房屋征收评估技术细则.docx

附件1：
被征收衡宇分类及其说明
一、住宅衡宇分类
住宅衡宇
成套住宅
指以商品开发或单位统一建立方法制作的混淆结构单位式住宅，内部功效结构明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指治理正当手续后制作的独门独院二层（及二层以上）住宅衡宇，院落为独家使用（独立产权），衡宇内部功效结构明确，有独立的厨卫设施等。
非成套住宅
以上两类衡宇以外的衡宇。
二、非住宅营业用房分类
营
业
性
用
房
商场类修建
以百货商场、大型超市为典范修建。通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场合，一般都配有附房作为堆栈、办公和相关业务之用。
商铺类修建
以门面房、小商铺为典范修建。一般为临街道、巷道底层衡宇，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类修建
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营修建为典范。通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层修建，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的生意业务或经营场合，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的品级较高。
娱乐类修建
各种歌舞厅、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，修建结构多为钢混和混淆结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有大众卫生间。电照设施较庞大。
旅馆类修建
分为普通旅馆、招待所和准星级、三星级、四星级、五星级宾馆两类典范修建。前一类通常为砖混、混淆多层修建结构，底层设办事台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设大众卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层修建，依品级、范围、功效数量及综合水平，通常设大厅总办事台、餐饮、娱乐、商务等配套办事性设施，客房均设有单独卫生间，包罗单间、尺度间、商务和豪华套间等形式。内外装修高等或较高等，配有比力完整的现代宾馆办事设备设施系统。
餐饮类修建
各种巨细餐馆、饮食店、饭馆、茶社、排挡等，修建结构类型包罗框架、混淆、砖木和浅易结构，相应的装修和设备档次、配备差别较大。典范的餐饮类修建设有操纵间、储物间、餐厅、包厢、办事窗。一般设有大众卫生间。
其他类修建
上述类型之外的其他营业性质用房。
三、非住宅非营业用房分类
非营业性用房
产业性修建
以产业厂房、堆栈为典范修建。通常为砖混、钢混结构和产业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公性修建
以行政办公楼为典范修建。通常为多层砖混或钢混衡宇，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。设大众卫生间。室内普通装修。
大众性修建
以图书馆、博物馆、讲授楼、门诊楼等为典范修建。通常有较为奇特的修建造型，一般为钢混或砖混衡宇。
附件2：
可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比力法应用中的可比实例修正方法、收益法应用等市场评估情形。
一、可比实例应与估价工具处于相同地段或邻近地段。
二、可比实例应与估价工具的用途相同。其中住宅衡宇的可比实例必须用途相同，非住宅衡宇的可比实例应按本细则的分类与评估工具的类别相同。
三、可比实例应与估价工具的修建结构相同。修建结构主要指大类修建结构，大类修建结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)浅易结构。
四、可比实例的生意业务类型应选取一般买卖或租赁的生意业务实例，其生意业务代价应是正常市场生意业务代价。
五、可比实例的成交日期应与估价时点靠近，一般不凌驾十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。
六、接纳可比实例修正测算确定评估代价的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
七、可比实例为成套衡宇的，其代价在适用前应统一修正为尺度代价，尺度代价为可比实例所处单位各楼层衡宇的平均代价。
八、每项修正对可比实例成交代价的系数调解不得凌驾20％，综合系数调解不得凌驾30％。
九、选择的可比实例的成交单价相互间的代价差别一般不应凌驾20%,在生意业务实例较少的情况下,该代价差别最大不应凌驾30%。

附件3：
尺度样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求
一、住宅尺度样本衡宇设定要求
接纳基准代价修正方法对住宅衡宇进行评估时，首先应在征收项目范畴内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“尺度样本住宅”的原型，再凭据具体情况，从方便操纵、提高效能的角度考虑，综合被征收衡宇的典范特征，设定“尺度样本住宅”。设定的“尺度样本住宅”必须切合下述条件：
1.为成套的具有被征收衡宇代表性特征的在用衡宇，功效齐全并具备使用条件。
2.一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套衡宇。
3.一般情况下衡宇为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。
4.成套住宅尺度样本衡宇设定说明表
是否成套
套型
结构
所在条理
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混淆5层
1-5
10年左右
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收范畴相对中央位置
同征收范畴内的配套情况
普通室内装修，普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等
修建面积
70－100m2
分摊占地

