联合办公的这种办公形式介于写字楼与孵化器之间：私密性不如传统写字楼，但
租赁⽅式更为灵活，⼩团队短租成本更低；相⽐孵化器，联合办公虽⽆法提供专业的创业项 ⺫服务，但办公环境却更佳，⼊驻企业与联合办公空间是客户与服务提供者的关系，具备更
多⾃主性。
（1）缘起
联合办公，源⾃英⽂Co-Working Space，指来⾃不同公司的个⼈在联合办公空间中共
同⼯作，以降低办公室使⽤成本⽽进⾏空间共享的⼀种办公模式。相⽐传统的写字楼， 联合办公强调的是资源共享，是典型的空间共享经济代表。联合办公的鼻祖WeWork是
全球最成功的联合办公品牌，创⽴于2010年，总部位于美国纽约，专注于联合办公租
赁市场。公司最初成⽴时，⾯积还不到300平⽶，但1个⽉后就实现了⾸次盈利。2014
年，WeWork实现了1.5亿美元的营业收⼊，利润率达到30%，估值超过50亿美元。⺫
前，其市场估值已⾼达160亿美⾦。
除了运营办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、⽣活设施）外，WeWork还为创业者
提供各种跟创业关系密切的活动，如定期举办社交活动，充当中间⼈，为创业者之间、
创业者和投资⼈、初创企业和成熟企业之间搭建沟通、业务或资本合作的桥梁。此外，
WeWork还积极组织第三⽅创业服务机构，为⼊驻创业者提供法律、⼈⼒资源等多⽅⾯
的培训活动。
在中国当前的众创空间，是对美国众创空间商业模式结合中国市场特征“中国化”的成
果。⺫前在国内，联合办公已成为最炙⼿可热的⼀种办公形式，数据显⽰，⺫前全国
的联合办公空间已多达2300个。

（2）联合办公在中国
在国内，联合办公被赋予了更为本⼟化的内涵：是指依托⼲泛社会资源，为⼊驻团队
提供包含⼯作空间、⺴络空间、交流空间和资源共享空间在内的各类⼯作场所，为⼊
驻团队提供低成本、便利化、全要素的创业服务平台，并开展社会化、专业化、市场 化、⺴络化的特⾊创新企业服务，是合法注册的独⽴法⼈。
国内联合办公空间的主要收⼊来⾃于租⾦，从办公环境和配套设施上看，不同于孵化
器，⺫前国内联合办公空间的主要收⼊来⾃于租⾦，因⽽其地理位置、办公环境以及
设施丝毫不逊⾊于⼀些甲级写字楼，并且从设计上来看，往往更具特⾊。同时联合办
公空间也引⼊⼀⼤批企业服务合作伙伴，帮助⼊驻企业解决⼯商注册、税务法律等问
题，部分联合办公空间同样也提供融资对接、培训等服务，但专业度上与专注此领域 的孵化器仍有⼀定差距。
结合中国市场的特点，中国的联合办公应具备如下功能及服务：
a、空间规划科学合理、务实⾼效。娱乐设施丰富，提供咖啡、啤酒等餐饮，服务⼊驻
团队的同时⼜能让团队感受到温情。
b、由第三⽅提供⼊住团队所需的税务、法律等配套服务。
c、选址⾮常讲究，选择在繁华或发展潜⼒地段，空间设计匠⼼独运，每⼀楼层的空间
布局都有所不同，匹配相应的容纳⼈数。

