资产评估中基准单方造价比较法及其应用.doc

基准单方造价比较法及其在房屋估价中的应用
　　内容提要：
　　基准单方造价比较法的最大特点是在确定房屋“最基本标准条件下”的单方建筑造价的前提下进行被估建筑单方造价的对比计算。不同的限定条件对应于不同的单方造价。基准单方造价的确定方法包括竣工结算调整法、概预算法和市场调查法。在应用中，可以用差异系数调整单方造价，也可以采用单方造价增加值来实现。
　　基准单方造价比较法就是首先确定某种建筑结构类型在所确定的基本标准条件下的基本单方造价，而后再将同类型的被估建筑项目内容和基准单方造价所确定的内容进行比较，求得对比差异系数，然后再用所求得的差异系数去调整基准单方造价，从而求得被估建筑的单方建筑造价。它和一般单方造价对比法的不同之处就是对比的标准不一样，基准单方造价比较法采用的是“基本标准”，简称为“基准”，而一般单方造价比较法采用的则是“实物标准”。在基准单方造价确定过程中，一般先确定被选定实物的现行单方造价，而后再通过两者的条件对比计算确定某建筑结构类型的基准单方造价。两者互为因果关系，即基准单方造价由实物单方造价换算而得。由于基准单方造价比较法所先定的“基本标准”是以最简单的结构形式所具备的构造内容来作对比标准的，故称为“零起点标准”。它的特点就是将“实行标准”系数的对比增减计算变为零起点系数的直接增减计算，从而大大减少了内容对比的工作量，这不仅减少了许多对比增减的计算过程，提高了工作效率，而且也减少了许多因对比不当而产生的误差。
　　一、基准单方造价限定条件的设定
　　在运用基准单方造价方法进行房屋价值评估时，其基准单方造价是对运用类比法进行房屋估价时被估项目惟一选用的对比造价基本标准，而确定基准单方造价的限定条件是我们制定基准单方造价时的重要前提，也是计算被估房屋单方造价时确定增减对比系数和单方造价的关键因素。不同的限定条件对应于不同的单方造价，前者为因，后者为果。同时，在确定基准单方造价的限定条件时，应充分考虑到运用基准单方造价进行房屋估价时方法简便、操作易行、依据可靠、数据准确。
　　根据房屋建筑物的建造结构我们将在房屋的常用结构类型中选取主要的三种不同结构类型设定基本结构构造条件及其装修标准，来制定其基准单方造价标准，并运用到群体房屋的估价中。这三种类型分别是砖混结构、钢筋混凝土框架结构、钢筋混凝土排架结构。基本条件如下所示。
　　1.结构基本条件
　　(1)砖混结构
　　基础： 砖或毛石砌筑，下面设有混凝土垫层
　　砖墙： 砖砌内、外墙、厚度随南、北方而定

　　结构： 钢筋混凝土楼、顶板、圈、过梁、构造柱
　　屋面： 油毡防水，保温层随地区而定
　　(2)框架结构
　　基础： 钢筋混凝土独立基础、框架基础梁，或筏型基础
　　砖墙： 砖砌内墙、外墙填充墙，厚度随南、北方而定
　　结构： 钢筋混凝土框架柱、梁、板
　　屋面： 油毡防水，保温层材料随地区而定
　　(3)排架结构
　　基础： 钢筋混凝土独立基础或杯基础
　　砖墙： 砖砌内墙，砖外墙填充墙，厚度随南、北方而定
　　结构： 钢筋混凝土柱、预制吊车梁、大型屋面板、薄腹梁或拱型屋架
　　屋面： 二毡三油防水，保温层随地区而定
　　2.装修
　　（1） 楼、地面： 混凝土垫层（或楼板面）抹水泥砂浆
　　（2） 内装修
　　内墙面： 砂浆抹面、喷刷大白或涂料
　　顶板： 满刮腻子、喷刷大白或涂料
　　3． 专业配套
　　（1） 给、排水：一般常规配套
　　（2） 配电：一般工业及民用线路及照明
　　（3） 采暖：仅限采暖地区的供热设施
　　（4） 其它：一般通讯及电视天线
　　（上述配套不包括卫生设施、设备的购置及安装费、工艺管线费等）