权属及证照情况
产权，证照齐全
5. 独门院落住宅尺度样本衡宇设定说明表
是否独门院落
套型
结构
已使用年限
朝向
独门院落
一层三间
混淆一等或二等
10年左右
一间朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收范畴相对中央位置
同征收范畴内的配套情况
普通室内装修，普通厨卫设施
采光、通风、日照、休息等条件中等
修建面积
140-220 m2
分摊占地

权属及证照情况
产权，证照齐全
6.m—m，一等或二等住宅功效，其余根本同成套样本住宅情况。

二、住宅衡宇评估中可比实例选择要求
1.可比实例应是与估价工具处于相同地段或邻近地段的住宅衡宇。
2.可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅衡宇。
3.可比实例应与估价工具的范围相当，档次应靠近。
4.可比实例的权益代价类型应该为衡宇所有权和国有土地使用权代价类型。
5.可比实例的生意业务类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房生意业务实例，其生意业务代价应是正常市场生意业务代价。
6.可比实例的成交日期应与估价时点靠近，一般不凌驾十二个月，近期六个月内成交的类似房地产生意业务案例应优先选用。
7.接纳可比实例修正测算确定评估代价的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。
8.每项修正对可比实例成交代价的系数调解不得凌驾20％，综合系数调解不得凌驾30％。
9.选择的可比实例的成交单价相互间的代价差别一般不应凌驾20%,在生意业务实例较少的情况下,该代价差别最大不应凌驾30%。
三、独门院落调解系数
正当院落
面积S（㎡）
S≤10
10＜S≤20
20＜S≤30
S＞30
调解系数Ｋd
106
108
110
112
正当院落面积=正当建立用地面积-修建占地面积

附件4：
住宅衡宇实体因素（K31、K31i）修正说明表
一、成套住宅衡宇实体因素修正系数表
1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
浅易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79

2表
衡宇成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108

3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
97
98
99
100
101
102
注：上述表内数字在确有须要时，可以凭据实际情况作±0.5的浮动。

4表
楼层数
楼层系数(%)

所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
100
100
100
100
100
100
100
二

100
110
105
105
105
105
三

90
110
110
115
115
四

85
105
110
115
五

80
100
105
六

70
95
七

65
。
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2-5，具体取值凭据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的，不适用本表楼层系数，衡宇（含阁楼）的综合代价由评估机构评估确定。
。
上表数字可以凭据实际情况在分值上作±0.5的浮动。

二、独门院落住宅实体因素修正系数表
1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
浅易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79

2表
衡宇成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108

3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：上述表内数字在确有须要时，可以凭据实际情况作±0.5的浮动。

4表
套型品级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
100－110
96－100
94－96
92－94
90－92

住宅衡宇套型及平面部署因素品级说明表如下：
品级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
设计公道，内部功效结构恰当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅，露天院落整洁。
设盘算为公道，内部功效结构明确，有独立的厨卫设施，露天院落较为整洁。
内部功效结构较为凌乱，设施不全，搭建厨卫，院落凌乱。
内部功效结构凌乱，房间比力疏散。
不满足上述要求的独门院落。

三、非成套住宅衡宇实体因素修正系数
1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
浅易结构
一等
二等
一等
二等
三等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
110-114
106-110
103-106
98-102
93-97
97-101
92-96
85-91
79-85
74-79

2表
衡宇成新
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数取值
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108

3表
檐高

系数取值
94
97
100
102
104
106
108
110
113-115

4表
住宅功效因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。
功效品级
一等
二等
三等
四等
五等
系数取值
101－103
99－101
97－99
95－97
93－95

住宅功效因素品级说明表如下：
品级
内容
一等
二等
三等
四等
五等
说明
通行方便，二室朝南，阳光充沛，空气流畅，房间巨细符合。
通行较为方便，一室朝南。
设施不全，无朝南房间。
内部功效结构凌乱，房间巨细不一，通行稳定。
不满足上述要求的非成套住宅衡宇。