d、丰富的商业⽣态搭配。能够使⼊住团队拥有与同领域上下游产业链、不同领域横向
产业链进⾏创业灵感交流、商业合作的完整⽣态体系。 因此，联合办公是⼀种为降低办公室租赁成本为基本初衷，以构建丰富商业⽣态为⺫
的，为创业及其成⻓阶段的公司、企业和个⼈提供联合办公环境的办公业态。它不仅
提供硬件的联合办公场所，也解决从商业⽣态构建到企业事务性⼯作的软性服务。
（3）优势：
作为新崛起的⼀种办公业态，联合办公具有天然的优势：
a、空间共享：
联合办公空间为⼊驻企业提供⻬全的办公硬件设施和服务，免去了企业装修及购买办
公设施的费⽤。
b、更弹性的租赁⽅式：
既可以按传统的⾯积租赁，也可以按⼯位数进⾏租赁；既有开放的⼯位，也有独⽴⼯ 位和办公室；租期更为灵活多变，最短可按⽇进⾏租赁。尤其对于初创团队，创业初
期的⼈员配置、租赁周期的不确定性较⾼，弹性的租赁⽅式让初创团队更加游刃有余。
c、创业团队内部资源价值最⼤化：
⽆论是获取⽤户、介绍资源还是讨论⽅向，空间内部团队间能够有更多渠道互帮互助， 共同解决创业初期重合度较⾼的⼀些难题。
这些优势让联合办公成为很多⼩⽽美团队的最佳选择，也抓住了市场中的⼤量短租需求。


北京联合办公空间分布图

上海联合办公空间分布图
北京联合办公空间价格分布 上海联合办公空间价格分布
（元） （元）
3%
10%10% 10%
14%
4000以上 4000以上
3000～3999
3000~3999 9%
2000～2999 28%
26% 2000~2999

51%

1000～1999
1000以下

39%

1000~1999
1000以下
数据来源及制图：优办网

⼆、选择适合⾃⼰企业的办公场所
从市场需求上看，写字楼⽆疑是上⺫前最主流的办公场所选择，但不同的客户也会在不同的
企业发展阶段选择更适合⾃⼰的办公场所。
1、世界500强、外资及⼤型内资、国有企业——写字楼
凭借其在办公环境、交通、配套设施等⽅⾯的诸多优势，写字楼历来是世界500强企
业及其他外资企业、⼤型内资公司、国有企事业单位的办公⾸选。
⾸先，这类企业⼈数众多，选择办公场所⾸要考虑⾯积因素，往往会租下整层或整栋办公楼。
其次，他们资⾦雄厚，更看重办公场所的地理位置和软硬件服务，位置和环境优越的知名甲 级写字楼更往往成为彰显企业实⼒的隐形名⽚。最后，从客户所在⾏业来看，⾦融保险、IT
和互联⺴、专业服务企业对写字楼对需求最为强劲，占据总成交量的60%以上。2016年前两
个季度虽受P2P倒闭等事件波及，⾦融⾏业仍是写字楼租赁市场的主要客户来源。此外，⼀
些传统的中⼩型公司也会选择写字楼作为⾃⼰的办公场所。
2、个体经营、⼩企业、初创团队——居民楼
⼀些⽆法⽀付⾼额写字楼租⾦的企业会选择居民楼作为办公场所，如个⼈摄影⼯作室、
外教培训，以及⼀些发展初期或资⾦遇紧的⼩规模团队。由于居民楼办公受法律限制、物业
管理困难，容易造成业主投诉，因此，⼤部分企业仅会将其作为短期过渡性办公地点，周期 ⼀般在⼏个⽉⾄2年之间。由于更换办公地点是对员⼯安全感及交通成本的不稳定因素，所
以理性的创业团队会在创业初期避免类似情况发⽣，选择弹性更⾼的联合办公场所。

3、资⾦、经验⽋缺的创业团队——孵化器
孵化器可以为创业团队提供极低甚⾄完全免费的办公场所，并进⾏服务、导师及资⾦
对接，因此不少缺乏资⾦⽀持的创业团队会⾸选考虑进驻孵化器。⼊驻孵化器的创业团队多 为⾸次创业者，常⻅的有⾼校的学⽣创业团队，也造成了北⼤创业孵化营，清华x－lab等专 为学⽣创业团队服务的孵化器；政府也会根据特定的⼈群或创业项⺫设⽴孵化器，如国家留
学⼈员创业园和各种科技园区等；也有部分企业、投资⼈或机构设⽴的孵化器，对项⺫有特
殊要求，创业团队可根据⾃⾝项⺫的匹配程度进⾏申请。
4、⾃由职业者、中⼩企业（如早期创业团队）、⼲告公司、设计⼯作室等 ——联合办公
与以上三类办公场所相⽐，联合办公的形式更加开放和共享，越来越多公司开始选择联合办 公⼯作模式。在国外，WeWork的客户⾮常多样化，其中增⻓最快的是⼤规模的成熟型公
司，仅有很⼩⼀部分是创业公司。⽽从优办⺴联合办公空间历史成交数据来看，30%的客户
所在⾏业为互联⺴⾏业，23%的客户为服务业，10%的客户为⼲告传媒业，另有8%的客户
为教育培训⾏业，5%的客户为⾦融⾏业，5%的客户为咨询⾏业。其中，创业类公司占⽐将
近60%，是⺫前联合办公的主要客户。