　　在实际估价操作中，我们将根据被估建筑的结构构造和装修内容分别制定一系列的对比增减系数进行条件对比时的系数增减计算。这些系数的制定也是极其重要的，它直接影响到被估建筑单方建筑造价。
　　二、基准单方造价的确定方法
　　1.竣工结算调整法
　　基准单方造价的确定方法有很多种，其中的一种方法就是竣工结算调整法。我们可以选择近期竣工的同类结构，并在结构构造和装修标准上比较接近基准单方造价限定条件的房屋建筑，利用该房屋建筑的竣工结算造价去求取基准单方造价，即将两者的结构和装修所存在的各个条件分别作比较，通过条件修正系数对选定的竣工造价进行调整，以求得我们所需的基准单方造价。我们可以选择多个类似的相同结构类型的竣工结算实例求得多个基准单方造价，然后加以比较，除去其中不合理的造价，保留其中合理的部分数据作为计算依据。在比较中我们将会发现，合理取值所求得的各个基准单方造价其数值一定会相近的，一般说来，最小值和最大值不应相差10%。这个10%包含价值原点±5%，因此，原点的价值应当是中央值或其平均值，这个求得的原点值即我们所求的基准单方造价。同时，我们规定在原点±5%范围以内的基准单方造价值也是正确的。所求得的基准单方造价在所对应的地区建筑造价变动不大的时期内，可以通用，对于不超过现行造价±5%的近期竣工工程的账面单方造价也可以直接作为现行单方造价加以应用。
　　采用竣工工程结算调整法求取基准单方造价时应注意以下几个方面的问题：
　　（1）仔细分析竣工结算造价所包括的内容和范围。在选取参照实例时必须选取有代表性的结算造价，去除基准单方造价标准范围以外的装修费用和其它因素所增加的费用。
　　（2）保证竣工造价的完整性。很多情况下一个工程可能有若干个竣工结算，其工程竣工结算总值应为若干个工程竣工造价之和。缺少一个资料就不能保证造价的完整性，从而会导致基准单方造价计算的错误。
　　（3）尽量选择装修简单、层高基本符合条件要求的建筑物作测定依据，以减少计算过程中的调整幅度，避免因调整系数过多、过大而影响测定的结果。
　　（4）严格掌握好基准单方造价的限定条件和竣工期日，不得随意扩大或降低其中的标准和采用不符合当期造价水平的竣工结算造价去测定现行的基准单方造价。
　　2.概预算法
　　这种方法较竣工结算调整法测定过程繁锁。这种方法又可根据资料的来源和类别分为以下两种测定法。
　　（1）造价换算法，就是首先利用被选定工程原有竣工结算造价的工程量按现行概预算定额的标准子目进行调整，以达到符合现行概预算定额的标准要求，然后再套用现行概预算定额单价及取费标准求得被选定工程的工程造价。

　　（2）概预算编制法，就是按照被选定工程的全套竣工图纸和技术资料计算出各组成专业的工程量，然后套用现行概预算定额单价及取费标准求得被选定工程的工程造价。由于这个方法比较繁锁，一般情况人力和时间均受到限制，经常因漏项和计算差错较大而导致计算结果不准确，此方法应慎重考虑。
　　采用概预算法求取基准单方造价时应注意所选取的工程子目必须符合基准单方造价的限定条件，要求计算准确，不得漏项和混有不合要求的其它项目。
　　采用概预算法求得的是总造价，还需要除以建筑面积才能求得基准单方造价，因此，要求被选定项目的建筑面积一定要计算准确，以确保计算结果的正确性。
　　3.市场调查法
　　市场调查法就是按照本地区现行市场上各种结构类型的造价水平来确定我们所需的基准单方造价。我们可以在本地区范围内建筑多个近期已竣工工程的各类型造价实例，进行筛选和综合，按照基准单方造价的限定条件进行修正来求得我们所需求的基准单方造价。在选取市场实例时应尽选取装修简单的、符合标准结构类型的工程实例，避免因装修标准太高或结构复杂而带来的修正困难，甚至影响计算结果的正确性。
　　三、基准单方造价的应用
　　1.基准单方造价类比法的计算方法
　　系数调整法计算被估建筑单方造价的计算公式为：
　　DZ=J×ΣC1
　　DZ：被估建筑的单方造价
　　J：某结构类型的基准单方造价
　　ΣC1：各种差异系数之和
　　2.不同作法差异系数CI的确定
　　（1）不同作法差异系数的确定方法。在运用基准单方造价类比法确定被估建筑单方造价时，首先用到的一个重要参数就是不同作法的差异系数，因为它将影响到我们评估单价的准确性。
　　制定基准单方造价的一个基本而且是非常重要的前提就是限定条件，也就是我们在制定基准单方造价时对房屋结构和 装修的作法标准作了一个最基本、最简单的条件限定。在限定条件前提下去进行基准单方造价的制定工作。但是，在当我们用基准单方造价比较法确定被估建筑的单方造价时，被估建筑的某些存在条件和制定基准单方造价的限定条件各不相同，针对诸多结构、装修以及配套设施作法的不同，就必须要用不同作法差异系数去修正基准单方造价，以求得我们所求得的被估建筑的单方造价。为此，不同作法差异系数的制定工作也是我们运用基准单方造价比较法确定被估建筑的单方造价的一个重要的前期工作。

