买二手房流程及注意事项.doc

第一， 查明产权状况,最为重要.即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 
购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买. 
注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋.一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 
此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。
第二， 一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。
第三， 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面 
现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。 
第四， 第四，怎样交纳购房首付款或订金 
通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续.二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人. 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 
签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 
除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时，一定多次、实地看房。 
第五， 第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚. 
购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第８９条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。 
在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金"、“诚意金"、、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。 
第六， 第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。 
买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题.按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房"，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。 
为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果.必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款. 一定在合同中注明,“甲方（卖方）应在___日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施. 
第七， 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。 
如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
第八， 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。 
购买二手房要交些什么税？税率是多少? 
一般二手房交易需要交纳的税费： 
一、 买房人应缴纳税费： 
1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1％） 
2、 印花税：房款的0。05％ 
3、 交易费：3元/平方米 
4、 测绘费：按各区具体规定 
5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内. 
二、 卖房人应缴纳税费： 
1、 印花税：房款的0.05％ 
2、 交易费：3元/平方米 
3、 营业税:差价＊5.5%（房产证未满5年的) 
4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20％或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）