总体来看，联合办公的客户群体主要来源于以下⼏个⽅⾯：
（1）⼤型外地或国外企业设⽴的分部。这些企业⼈员规模较⼩，⼊驻联合办公空间可
以省去租赁写字楼的繁琐⼿续，装修时间和费⽤，其配备的基础办公设施、前台和保
洁⼈员，减少了此类企业在当地购置办公家具、设备以及雇佣⾏政⼈员的⼈⼒成本和
管理成本。
（2）有临时性或过渡性办公需求的公司。这种需求较为常⻅，外资或外地企业派个别
员⼯或项⺫团队到某地短期出差，联合办公可作为临时性办公场所。⽽过渡性办公需
求则是普遍问题，如遇到原办公室装修或租约到期，新办公室不可⽴即⼊驻时，可按
天、按⼯位短租的联合办公空间便成了企业的最佳选择。
（3）有流动性办公需求的公司或个⼈。部分客户由于⼯作的不固定，需要在同城或多
个城市进⾏不定期流动办公，租期和办公地点都更为灵活的联合办公空间是他们的绝
佳选择。
（4）创业公司。相⽐孵化器，⼊驻联合办公空间能保持公司的相对独⽴性，还能省去
⼀笔装修、⽔电⺴费、⾏政成本，并享受基础企业服务。同时，选择联合办公空间拥
有更⼤的灵活性，可根据⾃⼰的发展随时选择退租和更换办公地址。
（5）⼈员相对固定的成熟型⼩规模团队。这类企业团队规模⼩，在可以预⻅的很⻓⼀
段时间内也不会有⼤规模⼈员增加，如租赁传统写字楼则会⾯临⼩⾯积办公室稀缺、
性价⽐低、空间局促等问题，蜗居居民楼则⼜会⾯临业主投诉、招聘及留住⼈才等弊
端。⽽联合办公空间恰能根据团队规模提供⼯位数，同时配备必要的商务接待区域， 办公环境优势明显。

（6）有潜在扩张需求的公司。这类公司短期内⼈员数量相对较⼩，但在可预期的时期
内员⼯数会逐步扩⼤。如短期内租⼩⾯积办公室会⾯临频繁更换⼤⾯积办公室的问题；
如果⼀开始租⼤⾯积办公室，则⼜必须承担⼯位空置、办公成本上涨的压⼒。所以，
在公司⼈员数量稳定之前，此类公司往往会选择联合办公空间短租，降低租⾦成本。
（7）创意⾏业及其它相关⾏业。这类客户以中⼩型媒体公司、⼲告创意公司、个⼈⼯
作室、⾃由职业者等为主，他们反感枯燥乏味的格⼦间办公⽅式，更看重开放、创意
和轻松愉悦的办公环境和氛围。以联合办公的⽅式⼯作，更能激发他们员⼯个体的热
情和灵感。
需要注意的是，联合办公在国内刚刚兴起，市场教育和接受尚需时间。与此同时，符合中国
市场的联合办公空间服务、模式还在探索和不断完善中，未来，必会有更多企业会从传统的
办公场所转向更利于空间和资源共享的联合办公空间中来。

第⼆部分
联合办公⾏业标准
⺫前，⽆界空间已开设与在建设的分店数量已超过10家，
经过⼤量的空间设计、施⼯、运营的实际操作案例，⽆界逐渐将
这些经过反复实践论证的经验沉淀，并打磨提炼成为⼀套独创的
联合办公⾏业标准。
（感谢设计师史洋提供部分内容）

