国八条及房产税解读.pptx

新国八条和房产税试点的背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析新国八条简析上海重庆房产税简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略后市变化和开发商策略“新国八条新国八条”及房产税出台背景及房产税出台背景国内经济复苏强劲国内经济复苏强劲1 1月月2020日，国家统计局公布日，国家统计局公布20102010年年GDPGDP同比增长同比增长10.3%10.3%，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的，继续在全球引领经济强劲复苏，经济二次探底的可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。可能已经不存在。在拉动经济增长的三驾马车中，消费在去年一直保持着稳定的增长。经济持续高速增长社会消费保持稳定增长“新国八条新国八条”及房产税出台背景及房产税出台背景出口回暖、房地产投资不减出口回暖、房地产投资不减房地产开发投资持续高速增长国际经济复苏引致贸易出口维持高速稳定增长从从20102010年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达年的出口累计同比来看，在一季度担心欧债危机而影响出口的担忧是多余的，去年出口的平均增速达到到30%30%左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增左右，为经济增长提供了强有力的支撑。而固定资产投资中的房地产投资同样也是保持着高速增长，增速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过速在去年已经超过近六年来的最高水平，全年增速平均超过30%30%2010 2010 房价继续上涨的一年房价继续上涨的一年城市城市房价涨幅房价涨幅宁波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重庆24%青岛28%无锡32%平均涨幅26.9%从从20102010年年“4.174.17”新政第一次调控，到新政第一次调控，到“9.299.29”新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的新政第二次调控，调控力度一次比一次的大，调控的手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，手段也是涵盖了税收、土地、财政、行政等多个方面，但从实际的成交情况来看依然不理想，20102010年年依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的依旧是房价大幅上涨的一年，从我们监控的8 8个城市来看，平均涨幅达到个城市来看，平均涨幅达到26.9%26.9%，第三波的调控政策呼，第三波的调控政策呼之即出之即出“新国八条”及房产税出台背景新国八条和房产税试点的背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析新国八条简析上海重庆房产税简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略后市变化和开发商策略新国八条新国八条 第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收第四条：二套房首付比例提高第六条：全国范围内的限制购房套数第七条：约谈地方政府 第二条：加大保障房供应第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量 第一条：地方政府要确立房价控制目标第八条：加强舆论导向 需求抑制政策需求抑制政策地方政府约束政策地方政府约束政策 供应增加政策供应增加政策预期管理政策预期管理政策“新国八条”简析最大特色在全国限购，但限购的难点在三套房认定当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。当地政府限购细则缺乏明确时间表，预计最早要到春节后出台。何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算何为第三套房，其中涉及有住房共有产权的家庭和个人，共有产权部分按比例算，还是按照共有即算1 1套；套；第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。第三套是包括家庭名下所有住宅，还是仅家庭在当地住房套数。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。