房屋建筑物资产评估报告书(实例2个).doc

房屋建筑物评估技术说明

一、资产概况
评估人员对列入本次评估范围内的房屋建筑物实施了账面审核、现场清查等清查程序，根据有关会计政策规定，进行相应调整并与资产占有方取得了一致意见，清查结论如下：
房屋建筑物清查结论汇总表
金额单位：元
项目
账面原值
账面净值
调整后账面原值
调整后账面净值
房屋建筑物
6102831.93
3888807.65
5532039.67
3630951.15
构筑物及其他辅助设施
570142.92
359073.83
0.00
0.00
合计
6672974.85
4247881.48
5532039.67
3630951.15

二、评估方法及过程
1.评估过程
(1)资产清查
见资产清查说明。
(2)市场调查
评估人员通过市场调查,搜集评估基准日正在执行的建筑安装工程定额、综合费用及其他费用标准等文件规定，人工、材料、机械台班单价等市场信息，为成本法的运用提供基础资料。
调研市场，选取与评估对象相近地区相同或近似的建筑物，了解其具体状况、交易情况、区域与个别因素等信息。
(3)确定评估值
根据资产清查及市场调查结论，采用适用的评估方法确定评估值。
(4)撰写资产评估说明。
2.评估方法
根据本次评估目的、委评资产的属性特点及可搜集的资料，采用成本法及市场法进行评估。
成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本减去被评资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值、经济性陈旧贬值得到的差额作为被评资的评估值的一种资产评估方法。或首先估算被评资产与其全新状态相比有几成新、即求出成新率，再用全部成本与成新率相乘所得乘积作为评估值。
计算公式：
评估价值＝重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值
-经济性陈旧贬值
评估价值＝重置全价×成新率
市场法是指在市场上选择若干相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
①成本法
A.重置全价的确定
重置全价是指在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本。包括综合造价、前期费用、资金成本等。
重置全价＝综合造价+前期费用+资金成本
a.综合造价
综合造价包含土建工程费、装饰装修工程费及公用设施安装费用等。
主要采用预决算或类似工程调整法，即以待估建筑物决算中的工程量或调整后的类似工程的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价。
b.前期费用
前期费用是指为了工程建设而发生的各项应支付或应交纳的各项规费。具体费用名称、计费基础、计算标准如下：
序号
费用名称
计费基数
计算标准
1
工程勘察设计费
建安工程造价
2.5％
2
建筑行业管理费
建安工程造价
0.4％
3
消防基金
建筑面积
4.00元/M2
4
城市规划管理费
建安工程造价
0.2％
5
人防基金
建筑面积
20.00元/M2
6
新型墙体改造基金
建筑面积
8.00元/M2
7
发展散装水泥专项基金
建筑面积
1.50元/M2
8
白蚁防治费
建筑面积
2.00元/M2
9
工程质量监督费
建安工程造价
0.2％
10
工程监理费
建安工程造价
1.0％
11
工程招标管理费
建安工程造价
0.1％
12
建设单位管理费
建安工程造价
2.0％
13
市政基础设施配套费
建筑面积
70.00元/M2

前期费用合计

造价×6.4%＋面积×105.5

c.资金成本
假设建设工期期间资金均匀投入，按正常建设工期的一半计算综合造价、前期费用的资金成本。
资金成本＝(综合造价+前期费用)×工期/2×贷款利率/12
B.成新率的确定
a.综合评定法
评估人员根据现场鉴定结论，参照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》对委评房屋的结构、装饰标准、公用设施标准三个组成部分的各个项目的完损程度进行现场鉴定打分，得出打分法成新率，同时与年限法确定的成新率算术平均后得出综合成新率。
b.年限法
评估人员根据建筑物已使用年限，参考该建筑物的设计使用年限，按该建筑物在评估基准日的结构、装修、设备的维修保养情况、完好程度等确定该建筑物的尚可使用年限，再根据建筑物的尚可使用年限占已使用年限和尚可使用年限的和的比重来确定成新率。计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
C.评估价值的确定
评估价值＝重置全价×成新率
②市场法
对被评估资产进行现场勘察，了解其周围环境状况，进行公开市场调查，收集相同或相似资产的市场基本信息资料；分析整理资料并验证其准确性，判断选择三个可比参照物；把被评估资产与参照物比较，分析调整修正因素差异；将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定市场参照物因素修正后的平均单价即为房地产评估单价。
房地产评估价值=市场参照物修正后的平均单价×建筑面积
市场参照物修正后的平均单价＝(比准价格A+比准价格B+比准价格C)/3
三、评估结论
经评定估算，列入本次评估范围内的房屋建筑物在2005年10月31日及相关前提下的评估结论如下：
房屋建筑物评估结果汇总表
金额单位：元
项目
调整后账面值
评估价值
增减值
增值率%
原值
净值B
原值
净值C
D=C-B
E=D/B*100
房屋建筑物
5532039.67
3630951.15
9398450.00
8483470.00
4852518.85
133.64
构筑物及辅助设施
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00

