地产策划公司服务内容和收费标准.doc

营销筹划服务内容清单
营销筹划部分：
第一章 市场调研与分析汇报
1.1 项目用地周围环境分析
1.1.1 项目土地性质调查
地理位置
地质地貌状况
土地面积及红线图
土地规划使用性质
七通一平现实状况
1.1.2项目用地周围环境调查
地块周围建筑物
绿化景观
自然景观
历史人文景观
环境污染状况
1.1.3地块交通条件调查
地块周围市政路网以其公交现实状况、远景规划
项目水、路、空交通状况
地块周围市政道路进入项目地块直入交通网现实状况
1.1.4周围市政配套设施调查
购物场所
文化教育
医疗卫生
金融服务
邮政服务
娱乐、餐饮、运动
生活服务
娱乐休息设施
周围也许存在对项目不利干扰原因
历史人文区位影响
1.2  区域市场现实状况及其趋势判断
1.2.1宏观经济有关原因运行状况
1.2.1.1国内生产总值：
1.2.1.2房地产开发景气指数
1.2.1.3国家宏观金融政策：
1.2.1.4固定资产投资总额：
1.2.1.5社会消费品零售总额：
1.2.1.6中国都市房地产协作网络信息资源运用
1.2.2项目所在地房地产市场概况及政府有关政策法规
1.2.2.1项目所在地居民住宅形态及比重
1.2.2.2政府对各类住宅开发和流通方面政策法规
1.2.2.3政府有关商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规
1.2.2.4短中期政府在项目所在地及项目地块周围市政规划
1.2.3项目所在地房地产市场总体供求现实状况
1.2.3.1项目所在地商品住宅市场板块划分及其差异
1.2.3.2项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
1.2.3.3商品住宅客户构成及购置实态分析
1.2.3.4多种档次商品住宅客户分析
1.2.3.5商品住宅客户购置行为分析
1.3   土地SWOT（深层次）分析
1.3.1项目地块优势
1.3.2项目地块劣势
1.3.3项目地块机会点
1.3.4项目地块威胁及困难点
1.4  项目市场定位
1.4.1类比竞争楼盘调研
1.4.1.1类比竞争楼盘基本资料
1.4.1.2项目户型构造详析
1.4.1.3项目规划设计及销售资料
1.4.1.4综合评判
1.4.2项目定位
1.4.2.1市场定位：
区域定位
主力客户群定位
1.4.2.2功能定位
1.4.2.3建筑风格定位
1.5  项目价值分析
1.5.1商品住宅项目价值分析基本措施和概念
1.5.1.1商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
1.5.1.2可实现价值决定原因：
1.5.1.2.1类比土地价值
1.5.1.2.2项目可提高价值判断
1.5.1.2.3价值实现经济原因
1.5.2项目可实现价值分析
1.5.2.1类比楼盘分析与评价
1.5.2.2项目价值类比分析：
1.6  项目定价模拟
1.6.1均价确实定
1.6.1.1住宅项目均价确定重要措施：
1.6.2项目中详细单位定价模拟
1.6.2.1商品住宅定价法：
1.6.2.2多种差异性价格系数确实定：
1.6.2.3详细单位定价模拟
1.7  项目投入产出分析
1.7.1项目经济技术指标模拟
1.7.2项目首期成本模拟
1.7.3项目收益部分模拟
1.7.3.1销售收入模拟：
1.7.3.2利润模拟及阐明：
1.7.3.3敏感性分析：
1.8  投资风险分析及其规避方式提醒
1.8.1项目风险性评价
1.8.2资金运作风险性
1.8.3经济政策风险
19 开发节奏提议
1.9.1影响项目开发节奏基本原因
1.9.2项目开发节奏及成果预测
1.9.2.1项目开发环节
1.9.2.2项目投入产出评估
1.9.2.3结论

