博达商业广州西安万国丝路东方项目定位报告.pptx

第第 1 页页 广州广州 香港香港 北京北京 天津天津 万国时代 系列报告之第第 2 页页前言 思路决定出路n这是一片贫瘠 却又充满了理想的土壤n剑走偏锋，颠覆传统 才是这片土壤在现实的狭缝中得以生根发芽的唯一出路唯一出路n悉心的耕耘与扶植，种子方能在这片土壤中开花结果开花结果第第 3 页页目录第二部分第二部分项目主题定位项目主题定位第一部分第一部分项目竞争分析项目竞争分析第四部分第四部分目标客户定位目标客户定位第三部分第三部分项目产品定位项目产品定位第六部分第六部分项目价格建议项目价格建议第五部分第五部分商业经营定位商业经营定位项项目目市市场场定定位位第第 4 页页第一部分第一部分 项目目竞争分析争分析第第 5 页页市场调研基础上的竞争分析是项目定位最重要的依据和手段：n项目优势 Strengthsn项目劣势 Weaknessesn项目机会 Opportunitiesn项目威胁 Threatsn竞争分析综述SWOT分分析析项目项目SWOTSWOT分析分析 项目竞争分析项目竞争分析SO 战略WO 战略ST 战略WT 战略衍生战略第第 6 页页n宗地周围颜色表明：区域所处城市宗地周围颜色表明：区域所处城市的的 非居住密集区非居住密集区n绿色实线绿色实线：宗地为中心：宗地为中心/半径半径1KMn蓝色实线蓝色实线：宗地为中心：宗地为中心/半径半径2KM城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析土门：固定7.2万暂住1.8万枣园：固定5.9万暂住1.1万三桥：10万含暂住第第 7 页页城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析第第 8 页页城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析宗宗地地北北面面宗地与铁路之间仅有的村落，因受围墙阻隔，不易构成项目的常规消费。第第 9 页页城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析宗宗地地东东面面均为颓败的生产厂区，不构成消费力。第第 10 页页城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析宗宗地地南南面面丰盛园及齿轮厂是项目常规商业的主要消费群体，居住总人数不高于2.0万人。第第 11 页页城市城市卫星成像星成像分析分析 项目竞争分析项目竞争分析宗宗地地西西面面项目西面是厂区，生产效益有限，人数有限，形成的消费力也极其有限。第第 12 页页城市交通城市交通规划划分析分析 项目竞争分析项目竞争分析宗地宗地第第 13 页页城市城市规划划用地分析用地分析 项目竞争分析项目竞争分析第第 14 页页城市城市规划划用地分析用地分析 项目竞争分析项目竞争分析宗地宗地第第 15 页页优优势势分分析析SWOT分析分析 优势项目竞争分析项目竞争分析宏观宏观国家政策辐射优势国家政策辐射优势n西安是陕西省会，西北五省最大的中心城市辐射优势；n中国西部大开发的直接受益城市国家政策优势；n西安是大西北的“首都”，城市的发展伴随商业与住宅的空间，体现的城市集聚效应与优势越来越明显城市集聚效应；微观微观老牌发展商客运物流配送优势老牌发展商客运物流配送优势n万国是西安的老牌地产商，知名度与美誉度兼有；n项目毗邻城西客运站，是西安通往陕西西部城市的主客运站；n周围工业园区较多，物流仓储较为完善；n项目临马路长达600米，平整而方正，商业角度的可视性极佳；中观中观区位经济交通优势区位经济交通优势n莲湖区“十五”期间经济年均15%的增长速度；n地方财政收入连续三年在西安市区县领先 经济优势；nGDP人均2450美元，城镇居民收入16692元，农村居民收入7300元；n项目处枣园路，是西安往西部城市的快速主干道交通优势第第 16 页页SWOT分析分析 劣劣势项目竞争分析项目竞争分析劣劣势势分分析析区域形象区域形象草根阶层聚集区草根阶层聚集区n本项目地处三桥区与莲湖区交界处，多为效益不佳的厂房片区，整体发展较为滞后，是目前西安普遍认为是草根阶层的区域；n就目前城市区位来看，处二环与三环之间，不是城市商业及住宅的热点区域，普遍市民的认知度较低；n项目周围的繁华度欠缺，城中村较多带有杂乱的边缘城市形象；传统商业氛围传统商业氛围传统商业难以立足传统商业难以立足住宅区域档次住宅区域档次区域档次难以走高档路线区域档次难以走高档路线n莲湖区经济虽然发达，但宗地周围缺乏有实力的规模投资群体；n枣园路是城市的快速干线，车流大而人流不大，对传统零售商业而言，难构成强有力的支撑；n枣园路被路中绿化岛隔离，马路两侧人流通行不易；宗地与路受绿化带隔离，商业氛围大打折扣；n枣园路一带属老工业区，城中村分布广泛，兼且配套设施不全，交通不畅，周边配套设施不完善，缺乏生活氛围，导致楼盘价格一直在低位徘徊；n作为区域的居住习惯，往往是项目周围组成的基础群体，其购买力决定大户型的豪宅难以形成项目的主力。