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中央科技区项目可行性研究报告

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2020年5月29日
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滁州市宁滁中央科技区(CID)项目

可行性研究报告

点今出品
12月

第一部分 项目背景
项目概况
滁州市城北新区是滁州市承接产业转移的首选区、示范区、先行区,本项目作为该区内首个新型产业园项目,将在政府的大力支持下,结合开发企业优势共同打造中央科技区(CID),成为中国中西部最有特色的产业转移示范园区。经过园区建设大力推动城市智力产业发展,广泛提高城市经济地位与国际影响力;集软件研发、科技办公、居住、商业等诸多功能为一体,凭借巨大的体量,吸引上游城市产业转移,及本地中小型企业入驻。
一期
滁州市宁滁产业园位于滁州市城北新区南部,一期规划占地面积1000亩。本项目一期规划定位为:建设中小型创新性企业总部基地,以商务花园、总部大楼、企业会所等型态建筑为主要载体,辅以相关服务设施,最终建成集企业办公、研发设计、商务交流、会议会展等为一体的智能化、高效益、生态环、保型的创新型中小企业总部产业基地。

B区
A区

C区

项目指标:
占地面积:1000亩
其中 A区——科技产业区
面积约650亩,功能定位为工业设计、研发、生产、信息服务等。
土地性质:工业用地
土地年限:50年
B区——生活居住区
面积约为300亩,主要为园区内的工作人员提供居住生活空间。
土地性质:住宅用地
土地年限:70年
C区——办公配套区
面积约为350亩,包括办公、科技培训、展示、配套服务等功能。
土地性质:商办用地
土地年限:50年

第二部分 项目的可行性
2.1产业可行性分析
当前单一生产型的工业园区随着经济发展及产业结构调整的需要已在逐渐转型创新,许多位于城市中心区域的工业园区都在向集办公、生产、科研、商务交流等于一体的高产出值产业园转型,经过开发模式的创新调整使城市产业结构得到优化升级,并使城市土地的利用价值达到最大化。本项目主要以创新型中小企业总部基地、科技研发创新基地为载体,引进创新型中小企业及各类科技创新企业,具有产业层次高、产出价值大特点,产业上具备可行性。

2.2承接上游城市优质企业产业转移的同时还可扶持并孵化创新型中小企业,有利于拉动城市经济的发展
工业发展是一个城市的命脉。本项目一方面是作为南京向滁州产业转移的承接,另一方面也是当地创新型中小企业的适宜孵化场所。
本项目是满足创新型中小企业的办公生活需求;既对产业的升级有一个促进作用,也完善了现有园区存在的不足,不但将提升和带动区域经济的整体发展,而且对于相关行业的发展同样具有积极作用,必将有力的带动整个城市经济水平的提高。
同时该项目还兼有孵化园区的作用,在企业运营初期入驻园区可享受相关优惠政策,园区环境更有利于企业研发部门的工作,独立的办公场所及冠名权更能突出孵化企业的实力,有利于前期业务谈判及后期融资发展,待企业孵化出园后,企业可在经济开发区内另建厂区,园区内建筑可作为管理及行政部门办公使用。