四、有关说明
1.K31i的取值范畴应该界于80～120之间。
2.可比实例修正方法的衡宇个别实体修正系数简直定也可参照上述测算措施进行。
3.实体因素修正系数接纳盘算方法为：
Ps、Po、Pb＝
可比实例实体因素调治系数为Ps，尺度样本实体因素调治系数为Po，被征收衡宇实体因素调治系数为Pb。
可比实例实体因素修正为尺度样本实体因素修正系数K31=Ps/Po×100
尺度样本实体因素修正为被征收衡宇实体因素修正系数K31i=Pb/Po×100
4.、砖木结构衡宇层高凌驾相应品级根本层高的，每增加10cm,另按各自相应结构品级建安价结合成新的2%增加赔偿。

五、衡宇修建结构品级及建安本钱价说明表
单位:元/㎡
结构
品级
结构、装修及设施
建安价
框架
一等
（高层）
m以上，整板底子、桩底子，框剪结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰、乳胶漆，水泥地面，铝合金或塑钢中空玻璃门窗，水、电、卫、消防、通讯设施齐全。
1150
二等
（多层）
m以上，整板底子或独立底子，框架结构，外墙屋面保温，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯设施齐全。三层及以下，平均层高3.6m以上，钢筋混凝土条形底子或独立底子，框架结构，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫齐全。
1020
砖混
一等
m以上，钢筋混凝土底子，底层楼板排挤，240mm实心砖墙，设置结构柱、层层圈梁，钢筋混凝土现浇楼层及层顶，内墙中级抹灰，水泥地面，铝合金或塑钢门窗，水、电、卫、通讯齐全。
920
二等
m以上，砖底子或部分钢筋混凝土底子，底层楼板排挤，240mm实心砖墙，层层圈梁，现浇或多孔板楼层及层顶，内墙抹灰，外墙混淆砂浆，水泥地面，钢门窗或较好的木门窗，有水电，单独或适用卫浴。
850
三等
m以上，砖底子，180mm或240mm砖墙，有圈梁，现浇或多孔板屋面，内墙抹灰，外墙勾缝或混淆砂浆粉刷，水泥地面，木门窗，有水电。
780
砖木
一等
m以上，砖或钢筋混凝土条形底子，有圈梁实砌240mm或以上砖墙，直径20cm以上较好松杉木桁条，水泥地面，密集、合缝的屋面板或旺砖椽子、平瓦或小瓦屋面，内墙抹灰，较好木门窗，室内采光通风良好，水电设施齐全。
800
二等
m以上，砖底子，实砌240mm或以上砖墙，直径17至20cm松杉木桁条或水泥桁条、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木门窗，水泥砂浆地面，内墙抹灰，室内采光通风较好，水电设施齐全。
700
三等
m以上，240mm砖墙、内墙抹灰，直径15至17cm松杉木桁条或杂木桁条、水泥桁条，稀疏的屋面或椽条芦席，平瓦屋面。木门窗，浅易水泥地坪，采光、通风一般，水电设施齐全。
600
浅易
一等
m以上，180mm或以上墙，空斗墙或土坯墙，浅易瓦屋面，较差杉木、杂木或水泥桁条，较差木门窗或水泥预制门窗框，砖、浅易水泥地面，水电到户。
460
二等
m以上，空斗墙或土坯墙，砖、泥土地坪，浅易门窗，水泥桁条或毛竹桁条。
390
注：不包罗产业及仓储用房的非住宅用房，衡宇层高为地平面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度盘算。

附件5：
住宅衡宇区位因素（K32、K32i）修正说明表

一、住宅区位因素修正调治系数评分表

因素类别
因素项目
内 容
考 察 项 目
评分品级
一等
二等
三等
四等
五等
征收
项目
周边
大环
境
自然情况
自然景观、风向a11
7
6
5
4
3
空气污染、噪音、水文a12
7
6
5
4
3
交通条件
离市区主干道的距离a21
10
8
7
6
5
公交线路情况a22
9
8
7
6
5
教诲医疗设施
所在学区1公里内学校情况a31
10
9
8
7
6
医院及医疗机构漫衍情况a32
10
9
8
7
6
商业配套设施
重要商业配套设施a41
20
19
18
17
16
征收项目范畴内小情况
计划设计
修建小区结构与外形等a51
12
11
10
9
8
修建密度、外型等a52
8
7
5
4
3
绿化率、室外大众运动空间与绿化景观a53
11
10
9
8
7
物业治理
物业治理情况a61
11
10
9
8
7
配套设施
住宅区内配套设施完备水平a71
11
10
9
8
7
以上评分品级数据在现场实际勘察时，凭据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