合计
5532039.67
3630951.15
9398450.00
8483470.00
4852518.85
133.64

四、有关事项说明
1.列入本次评估范围内的房屋建筑物评估价值除房产证号为的濉溪路21号白水坝办公楼、房产证号为019451的濉溪路21号白水坝酒店和房产证号为04903的濉溪路21号郊区综合楼门面房外，不含其占用的土地使用权价值。
2.房产证号为04903的濉溪路21号郊区综合楼门面房已经出售，评估值为售后所得额。
3.试验站宿舍、植保路种子站办公室和濉溪路118号门市部营业楼尚未办理房屋所有权证，合肥市种子公司承诺所有委评房屋建筑物产权均归其所有，不存在产权争议事项。
4.列入本次评估范围内的房屋建筑物评估增值的主要原因为：
⑴建筑人工、机械和材料均有大幅度上涨，前期费用也增加很多；
⑵门面房地价升值。
五、案例
案例１：种子公司办公楼(固定资产－房屋建筑物清查评估明细表序号3)
1.资产概况
该房屋账面原值3529703.18元，账面净值2776601.54元。房屋所有权证号为××市房权证产字第042693号，房产证建筑面积为4320.79平方米，实际建筑面积约4004.69平方米（拆除316.1平方米），于1994年建成投入使用，基本情况如下：
基本情况表
项目名称
建筑标准
结构形式
框架
层数
6
层高(檐高)
26.5m
基础
钢筋混凝土独立柱基、砖带基
承重构件
梁、板、柱
非承重墙
粘土砖墙
屋面
油毡防水
地面
水磨石地面、地板砖楼梯面
门窗
木门、铝合金窗
内外粉饰
内混合砂浆刷乳胶漆外贴面砖
顶棚
刷乳胶漆、木装修
水卫
齐全
照明
齐全
2.评估方法及过程
采用成本法评估。
(1)重置单价的确定
①综合造价
采用类似工程调整法计算如下：
一
基础工程
96622.00
二
墙体工程
359718.00
三
柱、梁、板工程
698108.00
四
楼地面屋面工程
209836.00
五
门窗工程
49884.00
六
脚手架及垂直运输费
109390.00
七
金属结构

八
建筑工程材料差价
187874.00
九
装饰工程
866500.00
十
建筑装饰工程合计
2577932.00
十一
水电安装工程费
386690.00
十二
综合造价(十至十一合计)
2964622.00
②前期费用
前期费用＝综合造价×6.4%+建筑面积×105.5
＝2964622.00×6.4%+4004.69×105.5
＝612230.60 (元)
③资金成本
该房屋正常建设工期为10个月，现行12月贷款利率为5.58％，按一半计算，则计算公式为：
资金成本＝(综合造价+前期费用)×工期/2×贷款利率/12
＝86440.60 (元)
④重置全价
重置全价=综合造价+前期费用+资金成本=3663293.21(元)
取整为3663300.00元。
(2)成新率的确定
采用年限法。
经现场勘察，确定其尚可使用年限为48年，已使用年限为12年。
成新率＝尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%
＝80.00%
(3)评估价值的确定
评估价值=重置全价×成新率
=2930640.00(元)

案例2：濉溪路21号××办公楼(房屋建筑物清查评估明细表序号6)
1.资产概况
该房屋账面原值205688.00元，账面净值51825.00元。房屋所有权证号为××市房权证产字第号，建筑面积为239.70平方米，于1989年建成投入使用，基本情况如下：
基本情况表
项目名称
建筑标准
结构形式
混合结构
层数
共四层，本房在一层
层高(檐高)
3.2m
开间
3.5
进深
6.80
基础