第第 17 页页机机会会分分析析SWOT分析分析 机会机会1项目竞争分析项目竞争分析城市发展机会城市发展机会西咸一体化补涨概念西咸一体化补涨概念n西安咸阳城市一体化的发展规划，莲湖乃至本路段是此概念下的受益者；n城市以东南为发展龙头，西区发展严重滞后，补涨行情呼之欲出；区域市场机会区域市场机会商业商业/专业市场物流机会专业市场物流机会n莲湖“十一五”规划，沿莲湖路大庆路枣园东西路一线，大力发展现代物流业 商业批发专业市场/物流机会；n莲湖“十一五”规划，彻底解决区内城中村的问题，意味着该群体的社区商业迎来了发展机会社区配套商业机会；n汉城路一带面临拓路和城市基建改造和完善，期间现存的市场面临迁移的局面医药专业市场、酒店配套专业市场的机会；n酒店配套橱具市场目前只辐射陕西若干城市，整个大西北尚未有较大规模的专业市场，商家期望拓展更大的市场酒店配套辐射机会；n周围现有甚至西安不少专业市场规模均较小、经营档次低、以临建棚架为主、形象差，难以形成集聚效应，无法形成竞争力专业市场机会；n周围小市场多，为此客群配套酒店服务存在机会酒店业机会；n为上述客群服务的餐饮娱乐也同样存在机会餐饮娱乐业机会第第 18 页页机机会会分分析析SWOT分析分析 机会机会2项目竞争分析项目竞争分析区域住宅机会区域住宅机会城市改造机会供求失衡机会城市改造机会供求失衡机会n区域一带有众多的厂区及小市场，而可售住宅很少，区域的住宅市场有广泛的基础；n莲湖区“十一五”规划中强调要彻底解决区内城中村的问题，也意味着现有35个城中村庞大的居所需求；住宅产品机会住宅产品机会现代简约清新现代简约清新/实用之机会实用之机会n西安适中的户型的面积需求庞大，实用型的居所存在良好的机会；n西安住宅建筑多为火柴盒模式，缺乏时代感；现代清新简约、线条流畅的建筑具备热销的潜力；住宅主题机会住宅主题机会新概念水景主题的机会新概念水景主题的机会n西安常年缺水，作为生命之源的物质，是城市居住理想的载体；n新加坡主题楼盘在发达城市已成崛起之势，同类风格主题在西安住宅市场尚未出现代表之作，打造一个极至的清新住宅市场具有广泛的空间。第第 19 页页SWOT分析分析 威威胁项目竞争分析项目竞争分析威威胁胁分分析析区域竞争格局区域竞争格局区域与区域的竞争本区域竞争区域与区域的竞争本区域竞争n西安其他区尤其是城市中部、南部，往往密集的商业和住宅联成一体相互促进，已构成市场的主导地位，兼且规划建设中的项目众多，与本案推出时将形成竞争格局，其潜在的威胁较大；n就目前莲湖区范围而言，姑且不提城内的竞争，即使是二环以内、土门、玉详门，至少也是区域的热点，潜在的威胁也不容窥视；n项目周围无论是商业还是住宅，都较为独立，可借势的东西极少；商业竞争格局商业竞争格局专业市场多而全空间面临挤压专业市场多而全空间面临挤压住宅竞争格局住宅竞争格局国内名盘染指蚕食大半江山国内名盘染指蚕食大半江山n西安整体的商业市场不断拓张，各细分市场越来越多，空间越来越有限；n项目周边多为批发业，且起步较晚，兼且区位影响力不足，市场份额易被其他区域挤压；n项目可发掘的专业市场，其经营权与产权难以一体化；n越来越多的商业在西安铩羽而归，将出现投资者对商业投资越来越谨慎；n越来越多的国内地产商进军西安，大盘也将越来越多，影响力也大；n个性化的楼盘也将在西安出现异彩纷呈格局，将吸纳不少的市场份额。第第 20 页页基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本：衍衍生生战战略略项目目住宅住宅竞争分析争分析综述述 项目竞争分析项目竞争分析SO 战略战略依靠内外优势利用外部机会依靠内外优势利用外部机会WO 战略战略利用外部机会克服内部劣势利用外部机会克服内部劣势ST 战略战略依靠内外优势回避外部威胁依靠内外优势回避外部威胁WT 战略战略克服内部劣势回避外部威胁克服内部劣势回避外部威胁n塑造区位的升值空间；n营造住宅的个性主题；n凸现项目领先的理念；n瞄准西安的中产阶层；n打造好而不贵的产品；n提升居住的品质形象；n张扬项目的性价优势；n营造清新楼盘亲和力；n发挥万国的品牌效应；n表现现代时尚的居所；n展现优雅的生活品质；n表明领先的楼盘风格；n回避与高档盘的竞争；n避免与低档盘的较量；n强化楼盘的个性风格；n塑造一个别致的世界。