⼀、设计标准
在联合办公这种空间形式出现以前，办公空间以时间轴划分曾出现过以下3种设计形
式：
集中式⽣产的办公空间
“集中式办公”的概念脱胎于19世纪末20世纪初出现的“泰勒理论”，其核⼼理念强调秩序、阶
级、监督及群众利益，空间中的⼈被视为⽣产线上的⼀颗螺丝钉，其空间利⽤形式是⼀种秩 序的体现。
（1）⼤空间办公
19 世纪末,美国的打字中⼼。所有的打字员都是⼥性。
（2）单元式办公
19世纪30年代，⼤公司的决策曾更多地开始在做决策的时候考虑到⼈的价值，办公
室使⽤者的需求渐渐受到重视，“泰勒理论”之类机械式的精确管理开始受到质疑。

作为现代⼯业设计开端的“包豪斯运动”产⽣深远影响，办公空间设计中开始更多地凸显
“⼈”的要素。
北美也随之产⽣了新的办公⽂化——精确、井然有序和严格管理，这些⽂化则通过空
间模块化和格⼦状设计来实现。
（3）⾃由式办公
60年代后，形式更为灵活的开放式办公空间出现了，强调开放和沟通成为空间设计的
主流⻛格。

个⼈⽣产为趋势的⾃由办公空间
（4）SOHO 和基于互联⺴的远程办公
21世纪，互联⺴技术正不断在以超乎寻常的速度⻜速发展，⽆限缩⼩了时空的距离，
在这种前提下，以SOHO为代表的基于互联⺴的远程办公模式出现。
SOHO，即Small Office Home Office，指⼀种⾃由、弹性⽽新型的⽣活和⼯作⽅式，
专指能够按照⾃⼰的兴趣和爱好⾃由选择⼯作，不受时间和地点制约、不受发展空间
限制。
⼈们要求有⼀种解决⽅案可以实现远程移动办公，可以在家⾥连接到公司，直接使⽤
公司的计算机；⾃由职业者、乃⾄从事临时⼯作的⼈员，越来越多的⼈每天在家⾥、
⻋库、私⼈办公室甚⾄咖啡馆的桌⼦旁汇报⼯作。对于很多⼈来说，这是他们最理想、
最⾃由⼯作⽅式。
在空间的利⽤上，SOHO空间更多体现为互联⺴环境的依赖以及个⼈办公的便利性
上，⺴络环境、以办公空间为主体的⽣活圈的建设等等，SOHO⼀族的⼤部分⼯作或
者主要的⼯作完全可以在家中独⽴完成或通过在⺴上与他⼈的协同⼯作来完成。

共享经济下进化的新模式
（5）共享经济下的全新形态——联合办公
现在，随着共享经济等概念深⼊⼈⼼，⼯作形态逐步变为在同⼀空间内的更多协作，
办公空间需要的既不是传统⼤格⼦空间，也不是远程办公，⽽是整合成为新的形态。
在这⾥，空间并不只是完全传统的⼯作形式，⽽是合并居住空间、⼯作空间、⽣活空
间的⼀种全新形态——联合办公 Co-Working。
（⽆界空间 国贸店）
（⽆界空间 望京南店）

以⽆界空间为例，联合办公空间的设计不仅要满⾜传统办公空间功能，更要在其基础之上设
计出新的环境体系，模糊办公与⽣活之间的界限，使空间成为⼀个充满⽣机的结合了办公及
⽣活、交流的空间。
在这⾥，⽣活是指拥有像在家中书房、卧室⼀样的私密⾓落，⽐如卡座、沙发、休息区、胶
囊床、阶梯台阶等；交流是指如同家中客厅⼀样的阶梯活动区、咖啡吧、开放⼯位等等。通
过对于功能及流线的整体布置以及各种⼈性化的细部设计，使⼈们在社区中可以感受到更贴
近于⽇常⽣活的办公环境。
（⽆界空间 望京南店）
⽆界空间致⼒于打造基于联合办公开放式基础的社区化办公空间。设计不仅只满⾜传统办公
空间功能，⽽是在其基础之上设计出新的环境体系，模糊办公与⽣活之间的界限，使空间不
再是⼀个没有活⼒的临时性场所，⽽是⼀个充满⽣机的微型社区。通过对于功能及流线的整
体布置以及各种⼈性化的细部设计，使⼈们在社区中可以感受到更贴近于⽇常⽣活的办公环
境。