　　不同作法差异系数的制定方法主要还是以子项的定额内容套用现行定额单价和相应取费标准。按照概预算的计算步骤算出被估建筑子项和限定条件对应子项的价格差，逐步求得两者的差异系数。
　　调整单方造价除了用差异系数调整而外，还可以采用单方造价增加值来实现，即按每平方米建筑面积增减一定差额，其效果是相同的。
　　（2）制定差异系数的应注意以下事项：
　　a. 不同作法差异系数随不同地区的概预算定额单价和取费标准不同而有差异，因此，不同作法差异系数应随不同地区的价格水平单独制定。
　　b. 差异系数的子目应尽量设置多一些，从基础、主体结构、装修、配套专业以及影响单方造价的其它各种因素都应尽可能考虑周全，包括层高、建筑面积规模、跨度等都应设置差异系数。
　　c. 我们所设定的调整子目应当是综合性子目，例如贴瓷砖地面，其子目中已包括了地面清理、铺垫层、找平层以及贴铺瓷砖面等全部工序作法，而应仅只面层一项；而围墙则应包括土方、基础、上部结构和装修等全套工序。
　　计算某办公楼现行建筑单方造价。
　　(1) 建筑构造
　　该楼为砖混结构，五层，平均层高3.5m，建筑面积3566m2，1997年8月竣工使用，其结构构造如下：
　　基础：混凝土垫层，砖放脚条形基础，有局部加深约0.6m，加深范围为15%；
　　砖墙：外墙厚356mm，内墙厚240mm，均为砖砌；
　　结构：现浇钢筋混凝土楼板、圈梁、构造柱；
　　屋面：珍珠岩保温层，二毡三油防水层；
　　门窗：铝合金外门，木夹板内门，铝合金一玻一纱窗；
　　楼地面：有10%花岗岩贴面（门厅），其余500×500（mm）瓷砖铺面；
　　内装修：门厅有少量大理石墙面，房间及顶棚均为常规做法，外喷涂料，仅会议室有轻质吊顶棚，约占顶棚面积的5%；
　　外装修：全部为中级国产涂料；
　　配套设施：给、排水、电气线路、采暖通讯设施等配套等齐全，均为常规做法，各楼层均有男、女卫生间，普通卫生洁具，房间内墙壁及地面贴瓷砖。

　　经测定该地区砖混结构标准办公楼类型的基准单方造价为605元/m2。
　　(2)不同差异系数值的计算
　　下列差异系数调整值均为假设，只为了本举例所用
　　根据本地区对定额子目单价的测定，本例各分部差异系数调整比例（%）分列如下：
　　层高 +6.0(12×0.5=6)
　　基础 +2.0
　　墙体 0
　　结构 0
　　门窗 +8.7(其中大门1.2,窗7.5)
　　楼地面+10.4(其中花岗岩60×10%=6,瓷砖6×90%=5.4%)
　　内装修+2.5(其中大理石40×5%=2,吊顶10×5%=0.5)
　　外装修+3.0
　　卫生间+1.7(其中卫生洁具1.2,室内瓷砖0.5)
　　其它 +2.0(不可预见系数)
　　合计 +36.3
　　(3) 现行建筑单方造价确定
　　建筑单方造价=605×(1+36.3%)=824.62元/m2