如何做好计划管理保证目标达成.doc

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如何做好计划管理保证目标达成

摘要：房地产公司是以开发、经营项目为主要业务的企业，从某种意义上说，房地产企业地成功来自于公司众多项目的成功，一个项目的成功，往往有多方面综合而成，作为工程方面，要在整个系统中，确立好自己本身计划系统的管理以及与本身外各部门之间计划系统的协同。
关键词：工程、计划制定、计划管理

计划管理是企业在一定时期内确定和组织全部生产经营活动的综合规划。它在国民经济计划指导下，根据市场需求和企业内外环境和条件变化并结合长远和当前的发展需要，合理地利用人力、物力和财力资源，组织筹谋企业全部经营活动，以达到预期的目标和提高经济效益。
工程目标包括质量、进度、成本、安全文明等目标，为了达成目标，需要我们制定详细、全面、可行的质量计划、成本计划、进度计划及安全文明施工计划等等。
一、 质量计划及其管理
质量，作为工程的一个重要控制目标，对工程建设甚至整个开发项目的成败和经济效益具有决定性的影响，因此，做好质量计划及其管理具有重大意义。
一个完整的质量计划书应主要包括以下十九个重要章节：
1、工程概况
2、编制依据
3、项目质量管理目标
4、项目组织机构人员、职责分配
5、总体施工方案
6、施工准备计划
7、合同评审
8、物资采购
9、质量检验和试验计划
10、过程控制
11、质量问题预防措施
12、质量保证措施
13、职工培训
14、工程保修及回访
15、文件资料管理
16、完成质量目标的其他方法
17、施工总进度计划
18、劳动力安排计划
19、施工总平面图
要做好一个质量计划书的管理工作，要充分了解项目工程建设的实际情况，针对质量计划书的内容，确定质量目标及管理目标，同时、协调好与进度、造价、安全文明的关系，保证质量计划目标的实现。
二、 进度计划
项目进度计划是在拟定年度或实施阶段完成投资的基础上，根据相应的工程量和工期要求，对各项工作的起止时间、相互衔接协调关系所拟定的计划，同时对完成各项工作所需的劳力、材料、设备的供应做出具体安排。进度计划关系到项目目标的实现，具有牵涉面广，影响范围大等特点。按照项目不同阶段的先后顺序，分为以下几种计划：
　　1、项目实施计划
　 基于企业给定的重大里程碑时间，根据在设计、采办、施工等各方面的资源，综合考虑国内局势以及项目所在地的社会及经济情况制定出的总体实施计划。明确各方面工作的计划安排。
　　2、详细的执行计划（目标计划）
该计划是建立在项目实施计划基础之上，制定出详细的工作分解，再根据施工网络技术原理，按照紧前紧后工序编制完成。
3、详细的执行计划（更新计划）
在目标计划的执行过程中，通过对实施过程的跟踪检查，找出实际进度与计划进度之间的偏差，分析偏差原因并找出解决办法。如果无法完成原来的目标计划，那么必须修改原来的计划形成更新计划。更新计划是依据实际情况对目标计划进行的调整，更新计划的批准将意味着目标计划中逻辑关系、工作时段、供货时间等方面修改计划的批准。
·制定方法 ：
　　①关键日期表
　　②甘特图 也叫做线条图或横道图
　　③关键路线法
　　④计划评审技术
很显然，采用以上几种不同的进度计划方法本身所需的时间和费用是不同的。在实际运用中，可针对实际情况，综合运用各种方法，达到效果最优化的结果。
·考虑因素：
　 ①项目的规模大小
　　②项目的复杂程度
　　③项目的紧急性
　　④对项目细节掌握的程度
　　⑤总进度是否由一、两项关键事项所决定
　　⑥有无相应的技术力量和设备
　　根据情况不同，到底采用哪一种方法来编制进度计划，要全面考虑以上各个因素。
·项目进度步骤 ：
　　编制进度计划
　　制定控制流程
　　影响因素分析
　　项目进度实施
　　进度动态监测
　　进度分析比较和更新
计划与控制的关系
·进度计划控制管理
进度计划控制管理是采用科学的方法确定进度目标，编制进度计划与资源供应计划，进行进度控制，在与质量、费用、安全目标协调的基础上，实现工期目标。由于进度计划实施过程中目标明确，而资源有限，不确定因素多，干扰因素多，这些因素有客观的、主观的，主客观条件的不断变化，计划也随着改变，因此，在项目施工过程中必须不断掌握计划的实施状况，并将实际情况与计划进行对比分析，必要时采取有效措施，使项目进度按预定的目标进行，确保目标的实现。进度控制管理是动态的、全过程的管理，其主要方法是规划、控制、协调。
三、成本计划（控制）：