二、住宅区位因素调治系数评分品级说明表
序号
因素项目
考察项
目内容
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然情况
自然景观、风向
公认的自然情况优越地域。
自然情况良好，四周有一定的绿地和绿化，根本整洁、卫生。
四周有少量绿地和绿化，卫生情况欠缺。
四周周围无绿化，比力拥挤、杂乱、情况较差。
四周无绿化，情况散乱，自然观感明显差。
空气污染、噪音、水文
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生尺度。
空气良好，少量污染，白昼有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白昼和晚间均有噪音影响。
靠近污染源或重噪音源。
恒久受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，情况污染明显。
2
交通条件
离主干道的距离
离主干道的距离在50m以内。
离主干道的距离在50-150m之间。
离主干道的距离在150-300m之间。
离主干道的距离在300-500m之间。
离主干道的距离在500m以上。
公交线路情况
距离公交站点100m内，有2条以上重要公交线路。
距离公交站点100-250m内，至少有1条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在250-
-350m之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在350-450m之间，至少有1条公交线路。
距离公交线路的距离在450m以上。
3
教诲医疗设施

属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。
属于本市一般中学（初中）和小学学区。
一般中小学学区。
无中学或小学。
医院及医疗机构漫衍情况
距市级及以上医院500m以内。
距市级及以上医院500－1000m。
距市级及以上医院1000－1500m。
距市级及以上医院1500－2500m。
距市级及以上医院2500m以上。
4
商业配套设施
重要商业配套设施
在500m范畴内有大型的市级商业配套设施。
在500-800m范畴内市级商业设施较会合。
在800m范畴内有零散漫衍的商业网点，根本满足生活需求。
在800m范畴内根本上无商业网点。
在1000m范畴内无商业网点。
5
计划设计
修建结构、小区
外形等
结构公道、外形美观、犬牙交错，满足通风、日照等康健要求。
结构一般，外形整齐，满足通风、日照等康健要求。
结构一般，排列不整齐，外型较整齐。
任意部署、外型破旧杂乱、拥挤。
修建散乱、没有结构，且通行、空地利用明显不公道，外型破旧杂乱。
修建
密度
修建密度40%以下。
修建密度在40%
-50%。
修建密度在50-60%。
修建密度在60%-65%。
修建密度在65%以上。
绿化率、室外大众运动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，室外大众运动空间富厚。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，大众运动空间较小。
少量绿化，少量的大众运动空间。
无绿化，根本无大众运动空间。
无大众运动空间，出行通道狭窄，小道弯曲。
6
物业治理
物业治理情况
全关闭物业治理。
半关闭物业治理。
有物业治理。
无物业治理。
无物业治理，无环卫治理。
7
住宅区配套设施
配套完善水平
在住宅区内具备小区智能化、宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区门路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和小区门路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道、污水管道和住宅区门路等配套设施。
在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区门路等配套设施。
在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区门路等配套设施。

三、住宅基准代价修正中的区位因素修正系数测算说明
1.基准代价修正中的区位因素修正系数以住宅衡宇区位因素调治系数为底子确定，住宅衡宇区位因素调治系数Q＝，其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。
2.可比实例区位因素调治系数为Qs，尺度样本住宅区位因素调治系数为Qo，可比实例修正为尺度样本住宅区位状况修数K32＝Qs/Qo×100
尺度样本住宅区位因素调治系数为Qo，被征收衡宇区位因素调治系数为Qb，尺度样本修正为被征收衡宇区位状况修正数K32i＝Qb/Qo×100
附件6：
非营业用房及其本钱法评估说明

