房地产税收一览.docx

一、个人购买住宅以后用于出租经营所交房地产税收种类

个人购买住宅以后用于出租经营应该交那些税费 按照税法的规定,出租房屋应该以下几种税费:
一、 房产税
拥有房屋产权的单位和个人在房产税开征范围内出租房屋，作为企业和自收自支事业单位，应按出租房屋的房产原值扣除30%后的余额缴纳房产税，年税率为1.2%;行政机关、全额和差额拨款事业单位、人民团体、军队、房屋管理部门以及个人应按租金收入的12%缴纳房产税。对于私有房产主将房屋出租给个人居住，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税和城镇土地使用税。
二、 城镇土地使用税
拥有房屋产权的单位和个人，出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额计算缴纳城镇土地使用税。
三、 营业税
单位和个人出租房屋应按租金收入的5%缴纳营业税。个人出租房屋租金月租金收入在800元以下的免交营业税。
四、 城市建设税
单位和个人在缴纳营业税的同时，应以交纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税。
五、 教育费附加
单位和个人在缴纳营业税的同时，应按交纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。
六、 印花税
单位和个人房屋出租，应于签订合同是按照双方订立的书面租赁合同所载租赁进的1%贴花。税额不足一元的，按一元贴花。
七、 企业所得税
按照企业所得税的有关规定，企业应将出租房屋取得的租金收入并入企业收入总额计算缴纳企业所得税。
八、 个人所得税
个人出租房屋，月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以下的，应按照月租金收入扣除20%的应纳税所得额计算缴纳个人所得额。税率为20%。

二、开发企业房地产开发项目中涉及的税种

在我国，涉及房地产方面的税收种类主要有10个：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税。下面依次说明：

u 土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。
土地增值税有以下几个特点：1、以转让房地产取得的增值额为征税对象；2、征税面比较广；3、采用扣除法和评估法计算增值额；4、实行超率累进税率；5、实行按次征收。

一、土地增值税的纳税人
转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人 。
二、土地增值税的课税对象和范围
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
征收范围的若干具体规定...
三、土地增值税的税率
级数
增值额与扣除项目金额的比率（%）
税率（%）
速算扣除系数（%）
1
  不超过50%的部分
30
0
2
  超过50%～100%的部分
40
5
3
  超过100%～200%的部分
50
15
4
  超过200%的部分
60
35
四、转让房地产增值额的确定
转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
计算增值额的扣除项目：
    （一）取得土地使用权所支付的金额；
    （二）开发土地的成本、费用；
    （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
    （四）与转让房地产有关的税金；
    （五）财政部规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
    （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
    （二）提供扣除项目金额不实的；
    （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
五、应纳税额的计算
1、计算增值额。  增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率。  增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。 
   应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
六、土地增值税的申报纳税程序
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报
七、纳税时间和缴纳方法
以一次交割、付清价款方式转让房地产的，应在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税款。
以分期收款方式转让房地产的，可根据收款日期来确定具体的纳税期限。
项目全部竣工结算前转让房地产的，可以预征土地增值税。
八、土地增值税的纳税地点
不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在房地产的所在地申报纳税。
九、土地增值税的税收优惠 
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

u 城镇土地使用税
镇土地使用税的征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区。
二、土地使用税的纳税人
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。
三、土地使用税的适用税额

一、大城市０.５元至１０元；
二、中等城市０.４元至８元；
三、小城市０.３元至６元；
四、县城、建制镇、工矿区０.２元至４元。

四、土地使用税的计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
五、土地使用税的计算方法
应纳税额＝计税土地面积×适用税额
六、土地使用税的申报缴纳
1、土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
2、纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写《城镇土地使用税纳税申报表》，将其占用土地的权属、位置、用途、面积和税务机关规定的其他内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供有关证明文件。
3、城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。
七、土地使用税的税收优惠
     一、国家机关、人民团体、军队自用的土地；
     二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；
     三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；
     四、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
     五、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
     六、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税５—１０年；
     七、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

u 耕地占用税
耕地占用税，是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税。1987年4月1日，国务院发布《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》。并从发布之日起施行。
耕地占用税的特点：1、具有行为税的特点；2、具有税收用途补偿性的特点；3、实行一次性征收；4、耕地占用税以县为单位，以人均耕地面积为标准，分别规定单位税额；5、耕地占用税征收标准的确定具有较大的灵活性。
    一、耕地占用税的纳税人
占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人 。
二、耕地占用税的征收范围
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。包括国家所有和集体所有的耕地。
三、耕地占用税的税额
（一）以县为单位（以下同），人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区，每平方米为2元至10元；
（二）人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米为1.6元至8元；
（三）人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，每平方米为1.3元至6.5元；
（四）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1元至5元。
农村居民占用耕地新建住宅，按上述规定税额减半征收。
经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的50％。
四、耕地占用税的纳税期限
纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
五、耕地占用税的减免
（一）部队军事设施用地；
（二）铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；
（三）炸药库用地；
（四）学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

u 房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。
房产税的特点：1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2、征收范围限于城镇的经营性房屋；3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于只用的按房产计税余值征收，对于出租、出典的房屋按租金收入征税。