各地房产信息登记体系完善程度不相同，房地产业发达地区登记信息全，三线城市实施限购难度大。“新国八条”简析 4.17国务院令 1.26“新国八条”限购对象 商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市 限购对象 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。有1套住房的当地居民、能够提供纳税证明或社保证明的非当地居民限购1套住房；对已有2套及以上住房的当地居民、有1套及以上住房、无法提供纳税证明或社保证明的非当地居民暂停购房 限定地方提出价格控制目标限定地方提出价格控制目标变相承认房价不可能下跌，助长看涨预期；并且房价控制目标制定拍脑袋居多，缺乏合理依据 不满不满5年年 营业税差额改全额征收营业税差额改全额征收本意是打击短期投机的，但是在供不应求的大环境下，税费的转嫁就显得容易的多，带来的结果只会是增加交易成本，抬高房价若无明确房价上涨预期变化，政策效果微乎其微提高二套房首付提高二套房首付改善性自住对于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年来购买二套房全款购买比例在上升，首付提高一成实质影响不大其他政策创新点也存在漏洞“新国八条”简析总结“新国八条”简析新国八条并没有突破新国八条并没有突破20102010年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏年两轮调控政策的手段范围，基本上仍旧是前两轮调控政策的重复和略为加强，漏洞较多，细节明确度不高。洞较多，细节明确度不高。只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住只有严格的明确三套房界定，严格执行长期的、全国范围内的限购，政策才可能达到抑制投机炒作，降低住房需求的目的。房需求的目的。沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房沪九条基本原封不动照搬新国八条内容，唯一不同的内容是保障房数字：全年开工建设和筹措保障性住房15001500万平方米万平方米(约约2222万套万套)；拆除中心城区二级旧里以下房屋；拆除中心城区二级旧里以下房屋8080万平方米万平方米(受益家庭约受益家庭约3.23.2万户万户)；规定新出让；规定新出让商品住房地块必须按不小于商品住房地块必须按不小于5%5%比例配建保障性住房。比例配建保障性住房。新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。新国八条的效果仍旧要看各地执行情况。新国八条和房产税试点的背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析新国八条简析上海重庆房产税简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略后市变化和开发商策略收入用途收入用途免税面积免税面积税税 率率计算公式计算公式征收对象征收对象上海重庆房产税简析两地对比：上海房产税细则年应纳房产税税额年应纳房产税税额(元元)=)=新购住房应征税的面积新购住房应征税的面积(建筑面积建筑面积)新购住房单价新购住房单价(或核定的计税价格或核定的计税价格)70%)70%税率税率适用税率暂定为适用税率暂定为0.6%0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2 2 倍倍(含含2 2 倍倍)的的,税率暂减为税率暂减为0.4%0.4%家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过6060平米平米的新购住房免税，人均超过的新购住房免税，人均超过6060平米的对属新购住房超出平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满部分面积按暂行办法征收房产税；持本市居住证满3 3年年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3 3年而新购住房的按年而新购住房的按暂行办法征收，待暂行办法征收，待3 3年满后予以退还年满后予以退还对房产税试点征收的收入，用于对房产税试点征收的收入，用于保障性住房保障性住房建设等方面的支出建设等方面的支出本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房的住房上海重庆房产税简析计算公式计算公式应纳税额应纳税额=应税建筑面积应税建筑面积建筑面积交易单价建筑面积交易单价税率税率免税面积免税面积之前拥有之前拥有的独栋商品住宅：-180-180平方米平方米新购新购的独栋商品住宅、高档住房：-100-100平方米平方米一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积税税 