主题词主题词：现代清新简约个性：现代清新简约个性 中档亲水中档亲水第第 21 页页基于商业是项目创造剩余价值的载体，是项目开发的关键要素：衍衍生生战战略略项目目商商业竞争分析争分析综述述 项目竞争分析项目竞争分析SO 战略战略依靠内外优势利用外部机会依靠内外优势利用外部机会WO 战略战略利用外部机会克服内部劣势利用外部机会克服内部劣势ST 战略战略依靠内外优势回避外部威胁依靠内外优势回避外部威胁WT 战略战略克服内部劣势回避外部威胁克服内部劣势回避外部威胁n凸现区位的升值潜力；n营造商业强劲辐射力；n嫁接成功的专业市场；n集聚潜质的关联产业；n控制传统商业的体量；n打造与城发展的市场；n发挥周围物流之功能；n强化专业与规模作用；n发挥万国的品牌效应；n定位与城市方向同步；n展现专且规模的市场；n业态业种选择合理化；n强化专业市场稀缺性；n体现商业规划均好性；n天桥连广场营造氛围；n体现专业市场一站式。主题词主题词：生存能力专业市场城市规划市场基础：生存能力专业市场城市规划市场基础第第 22 页页n专业市场与所处地域的产业结构有着莫大的关系，生产企业集中，导致大量的集中采购，专业市场也就因运而生。比如：围绕佛山石湾的建陶企业而形成的佛山建陶市场、山东淄博的建筑材料市场、浙江义乌的小商品市场等等。n与当地的优势产业相互依存、产销互补而形成的专业市场一般规模比较大，并且容易“做大蛋糕”。项目目商商业竞争分析争分析综述述 项目竞争分析项目竞争分析在当今社会中专业市场当担商品流通业的主角，而其形成与发展主要受到两种因素制约：专专业业市市场场因因“集集”而而“散散”产业结构生产基地产业结构生产基地因因“散散”而而“集集”流通中心集散地流通中心集散地n历史等原因而约定俗成的专业市场，因为优良好的商品交易渠道和网络而形成产品的聚集，从而形成专业市场，如广州的中大布匹、服装辅料交易市场；广州站前路一带的白马、黑马、金马等服装批发市场等。项目选择酒店用品厨具专业市场项目选择酒店用品厨具专业市场：降低风险、增加成功的可能性。：降低风险、增加成功的可能性。第第 23 页页主要物业品种设定主要物业品种设定项目竞争分析项目竞争分析空中花园空中花园概念水景概念水景会所会所步行街式步行街式片区化片区化半集中商业半集中商业停车场停车场仓储仓储MALL发展储备商业发展储备商业步行街式步行街式片区化片区化半集中商业半集中商业连廊连接连廊连接2F3F住宅住宅空中绿化层空中绿化层-1F1F物物业业品品种种设设定定商业商业 半集中商业半集中商业商业商业 产权酒店产权酒店专业市场专业市场产权街铺产权街铺 便捷式酒店便捷式酒店 /产权物业产权物业商业商业 半集中商业半集中商业超市社区配套餐饮娱乐类超市社区配套餐饮娱乐类住宅住宅酒店式公寓酒店式公寓蝶式简约住宅蝶式简约住宅 /空中水景花园空中水景花园第第 24 页页各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略项目竞争分析项目竞争分析半半集集中中商商业业街街铺铺半集中商业街铺半集中商业街铺MALL店中店店中店参数参数半集中商业街铺半集中商业街铺Mall商铺商铺店中店店中店实用率实用率高，接近高，接近90%较低，较低，仅为仅为60%左右左右接受程度接受程度 投投资者及经营者资者及经营者类似步行街之类的传统产品，类似步行街之类的传统产品，投资者及经营者的接受度较投资者及经营者的接受度较高高需要说服引导需要说服引导，经营者对经营者对MALL的的认知是一荣俱荣一损俱损认知是一荣俱荣一损俱损经经营营状状况况市市场场投资者的风险投资者的风险经营经营普遍稳定普遍稳定；投资风险较小投资风险较小在中国，在中国，mall商铺开业后商铺开业后90%不理想不理想；投资风险较高；投资风险较高间间隔隔布布局局商商铺铺的均好性的均好性建筑设计相对简单建筑设计相对简单较易设置面较易设置面积积，整体均好性强，整体均好性强受受柱柱网网或或通通道道限限制制，部部分分内内铺铺不不容容易合理设置易合理设置，整体均好性差，整体均好性差品类限制品类限制毋需严格的限制，利于招商或毋需严格的限制，利于招商或自营，自营，投资与经营投资与经营的的矛盾矛盾较小较小有有较较为为严严格格的的品品类类分分区区限限制制，投投资资与经营与经营之间的之间的矛盾矛盾较难调和较难调和人流导向人流导向单向人流，但客流量比较稳定单向人流，但客流量比较稳定循循环环式式人人流流，但但内内铺铺、楼楼上上不不容容易易吸引客流吸引客流天气影响天气影响天天气气过过热热或或过过冷冷都都易易影影响响人人流流量量，但雨雪天气影响不大，但雨雪天气影响不大内部设中央空调，受天气影响不大内部设中央空调，受天气影响不大管理运营费用管理运营费用低低较较高高，往往往往在在经经营营不不景景气气时时造造成成矛矛盾经营者与管理者间矛盾激化盾经营者与管理者间矛盾激化第第 