开发成本控制做为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。房地产的开发成本应该从前期调研、设计、施工和竣工验收四个方面进行控制。对房地产开发项目各阶段进行全过程成本管理与控制，用科学的方法和合理的管理措施，把每一阶段的成本控制在合理的范围和核定的投资限额以内，以求合理使用人力、物力和财力，取得较好投资效益。
·成本计划：
成本控制是一个系统工程,也是控制房地产开发企业成本的关键环节，要实施全成本控制战略，房地产开发企业的各部门必须从项目的投资决策、规划设计、招投标、采购管理、工程管理、销售管理等环节对成本进行的控制与管理。
1、 投资决策环节
投资决策环节的成本控制是关系到项目投资成败的决策，项目投资决策成败直接关系到项目将来发生的实际成本。房地产开发投资的综合性、投资额大、建设周期长和涉及面广等特点使房地产投资决策难免出现失误，所以对一个房地产开发企业而言，如何建立科学的决策机制，正确规避决策中的各种风险，成了成本控制的关键
2、 设计环节
设计阶段对投资的影响程度高达70%-90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。控制房产开发企业项目的建设工程成本,首先应从设计开始,因为设计是工程项目付诸实施的龙头,是工程建设的灵魂,是控制基本建设投资规模,提高经济效益的关键。
3、 招投标环节
房地产开发项目推行工程招投标制对降低工程造价，使工程造价得到合理的控制具有非常重要的影响。这种影响主要体现在：第一，推行招标投标制基本上形成了由市场定价的价格确定机制，使工程造价趋于合理，有利于节约投资，提高投资效益；第二，推行招标投标制能够不断降低社会平均劳动消耗水平，使工程造价得到有效的控制，更为合理；第三，推行招标投标制有利于供求双方更好的选择，使工程造价更加符合价值基础；第四，推行招标投标制有利于规范价格行为，使公开，公正的原则得以贯彻。
4、 采购环节
采购管理环节的成本控制必须建立采购全流程成本概念，要关注整个项目采购流程中的成本降低，是对总成本控制，而不是单一的针对采购货物或服务的价格。获得了低价的采购物品固然是成本的降低，但获得优质的服务、及时的供货、可靠的货源保证等也是成本上的利益，同时，降低采购成本不仅指降低采购项目本身的成本，还要考虑相关方面的利益，这就像“U”型管中水银，压缩这边成本，那边成本就会增加，因此单独降低某项成本，而不顾其他方面的反应，这种降低是不会体现在项目采购管理的利润之中的，所以需要建立全流程成本概念，来达到对整个项目采购成本的控制和降低。我们不应该仅仅只看到最直接的成本降低，还应从项目采购的全过程来衡量成本的收效，从项目采购的全过程来探求降低总成本的有效措施，只有这样才能发掘无处不在的降低成本的机会。采购环节涉及的费用主要是材料费用，材料费用一般占到工程总费用的65-75%，所以它对工程成本和利润的影响很大。
5、 工程管理环节成
在房产开发企业的所有成本中，建安成本所占比例最大，也是变数最多的部分，建安成本控制对象是工程项目，它是工程项目施工过程中各种耗费的总和，它从项目中标签约开始、到施工准备、现场施工、竣工验收等，每个环节都离不开成本控制工作，其主要涉及的费用有人工费用、材料费用、其他费用（机械使用费用、辅助工程费用、临时设施费用等）。
·工程成本控制方法
房地产公司成本控制中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小。因此，工程成本控制及财务成本是房地产企业成本控制的关键所在，而且是动态博弈的控制。
工程造价成本控制的基本原理是以工程量清单计价和企业定额为基础的全过程控制方法。要以设计阶段为重点，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段采用一定的方法和措施把工程造价的发生控制在合理的范围和核定的造价限额内。
工程成本控制贯穿于项目建设全过程，这一点是毫无疑问的，但是进行全过程控制还必须突出重点，根据国内统计资料表明，设计阶段对投资的影响度为75％-95％，而在施工阶段通过技术革新等手段，对工程造价的影响只有5％-10％，很显然，控制工程造价的关键是在设计阶段。
设计方案选定、结构的优化、新材料的采用是影响工程造价的重要因素，同时设计决定了工程量的大小，也决定了资源的消耗量。设计的质量、设计的深度也决定了工程造价的可靠程度。设计阶段既是控制工程造价最有效的阶段，也是最难以控制的阶段，设计阶段工程造价控制内容主要包括设计方案优化、设计概算、修正概算、施工图预算、工程价款调整。
长期以来，在传统定额计价模式下，工程施工阶段一直是开发商进行造价确定与控制的重点。在工程量清单计价模式下，该阶段仍然对工程项目的最终造价产生重要的影响。工程施工阶段造价控制的主要内容为：落实清单中各项工程的实施情况，做好设计变更及工程签证的确认，以便合理的调整工程数量及合同单价，同时要处理好承包商提出的各项索赔。