⼆、选址标准
1、地理位置
（1）考虑⼊驻团队的交通便利，距离地铁站等交通枢纽步⾏10分钟地理范围内；
（2）考虑⼊驻团队的餐饮、购物的便捷性；
（3）考虑⼊驻团队会客、⾯试的便捷性；
所以，便捷性是联合办公空间选址标准中权重最⾼的⼀项，尽管考量此项难免牺牲⼀些空间
的利益，但⻓远来看对⼊驻团队和联合办公⾏业来讲利⼤于弊。
2、商业价值 联合办公空间选址的第⼆个基本原则是要接近各主流商圈，借助其区位优势挖掘更多商业潜
能。
对于商圈的选择不仅局限于已经成型的商业区域，⽽是要分析城市发展脉络，分析城市整体
区域因素，从时间空间两个维度以发展的眼光预测出具有潜⼒的区域，抓住先机从⽽获得更
⼤的商业价值。

3、空间形态
（1）⾯积：2000-3000㎡
- 经过对所在城市相关⾏业的调研，2000-3000
㎡的⾯积所具有的商业潜能更⼤。这个⾯积区 间的场地，可控制⼯位400〜600左右，
- ⼈数适中；既有⾜够⼤的空间能满⾜团队的
快速扩张需求，⼜能满⾜空间本⾝的快速招商
需求。
- 另外⼊驻团队内部资源与服务⾜够形成闭
环，运营管理的成本也相对低。
（2）层⾼：单层⾼度2.8⽶以上
- 从⼈体感受⾓度出发，2.8⽶的层⾼在视觉上 不会太空旷或压抑；
- 从建筑功能考虑，楼层过⾼冬天取暖及夏天
制冷的响应时间⻓且耗电量⼤，楼层过低会导
致换⽓量不⾜。
（3）空间使⽤率⾼，形状规则
- 如正⽅形空间更⽅便设计空间内各功能区，
改造成为利⽤⾯积⽐例⾼的空间可能性更⼤⼀
些。形状规则的场地如正⽅形更⽅便设计空间
内各功能区，建筑质量、楼外观、新旧程度。
（4）空间可塑性强，易改造
- 在满⾜选址基本原则之上，具备⼀定的空间可塑造性以及合适的施⼯改造难度。
- 不论是标准化A级写字楼，⼩区的裙楼，还是旧⼚房，我们都可以⽤设计重新激发活
⼒创造美感，产⽣商业价值。
4、价格
以北京地区为例，选择4〜7元/㎡/天的区间，相对写字楼偏低，商⽤提升空间较⾼更⾼。
5、细节 需要考量的细节还包括楼宇新旧程度、⼊⼝⼤⼩、⻔头位置、停⻋位、出租⽅配合、物业的
配合度等综合因素。

三、设计及施⼯标准
1、通⻛及取暖
- 保证每个房间的空⽓流通，将新⻛系统安置到每⼀个封闭独⽴房间。
- 主体结构如有对流⻛，在考虑⻛向的同时，要将通⻛最好的地⽅放在⾯积最⼤、⼈最多的
办公区域。
- 为确保整体空间的冷热度，暖通系统除了要考虑空调暖⽓及通⻛⼝的设置、保证室内恒温
及使⽤者舒适度之外，还要满⾜设计美感。
2、采光
- 优先考虑四周为窗户结构的楼层；
- 在室内优先采⽤玻璃结构搭建空间，
- 充分利⽤暖光等因素，保证办公区整体的⾜够光照。
3、隔⾳ 充分设想更多办公情景的细节，多⽅⾯考量公共区域、独⽴区域及其他功能区域（如游戏房、
健⾝房等）的隔⾳设计。

4、环保
- 考量空⽓、颜⾊、及直观感受等多个⾓度。
- 提供空⽓质量检测及除甲醛服务，保证整体空间的空⽓⽆害⽆污染。
- 空间主题⾊调以舒适清新的⾊调为主，营造干净，清新的感觉。
5、绿化 由专业绿植公司提供绿植规划，考量标准包含设计、品质、养护、时节更换等。