率率独栋商品住宅和高档住房单价，达两年主城九区新建商品住房成交均价 3 3倍以下：倍以下：0.5%30.5%3倍（含）倍（含）4 4倍：倍：1%41%4倍（含）以上：倍（含）以上：1.2%1.2%“三无”个人新购的第二套（含）以上的普通住房：0.5%0.5%计税依据计税依据房产交易价房产交易价，待条件成熟时按评估值征税用于出租的应税住房，按暂行办法规定征收缴纳房产税，不再以租金收入计征独栋商品住宅和高档住房一经纳入，如无新规，其计税交易价、适用税率不变征收对象征收对象存量的独栋商品住宅独栋商品住宅个人新购新购的高档住房高档住房：单价达两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上同时满足无户籍、无企业、无工作同时满足无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上第二套（含）以上的普通住房普通住房两地比较：重庆细则内容两地比较：重庆细则内容不改变供应情况下，短期效果不改变供应情况下，短期效果两个版本的房产税效果都不大两个版本的房产税效果都不大宽宽税基税基低低低端低收入人群影响更大；税收对高端市场影响较小低端自住需求被完全压抑；高端需求受到的影响类似短时间大幅加息，基于财务原因，或出现住宅抛售高潮；整个市场出现系统性风险，市场萎缩税税率率窄窄高高低端自住需求基本不受影响；税收对高端市场影响较小；市场不会出现明显变化，政策无效低端自住需求基本不受影响，或有部分高端需求进入低端市场，价格存在上升可能；高端需求受影响较大，市场出现波动现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。现行税率和只对高端或新增住宅收税条件下，房产税政策对于需求影响是中性的，无法明显抑制需求。但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介但房产税可以调节人们对于房价预期，当长期税收达到一定程度之后，再加上营业税、契税、增值税、中介费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。费等支出后，炒房人将发觉中短期炒卖将无利可图，将打消投机行为。上海重庆房产税简析上海版房产税上海版房产税目标意图在于目标意图在于限制人们购买限制人们购买住宅的套数，住宅的套数，降低住宅需求降低住宅需求 重庆版房产税重庆版房产税目标意图在于目标意图在于控制住宅成交控制住宅成交均价，降低高均价，降低高档房成交档房成交 两地比较：意图具有明显差异两地比较：意图具有明显差异上海和重庆的两个试点方向不同，应税对象范围有差异，因此决定了两地市场结果具有一定的差异。上海和重庆的两个试点方向不同，应税对象范围有差异，因此决定了两地市场结果具有一定的差异。总体看上海版房产税是严于重庆版房产税的。总体看上海版房产税是严于重庆版房产税的。由于只有获得大产证之后，部分新购住宅才需要缴纳房产税，因此房产税对二手房抑制更直接。由于只有获得大产证之后，部分新购住宅才需要缴纳房产税，因此房产税对二手房抑制更直接。上海重庆房产税简析两地比较：上海的细节漏洞多两地比较：上海的细节漏洞多 但管制范围大于重庆但管制范围大于重庆上海房产税认定复杂，购房人不易清楚自己是否属于免税范畴。且办理查询申请时，需要提供多种材料，一上海房产税认定复杂，购房人不易清楚自己是否属于免税范畴。且办理查询申请时，需要提供多种材料，一旦材料不齐，较易卡壳。由官方操作的复杂认定程序和交易手续或成为给需求降温的最后一根稻草。旦材料不齐，较易卡壳。由官方操作的复杂认定程序和交易手续或成为给需求降温的最后一根稻草。上海房产税严格限制多套购房，房产税额根据买入价格征收，由于上海房屋价格高于重庆，且对于超免征面上海房产税严格限制多套购房，房产税额根据买入价格征收，由于上海房屋价格高于重庆，且对于超免征面积外的普通住宅同样征税。因此税收范围大于重庆。积外的普通住宅同样征税。因此税收范围大于重庆。房产税对上海影响比重庆略大。房产税对上海影响比重庆略大。上海重庆房产税简析权属转移才征税权属转移才征税未登记城镇住宅和小未登记城镇住宅和小产权房不在收税行列产权房不在收税行列第三套房认定标准模第三套房认定标准模糊，缺乏实际操作力糊，缺乏实际操作力细节漏洞细节漏洞未明确恶意欠税的惩未明确恶意欠税的惩罚措施罚措施住宅存在非家庭共有住宅存在非家庭共有产权，人均拥有面积产权，人均拥有面积确定难确定难未公布上年度全未公布上年度全市商品住宅销售市商品住宅销售均价均价减免申请的减免申请的六样材料六样材料契税完税契税完税凭证凭证交易合同交易合同/房屋交接房屋交接书书购房人及购房人及其家庭成其家庭成员身份证员身份证购房人的购房人的户籍居住户籍居住/和婚姻状和婚姻状况况无房同住人及无房同住人及其家庭成员的其家庭成员的身份证、户籍身份证、户籍和婚姻状况和婚姻状况 