25 页页各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略半半集集中中商商业业街街铺铺专业市场批零结合专业市场批零结合传统百货零售传统百货零售参数参数专业市场专业市场传统商业传统商业地段要求地段要求相对低，较多的专业市场可独立存活相对低，较多的专业市场可独立存活较高，需要分析有效范围的经济指标、较高，需要分析有效范围的经济指标、群体数量、消费力等群体数量、消费力等规模特点规模特点 往往与专业经营的种类、辐射能力及经营方往往与专业经营的种类、辐射能力及经营方式等因素密不可分式等因素密不可分 与经营的商品类型往往跟人流、消费与经营的商品类型往往跟人流、消费力、地段有直接联系力、地段有直接联系租金收益租金收益即使不是核心商圈的成熟市场，租金相比核即使不是核心商圈的成熟市场，租金相比核心商圈的商铺租金相差无几，甚至更高。心商圈的商铺租金相差无几，甚至更高。受受地段地段限制限制、周围商业及自身经营影、周围商业及自身经营影响大，租金难脱离周边商业范畴响大，租金难脱离周边商业范畴市场前景市场前景普遍稳定普遍稳定。随着市场越来越细分，精准定位。随着市场越来越细分，精准定位的专业市场市场份额稳中见增。的专业市场市场份额稳中见增。受受超超市市、便便利利店店、专专业业连连锁锁店店的的挤挤压压，传传统统百百货货空空间间越越来来越越小小，仅仅有有一一定定规规模的行业龙头才有发展空间模的行业龙头才有发展空间运营成本运营成本专业市场经营商品的统一性特点，整个市场专业市场经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，的营销成本比较低，因经营商品没有统一性，开发商对项因经营商品没有统一性，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。相对较少。品类限制品类限制没有过于严格的限制，利于招商或自营没有过于严格的限制，利于招商或自营有有较较为为严严格格的的品品类类分分区区限限制制，投投资资与与经营有矛盾经营有矛盾项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力核心竞争力：打造一个环回街区式的专业市场。：打造一个环回街区式的专业市场。第第 26 页页n该区域商业配套比较少，城西客运站往西基本没有什么楼盘或其他商该区域商业配套比较少，城西客运站往西基本没有什么楼盘或其他商业支撑，再加上常住人口有业支撑，再加上常住人口有5.95.9万人，社区底商已足够填补该区域无商万人，社区底商已足够填补该区域无商业配套的空白。当然，若只有少量的物业可售，自然备受投资者的青睐。业配套的空白。当然，若只有少量的物业可售，自然备受投资者的青睐。n本项目是大型复合项目，餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要本项目是大型复合项目，餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在。存在。n况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创况且，餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强；此外也可造就人气、创造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。造商机。该品种可作为项目的次重要物业品种。超超市市及及社社区区配配套套超市超市 社区配套商业社区配套商业与自身投资产品竞争与自身投资产品竞争结论：结论：由于本项目所处的位置及人口密集度，决定了目前传统商业难以生存；由于本项目所处的位置及人口密集度，决定了目前传统商业难以生存；另一方面作为项目自身及周围，社区配套不可或缺，超市作为持有性物业的体另一方面作为项目自身及周围，社区配套不可或缺，超市作为持有性物业的体量需控制。量需控制。项目竞争分析项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略第第 27 页页n项目毗邻城西客运站，承运项目毗邻城西客运站，承运4040万万/年的客流量，往来低消费能力的旅年的客流量，往来低消费能力的旅客较多，但配套的酒店很少，快捷经济型酒店具备生存的空间；客较多，但配套的酒店很少，快捷经济型酒店具备生存的空间；n本案作为辐射大西北的专业市场，兼且项目周边区域专业市场众多，本案作为辐射大西北的专业市场，兼且项目周边区域专业市场众多，在服务品质与，经济型酒店将有效填补该商贾们的需求；在服务品质与，经济型酒店将有效填补该商贾们的需求；n经济型酒店是目前酒店业收益率及开房率最高的细分市场，业界人经济型酒店是目前酒店业收益率及开房率最高的细分市场，业界人士普遍认为在中国发展潜力巨大、前景看好；士普遍认为在中国发展潜力巨大、前景看好；n经济型的产权酒店在西安不多，作为投资的新锐品种，极具炒作的经济型的产权酒店在西安不多，作为投资的新锐品种，极具炒作的空间。