一、非营业用房的本钱法评估应用
1.本钱法是求取估价工具在估价时点时的重新购建代价,然后扣除折旧,以此估算估价工具的客观公道代价或代价的要领。本技能细则中界说的本钱法系以房地产代价各组成部分的累加为底子来估算房地产市场代价的要领。本本钱法中的“本钱”寄义，并不是通常意义上的本钱，而是以本钱为底子的市场代价。
2.本钱法评估的根本公式：
征收赔偿评估代价＝土地重新取得代价＋修建物重置代价－修建物折旧
3.土地重新取得代价应首选市场比力法测算，在无法适用市场比力法时，可接纳基准地价修正法、本钱积算法等要领求取。土地重新取得代价内涵包罗土地取得本钱、土地开发本钱、土地取得所涉税及费、土地开发利润。
注：土地重新取得代价的基准地价修正法公式为：
PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3
PD—土地重新取得代价；
PO—地块所在土地级别的基准地价，以政府治理部分宣布的代价为准；
a—地价涨落的年均代价变更率；
n＝估价时点年份-基准地价颁布年份
k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限盘算；
k2—土地实体因素修正系数，包罗土地形状、阵势、地质条件、计划条件和地上隶属物状况确定，取值范畴0.85-1.2。
序号
因素内容
因素权重
一等
二等
三等
四等
五等
1
土地形状

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
2
阵势

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
3
地质条件

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4
计划条件

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
5
地上隶属物状况

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
k3—土地域域因素修正系数，包罗周边交通状况、商业办事设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等大众市政配套设施，取值范畴0.85-1.2。
序号
因素内容
因素权重
一等
二等
三等
四等
五等
1
交通状况

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
2
商业办事设施配套

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
3
金融配套

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4
通讯等条件

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
5
学校配套情况

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
6
医院配套情况

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
7
其他大众设施配套

110-120
100-110
95-100
90-95
85-90
4.修建物重新购建代价通常接纳本钱积算法求取。修建物重新购建代价内涵包罗修建物制作本钱、治理用度、投资利息、修建物开发利润等。
5.修建物折旧应凭据现场勘察结果，比较《衡宇完损品级评定尺度》的划定确定。修建物折旧应考虑物质折旧、功效折旧等因素。

二、产业及仓储用房结构品级及重置代价
单位:元/㎡
类别
级别
结构、装修及设备状况
重置代价
钢混结构（框架）
一级
多层钢砼架承重，钢砼底子，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6m×6m），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。
1100
二级
钢砼框架承重（或半框架），钢砼底子，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗，水电齐全。
930
钢混结构（排架）
一级
钢砼柱，檐高峻于m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，吊车吨位大于5吨。
920
二级
钢砼柱，檐高峻于m，钢砼屋架或钢屋架，跨度大于15m，无吊车。
840
全钢结构
一级
钢砼底子，钢柱，钢梁，有吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高峻于6m。
950
二级
钢砼底子，钢柱，钢梁，无吊车梁，彩钢板墙面屋面，檐高峻于m。
790
砖混结构
一级
m，砼屋架或钢屋架，有行车，跨度9-12 m。
840
二级
m，砼屋架或钢屋架，跨度9-12m。
750
扣除折旧后单层产业及仓储用房现值=衡宇修建物重置代价单价×（1+檐高调解系数+跨度及跨数调解系数）×修建面积×成新率%
扣除折旧后多层产业及仓储用房现值=衡宇修建物重置代价单价×（1+层高调解系数+跨度及跨数调解系数）×修建面积×成新率%

1.层高檐高调解系数说明表
层高及檐高调解
调 整 值
mm)
m，修建物重置代价增2.5％
单层厂房及仓储用房檐高在9mm以下调减
m，修建物重置代价增减2.0％
mm以下调减
m，修建物重置代价增减2.0%

2.钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表
跨度(m)
12
18(15)
24
跨数
1
2
3
修正系数
4%
0
-8%
修正系数
0
-10%
-15%

附件7：
衡宇成新因素确定表
一、衡宇成新评定品级及说明表
完损品级
成新评定说明
新旧水平
折余率
完好房
按《衡宇完损品级评定尺度》的相关划定执行。
全新
100%
九成新
90%
八成新
80%
根本完好房
七成新
70%
六成新
60%
一般损坏房
五成新
50%
四成新
40%
严重损坏房
三成新
30%
危险房
不敷三成新
30%以下

二、衡宇成新上限表（限值）
结构
衡宇类别
凌驾40年
36～40年
31～35年
26～30年
21～25年
16～20年
11～15年
10年以内
钢混
住宅

