2006年济南某土地开发项目前期策划.doc

**新区居住区土地开发前期策划
（**综合居住区）

2006年3月

目 录
1、项目地块开发背景
2、地块基本情况
3、项目地块开发环境分析
3.1项目地块环境条件
3.2项目地块的优劣分析（SWOT分析）
4、住宅市场分析与研究
4.1济南市房地产市场现状及发展趋势
4.2 济南市房地产消费需求特征分析   
4.3 济南东部房地产供给现状及未来发展方向
5、奥体中心周围土地开发案例研究（广州奥体中心）
6、地块项目开发定位
6.1地块开发总体定位
6.2居住区功能定位
6.3居住区目标客户定位
7、项目规划设计及建筑类型建议
7.1 规划条件
7.2 空间布局
7.3 建筑类型及分布
7.4 产品的建议
7.5 配套设施要求
8、土地开发模式建议
9、土地开发策略建议
9.1对启动地块的规划设计的策划（环玉顶山地块）
9.2对一、二期地块规划设计的引导性的策划 （主要是保证配套现行）
10、土地出让流程及收益评估
10.1土地出让流程
10.2土地出让总收益计算（依据土地分类及基准地价及相关出让办法）
10.3土地出让次序及收益表
11、土地开发招商策略
11.1 土地招商目标客户分析
11.2 土地招商方式建议
11.3 土地招商流程
12、土地总体开发时序安排

附件：《土地开发招商手册》

**新区居住区土地开发前期策划

1、土地开发背景
根据《济南市城市总体规划(2005年—2020年)》中“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略，济南主城区以向东发展为主。未来五年，济南主城区将投资新建两个新区，即**新区和腊山新区。其中**新区，以举办第十一届全运会为契机，加快奥体政务中心的建设，带动周围开发，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区。
新区的开发建设，应该通过城市经济的两大支柱--产业和居住的拉动，形成产业簇群的巨大集聚效应，有效地提升整体功能。新区的建设势必带来地区土地市场升值，成为地产商关注的热点，因此，土地使用如何实现最大化经济价值，适宜市场开发，要求对市场做准确定位和可操作性的前期策划。其中以生活居住为功能规划的地块也开始启动，这一地块建设开发必须建立在充足调研、理性分析、科学策划的基础之上。
2、土地基本情况
本地块位于历下区玉顶山西侧，西至体育东路，北至经十路绿化带，东、南至城市用地范围线，规划总用地面积约为2400多亩。具体用地范围见下图：
3、土地开发环境分析

3.1、项目地块环境条件
A 交通条件方面
济南东部交通建设力争形成“三横六纵”道路交通网，包括东西向三条道路包括经十东路从邢村立交桥向东延至章丘边界，全长14.8公里，双向八车道；工业南路向东延至章丘边界，双向八车道；沿经十一路向东，从东二环至东绕城高速公路建设旅游路，作为山、城分界线和旅游线，全长13公里；南北向六条道路包括整治二环东路，建设贤文路、刘志远路、临港路、泉港路、孙村西路，形成东部干道网。**—大辛河东部新城道路交通系统以经十东路和贤文路为城市快速路 ，以经十一路、龙洞路为旅游路，规划建设“四纵四横”的新城主干道。本地块作为主城区拓展部分，道路规划建设比主城中心区更加便利和优越。
B 景观方面
东部景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
　　山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。

C 区域开发环境
**新区位于二环东路以东，大辛河以西，形成以行政办公、公共服务、体育休闲为主的现代化新区，南部规划以行政办公、体育休闲、文化娱乐为主导功能的综合性服务中心，建设行政办公中心和奥体中心；北部则以布局高新产业、科研开发、生活居住用地为主。**新区作为主城区的一部分，又是未来济南发展的主要方向,该区域未来五年的济南城区的地位显而易见。奥体中心和政务中心作为本区域标志性工程，对本地块带动作用将非常大。
同时，济南东部新城的开发以高新技术产业和高附加值制造业发展为重点，以高新技术产业开发区为龙头，加快推进出口加工区、孙村工业区建设，启动建设唐冶新城、郭店物流园区，完善彩石高教集中区建设，同步配建生活服务设施，在孙村片区西部初步形成东部城区公共中心。整个东部的开发建设将使东部更加成熟，居住环境更优越。
D 配套设施方面
作为奥体中心、政务中心东临的项目地块，奥体中心的配套设施将惠及本住宅区。同时，按照居住区配套设施规定，居住区将有包括学校、商业、银行、邮政等完善的市政和生活配套。虽然现在新区还在建设之中，但是未来的居住服务配套将是非常好的，也是可以预见的。
3.2、项目地块的优劣分析（SWOT分析图）