空间。快快捷捷经经济济酒酒店店产权酒店产权酒店需求决定供给需求决定供给结论：结论：经济型产权酒店在项目区域内存在市场空白点，且市场空间巨大，也是极经济型产权酒店在项目区域内存在市场空白点，且市场空间巨大，也是极受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品种，即项目的次要物业品种；受投资追捧的物业；因此只作为项目的辅助型投资品种，即项目的次要物业品种；项目竞争分析项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略第第 28 页页n基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业，是项目之本。充分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发分利用土地空间，规划空中花园及概念水景，把住宅小区的价值发挥最大化。挥最大化。n酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，其消化量往往不是太多，酒店公寓实质是小户型主打的物业品种，其消化量往往不是太多，建议作为住宅类物业的辅助品种。建议作为住宅类物业的辅助品种。住住宅宅/公公寓寓住宅住宅/酒店式公寓酒店式公寓需求决定供给需求决定供给结论：结论：本项目在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约风格，户型实用合理、私本项目在住宅定位是考虑现代清新、个性、简约风格，户型实用合理、私密强的生活社区。密强的生活社区。而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留西安的需求、及小而酒店式公寓是以满足商贾非短期性驻留西安的需求、及小资阶层选择生活方式而存在的，都具有一定的市场空间。资阶层选择生活方式而存在的，都具有一定的市场空间。项目竞争分析项目竞争分析各物业品种的竞争分析及竞争策略各物业品种的竞争分析及竞争策略第第 29 页页项目的竞争定位项目的竞争定位与一般的专业市场不同，本项目打造的是城市主导产业与一般的专业市场不同，本项目打造的是城市主导产业旅游产旅游产业的上游行业；业的上游行业；作为行业的市场前景，作为行业的市场前景，30003000万年的客流量就是最好的阐释；万年的客流量就是最好的阐释；不仅仅是酒店，饭店、酒楼、食肆、食堂的日常用品消耗量更是一不仅仅是酒店，饭店、酒楼、食肆、食堂的日常用品消耗量更是一个惊人的数字；个惊人的数字；专专业业市市场场项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力一核心竞争力一与城市主导产业同步与城市主导产业同步酒酒店店用用品品博远商业有针对性地调查分析全市二十八个专业市场：汉城路医药及医疗器械专业市场、钢材玻璃交易市场、城西酒店厨具批发市场、白家口酒店厨具批发市场、西一路酒店厨具批发市场、五金机电专业市场、毛线市场、庆安建材市场、秦美花卉市场、土门市场、土门服装精品市场、西北工业品市场、西北家具中心等；三桥经济开发区的西部汽车城；文艺路的恒兴轻纺服装城、恒兴豪宅布艺广场；长璎西路的西北轻纺交易中心、鞋业批发市场；长乐路的义乌中国小商品城西安分市场、康复路批发市场、康复路交易广场、丹尼尔交易广场、时丹达服装城、汉隆商城；大明宫建材家居城；家世界购物广场；长乐中路药品批发市场、万寿路药材批发市场。第第 30 页页项目的竞争定位项目的竞争定位相比其他现存的酒店用品批发市场而言，本项目规模最大；规模决相比其他现存的酒店用品批发市场而言，本项目规模最大；规模决定影响力；定影响力；况且，区域规划为物流中心，本项目具备极其良好的先决条件；本况且，区域规划为物流中心，本项目具备极其良好的先决条件；本项目立足西安辐射大西北，市场空间已跃然纸上；项目立足西安辐射大西北，市场空间已跃然纸上；地下室不仅仅作为仓储功能，一旦市场运作良好，作为未来商业储地下室不仅仅作为仓储功能，一旦市场运作良好，作为未来商业储备的预留物业即可推出市场，该物业极有可能创造极高的价值。