7

8

9

按实际情况评定。
非住宅
6

7

8

9
砖混
住宅
6

7

8

9
非住宅

6

7

8

砖木
住宅

6

7

8

按实际情况评定，使用5年以上的衡宇成新率上限应不超出9.5。
非住宅

6

7

8

浅易
住宅
0
0
3

6
7
非住宅
0
0
0
4
5

单层产业厂房
6

7

8

9

三、衡宇成新的评定
应凭据衡宇类型进行细致的现场勘察，依据《衡宇完损品级评定尺度》的相关划定和描述，现场视察比较，从衡宇结构（包罗屋盖、梁、柱、墙体、楼地、底子等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧水平与完损品级，从而综合评定衡宇成新。
四、衡宇完损品级评定尺度

衡宇类别
完 好 房 屋
基 本 完 好 房 屋
衡宇主体条件
衡宇内外部条件
衡宇主体条件
衡宇内外部条件
砖
混
结
构
底子承载无不均匀沉降，承重墙体平直，无倾斜、裂缝、风化、破损。预制件拼接处无裂纹、渗漏，地面平整、无空鼓、裂缝、起砂。
内、外墙抹面无空鼓、剥落，勾缝砂浆密实。门窗完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。水、卫、电设备完好，使用正常。
底子承载稍有不均匀沉降，承重墙体有少量细裂缝。预制楼板拼接处稍有裂纹、渗水，地面稍有裂缝、空鼓、起砂。
内、外墙抹面稍有裂缝、空鼓、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残破，油漆失光。水、卫、电设备根本完好，个别零部件有损坏。
砖
木
结
构
承重梁、柱、墙、板、屋架平直牢固，无倾斜变形、腐败蛀蚀、裂缝。瓦屋面搭接均匀，瓦头整体，不渗漏，无碎瓦。木板地平整，无腐败、下沉，无较多磨损和稀缝。
内、外墙抹面完整，无破损、剥落，门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全，油漆完好。顶棚无破损、稳定形、无腐败，细木装修完整牢固，油漆完好。水、电设备完好，使用正常。
承重梁、柱、墙稍有裂缝。木构件稍有变形、倾斜，个别节点稍有松动。屋面少量瓦片破损，稍有渗漏。木板地稍有磨损和稀缝、轻度颤抖。
内、外墙抹面稍有空鼓、裂缝、剥落，砖墙稍风化。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残破，油漆失光，细木装修稍有松动、残破。水、电设备根本完好。
简
易
结
构
承重墙、柱平直、无倾斜、松动。木、竹、芦帘、苇箔无破损，平瓦屋面瓦片搭接紧密，无缺角，损坏。
内、外墙面平整，无裂缝、剥落。门窗完整，开关灵活，玻璃、五金齐全。照明设备齐全，使用正常。
承重墙、柱有少量裂缝、变形、倾斜、松动。木竹、芦帘、苇箔稍有破损，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、风化，有渗漏。
内、外墙稍有裂缝、风化、剥落。门窗少量变形、开关不灵，有少量残破。照明设备根本完好，个别零部件有损坏。