一、房产税的征收范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
二、房产税的纳税人
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。
三、房产税的计税依据
房产税采用从价计税。计税依据分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。
四、房产税的税率
依照房产余值计算缴纳的，税率为１.２％；
依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％。
五、应纳税额的计算
依照房产余值计算缴纳的应纳税额＝房产计税余值×1.2%
依照房产租金收入计算缴纳的应纳税额＝租金收入×12%
六、若干具体规定
1、新建房屋的纳税义务发生时间是建成之日或办理验收手续之日的次月
2、投资联营房产的，公担风险的按房产余值；不担风险的按租金
3、融资租赁房屋的按房产余值征税
4、纳税单位和个人无租使用房产部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代交
5、纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税
七、房产税的纳税申报
纳税人应根据税法的规定，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。
八、房产税的纳税期限和纳税地点
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限一般规定按季或按半年征收一次。
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。
九、房产税的税收优惠 
下列房产免纳房产税：
一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
四、个人所有非营业用的房产；
五、经财政部批准免税的其他房产。

u 城市房地产税
城市房地产税的基本税法是1951年8月国务院颁布的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种，对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。

一、城市房地产税的纳税人
房地产税由产权所有人是外商投资企业和外国企业交纳。产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。
二、城市房地产税的征收范围
城市、县城、建制镇和工矿区。具体由各省、自治区、直辖市人民政府自行核定。
三、城市房地产税的计税依据
1、房价、地价分别评定的，房产税以标准房价为计税依据，地产税以标准地价为计税依据。
2、标准房价与标准地价不易划分的城市，以标准房地合并价为计税依据。
3、标准房地价不易取得的，以标准房地租价为计税依据。
4、华侨、侨眷用侨汇购买或建造的租房，可以实际价格为计税依据。
四、城市房地产税的税率
1、城市房地产税依标准房价按年计征，税率为1.2%。
2、城市房地产税依标准地价按年计征，税率为1.8%。
3、城市房地产税依标准房地价合并按年计征，税率为1.8%。
4、城市房地产税依标准房地租价按年计征，税率为18%。
五、城市房地产税的税额计算
1、以标准房价为计税依据的计算公式为：
    房产税应纳税额＝标准房价×适用税率
2、以标准地价为计税依据的计算公式为：
    地产税应纳税额＝标准地价×适用税率
3、以标准房地价为计税依据的计算公式为：
    房地产税应纳税额＝标准房地价×适用税率
4、以标准房地租价为计税依据的计算公式为：
    房地产税应纳税额＝标准房地租价×适用税率

u 契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。现行契税是1997年7月7日重新颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起实施。
契税的特点：1、契税属于财产转移税；2、契税由财产承受人缴纳。

 一、契税的征收范围
（一）国有土地使用权出让；
（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移；
（三）房屋买卖；
（四）房屋赠与；
（五）房屋交换。
二、契税的纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
三、契税的税率
契税税率为３～５％。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
四、契税的计税依据
（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
五、契税应纳税额的计算
应纳税额＝计税依据×税率
六、契税的申报缴纳
1、契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2、纳税人应当自纳税义务发生之日起１０日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
3、契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。
七、契税的减免税
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

u 营业税：
营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其营业收入额征收的一种税。1993年12月13日国务院发布《中华人民共和国营业税暂行条例》，1993年12月27日财政部颁布《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》，并从1994年1月1日起实行。
营业税的特点：1、征收范围广，税源普遍；2、税收负担轻、税负均衡，较好地体现了公平税负的原则；3、政策明了，适用性强；4、计算简单，操作方便，纳税人容易理解。

    一、 营业税的纳税人
　　营业税的纳税人是在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。
    二、 营业税的计税依据
　　营业的计税依据是提供应税劳务的营业额，转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。它是纳税人向对方收取的全部价款和在价款之外取得的一切费用，如手续费、服务费、基金等等。
    三、 营业税的税目、税率
营业税税目税率表
税 目
征收范围
税率
一、交通运输业
陆路运输、水路运输 航空运输、管道运输、 装卸搬运
3%
二、建筑业
建筑、安装、修缮装饰 及其他工程作业
3%
三、金融保险业

5%
四、邮电通信业

3%
五、文化体育业

3%
六、娱乐业
歌厅、舞厅、 OK 歌舞厅、音乐茶座、台球 高尔夫球、保龄球、游艺
5%-20%
七、服务业
代理业、旅店业、饮食业 旅游业、仓储业、租赁业 广告业及其他服务业
5%
八、转让无形资产
转让土地使用权、专利权 非专利技术、商标权、 著作权、商誉
5%
九、销售不动产
销售建筑物及其他土地附着物
5%