四、功能区标准
1、⼯位
- 为最⼤限度保证办公舒适度，办公区以4㎡ / ⼈以上为设计标准,⼯位最⼩间距1.65⽶。
（1）桌
除⾼度适宜之外，平均每⼈多少使⽤⾯积适宜（尺⼨
以1.2⽶乘0.6⽶为主），同时根据局部空间特点设计
圆⾓或直⾓。
（2）椅
选择可移动座椅，注重舒适性与⼈体⼯程学。
（3）储物柜
储物柜结合壁橱卡座隔断来设计，既起到修饰空间作 ⽤，⼜满⾜实际使⽤功能。
（4）电源插座
选择安全性较⾼的多功能插座，桌⾯下沉式固定插
座及移动插线板配合使⽤，满⾜企业不同的⽤电需求
（5）灯光：
以正常⽇光⾊为主，保证光线充⾜。

2、活动区
- 空间内如有较⼤活动区，可设计阶梯座位，阶梯下⽅设置房间，既可以保证举⾏活动时观
众有较好视线，⼜可充分利⽤空间。
- 较⼩活动区域形式可以更灵活，布置以实⽤、温馨为主。
- 基本设施包含投影，可移动桌椅，⾳箱等。
- 活动区、会议室等功能区使⽤投影或壁挂电视机，有利于观看及节省空间。

3、会议室
- 除考虑投影、⽩板等基本设备外，应尽量减少因多⼈⻓时间在同⼀封闭空间内产⽣的压抑
感和空⽓质量等问题。
- 解决办法是：使⽤玻璃墙⾯减少压抑感，墙⾯带磨砂贴条，选⽤既不影响室内采光⼜能遮
挡内部隐私的适宜⾼度及宽度。
- 保证良好的暖通系统，空⽓清新。
- 适合的照明。
4、饮⽔区
- 饮⽔机应在空间内平均分布，为每⼀个位置的⼊驻团队提供⽅便。
- 考虑空间利⽤及美观，尽量选择在⾓落以及造型家具位置，以看上去不突兀为最低标准，
可结合茶⽔间设计。
- 根据空间特点，选⽤⼤容量、含杀菌净⽔功能的饮⽔机。

5、打印区
- 打印机也要平均分布并利⽤⾓落以及造型家具。
- 数量、质量应尽量满⾜空间各办公企业需求。
6、前台
- 突出造型感与实⽤性结合，既能储物⼜能彰显企业形象。
- 材质要契合企业类型和⽓质，如采⽤企业logo⾊为设计主⾊。
7、休息区
- 充分利⽤空间⾓落以及通⾼开敞空间，搭配以柔性软装配饰。
- 灯光以暖光源为主，适宜⾝⼼放松。
- 设置可活动性家具以及造型灯具，营造家庭氛围。

8、休闲区
- 包含卡座或沙发等。卡座的设计应充分利⽤空间边⾓，既有功能性⼜有⼀定的空间点缀作
⽤。
9、卫⽣间与淋浴间
- 卫⽣间以实⽤功能为主，简单⼯业⻛，便于打理与维护。
- 淋浴间与卫⽣间整合⼀体，节省空间。
10、游戏室
- 游戏室需要封闭，靠近休息区，利⽤边⾓空间，既提供实际功能⼜能作为空间序列的有机
补充。

11、健⾝房
- 健⾝房靠近休息区与淋浴间，墙⾯为落地镜⾯，地⾯使⽤地胶等易打理材料。
12、储物间
- 储物间要满⾜空间内⼯具收纳、物料储藏等作⽤。
- 位置利⽤边⾓空间，并根据周边功能区的不同设置不同分类。如靠近休息区，则要便于储
藏活动座椅，靠近办公区则储藏办公杂物。
13、机房
- 在满⾜⼊驻团队需求的前提下，尽量不占⽤空间中适合办公的位置，提⾼空间利⽤率。
14、⼤⻔
- 各⼤⻔配备指纹⻔禁安全系统，重点通道及位置配备监控设备，同时保证安全与隐私。