2.3以商务花园(BUSINESS PARK)、总部基地为主的办公格局更适合经济转型带来的工作方式变革
中国经济进入21世纪以来,开始快速突破国家间的边界壁垒获得迅速扩展,国际经济之间的关联性促使国内出现巨大的经济整合趋势,一个新的经济时代快速形成——总部经济时代。总部经济时代就是总部基地化、规模化、合作化的时代。总部基地是中国经济的一种新态度、新趋势,是企业总部集群的现实化,是企业资源的社会整合的综合体,它是企业资源整合的大型经济平台。总部基地是一种稳定的经济生态模式,具有相当的分散集聚性能,它必将是新经济条件下的一种崭新的经济发展模式。
随着滁州市经济的快速发展,现有工业园区无论在形式体制还是模式运营上,都显得较为落后,不能满足城市的快速发展和滁州产业结构变化所带来的新的要求。本项目着眼于新经济环境下滁州市工业园区的功能、布局和运营方式的提升,旨在打造一个适应中小企业创新需求的全新科技园区,它将成为滁州市的新亮点,并塑造出一个崭新的区域形象。
从社会发展来看,随着知识经济和网络经济的发展,新型制造业和服务业在滁州的崛起,商务活动已经更加以人为本,滁州的产业园区将不再是浓烟滚滚的工厂区,能够拥有高品质的办公环境,企业家也不需要每天穿梭于闹市,忍受中心区的高房价,而能够拥有私人办公场所,能够拥有一站式的便捷服务。独立、安静、生态、花园式的环境,极大增加了办公的舒适度。花园式的办公环境有利于激发工作人员的灵感。
2.4 商务花园独立性更强,档次更高
喧闹的都市,人们渴望回归自然;于是美国硅谷适时诞生了一种全新办公空间、新型办公方式——商务独栋办公。它的概念自1971年全球首次出现后,迅速流行于美国、日本;现在,在台北、北京、上海、深圳、合肥都能见到它们的踪影,商务花园是世界商务的发展趋势及最新潮流。
一般写字楼式的办公环境,缺乏新意,且不同的企业混住于同栋办公楼内,将显得较为混乱,人员较为混杂,不符合创新型中小企业对于独立性的要求。
本项目最具特色的商务花园产品,不但能够吸引普通企业进驻,从创新型中小企业对于办公场所需求的独立性来看,商务花园(BUSINESS PARK办公)的档次更高,独立性更强,更利于商务方面的往来。商务花园(BUSINESS PARK办公)的面积划分相较原方案更为合理,更利于企业接受,对于各种不同需求企业来说该种形式更现代、更先进、适应性较强。

2.5本项目在满足工作的同时又可提供全方位的生活服务
传统的厂房规划方案仅仅从办公需求的角度出发,缺少工作之余的娱乐休闲配套,不利符合新经济环境下企业以员工为本的经营理念。
从本项目配套方面来看,增加了科技培训及服务设施配套,为入驻企业提供全方位的生活配套服务,满足企业在工作之余,对于休闲、娱乐、社交等各类需求,竭力营造一个有利于发展的就业、生产环境。

第三部分 项目开发形式与优惠政策
3.1开发形式建议
项目整体4000亩分三期开发,一期开发面积约1000亩,以200亩的规模滚动开发;选择采用此方式的主要原因有几点:一、产业园项目整体规模较大,同时开发资金压力较大;二、大量同类型产业园产品推出造成市场供过于求,小规模推出能够保证招商及投资强度的要求;三、滚动开发有利于开发企业及时回收资金。
为了能够增强本园区的竞争力,建议项目首先开发配套服务区,以完善的配套吸引目标客群的进入,同时与周边工业园形成差异化竞争。

3.2政府优惠政策
宁滁中央科技区(CID)项目开发时间长、前期投入大,由于是工业开发招商项目开发风险较大,利润较低,为了保证开发企业基本收益、提高开发积极性,在项目整体运作过程中希望能得到宁滁两地政府的大力支持,特事特办,加快审批程序,尽可能在各项税费征收方面予以减免。
具体项目如下:
1) 园区内生活居住区土地性质为住宅用地,市政管线到位(天然气、宽带等)
2) 办公配套区土地性质为办公,培训会展中心由当地政府回购
3) 项目土地出让金不高于前期商议价格(出让价11.2万元/亩,政府返还8.2万元/亩)
4) 减免除了景观费用之外的其它前期费用
5) 土地契税当地政府提留部分予以返还
6) 减免各项政府规费
7) 享受产业园区内入驻企业同等优惠政策(营业税、企业所得税优惠)
8) 尽可能减免项目开发过程中各项行政事业性收费
9) 为本项目开发提供低息贷款
10) 为产业园内入驻企业提供快速注册一条龙服务
11) 为孵化企业提供免息或低息企业贷款
第四部分 项目初步定位分析
4.1项目定位分析
项目总体定位:中央科技区(CID)
”CID”(英文Central Information District的缩写,意为中央科技区)。CID是继CBD、CLD之后又一城市规划概念,它是位于城市中心区域的以”科技、国际、生态”三大概念为核心的综合性城市功能区域。与CBD等传统区域不同,它既是软件研发、服务外包、生物科技、电子商务、虚拟现实、节能创新等最前沿的高新产业集中区域,高智阶层云集,氛围休闲、环境生态、居住高尚的理想生活区域,代表着一座城市面向未来的世界影响力。
CID应具备如下特征:一是优越的地段;二是区域配套完善;三是高科技产业中心,知识经济的发源地;四是汇聚了时代最有活力的新经济模式;五是科学、教育、文化集中;六是汇聚一流的国际人才以及超前的创业模式;七是区域内优美的生态环境;八是高尚的国际社区居住氛围。

