营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解.doc

一、 企业销售不动产（合用一般计税措施）纳税申报示例
（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税措施计税企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发房地产项目
【案例】某企业为一般纳税人，于销售6月后新购入办公楼一栋，获得所有价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税措施，合用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家俱等1170万元，获得增值税专用发票并于当期认证。
【有关政策】
（1）一般纳税人转让如下不动产，合用一般计税措施，
①4月30日前获得（不含自建）不动产
②5月1后来获得（不含自建）不动产
应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应合用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=（收到所有价款和价外费用-不动产购置原价或者获得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到所有价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付所有价款和价外费用÷（1+合用税率）ⅹ合用税率。
【应纳税额计算】
预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元
销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元
进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元
应纳税额=550-170-50=330万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表一（本期销售状况明细）
在第4项“税率11%”“开具增值税专用发票”下第1栏“销售额”内填入不含税销售额元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算销项税额5500000元；在第4项“税率11%”“合计”下第9栏“销售额”内填入不含税销售额元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）
图1

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表二（本期进项税额明细）
在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”“份数”填入份数1份，“金额”填入获得增值税专用发票不含税金额元，“税额”填入获得增值税专用发票注明税额1700000元，在本期没有发生其他进项税额状况下，在第1栏“认证相符增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符增值税专用发票”填入对应份数、金额和税额。（如图2）
本栏填写是本期认证相符所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣、未申报抵扣和待抵扣）
图2
3、填写《本期抵扣进项税额构造明细表》
将本期认证抵扣进项税额按不一样税率填写在本表中对应栏次，本期获得增值税专用票为17%进项，应在“17%税率进项”这一项目对应栏次“金额”内填入元，税额内填入1700000元（如图3）
图3

4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表四（税额抵减状况表）
在上期没有发生扣除税额状况下，第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出本期预征税额500000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000元，由于本期应纳税额为3800000元，不小于500000元，因此本期发生应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写500000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除税额均被扣除完毕（如图4）
图4

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》主表
主表“一般项目”下“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额5500000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额1700000元，在本期没有其他进项税额状况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000元,在本期销项税额5500000元不小于进项税额1700000元前提下，第18栏“实际抵扣税额” 填写本期进项税额1700000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差3800000元，将预缴税款金额500000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款状况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额3300000元（如图5）
图5

（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税措施计税企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发房地产项目
【案例】某企业为一般纳税人，于销售6月后自建厂房一栋，获得所有价款和价外费用元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税措施，合用税率11%；本月还购进办公用电脑、家俱等5850000元，获得增值税专用发票并于当期认证。
【有关政策】
（1）一般纳税人转让如下不动产，合用一般计税措施，
①4月30日前自建不动产
②5月1后来自建不动产
应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。
(2)应合用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额
预缴税款=收到所有价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，
应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款
销项税额=收到所有价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%
进项税额=支付所有价款和价外费用÷（1+合用税率）ⅹ合用税率。

【应纳税额计算】
预征税额=1165.5÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元
销项税额=1165.5÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元
进项税额=292.5÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元
应纳税额=115.5-42.5-55.5=17.5万元
【报表填写】
1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表一（本期销售状况明细）
第4项“税率11%”“开具增值税专用发票”下第1栏“销售额”内填入不含税销售额元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算销项税额1155000元；在第4项“税率11%”“合计”下第9栏“销售额”内填入不含税销售额元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算销项税额1155000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）
图1：

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表二（本期进项税额明细）
在第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”“份数”填入份数1份，“金额”填入获得增值税专用发票不含税金额2500000元，“税额”填入获得增值税专用发票注明税额425000元，在本期没有发生其他进项税额状况下，在第1栏“认证相符增值税专用发票”、第12栏“当期申报抵扣进项税额合计”和第35栏“本期认证相符增值税专用发票”填入对应份数、金额和税额。（如图2）
图2
本栏填写是本期认证相符所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣、未申报抵扣和待抵扣）

3、填写《本期抵扣进项税额构造明细表》
将本期认证抵扣进项税额按不一样税率填写在本表中对应栏次，本期获得增值税专用票为17%进项，应在“17%税率进项”这一项目对应栏次“金额”内填入2500000元，税额内填入425000元（如图3）
图3

4、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》附表四（税额抵减状况表）
第4行“销售不动产预征缴纳税款”第1栏“期初余额”填写0；第2栏“本期发生额”填写计算出本期预征税额555000元；第3栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000元，由于本期应纳税额为1155000元，不小于555000元，因此本期发生应抵减税额可全额抵减，第4栏“本期实际抵减税额”即填写555000元，第5栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0（如图4）
图4：

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人合用）》主表
主表“一般项目”下“本月数”第11栏“销项税额”内填写本期销项税额1155000元，第12栏“进项税额”内填写本期进项税额425000元，在本期没有其他进项税额状况下，第17栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000元,在本期销项税额1155000元不小于进项税额425000元前提下，第18栏“实际抵扣税额” 填写本期进项税额425000元，第19栏“应纳税额”内填写本期销项税额与进项税额之差730000元，将预缴税款金额555000元填入第27栏“本期已缴税额”、第28栏“分次预缴税额”，第32栏“应纳税额合计”内填写应纳税额175000元，在本期没有发生其他税款状况下，第34栏“本期应补（退）税额”内填写应纳税额175000元（如图5）
图5：