备的预留物业即可推出市场，该物业极有可能创造极高的价值。专专业业市市场场项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力二核心竞争力二规模决定影响力规模决定影响力酒酒店店用用品品客户语录客户语录：这地方开业近一年了，市场面积不够大，现在在市场找这地方开业近一年了，市场面积不够大，现在在市场找门面经营的商家很多，都找不到门面了！门面经营的商家很多，都找不到门面了！第第 31 页页项目的竞争定位项目的竞争定位现存的酒店用品批发市场，作为商场管理者在经营上是无作为的；现存的酒店用品批发市场，作为商场管理者在经营上是无作为的；本项目要标榜的是，成立的万国商会，能为经营者提供价廉物美的本项目要标榜的是，成立的万国商会，能为经营者提供价廉物美的进货渠道信息，并具有组织批量进货争取大宗批发价格的职能；进货渠道信息，并具有组织批量进货争取大宗批发价格的职能；本项目标榜本项目标榜10001000万的宣传推广基金，定期举办大西北酒店用品交易万的宣传推广基金，定期举办大西北酒店用品交易会、西安酒店用品博览会等活动，以会展经济推动市场营销；会、西安酒店用品博览会等活动，以会展经济推动市场营销；专专业业市市场场项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力三核心竞争力三专业造就财富专业造就财富酒酒店店用用品品客户语录客户语录：我们主要在广东进货。我们主要在广东进货。如果项目在日后的经管中，急客户所急，想客户所想，能在客户的如果项目在日后的经管中，急客户所急，想客户所想，能在客户的经营中给予实质性的扶持，创造商机，经营者与市场会不认同这个经营中给予实质性的扶持，创造商机，经营者与市场会不认同这个市场么？市场么？第第 32 页页项目竞争分析项目竞争分析城西酒店厨具批发市场 西安方欣西部酒店用品城 西安方欣西部酒店用品城位于白家口，约200家经营户，开业近一年；依托西安最大的冷冻副食品物流中心和调味品市场，形成酒店酒楼用品采购的关联产业聚集地；采购者多来自西安市区。西一街酒店橱具市场 西一街酒店厨具专业市场形成已有十几年历史，近八十家经营户，大部分是经营大户，均已形成很广泛的销售网络，他们大部分在城西酒店厨具批发市场和西安方欣西部酒店用品城都设有分店；采购者来自西安市区及西安市周边区域。城西酒店厨具批发市场位于枣园西路本项目东侧，约200家经营户，开业近一年；依托交通畅顺的枣园西路，大部分采购客户除本市外，还有来自咸阳、宝鸡、榆林等地的采购客户；酒店用品市场酒店用品市场3000万旅客只有万旅客只有3个小市场个小市场第第 33 页页与城西酒店厨具批发市场的关系与城西酒店厨具批发市场的关系 内部竞争/取代关系同同类类专专业业市市场场与白家口、西一路厨具市场的关系与白家口、西一路厨具市场的关系 外部竞争/抢制高点依附着副食品市场，白家口、西一路是目前西安酒厨批零相对集中的地方，辐射面较广。但只做单纯的厨具批零，产业延伸产品过少；规模过小：西一路及白家口不少商家想进驻经营，但由于该市场经营面积仅7000方，很多商家另觅非专业市场经营；商机上述二市场整体与本项目竞争性不强。项目规模、延伸的产业产品、展会经济等手段足以吸纳其中经营客商。在上述市场的深度访谈中，几乎所有的商家对本项目打造酒店用品厨具的专业市场均一致看好，这已为项目的招商和部分自营打下坚实的基础了。项目竞争分析项目竞争分析城西酒厨因交通便利，开业一年，在未做推广下，经营情况普遍较好，堪称奇迹。但涉及拆迁问题，兼其规模、产品特征、辐射区域来看，取代该市场难度并不难。酒店用品市场酒店用品市场同类专业市场之间的竞争关系同类专业市场之间的竞争关系第第 34 页页药材批发市场：西安万寿路沿线，经营面积45万平方米，经营摊位1500个，经营品种1600个，日成交额150万元。其销售輻射新疆甘肃、兰州青海宁夏及周围市场万寿路汉城北路该区域拥有一百余家的经营商户，为西安比较重要的药品批发市场，产品包括中成药、西药、试剂、仪器等众多种类，全国各大药厂均不同程度的涉足该药市，很多药厂在此设有办事处。长乐中路该市场规模略逊于汉城路市场，现在除批发外，零售额也在逐步攀升。项目竞争分析项目竞争分析药材专业市场药材专业市场风险风险来源于来源于国家严控药市政策其他专业市场其他专业市场第第 35 页页长长乐乐西西路路沿沿线线精精品品服服装装批批发发市市场场：该专业市场为近年新建，市场规模较大、档次较高，现已成为西安比较重要的服装批发基地，由于地理位置和建成时间的制约，零售额在此地域仅占少数。该地区的服装批发不仅销往市内各大商场也成为省内各县区的重要服装供应地。