工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，对各阶段目标成本完成情况进行差异分析，提出改进建议，使实际成本接近或控制在目标成本之下。
1.控制采购成本利用科学的决策分析方法，合理决定经济订货量或经济批量、决定采购项目、选择供应单位、决定采购时间；进一步推进集中采购制，建立原材料、辅料、低值易耗品、办公用品、对外服务的统一采购平台，实现价格、供应商等资源共享；推进直供制，逐步取消中间供应商；建立采购责任制，强化采购人员、审价人员的责任意识；整顿辅料、零星物资采购价格，采购价格要在前一次采购销售价格的基础上逐步下降；探索建立采购奖罚制度，奖罚要与领导、个人挂钩；加强技术攻关力量，降低采购成本。
2.编制目标责任成本和目标责任预算。工程中标后开工之前，造价编制与管理人员应指导项目部确定工程的目标责任成本，项目部应根据目标责任成本编制控制计划。根据本工程的合同承诺、工程所处环境、人材机的配备及市场趋势分别控制定出材料费、机械费、人工费及数量比较大的材料单价控制表，并制定出各分部分项工程的责任预算。项目部以各分部分项工程的实物量为基础，按照部门、施工队和班组的分工进行分解，形成各部门、施工队和班组的责任成本，为以后的成本控制作好准备。项目经理对各工长签订以考核工期、质量、安全、成本为主要指标的分项工程承包合同，各工长将承包指标以施工任务书形式落实到施工队组，各施工队组以定额为依据，对施工小组逐日下达施工任务。
3.最高决策层从思想层面上充分认知决策成本，决策的成本，直接影响着执行的成本。在条件允许的情况下，适当增加决策成本、增大决策过程多环节的投入，谨慎决策，将各方面的可能问题与困难纳入利弊得失的分析，同时自觉运用管理科学中一切科学的决策方法，可以更加科学合理地决策。
4.加强质量管理，控制质量成本。质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生一切损失费用之和。质量成本包括以下主要方面：控制成本和故障成本。工程质量越高，故障成本就越低。
5.坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞。现场平面布置管理和现场安全生产管理，稍有不慎，就会造成浪费和损失。
6.正确处理安全、质量、进度、成本的关系，四者是相辅相成的。
四、安全文明计划（控制）
安全作为国家重点监控的主题，作为房地产企业，同样要放到第一的高度去进行管理，监控。安全问题，不仅牵涉到人身、财物安全，同时，对成本、进度等方面同样会有严重影响，因此，将安全问题作为其他计划实施控制目标的前提，并不为过。
同样，随着时代发展，社会进步，文明施工越来越受到社会、企业、大众的关注，文明施工，不仅是对现场相关人员的工作环境的保护，也是对自然环境的一种负责任的行为，同时，也是对外宣传、树立形象的一种有效方式，因此，作为一个负责任的房地产企业，应将现场文明施工放到高度控制的地位，规范管理，规范施工，为企业树立良好形象。
在一个项目运行中，在工程方面，主要应在以上四个方面做好重点计划及管理工作，但是，要实现总体目标，上述四个方面是不可分割，相互联系的。这也就是在书中所提到的，协同，是计划管理第一要素，实现“纵向合理分工，横向相互承诺”，加强工作的计划性和系统性，加强部门内各专业、各标段之间的协调、沟通、统一以及及与部门外部门之间、上下级之间做好协同，以促进项目运营效率的整体提升。
在实际实施中，计划制定及实施往往存在一些问题，如制定计划不能根据层位不同不能有重点进行计划，导致制定计划过细或过粗，因此计划的制定应抓大放小、层层聚焦、权责清晰，构建各层级计划的关联关系，由工程总监(工程部经理)制定好本部门计划，作为各专业工程师、各项目部（部门）计划的基础和约束，责任到人，有效分解，支撑项目计划落地。设定好关键节点计划，对关键节点计划进行监督与控制；在计划实施过程中，往往责任人计划目标不明确行、计划实施程序不合理行、计划实施过程中的不规范性会导致计划的目标偏移，甚至出现重大失误，因此，在计划实施的过程中，加强过程控制，结果定论，总结问题及经验教训，为计划的顺利、正确实施做好事前、事中、事后控制。
房地产项目的开发是一个系统庞大、复杂的过程，要顺利实现目标，就必须进行针对性强、目标明确、详细全面、效率高、实用的计划系统，而针对计划系统的管理则是目标实现的具体保障。

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