第三部分
联合办公管理系统
本部分内容由酷办提供

⼀、线上系统对于联合办公系统的核⼼作⽤
联合办公空间不仅在物理层⾯上提供优质的设计装修⻛格和环境设施，也将致⼒于为⼊驻企
业提供⾼质量服务和社群建设；遵循 “co-space 到 co-working 到 community” 路径，达到共 享开放的创新创业⽣态。
⽽⾯对⼤量⼊驻团队、会员之间⾼频的互动交流需求，要实现⾼度有效的管理、信息匹配和 沉淀，运营⽅需要部署⾼度⾃动化和智能化的管理系统。同时，随着包括90后在内的年轻族 群在整个⼯作⼈群中⽐例提⾼，办公环境和办公系统的智能化、移动化也越发重要。提供移 动App成为空间必须解决的任务。
⼆、联合办公空间系统的组成
针对联合办公空间的特点，⼀个完整的联合办公空间系统必须同时兼顾管理者的⽇常任务和
⼊驻会员的便利，结合空间的软硬件和特点。它具有⼏⼤核⼼功能：管理信息化系统，智能
办公系统，服务资源平台和线上社交社群⺴络。
联合办公系统由4⼤部分组成有机的整体
1、管理信息化：
（1）信息化和智能化的管理系统，提⾼⼈⼒和经济效率
线上联合办公系统，可以有效提⾼空间运⾏效率，降低⼈⼒成本，提⾼经济效率。

（2）CRM、ERP、Help Desk等管理模块：
通过相应的模块组件可以针对具体的业务进⾏线上信息同步和管理，增加信息传递效率，降
低信息不对称，提⾼整体的业务运⾏效率。
2、智能办公系统：
（1）给⼊住⽤户提供⽅便友好的智能办公系统
不单纯针对空间运营本⾝，同时为⼊住的⽤户/会员提供相应的线上软件服务，是在空间内
办公更加智能化。
（2）智能⻔禁，预订，Wi-Fi，⽂印，⾏政助⼿
在空间层⾯，提供相应的智能服务，包括智能⻔禁，会议室预订功能，Wi-Fi覆盖，打印服
务，提供⼀体化的前服务等。
3、线上职业社交：
（1）互联⺴系统提供职业社交平台，打通资源对接通道
线上管理系统提供⼀个有效的交互平台，⼊住团队可以在平台内进⾏⾃由组合和相应的资源 对接。
（2）建设丰富多样的社群
通过组织各种线上或线下的活动，让会员/⽤户可以有更多的交流机会，进⽽形成相应的社
群。
4、资源服务对接：
（1）服务对接从线上开始提⾼效率
线上平台减⼩了时空的局限，可以将资源对接效率⼤⼤提⾼
（2）服务标准化和品质保证
平台可以在提供⾃⾝服务的基础上可以对接第三⽅服务平台，可以对服务的品质进⾏控制。
三、后台管理系统
从联合办公空间的业务主体来看，主要涉及预约系统，⼯位管理，会议室预定系统，⻔禁考 勤系统，活动发布/通知系统，合同/财税管理系统等。同时⺫前的联合办公型的众创空间主 要以连锁运营的⽅式进⾏扩展，⽽且部分众创空间是可以⼀地⼊驻，多处资源共享使⽤。同 时，⼯位出租本质上还是⼀个销售⾏为，因⽽企业推⼲或者客户管理也显得⽐较重要。⽽⺫ 前国内的联合办公空间或者缺乏系统性的管理，或者改造传统软件和其它OA软件，发展⽔ 平落后，封闭性较⾼，同时主体的功能可扩展性不⾜。
美国的SaaS发展程度较⾼，管理系统体系更为丰富，⼯具性也更为突出，在各个功能上都
⼗分细分，通过各种软件服务的组合实现管理的⾼效率。空间运营使⽤的软件包括管理软件
（Management Software），财务软件（Accounting & Invoicing），内容管理系统

（Content Management System），社交系统（Community Communication）， 客户管理
系统（Customer Relationship Management），云存储系统（Cloud Storage），邮件营销
系统（Email Marketing），事件管理系统（Event tools），预定系统（Listing & book