长乐西路长长乐乐中中路路综综合合批批发发市市场场：以康复路为首的多个综合批发市场，市场影响力巨大，老康复路改造完成，核心竞争力依旧强大，新康复路市场也在筹划阶段，老多彩改造迫近，而丹尼尔广场销售情况十分良好。该区域内的经营业态广泛，从服装到小商品一应俱全。称为城东重要的专业市场之一。太华路太太华华路路沿沿线线家家居居装装饰饰专专业业市市场场：该市场建成时间较长，规模很大，营业额也十分巨大，现在又建设了如大明宫家居城为首的一系列精品市场，其规模和档次在西北地区首屈一指。该市场在家居领域影响力巨大。西部车城中中国国西西部部国国际际车车城城：在三桥经济开发区。一期占地400亩，计划建筑9万平米，规划为名车展馆、小车交易区、大车交易区、装饰装潢区、配件交易区、旧车交易区、综合办公室、生活服务区、库房仓储区、试乘驾驶区等10大功能区。二期工程占地800亩，大型汽车及配件中转库、驾校、旧车分解场、拍卖中心、维护保养中心等。西安市汽车自选市场 项目竞争分析项目竞争分析小商品小商品家居家居汽配汽配 市场已较成熟稳定上规模市场已较成熟稳定上规模其他专业市场其他专业市场西西安安汽汽车车自自选选市市场场：占地27000平米，硬 化 路 面 20220平方米，新建棚区停车场地2040平米。市场辐射陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙等。05年1月销售各类型汽车782辆，销 售 额3381万元。长乐中路第第 36 页页康复路西北轻纺交易中心义乌小商品城西安康复路批发市场始建于1984年，至今已有22年的历史。康复路南北全长980米，现有营业面积20余万平方米，店面万余间，营业摊位7000余个，从业人员5000余人，年交易额在30亿元，该市场北邻西安车站，三府湾客运站及贝斯特货运中心、东接西安城东客运丫，南北设有38条公交点，主要批发服装、鞋类、箱包、日用小商品，时令小商品、精品礼品，经营几十大类，上万个品种，日均客流量十几万次，市场辐射陕、甘、宁、晋、湘、等省。项目竞争分析项目竞争分析轻纺类轻纺类小商品小商品市场已较成熟稳定上规模市场已较成熟稳定上规模其他专业市场其他专业市场西北轻纺交易中心建于1999年，2000年3月正式开业，是新城区政府1999年的“十件好事”和“重点工程”之一。市场位于康复路北端东侧，边接长缨路与华清路，与锦绣鞋市、八方停车场、华清路青干果批发市场相邻，市场呈长方形，长481 m，宽42.5 m，占地29亩，建筑面积28000m2，建有上下二层砖混结构的营业房412间，停车场1000m2，仓库2000m2。采用即有邻街门面房，又有交易大厅的组合形式，创造室内市场与马路市场的内在结合，既有室内市场的整齐划一，又有马路市场的灵活机动。第第 37 页页赛赛格格电电脑脑城城总面积4万多平方米，一、二层为电脑散件市场，负一层为品牌电脑专卖区，这三层的面积在8000平米左右，三层以上均为写字间。赛格电脑城装修档次较高，号称采用国际四星级饭店标准装修，写字间均采用隔音墙，并且配有DDN专线。目前入驻商家已近300家，涵盖西安各路IT业精英。雁塔南路赛博数码 赛赛博博数数码码广广场场西安店位于西安雁塔路南段，素有“西安中关村”之称的电子一条街，经营面积17000平方米，分为五层，经营产品范围很广，电脑、手机、数码产品、软件、办公设备、耗材无所不包，几乎在这里可以找到所有的IT相关产品 雁雁塔塔路路：如果说西安是西北五省的IT产品集中地，那么雁塔路就是这集中地的集中地了 赛格电脑城 雁塔中路东东兴兴科科贸贸电电脑脑城城由A、B、C3个独立楼盘组成东新科贸的营业面积在30000平米左右，进驻的商家在500家以上，本地最具实力的公司基本上在这里设点。红红楼楼科科技技广广场场毗邻测绘路，占地3000多平方米，拥有商户200余家，年销售额三亿元左右 东兴科贸电脑城项目竞争分析项目竞争分析电子市场电子市场结合科研院校已成熟稳定上规模结合科研院校已成熟稳定上规模其他专业市场其他专业市场第第 38 页页项目的竞争定位项目的竞争定位与一般的酒店不同，经济型酒店剪除非必要的服务，强化常规项目，与一般的酒店不同，经济型酒店剪除非必要的服务，强化常规项目，造就性价比极高的标准化专业酒店；造就性价比极高的标准化专业酒店；经济型酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、工经济型酒店的服务对象定位非常明晰，主要针对一般商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有服务品质薪阶层、普通自费旅游者和学生等群体，是一个有档次有服务品质而相对较为实惠的酒店；而相对较为实惠的酒店；经济型酒店在国内乃至国外的旅游城市和发达城市，大部分的开房经济型酒店在国内乃至国外的旅游城市和发达城市，大部分的开房率超过率超过100%100%；经济型酒店在项目以客运站和众多的市场所对应的客群，就足以造经济型酒店在项目以客运站和众多的市场所对应的客群，就足以造就经营的基础了。