其他有关其他有关书面证明书面证明文件、资文件、资料料 两地比较：重庆房产税具有高可行度两地比较：重庆房产税具有高可行度纳税时间明确：纳税时间明确：8 8月月3131日邮寄税单，日邮寄税单，1010月月1 13131日纳税日纳税纳税人构成明确：以户口纳税人构成明确：以户口本、营业执照、工作证明本、营业执照、工作证明等确认；纳税房屋一经进等确认；纳税房屋一经进入征信系统，不论产权变入征信系统，不论产权变动与否，计税交易价和税动与否，计税交易价和税率保持不变率保持不变收税方式方式明确：主动申收税方式方式明确：主动申报为主；辅以媒体对欠税者报为主；辅以媒体对欠税者公告、限制欠税者过户、限公告、限制欠税者过户、限制出境、罚款、乃至直接从制出境、罚款、乃至直接从欠税者金融账户扣缴欠税者金融账户扣缴上海重庆房产税简析两地比较：重庆房产税对需求影响小两地比较：重庆房产税对需求影响小单价超过09-10年均价的4倍 应按照1.2%的税率征收房产税应纳税额=（200-100）2 1.2%=2.4万元2.4万元仅占房屋总价400万元的0.6%购买单价高于购买单价高于3 3倍以上住房的多为倍以上住房的多为看好重庆未来增值的实力买家看好重庆未来增值的实力买家投资需求投资需求e.g e.g 单价单价2 2万元万元/200 200 单价在09-10年均价的2.4倍应按照0.5%的税率征收房产税应纳税额=（150-100）1.2 0.5%=0.3万元0.3万元仅占房屋总价180万元的0.167%重庆当地改善性家庭，为购买此重庆当地改善性家庭，为购买此类住房的主要客群类住房的主要客群改善性需求改善性需求e.g e.g 单价单价1.21.2万元万元/150 150 商品住宅成交均价商品住宅成交均价20092009年年 41794179元元/20102010年年 57625762元元/两年均价两年均价4970.54970.5元元/由于受到免税面积较大的影响，重庆房产税的推出无论是对于当地改善性家庭，抑或是外来购房者都由于受到免税面积较大的影响，重庆房产税的推出无论是对于当地改善性家庭，抑或是外来购房者都不会造成太大的负担，其更趋向于是一种征收手段。不会造成太大的负担，其更趋向于是一种征收手段。若只有房产税试点，若只有房产税试点，对当地住宅需求影响不大。对当地住宅需求影响不大。上海重庆房产税简析国际经验是长期影响有限国际经验是长期影响有限部分国家和地区房价指数加加速速下下跌跌从已经开征物业税的香港、美国等地的经验来看，成熟可行的物业税能在一定程度上遏制投资、投机需求，从已经开征物业税的香港、美国等地的经验来看，成熟可行的物业税能在一定程度上遏制投资、投机需求，并不改变整个房价长期向上的趋势。并不改变整个房价长期向上的趋势。总体看，房产税具有明显马太效应，起到总体看，房产税具有明显马太效应，起到涨跌加速涨跌加速的作用，即当经济增长停滞时，房产税制度将扩大房价跌的作用，即当经济增长停滞时，房产税制度将扩大房价跌幅；当经济高热时，房产税至少不抑制房价上升的。幅；当经济高热时，房产税至少不抑制房价上升的。上海重庆房产税简析但房产税严格限购加息的叠加效果能量巨大但房产税严格限购加息的叠加效果能量巨大上海重庆房产税简析限购令严格执行将限购令严格执行将短期内阻止大部分短期内阻止大部分跨区域投资投机需跨区域投资投机需求求房产税影响购房者房产税影响购房者对于未来房价上涨对于未来房价上涨的预期值，加强居的预期值，加强居民观望看跌心理民观望看跌心理从短期影响看，房产税将加剧市场观望气氛，并降低刚需购房者短期看涨住宅价格的预期；限购措施是实际从短期影响看，房产税将加剧市场观望气氛，并降低刚需购房者短期看涨住宅价格的预期；限购措施是实际减少住宅交易，降低需求的行政调控；多次加息后，对于购房人和房屋持有人的实际影响和心理影响同样巨减少住宅交易，降低需求的行政调控；多次加息后，对于购房人和房屋持有人的实际影响和心理影响同样巨大，既是降低对于住宅的实际需求，又是提升还款压力，促进投机者抛盘的手段。预计短期加息仍会继续。大，既是降低对于住宅的实际需求，又是提升还款压力，促进投机者抛盘的手段。预计短期加息仍会继续。三者结合是短期内住宅供应无法加大时，调控住宅实际需求的最强硬手段；房产税限购加息的组合拳将三者结合是短期内住宅供应无法加大时，调控住宅实际需求的最强硬手段；房产税限购加息的组合拳将通过供求非市场化平衡达到迅速降低需求，控制房价的效果。通过供求非市场化平衡达到迅速降低需求，控制房价的效果。