四、 营业税的计算
　　纳税人提供应税劳务、转让无形资产，或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额的计算公式为：
　　应纳税额=营业额×税率
　　纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，但是，下列情形除外：
　　(一)运输企业自中华人民共和国境内运输旅客或者货物出境,在境外改由其他运输企业承运乘客或者货物的,以全程运费减去付给该承运企业的运费后的余额为营业额。
　　(二)旅游企业组织旅游团到中华人民共和国境外旅游,在境外改由其他旅游企业接团的,以全程旅游费减去付给该接团企业的旅游费后的余额为营业额。
　　(三)建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
　　(四)转贷业务,以贷款利息减去借款利息后的余额为营业额。
　　(五)外汇、有价证券、期货买卖业务,以卖出价减去买入价后的余额为营业额。
　　(六)财政部规定的其他情形。
　　五、 营业税的税收优惠
　　《中华人民共和国营业税暂条例》规定下列项目免征营业税：
　　(一) 托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务,婚姻介绍,殡葬服务;
    (二) 残疾人员个人提供的劳务;
　　(三)医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务;
　　(四)学校和其他教育机构提供的教育劳务,学生勤工俭学提供的劳务;
　　(五)农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务,家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治;
　　(六)纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入,宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。除前款规定外,营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。
　　六、 营业税的纳税地点和纳税义务发生时间
　　（一）营业税的纳税地点
　　1、 纳税人提供应税劳务,应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税。纳税人从事运输业务,应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
　　2、 纳税人转让土地使用权,应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。纳税人转让其他无形资产,应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。
　　3、 纳税人销售不动产,应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。
　　（二）营业税的纳税义务发生时间 营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
　　七、 营业税的纳税申报
　　对纳税人的应纳税额分别采取由扣缴义务人扣缴和纳税人自行申报两种方法。
    八、营业税的纳税期限
　　纳税人的纳税期限分别为五日、十日、十五日、或者一个月，纳税人的具体纳税期限由主管税务机关核定。纳税人以一月为一期纳税的，自期满之日起十日内申报纳税。扣缴义务人解缴税款期限，比照此项规定执行。

u 城市维护建设税
城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。1985年2月8日国务院正式颁布了《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，并于1985年1月1日在全国范围内施行。
城市维护建设税的特点：1、税款专款专用；2、属于一种附加税；3、根据城镇规模设计税率；4、征收范围较广。

 一、城市维护建设税的纳税人
凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。
二、城市维护建设税的征收范围
城市维护建设税的征收范围包括：城市、县城、建制镇、工矿区。应根据行政区划作为划分标准。
三、城市维护建设税的税率
纳税人所在地在市区的，税率为７％；
纳税人所在地在县城、镇的，税率为５％；
纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为１％。
四、城市维护建设税的计税依据
城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。
五、应纳税额的计算公式
应纳税额＝实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额×适用税率
六、城市维护建设税的纳税地点
1、纳税人直接缴纳“三税”的，在缴纳“三税”地缴纳城市维护建设税；
2、代扣代缴的纳税地点。代征、代扣代缴增值税、消费税、营业税的企业单位，同时也要代征、代扣代缴城市维护建设税。
3、银行的纳税地点。各银行缴纳的城市维护建设税，均由取得业务收入的核算单位在当地缴纳。
七、城市维护建设税的特殊规定
1、海关对进口产品代征增值税、消费税的，不征收城市维护建设税；
2、对进口产品退还增值税、消费税的，不退还以缴纳的城市维护建设税；
3、对金融业调增3%征收的营业税，不征收城市维护建设税；
4、对于因减免税而需要进行“三税”退库的，可同时退库城市维护建设税；
5、对于铁道部集中缴纳的营业税税额，统一规定按5%缴纳城市维护建设税。

u 教育费附加税

教育费附加是对缴纳增值税,营业税,消费税的单位和个人,就其实际缴纳上述三种税税额征收的一种附加.征收教育费附加,目的是为了贯彻落实<<中共中央关于教育体制改革的决定>>,扩大地方教育经费的资金来源,加快地方教育事业
的发展.

一、纳税人
凡缴纳增值税,营业税,消费税的单位和个人,除外商投资企业和外国企业暂
不征收外,其他都应当依照规定缴纳教育费附加.
二、教育费附加的计征依据,附加率
教育费附加以各单位和个人实际缴纳的增值税,营业税,消费税的税额为计税依据。
三、教育费计算
教育费附加计算公式:
单位在缴纳营业税的同时，应按交纳的营业税税额的3%缴纳教育费附加。
四、教育费附加的征收管理规定
教育费附加的缴纳时间,与增值税,营业税和消费税同时缴纳.
按税制改革后的税收征收管理规定,教育费附加分别由国家税务局和地方税务
局负责征收.国家税务局系统征收的按铁道,各银行总行,保险总公司营业税附
征的教育费附加,作为中央预算固定收入;国家税务局系统征收的按增值税,消
费税附征的教育费附加和地方税务局征收的按营业税附征的教育费附加,作为
地方预算固定收入.

u 企业所得税
按一般企业所得税规定缴纳。