优势（S）
1 交通便利；
2 环境生态，无污染；
3 与奥体、政务中心相邻，有利于人文环境提升；
4 周围有山水景观；

劣势（W）
1 地块东紧挨玉顶山公墓，阻碍形象的塑造和提升；
2 地块形状不规则，不利于整体的规划开发；

1 环玉顶山公墓地块开发专案解决，提出可行的解决方案；
2 区内开发建筑及配套，根据地形地貌差异安排
主打生态、交通、人文、运动等主题，

机会（O）
1地块处于重点开发区域，开发热度对地块开发有促进作用；
2 先期土地开发成本低，后期增值潜力大，开发盈利空间大；
3、东部大力开发，将聚集人气并提升商业、居住氛围。

威胁（T）
1 周围有的居住区楼盘开发，由于竞争给开发商来一定的投资抗性；

4、住宅市场分析与研究
济南东部地理环境优越、交通便利，基础设施完善，人文气息浓厚，再加上为举办第十一届全运会，奥体中心、政务中心、金融商务区、高校院区、唐冶新城等一大批项目的开展实施，东部毫无疑问将是济南未来发展的重中之重，东部也必将成为济南新的城市名片。得天时、地利、人和的东部地产将毫无疑问会成为未来济南地产市场的领舞者。
研究表明，济南南部、东部、中部的住宅吸引力指数分别为 157.14%、100%、83.33%，而西部和北部的吸引力指数分别为 75%、50%，这说明在济南人的心目中“住南不住北”、“住东不住西”的传统观念依然浓厚。尽管南部、东部地区房价高，但是南部和东部地区优美的居住环境、高素质的人文环境、便利的交通、完善的基础设施还是吸引了大部分人的视线，这是济南人长期的居住倾向形成的必然结果。南部旅游区大大限制了其住宅产业的发展，而东部地区在很大程度上说居住在这里已经成为富贵身份的相争。加上“东拓”引导，东部新城区位优势明显，东城板块将持续升温。特别是东部新城板块和高新区板块近几年将持续升温，现已开发并建成了许多中等规模的高品质社区，如中润世纪城、如意苑、荷兰庄园等。在济南“东拓”空间发展战略引导下，东部新城相对丰富的土地资源将成为开发商竞争的沃土。该地段道路、环境等基础设施好，未来房价的增值空间较大。

4.1    济南市房地产市场现状及发展趋势

通过对全市近100个在售楼盘数据资料的分析，可以根据销售价格、分布区域特征、供给形式、应对客户群，对济南市房地产楼盘开发总结如下：

价格区间
数量特征
分布区域特征
供给形式
应对客户群分析
优势
2000元以下
30多个
多位于离市中心稍远的非繁华地带，象七里河路、工业南路、工业北路、华农路、花园路一带的东部地区，也是济南房地产开发的热点区域。西部、北部两个区域更是居多。
以多层住宅为主，户型以中小户型为主（以两房两厅、三房两厅，面积区间在70---130平方米），总价在20万元左右。
广大工薪阶层、刚刚参加工作正准备成家的青年朋友。
区域未来的配套、交通有优势、价格优势。
2000---3000元
占主流地位
不是处在绝对的市中心，但是位置也相当不错，交通四通八达，有多条公交线路直达，周围有成熟的商业网点、日常生活有保证。
以公寓、小高层为主，户型以错层、中小户型为主（以两房两厅、三房两厅，面积区间在70---130平方米），总价在30万元左右。
为改善居住条件中老年人、收入较高的单身贵族、有一定积蓄的三口之家、经济富裕的投资者等。

在位置、配套、社区景观和物业管理方面具有优势。
3000---4000元以下
品牌大盘为主
楼盘多占据城市中极佳位置、或位于城市的成熟地带、或位于市区中绝版地段、或位于随着城市规划的出台，刚刚热起来的潜力地段。象花园路、山大路、解放路、文化路、经十东路。
以小高层、高层住宅为主，户型以大户型为主（三房两厅，面积区间在150---200平方米），总价在70万元左右。
有经济实力的市民、对居家生活要求颇高的都市白领和城市中产阶级为主。
楼盘个性突出、性能价比极高、楼盘的品牌含量高。
4000元以上
少量精品楼盘
多占据市区风景景点或坐拥都市闹区、核心地段。
以打风景、山水牌居多，或商住楼、写字楼。总价在80-100万元左右。
多为私营业主、个体老板、外资企业高级白领及从事投资、IT等城市高收入职业的人士。
地段、环境、配套、物管有绝对的优势。