承重构件

非承重墙

屋面

地面
地板砖
门窗
铝合金地弹门
内外粉饰
内混合砂浆刷涂料，外面砖
顶棚
混合砂浆刷涂料
水卫
齐全
照明
齐全
2.评估方法及过程
采用市场法评估。
本房屋系位于××市濉溪路21号的沿巷门面房，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象结构、用途、楼层、档次相同或相似的近期交易实例作为可比实例，详见下表
可比实例表
序号
位置
用途
楼层
结构
交易时间
交易价格（元/M2）
A
白水坝附近
门面房
一层
混合
近期
7500
B
南国花园附近
门面房
一层
混合
近期
6500
C
建材一厂附近
门面房
一层
混合
近期
6000
评估人员把被评估资产与参照物进行比较，分析调整修正因素差异，将被评估资产分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，再综合分析各项调整结果，确定市场参照物因素修正后的平均单价。
⑴交易情况修正：
本次所选实例均为公开市场下的正常交易,故对交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。
⑵交易日期修正：
本次所选实例与估价对象交易时点很接近，故交易日期进行修正也不予考虑，其修正系数均为100/100。
⑶区域因素修正：
估价对象与可比实例商业繁华程度、交通便捷度等不同，以估价对象为100，综合确定可比实例A、B、C的区域因素修正系数分别为：100/110、100/105、100/95。
⑷个别因数修正：
可比实例A B C较估价对象个别条件有差异，修正系数取100/105、100/95、100/95。
修正系数表如下：
修正系数表
修正系数
A
B
C
交易情况修正
100/100
100/100
100/100
交易日期修正
100/100
100/100
100/100
区域因素修正
100/110
100/105
100/95
个别因素修正
100/105
100/95
100/95
⑸根据以上的可比实例及其修正因数，对最终修正价格列表计算如下：
修正价格计算表
实例
交易价格
元/M2
交易情
况修正
交易日
期修正
区域因素修正
个别因素修正
修正价格
（元/M2）
A
7500
100/100
100/100
100/110
100/105
6493.51
B
6500
100/100
100/100
100/105
100/95
6516.29
C
6000
100/100
100/100
100/95
100/95
6648.20
取修正后的可比实例单价的算术平均数为估价对象的单位价格，即：
估价对象单价=（6493.51+6516.29+6648.20）/3=6552.66元/平方米
取整为：6500元/平方米
评估价值=建筑面积×评估单价
=1558050.00(元)
房屋建筑物评估基础表(一)
被评估单位名称：××市种子公司 评估基准日：2005年10月31日 金额单位：元
工程名称
办公楼
座落位置
××市樊洼路8号
结构类型
框架
产 权 证
编 号
××
建 筑
面 积
4004.69平方米
建成日期
1994
设计使用年限
60
工程特征
层数
6层
檐高(M)
26.5
首层高

标准
层高

开间

进深(M)

跨度(M)

其它

结结构部分
评定部 位
建筑标准
状 况
标准分
得 分
基 础
钢筋混凝土独立柱基、砖带基
有承载能力，稍有不均匀下沉，但已稳定
25

Σ×系数(0.8)=()
承重构 件
梁、板、柱
基本完好，梁、板、柱等有轻微裂缝
25

非承重 墙
粘土砖墙
基本完好
15

屋 面
油毡防水
无渗漏，隔热层尚好
20

楼地面
水磨石地面、地板砖楼梯面
整体面层有少量破损
15

装装修部分
门 窗
内木门、铝合金窗
基本完好
30

Σ×系数()=()
内 外粉 饰
内混合砂浆刷乳胶漆，木装修，外面砖
基本完好
50

顶 棚
乳胶漆、木装修
基本完好
20

设水电部分
水 卫
镀锌,钢管,砼管
基本通畅完好
30

Σ×系数()=()
电 照
照明及动力
线路、装置基本完好
70

其 他

A成新率()%=(结构得分+装修得分+设备得分)×100%
B功能性贬值=0%
C经济性贬值=0%
打分法成新率=A+B+C=%，年限法成新率为80.00%，综合成新率取整为80.00%。
调整后账面值
原值
3529703.18
评估结果
重置全价
3663300.00
与
净
值
差
异
额
154038.46
净值
2776601.54
评估价值
2930640.00
率
%
5.55
评估人员：×× 审核人：××× 评估日期：2006年4月
房屋建筑物评估基础表(二)
被评估单位名称：××市种子公司 评估基准日：2005年10月31日 金额单位：元
工程名称

座落位置
××市濉溪路21号
结构类型
混合
产 权 证
编 号
0013413号
建 筑
面 积
239.70
建成日期
1989
设计使用年限
60
工程特征
层数

檐高(M)

首层高

标准
层高

开间

进深(M)

跨度(M)

其它

结构部分
基 础

装修部分
门 窗
铝合金
设备部分
水
齐全
承重构件

外 粉 饰
面砖
卫
齐全
非承重墙

内 粉 饰
混合砂浆涂料
电
齐全
屋 面

顶 棚
混合砂浆涂料
暖气

楼地面
地板砖
细木装修

其它

技术鉴定依据及结论
采用市场法评估，详见案例说明。
调整后账面值
原值
205688.00
评估结果
重置全价
1558050.00
与
净
值
差
异
额
1506225.00
净值
51825.00
评估价值
1558050.00
率
%
2906.37
评估人员： ×× 审核人：××× 评估时间：2006年4月