电子商务冲击下购物中心物业规模的发展对策.doc

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电子商务冲击下购物中心物业规模的发展对策
电子商务冲击下购物中心物业规模的发展对策

　　结构单一、功能单一、服务单一的购物场所在电子商务的冲击下将不再受到欢迎，所以新兴的购物中心提供更为丰富和多元购物体验则成为一种发展趋势，因此现有的购物中心需要在购物体验上进一步升级和加强。虽然投资者和开发商有很多因素不能控制，如城市规划、自然环境等，但是仍然有一些方面通过努力可以改善顾客的消费体验。

　　电子商务 购物中心 物业近年来，随着应用电子商务的企业规模持续增长，网络零售的模式已逐步改变了消费主体的购物方式。此外，网络零售对传统零售业态的渗透，也改变了产品和服务销售被空间和时间束缚的情况。这样以来，网络零售将势必会从多方面影响传统零售业的发展，并以此将影响传导至购物中心。在这种新的竞争模式和压力下，我国现有的零售业将面临业态重塑。如果购物中心还遵循现阶段这种简单规模扩大、单纯业态叠加、千篇一律的发展模式，必将埋下隐患。所以，购物中心必须在简单的模块化的高速扩张发展后，寻求一条更为持续、稳定的发展路径。
　　一、丰富购物中心种类，发展新型购物中心购物中心在我国的发展尚属新鲜事物，目前我国购物中心的种类较少，形式单一，发展模式趋同，多以单一购物功能为主。特色和创新性的缺乏不仅使得购物中心难以在同类竞争中脱颖而出，在面临电子商务带来的冲击时，更是缺乏有效策略来应对灵活多变的网络购物。因此，必须丰富我国购物中心的种类，着力创新、开发出新型购物中心来应对网络购物带来的冲击。国外购物中心经过半个世纪的发展，已经成为比较成熟的商业业态，并且在发展过程中新的购物中心类型不断丰富，对我国开发新型购物中心有很大的借鉴意义。例如发展主题中心、节日卖场等，增加购物中心的特色来吸引消费者。另外，发展新型购物中心可以参考网络购物的特点，通过弥补传统购物中心劣势或扩大优势等方式开发出新的购物中心类型。例如名品折扣型购物中心、娱乐体验型购物中心，吸引不同需求的消费群体。总而言之，可以通过丰富购物中心的种类，开发功能定位不同，特色鲜明的新型购物中心来应对网络购物的冲击。在发展新型购物中心的关键是要充分考虑市场需求和发挥自身优势，提高电子商务竞争的准入门槛，增加实体购物的不可替代性。
　　二、不同类型购物中心采取差别化对策目前我国的购物中心主要有超区域购物中心、区域购物中心、社区中心等。在应对网络购物的冲击时，购物中心的功能逐渐从商品流通功能逐渐向休闲消费功能转移，更加突出购物之外休闲娱乐主题，但不同类型的购物中心采取的策略并不尽相同。超区域购物中心物业规模巨大，辐射范围广，主要在郊区独立存在，其目的是满足集中生活消费方式的需要，吸引大量的购物者乘车前来，花费大量的时间和金钱。这一类型的购物中心需要进行规模的扩展和功能的重新定位，增加服务和体验功能，加强购物与文化娱乐的结合，增加餐饮、娱乐、社交场所和设施，实现跨行业合作，一站式满足顾客需求，使购物中心不仅作为购物场所，更成为休闲娱乐和社交生活的去处。区域购物中心规模较大，将目标消费群锁定在一定范围内，建筑面积一般在5至8万平方米。由于消费群体和辐射范围的限制，区域购物中心物业规模不宜扩大，可以通过功能替换的方式应对网络购物带来的冲击。通过缩减过时的商业设施，增添餐饮、娱乐、休闲设施，改善物业组合形式，合理有效利用空间。并且通过提高公共交通通达性，提升现有的或增加相关服务，使原区域中心在硬件设施和软件服务上都得到提升，满足顾客购物和体验的双重需求从而赢得顾客应对网络冲击。社区购物中心以该社区居民多方面的消费需求为依据，服务群体比较固定，应形成一定经营特色，根据居民需求合理设定物业规模和功能，切忌盲目求大求全。社区中心应对网络购物的冲击需要紧密贴合消费者的需求，根据居住区内的消费环境和特点打造购物中心，进行功能分配，注重人性化的设计和服务，打造优美购物环境，为消费者提供便利交通和购物方式，增强与消费者的互动和交流。
　　三、购物中心的物业类型的选择要适应国情购物中心引入我国时间尚短，虽然购物中心已成为目前较流行的零售业态形式，但我国目前存在购物中心类型并不一定都适合我国现有的国情和具体的城市发展。在购物中心的开发中，许多项目缺乏相关研究和准确定位，“好大快上”的盲目行为屡见不鲜。这也导致了一些购物中心建成后发现并与所在区域的商圈特征并不匹配，更不能完成预期的功能定位目标。因为每一种类型的购物中心都有其明确的开发条件和目标群体，对于开发环境并不成熟的情况下贸然开发，其结果必然是以失败告终。同时，根据调查，部分消费者由于附近购物中心的消费层次、类型和功能定位与自身存在较大差异而选择网络购物。购物中心物业规模的选择需要对目标区域的经济走势、人口规模、人口结构、消费水平、收入特征等一系列相关数据作以全面而客观地调查和统计，并能简单预测出3-5年内各数据的变化趋势，再进一步对各项指标进行分析研究确定购物中心的物业规模。根据世邦魏理仕最新发布的数据，全球面积最大的三个在建购物中心都在中国，我国大城市购物中心发展迅速而中小城市购物中心的发展缓慢甚至尚未出现。规模巨大的超区域型购物中心辐射范围广，需要一线城市进行依托，人口规模、经济发展、消费水平等条件要求都很高，需求量很小。根据我国国情和目前我国购物中心的发展态势，需要严格遏制超大型的购物中心的盲目开发，积极引导中小城市对购物中心的引进和开发，较多的发展区域购物中心，更多的发展社区购物中心。使我国形成以社区购物中心为塔基，超区域型购物中心为塔尖的金字塔状分布格局，稳健发展。另外，我国城镇化水平快速提高，土地成本快速增长，零售商和开发商更应理性投资。城镇化水平的快速提高也是我国出现了许多新兴城镇和社区，在这些新兴居住区建设特色社区购物中心既顺应了我国国情的发展需要，也是购物中心应对网络购物冲击的一种策略。

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