第二章  项目规划设计提议汇报
2.1  总体规划
2.1.1项目地块概述
2.1.1.1项目所属区域现实状况
2.1.1.2项目临界四面状况
2.1.1.3项目地貌状况
2.1.2项目地块状况分析
2.1.2.1发展商初步规划和设想
2.1.2.2影响项目总体规划不可变经济技术原因
2.1.2.3土地SWOT分析在总体规划上运用和规避
2.1.2.4项目市场定位下重要经济指标参数
2.1.3建筑空间布局
2.1.3.1项目总体平面规划及其阐明
2.1.3.2项目功能分区示意及其阐明
2.1.4道路系统布局
2.1.4.1地块周围交通环境示意：
2.1.4.2项目道路设置及其阐明：
2.1.5绿化系统布局
2.1.5.1地块周围景观环境示意：
2.1.5.2项目环艺规划及阐明：
2.1.6公建与配套系统
2.1.6.1项目所在地周围市政配套设施调查
2.1.6.2项目配套功能配置及安排
2.1.6.3公共建筑外立面设计提醒：
2.1.6.4公共建筑平面设计提醒：
2.1.7分期开发
2.1.7.1分期开发思绪
2.1.7.2首期开发思绪
2.1.8分组团开发强度
2.2  建筑风格定位
2.2.1项目总体建筑风格及色彩计划
2.2.1.1项目总体建筑风格构思
2.2.1.2建筑色彩计划
2.2.2建筑单体外立面设计提醒
2.2.2.1商品住宅房外立面设计提醒：
2.2.2.2商业物业建筑风格设计提醒
2.3  主力户型选择
2.3.1项目所在区域同类楼盘户型比较
2.3.2项目业态分析及项目户型配置比例
2.3.3主力户型设计提醒
2.3.4商业物业户型设计提醒
2.4  室内空间布局装修概念提醒
2.4.1室内空间布局提醒
2.4.2公共空间主题选择
2.4.3庭院景观提醒
2.5  环境规划及艺术风格提醒
2.5.1项目周围环境调查和分析
2.5.2项目总体环境规划及艺术风格设想
2.5.3项目各组团环境概念设计
2.5.4项目公共建筑外部环境概念设计
2.6  公共家俱概念设计提醒
2.6.1项目周围同类楼盘公共家俱摆设
2.6.2本项目公共家俱概念设计提醒
2.7  公共装饰材料选择指导
2.7.1项目周围同类楼盘公共装饰材料比较
2.7.2本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
2.7.3项目营销示范单位装修概念设计
2.7.4项目营销中心装修风格提醒
2.7.5住宅装修原则提醒
2.8  灯光设计及背景音乐指导
2.8.1项目灯光设计
2.8.2背景音乐指导
2.9  小区未来生活方式指导
2.9.1项目建筑规划组团评价
2.9.2营造和引导未来生活方式
第三章 项目形象筹划
3.1  项目视觉识别系统关键部分
3.1.1名称
A项目名
B道路名
C建筑名
D组团名
3.1.2标志
3.1.3原则色
3.1.4原则字体
3.2  延展及运用部分
3.2.1工地环境包装视觉
3.2.1.1建筑物主体
3.2.1.2工地围墙
3.2.1.3主路网及参观路线
3.2.1.4环境绿化
3.2.2营销中心包装设计
A营销中心室内外展示设计
B营销中心功能分区提醒
C营销中心大门横眉设计
D营销中心形象墙设计
E台面设计
F展板设计
G营销中心导视牌
H销售人员服装设计提醒
I销售用品系列设计
J示范单位导视牌
K示范单位样板房阐明牌
L企业及物业管理系统包装设计
M办公功能导视系统设计
N物业管理导视系统设计
第四章 项目营销推广筹划
4.1  区域市场动态分析
4.1.1项目所在地房地产市场总体供求现实状况
4.1.2项目周围竞争性楼盘调查
4.1.3结论
4.2  项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
4.2.1项目主卖点荟萃
4.2.2项目强势、弱势分析与对策
4.3  目客户群定位分析
4.3.1项目所在地人口总量及地块分布状况
4.3.2项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业状况
4.3.3项目所在地家庭状况分析
4.3.4项目客户群定位
4.4  价格定位及方略
4.4.1项目单方成本
4.4.2项目利润目
4.4.3可类比项目市场价格
4.4.4价格方略
4.4.5价格分期方略
4.5  入市时机规划
4.5.1宏观经济运行状况分析
4.5.2项目所在地房地产有关法规和市场状况简要分析
4.5.3入市时机确实定及安排
4.6销售周期划分及控制
4.6.1销售网络：
4.6.2销售区域：
4.6.3销售阶段：
4.7  广告方略
4.7.1广告总体方略及广告阶段性划分
4.7.2广告主题
4.7.3广告创意体现
4.7.4广告效果监控、评估、修正
4.7.5入市前印刷品设计、制作
4.8  媒介方略
4.8.1媒体总方略及媒体选择
4.8.2软性新闻主题
4.8.3媒介组合
4.8.4投放频率及规模
4.8.5费用估算
4.9  推广费用计划
4.9.1现场包装
4.9.2印刷品
4.9.3媒介投放
4.9.4公关活动
4.10  公关活动筹划和现场包装
4.11  营销推广效果监控、评估、修正

一． 项目前期筹划
1.细致市场调研工作
1.1 区域分析
1.2 区域人文分析
1.3 区域环境分析
1.4 区域发展分析
2.SWOT分析
2.1 项目优势
2.2 项目劣势
2.3 项目机遇
2.4 项目威胁
3.项目定位
3.1 项目功能定位
3.2 项目人群定位
3.3 项目房型定位
3.4 项目景观定位
4.主题营销理念
二． 项目推广筹划
1. 推广定位
1.1 推广主题
1.2 推广思绪
1.3 推广要点
1.4 推广形象
2. 推广实行
2.1 推广流程
2.2 实行步邹
2.3 难点预测
2.4 实行监控
三． 项目销售筹划
1． 销售方略
1.1 阶段方略
1.2 价格方略
1.3 广告方略
1.4 调整方略
2． 销售实行
2.1 销售准备工作
2.2 销售活动组织
2.3 销售队伍组建
2.4 销售过程监督
3． 销售管理培训
3.1 销售思绪培训
3.2 销售难题处理
我司就路南项目营销筹划取费原则提议如下：
1、 服务形式：项目全程营销筹划
2、 前期营销筹划金额：100,000 m2×3500元/m2×2‰=700,000元
取费方式：
A 双方签定合作协议后，由贵司支付项目前期筹划费50%，即350,000元整。我司成立项目营销筹划小组（包括项目销售人员、项目筹划人员、广告推广人员），在签定协议一种月内向贵司提交<路南项目整体营销筹划方案>，并与贵司沟通、探讨，以期愈加精确、可行。
B 贵司对方案承认后，于正式开盘前3个月，向我司支付项目前期筹划费20%，即140,000元。
C 贵司于项目正式开盘后十日内，支付项目前期筹划费30%，即210,000元。
3、 项目正式期间营销筹划费用，我司提议以实际销售额进行考核，即根据项目详细进程及当时市场状况，我司每月成交下月营销推广方案，双方共同制定销售额，根据销售完毕状况，按实际销售额5‰记提销售筹划费用。
以上为我司对路南项目营销筹划合作初步设想，但愿贵企业提出宝贵意见，我司预祝双方再次合作，共同获得骄人业绩！