就经营的基础了。产产权权酒酒店店项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力核心竞争力经济型酒店经济型酒店第第 39 页页项目的竞争定位项目的竞争定位新加坡清新简洁的建筑立面；新加坡清新简洁的建筑立面；简约而实用的蝶式户性设计；简约而实用的蝶式户性设计；有品味品质而价格不贵的大型居住社区；有品味品质而价格不贵的大型居住社区；空中水景花园及泛会所的配套；空中水景花园及泛会所的配套；社区配套合理、交通出行方便；社区配套合理、交通出行方便；没有市井烦嚣的、离尘不离城优雅社区；没有市井烦嚣的、离尘不离城优雅社区；主题个性鲜明的楼盘。主题个性鲜明的楼盘。住住宅宅小小区区项目竞争分析项目竞争分析核心竞争力核心竞争力七分钟七分钟 两个完全不同的世界两个完全不同的世界第第 40 页页第二部分第二部分 项目主题定位项目主题定位第第 41 页页万国在创造一个时代万国时代万国时代 项目总总案名项目项目主题定位主题定位项目主题描述项目主题描述第第 42 页页项目总体定位项目总体定位餐饮娱乐风情街、超市及社区配套商业、万国时代快捷酒店、及其他概念商业 打造大西北规模最大、功能最全、档次最高、环境最优、效益最好的酒店用品橱具专业市场项目项目主题定位主题定位项目主题描述项目主题描述 万国时代万国时代大西北大西北 酒店用品交易中心酒店用品交易中心餐饮娱乐风情街餐饮娱乐风情街+快捷酒店快捷酒店万国在创造一个时代万国在创造一个时代新加坡新加坡 水岸蓝湾水岸蓝湾西郊的城市化正在快速推进，万国时代在改变片区的商业和人居环境，西郊发展迎来了久违的春天 专为城市精英打造的现代简约、带空中花园及水岸风情的居住社区第第 43 页页规模决定影响力项目项目主题定位主题定位商业部分商业部分商业商业主题定位主题定位第第 44 页页产业新格局产业新格局产业新格局产业新格局行业第一品牌行业第一品牌行业第一品牌行业第一品牌主题定位主题定位 形象定位形象定位 产品定位产品定位 以酒店用品及橱具为经营主题的以酒店用品及橱具为经营主题的以酒店用品及橱具为经营主题的以酒店用品及橱具为经营主题的街区式专业市场。街区式专业市场。街区式专业市场。街区式专业市场。项目项目主题定位主题定位商业部分商业部分阐述产业与城市发展方向同步第第 45 页页n作为中国第二大的旅游城市，本案立足旅游的下游产业；n打造成规模最大、专业度最高、功能最全、档次最高、环境最优、效益最好的专业市场。酒店用品酒店用品主题的支撑点概述主题的支撑点概述 交易中心交易中心n交易中心所函盖的概念更为深邃，在推广中更易于形成有政府支持的意识观念。n表明项目要确立大西北酒店用品采购供应中心、市场价格形成中心、产销联盟合作中心的行业领导地位。综综述述：打打造造大大西西北北规规模模最最大大、功功能能最最全全、档档次次最最高高、环环境境最最优优、效效益益最最好好的的的的酒酒店店用用品品厨厨具具交交易易中中心心，确确立立大大西西北北酒酒店店用用品品采采购购供供应应中中心心、市市场场价价格格形形成成中中心心、产产销销联盟合作中心的行业领导地位。联盟合作中心的行业领导地位。项目项目主题定位主题定位大西北大西北n项目不仅仅是作为西安的酒店用品专业市场；n而且是辐射到陕西省内城市乃至整个大西北的酒店用品专业市场。商业部分商业部分第第 46 页页主题差异性分析主题差异性分析 l高高度度不不同同-尽尽管管项项目目并并非非优优越越位位置置，但但整整体体营营造造全全新新概概念念、并并提提拔拔到到大大西西北北的的高高度度，这这与与其其他他酒酒厨厨市市场场是是本本质质不不同同的的；本本案案将将打打造造大大西西北北规规模模最最大大、功功能能最最全全、档档次次最最高高的的国国际际化化酒酒店店用用品品采购供应中心、市场价格形成中心和产销联盟合作中心采购供应中心、市场价格形成中心和产销联盟合作中心 l经营管理不同经营管理不同-开发商保留部分物业自已经营管理，与各自为政，没有完善的宣传不同；开发商保留部分物业自已经营管理，与各自为政，没有完善的宣传不同；l规规模模不不同同-西西安安现现有有的的白白家家口口、西西一一路路都都是是体体量量较较小小的的酒酒店店厨厨具具专专业业批批发发市市场场，在在规规模模上上体体现了其不可能做大，做强；现了其不可能做大，做强；l产产品品结结构构不不同同选选择择了了大大而而全全的的、专专而而精精的的路路线线，在在