国际上美国硅谷、印度班加罗尔、日本东京六本木等都是CID的典型代表,成为一个城市甚至国家最富裕和最有活力的地方。在国内除北京中关村、上海张江、大连渤海等已建立成熟的中央科技区外,近年来,各主要城市的中央科技区建设风生水起,成都、西安、青岛等都已加快建设,并已上升到各城市的重大发展战略地位
本项目将在政府的大力支持下,结合开发企业优势共同打造中央科技区(CID),成为中国中西部最有特色的产业转移示范园区。经过园区建设大力推动城市智力产业发展,广泛提高城市经济地位与国际影响力;集软件研发、科技办公、居住、商业等诸多功能为一体,凭借巨大的体量,吸引上游城市产业转移及本地中小型企业入驻。

4.2 功能规划分析
Ø 总部大楼区域
Ø 商务花园(BUSINESS PARK)区
Ø 配套服务区
Ø 居住配套区
四个区域建筑在布局及造型上统一规划,互相呼应,形成有机统一。

4.3功能定位分析
建设区域性的创新型中小企业总部基地,以商务花园、总部大楼、等型态建筑为主要载体,辅以科技培训、居住配套及相关配套服务设施,最终建成集企业办公、研发设计、商务交流、会议会展等为一体的智能化、高效益、生态环保型、花园式的创新型中小企业总部产业基地。􀂾
核心功能:总部大楼
商务花园(BUSINESS PARK)
配套设施: 酒店接待中心及配套服务设施
总部大楼
主题功能:
为国内外创新型中小企业提供总部办公、研发中心、行政管理、后台服务、商贸平台等核心功能。主要体现在以下职能:
行政中心 研发办公 营销中心
采购平台 客服中心 培训中心
发展构想:
总部大楼能够充分体现企业实力和形象的地区标志性建筑,成为整个规划区创新性、成长型产业的聚集区;主要为各创新型中小企业提供一个拥有良好办公环境的总部型基地。

商务花园(BUSINESS PARK)
主题功能:
为各创新型中小企业提供更加舒适、宽松、环境更加优美的办公、研发、设计、创意、知识服务的场所同时满足SOHO办公的潜在需求。
单体面积以200平方米左右为主,辅以部分大面积产品,后期可根据实际招商情况设置部分顶置式办公厂房。
发展构想:
花园式办公环境打造出花园式、生态环保型产业园区,新方案可满足创新型中小企业的需求,进一步改进创新型中小企业的办公、科研、服务的环境,最大限度地激发员工的创意灵感。

生活居住区区
主题功能:
解决园区内职工及外派高管的生活居住问题,为其提供一个优质的生活、休息场所。
发展构想:
园区将提供大量的工作岗位,必将吸引人们前来就业投资,为了满足就近工作生活的需求,在工业区附件开发一定规模的住宅,形成和谐的生活环境。
住宅开发将以生活公寓为主,同时配套部分必须的生活服务设施,如绿化、休闲、便利商业等。