4.2 济南市房地产消费需求特征分析   
根据相关的调查数据，济南市民对于住宅的面积、价位、户型等需求如下：
① 面积需求

结论：需求面积在100—120平方米的占49.55% ，80-100平方米的占19.82%，其他占19.82%整体面积需求集中在100平方米左右。

② 价位需求表

结论：承受的总价多集中在20-30万元（占37%）、30-40万元（占36%）间，在认可面积在100平方米，单价在3000元/平方米左右是市场的主力购买群体。

③ 户型需求
结论：对三房二厅的需求占到50%，说明目前房地产的开发热点应集中在开发功能完善、面积适中的产品。
通过以上需求分析可以看出，居住区楼盘规划设计必须必须注意消费者要求，户型较好、面积适中、总价在承受的范围内的产品，将大大受到欢迎。同时产品开发过程中必须控制好面积、在户型设计方面灵活多变，进行户型创新、加大产品的科技含量，降低成本、采用多种付款方式，形成有效供给。
4.3 济南东部的房地产供给现状及未来发展方向
东部房地产开发现状
本地块所在区也的住宅区，绿化率大都在40%以上。均价约为2954元/平方米，销售情况已经基本售完或已经进入尾盘销售阶段；主力户型为二房二厅、三房二厅。面积范围在90——150平方米；都聘请了专业的物管公司，管理费在0.6元/平方米·月左右。目前济南东部新城高档楼盘出现不少，从多层向小高层、高层精品楼盘迈定，短短一年的时间高新区内的住宅楼已经从2000元/平方米上涨到了3000多元/平方米，新开的楼盘也在几个月的时间内销售一空。
周围辐射区房产开发分析
周围辐射区房产楼盘状况如下表：
项目名称
售价范围
均价
主力户型
销售情况
三箭·吉祥苑
起价4350
4800
三室
65%已售
中润世纪城
3980—5000
3980
三室、复式
销售良好
三箭·平安苑
2700—3350
3000
二居、三居

结论：
通过对本居住片区周边直接或间接住宅区资料分析和调研，对黄金时代、悉尼花乡、新天地、三箭●平安苑、锦绣泉城 、荷兰庄园  、正大城市花园  、齐鲁●涧桥等十多个居住区，包括位置交通、周边环境 、小区配套、整体规划、建筑规模及类型、销售状况、销售价格等多方面的分析，可以得出周围住宅区按照品质的大致分类：
代表住宅区
档次分类
均价
消费群体
锦绣泉城、中润世纪城、荷兰庄园等为代表
高档
4000元以上
政府官员、企业高管、私营业主等高收入人群
富翔天地、上海花园等为代表
中高档
3000-4000元之间
企业团购、私营老板、白领阶层等
三庆●都市新城、茂岭花园、科苑小区等
中低档
2500元左右
中青年白领、普通市民、安置居民等
5、奥体中心周围土地开发案例研究
案例研究：
　　 广州市天河区东圃房地产的崛起，与广东奥林匹克体育中心(以下简称奥体中心)的建设有着重要的联系。2001年奥体中心建成，使周边土地的区位价值提高、人口密度增加、交通及基础设施完善和商业环境提升等，导致区域土地开发成为城市的热点板块。经过对东圃板块楼盘调查得到以下结论：(1)奥体中心建设前后周边同等档次楼盘的平均差价为每平方米800元人民币左右，剔除物价自然上涨和其它因素，价格增长率在17％左右。我们视楼盘平均差价为土地价值提升的表现。(2)奥体中心对周边土地增值辐射面积约为12.56平方公里。(3)奥体中心对周边土地增值辐射呈环形放射状分布，分析表1数据和调查对象的地理位置靠近奥体中心的楼盘受到的增值效应更加明显。

结论：奥体中心实际是区域土地开发的“引擎”。由于奥体中心的建设带动区域城市景观和基础设施的建设，从而改变了区域发展地位。所以，

6、地块项目开发定位

6.1地块开发总体定位

考虑地块的地理环境、开发环境、居住需求、规划要求等方面因素，本项目地块居住区开发定位为：
济南东部高品质、低密度、生态运动型大型综合居住区
6.2土地开发功能定位
以居住功能为主，建设成为一个具有良好的购物、休闲、运动、娱乐环境氛围的商业中心，和配套完善、交通方便、环境优美的具有浓郁生活气息的综合居住区。依据功能定位，本片区内各地块土地利用性质主要包括居住用地、道路广场用地、绿地、政府社团用地、商业服务业设施用地等。
6.4居住区目标客户定位
1、由于奥体政务中心功能定位的确定，以及紧靠老城区的区位优势，旧城区外迁人口及第二居住购置群体为主力消费群体；
2、主城区工作的年轻购房群体；
3、在本区域附近工作的白领阶层；
4、由于东部开发热潮吸引投资者注意力，他们会做投资性置业；
5、部分个体和个人以二次投资方式购房，以期待升值。
7、项目规划设计及建筑类型建议
7.1 规划条件
7.2 空间布局
7.3 建筑类型及分布
7.4 产品的建议
7.5 配套设施要求