100万30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折贷款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月还款5398.825398.825502.855502.855640.35640.35747.15747.1增加支出104.03241.48348.28增加比例1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍贷款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月还款6340.426340.426488.646488.646679.916679.916828.556828.55增加支出148.22339.49488.13增加比例2.28%5.08%7.15%新国八条和房产税试点的背景新国八条和房产税试点的背景新国八条简析新国八条简析上海重庆房产税简析上海重庆房产税简析后市变化和开发商策略后市变化和开发商策略针对高价房针对高价房收税收税开发商在出售装修房过程中订立两份合同，可通过提高装修合同价格，降低住宅合同价格，开发商在出售装修房过程中订立两份合同，可通过提高装修合同价格，降低住宅合同价格，帮助购房人达到规避房产税的目的帮助购房人达到规避房产税的目的针对多套购针对多套购买买投资人或可选择在签完住房预售合同后不进行产权登记，而是进行住房抵押登记投资人或可选择在签完住房预售合同后不进行产权登记，而是进行住房抵押登记针对免税面针对免税面积（重庆）积（重庆）可通过假离婚购买住房获取免税面积复婚，达到避税的目的可通过假离婚购买住房获取免税面积复婚，达到避税的目的针对免税面针对免税面积（上海）积（上海）增加家庭内人口数量，甚至可以变相理解为鼓励超生增加家庭内人口数量，甚至可以变相理解为鼓励超生后市变化和开发商策略产生各类规避手段产生各类规避手段城市试点（一线城市及某些城市试点（一线城市及某些想做政绩的二线城市）想做政绩的二线城市）高端高端/多套多套所有普通商品房所有普通商品房增量房增量房/部分存量房部分存量房全部增量存量房全部增量存量房全国（全国（2012年底）年底）低税率，高免税面积低税率，高免税面积国际平均水平国际平均水平未来房产税将趋成熟未来房产税将趋成熟 避税手段难以维系避税手段难以维系按买入价格收按买入价格收按实际评估价格收按实际评估价格收后市变化和开发商策略收税的住宅市场收税的住宅市场不收税的住宅市场不收税的住宅市场高端市场低端市场投资市场自住市场由投资属性决定CPI和流动性决定价格由自住属性决定供求关系决定价格市场格局预测市场格局预测高端项目需求量急剧下降，占总成交面积比重降低。基于慢售原则，售价或不出现下降。高端项目需求量急剧下降，占总成交面积比重降低。基于慢售原则，售价或不出现下降。中端项目陷入定价困局。定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。中端项目陷入定价困局。定价过高将抑制项目成交，定价过低使得利润缩水，甚至出现亏损。低端项目需求伴随着第四季度上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，成交量下滑明显，低端项目需求伴随着第四季度上市量越来越大的经济适用房而竞争压力趋大，成交量下滑明显，从而逼迫开发商为了维持必要现金流而进行大幅调价行动。从而逼迫开发商为了维持必要现金流而进行大幅调价行动。后市变化和开发商策略涨价预期逆涨价预期逆转，购房需转，购房需求从买不起求从买不起变为不敢买变为不敢买量价齐跌量价齐跌中小开发商中小开发商主动降价求主动降价求生存生存成交低迷，成交低迷，开发商资金开发商资金链紧张链紧张市场走势预测市场走势预测上海、重庆将现量价齐跌，先是成交量进入冰点，再带动价格滑落。量将小于上海、重庆将现量价齐跌，先是成交量进入冰点，再带动价格滑落。量将小于0808年水平，在第四季度保障房年水平，在第四季度保障房上市的冲击下，基于房产税的马太效应，均价跌幅超上市的冲击下，基于房产税的马太效应，均价跌幅超3 3成也是有可能发生的。其他一二线城市出现末班车现象，成也是有可能发生的。其他一二线城市出现末班车现象，短期内成交量大幅上升，倒逼各地房产税加快出台步伐，形成市场拐点。短期内成交量大幅上升，倒逼各地房产税加快出台步伐，形成市场拐点。全国成交量将下跌全国成交量将下跌3030左右，均价则出现大幅结构性下滑。左右，均价则出现大幅结构性下滑。后市变化和开发商策略利用一季度利用一季度未出限购细未出限购细则和房产税则和房产税的末班车效的末班车效应，尽可能应，尽可能跑量；跑量；抢先降价，抢先降价，加快销售速加快销售速度，保持企度，保持企业现金流稳业现金流稳定；定；开拓不限购，开拓不限购，没房产税的没房产税的三线城市，三线城市，做大企业规做大企业规模，利于抗模，利于抗拒风险；拒风险；建议开发商建议开发商后市变化和开发商策略虽然会出现如假离婚，不进行住宅登记等规避手段，但房产税成熟度将越来越高，征收范围将扩大，试点城市增多，税率也有可能提高市场将呈现中短期的量和均价齐跌格局市场最终明显分化，中端产品成为鸡肋房产税将越来越成熟房产税将越来越成熟要果断调价积极出货要多元化发展，不要死守住宅市场要积极扩大规模，主动介入小城市市场开发商要积极应对市场变化开发商要积极应对市场变化总结总结后市变化和开发商策略