配套服务区
主题功能:
为入驻企业及客商提供专业酒店服务及其它商务服务。
发展构想:
以满足往来客商及外地常驻人员居住需求,以小而全的功能设计满足本园乃至整个开发区的商务居住需求,填补现阶段区域空白。同时借助酒店服务、集中培训、会展等功能,为园区企业提供良好的商务洽谈空间,提升园区品质与形象。

第五部分 项目经济测算
由于本项目具体地块指标及规划尚未具备,测算数据暂按点今公司估算值计算,如无具体说明则各项收费按照同类城市全额计取。本次测算暂只针对首期1000亩开发进行。
基本情况
区域
建筑面积
居住配套
24万平方米
企业花园
22万平方米
办公大楼
5万平方米
商业配套及培训会展中心
2万平方米
总计
53万平方米

5.1项目收入预测
项目共计53万平方米,按照2500元/平方米计算,项目销售总额为13.25亿元。
(办公配套区内员工培训场所,由本地政府成本回购)
5.1项目成本费用测算
5.1.1土地成本
土地挂牌价11.2万元/亩,政府返还8.2万元/亩,实际土地成本3万元/亩;总计3000万元。
土地契税 448万元(按照土地挂牌价格的4%计取)
土地成本合计3488万元
5.1.2前期费用
包括规划设计服务费、项目可行性研究、 七通一平、园区外道路修建补偿、部分道路建设、景观费用
按照150元/平方米计算,前期费用共计0.80亿元
5.1.3建安工程费

单方成本
计算模式
金额
居住配套
1000元/平方米
1000*24
24000万元
企业花园
1000元/平方米
1000*22
2 万元
办公大楼
元/平方米
*5
10000万元
商业配套及培训会展中心
元/平方米
*2
4000万元
总计

60000万元

5.1.4政府规费
政府规费严格按照政府相应文件计取,具体收费标准如下表。项目实际运营中可尽量争取政府优惠减免政策,降低项目成本。
政府规费=170元/平方米*53万平方米=0.90亿元
项目
单方成本(元/平方米)
散装水泥资金
2.00
劳保统筹费
7.50
质检费
2.00
招投标管理费
1.00
招投标代理费
1.00
防雷审图费
1.50
审图费
2.00
抗震审查费
0.50
城市配套费
85.00
建筑垃圾处理费
4.00
人防工程建设费
48.00
新墙体专项基金
8.00
白蚁防治费
1.50
城管扬洒费
1.00
核价费
3.00
网上备案费
2.00
共计
170.00

5.1.5不可预见费用
土地成本、前期费用、建安工程费之和的2%
不可预见费用0.14亿元

5.1.6 管理成本
土地成本、前期费用、建安工程费之和的3%
管理成本0.21亿元

项目静态投资额=0.35+0.80+6.00+0.90+0.14+0.21=8.40亿元
5.1.7营销推广费
按照总经营收入的2%计算
营销推广费=13.25*2%=0.27亿元

5.1.8财务成本
本项目将按照最大额度的银行融资比例来测算项目的财务指标,即30%自有资金+70%其它方式筹措。
考虑到部分中长期银行贷款、企业及私人借贷的利率较高,利率占按10%计算。
财务成本=项目静态投资额*70%*10%=8.40*0.7*0.1=0.59亿元
5.1.9营业税
营业税总额为销售额的5%
营业税=13.25亿元*5%=0.66亿元
5.1.10土地增值税
按照销售额的4%计提
土地增值税=13.25*4%=0.53亿元
总成本合计:10.45亿元
5.3项目经济效益评价
项目
总价金额
销售收入
13.25
项目支出
一
土地费用
0.35
二
前期费用
0.80
三
建安工程费
6.00
四
政府规费
0.90
五
不可预见费用
0.14
六
管理成本
0.21
项目静态投资
8.40
七
营销推广费用
0.27
八
财务成本
0.59
九
营业税费
0.66
十
土地增值税
0.53
总成本合计
10.45
收益分析
税前利润
2.80
企业所得税
0.70
税后净利润
2.10
投资回报率
25.00%
企业年投资回报率
16.67%