衡宇类别
一 般 损 坏 房 屋
严 重 损 坏 房 屋
衡宇主体条件
衡宇内外部条件
衡宇主体条件
衡宇内外部条件
砖
混
结
构
底子承载力局部不敷，稍影响上部结构出现不均匀沉降，承重墙体有部破裂缝、酥松、倾斜、风化等损坏。预制楼板拼接处裂缝、渗水，屋面局部漏雨，砖、混凝土块部分破损、裂缝、脱落，地面部分空鼓、脱壳。
内、外墙抹面部分空鼓、裂缝、剥落。门窗少量变形、开关不灵，玻璃、五金少量残破，油漆失光。水、卫、电设备根本完好，个别零部件有损坏。
底子承载有明显沉降，影响上部结构变形，开裂、承重墙体有严重裂缝，弓凸等损坏，预制楼板拼接处裂缝明显、渗水，砖、混凝土块料严重渗漏，地面严重空鼓、裂缝、脱壳、起砂。
内、外墙抹面严重空鼓、裂缝、剥落，门窗榫头松动、翘裂，木质腐败，钢门窗严重锈蚀，开关普遍不灵，玻璃、五金残破，油漆剥落。水、卫、电设备锈蚀、漏水，零件损坏残破，照明线路老化，装置残破不齐。
砖
木
结
构
承重梁、柱、墙部破裂缝、倾斜，木构件局部下垂、侧向变形，蛀蚀开裂，少数节点松动，脱榫，铁件锈蚀，隔断墙局部损坏，勒脚部分侵蚀剥落。屋面部分瓦片、旺砖风化、破碎、漏雨。木地板部分磨损、翘裂、松动、腐败，局部变形下沉、有颤抖。
内、外墙面部分空鼓、裂缝、风化剥落，勒脚部分酥松、侵蚀剥落。门窗部分松动、翘裂、腐败，开关不灵，油漆老化，玻璃、五金部分残破，细木装修部分蛀蚀、破裂。水管锈蛀，照明线路部分老化，少量装置残破。
承重梁、柱、墙严重倾斜、下垂、裂缝、蛀蚀，节点松动，榫头压裂或折断，铁件严重锈蚀，隔断墙、板严重裂缝，弓凸、倾斜、侵蚀剥落，屋面瓦片、旺砖风化，破碎，严重漏雨，木板地严重磨损、腐败、变形下沉、颤抖。
内、外墙面严重破损、裂缝、剥落，门窗松动、翘裂，开关普遍不灵，油漆剥落，玻璃、五金残破，细木装修木质蛀蚀、腐败、破裂。水管严重锈蛀，有滴漏，照明线路老化，装置残破不齐。
简
易
结
构
承重墙、柱部破裂缝、倾斜、风化、腐败，个别节点松动、开裂、变形。木竹、芦帘、苇箔部分破损，平瓦屋面部分瓦片风化、破碎、漏雨。
承重墙、柱严重变形、倾斜、风化、腐败，节点松动、变形，构件弯曲，墙体、墙面较多损坏，平瓦屋面脱槽、风化、破碎、严重漏雨，木竹、芦帘、苇箔严重破损，整个衡宇倾斜变形。

附件8：
营业用房收益法评估应用说明
一、收益法应用总说明
1.评估工具的年纯收益一般接纳客观年租金收益盘算，客观年租金收益是指其时本地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类修建可以接纳客观经营年收益盘算，客观经营年收益是指其时本地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对付大型综合性修建可以接纳按差别功效部分分别按客观收益盘算的措施进行。年纯收益盘算的本钱用度扣除项目应比较评估工具现实情况分别按出租型、直接经营型和混淆型房地产的净收益求取划定进行。
2.评估工具资本化率的求取应接纳客观资本化率进行。资本化率的求取要领推荐接纳市场抽取法和宁静利率法盘算。其中应用市场抽取法盘算时，必须选取3宗或以上数量的房地产生意业务案例作为测算的可比实例；应用宁静利率法盘算时，资本化率＝宁静利率＋风险调解值，宁静利率选用其时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调解值则由评估人员凭据收益法原理结合评估工具经营风险认识和评估经验参照0－10%的限值数额选取。
3.评估工具收益年期的求取主要凭据评估工具衡宇经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

二、商铺类营业用房的典范样本房设定
每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房。
商铺类原始样本商业用房设定条件：
1.位于分区内商业用房会合区域；
2.门面、店肆业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等；
3.砖混多层修建物之底层，衡宇七成新；
4.单开间，临街店面宽约4m，宽深比≤；
5.一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，浅易吊顶，日光灯照明为主；
6.临分区内街巷。

三、被征收营业用房的评估公式
1.基准代价ＶO
商铺类营业用房样本房的基准代价ＶO按下面公式盘算：

2.主要参数确定

商业用房结构
钢、钢混
砖混
砖木
浅易等其他
收益年限n
40
35
30
25

3.被征收营业用房评估值Ｖi收益法测算
按下面公式盘算：

其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准代价，fxy为商业用途修正系数，fm为商业街门路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。
4.商业用途修正系数fxy表
fxy
被征收营业用房X
商场类
商铺类
商务类
餐饮类
娱乐类
旅馆类
其他类
样本营业用房Y
商铺类
115-120
99-100
85-90
95-105
80-95
80-90
95-105
上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例干系可以理解为，即fxy。
5.商业街门路线修正系数fm表
分区
主要商业街道
次要商业街道
普通商业街道
一般街道
沿街
100-120
85-100
75-90
70-8