物业服务投标书.docx
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1、 物业服务投标书XX物业管理有限公司二0一四年二月目 录第一部分:商务文件3一、物业管理处收入预算方案4二、物业管理处收支预算方案分类明细5三、其他费用11四、”文化广场”管理处财务预算说明12第二部分:技术文件14第一章:管理服务理念和目标15一、总体管理服务理念和目标15第二章:物业管理机构运作方式15一、管理处组织架构及部门设置15二、管理处运行方式及各部门职责16第三章:管理服务人员配备25一、管理处各岗位员工的任职要求25二、管理处经理要求26三、管理处各部门、各岗位的人员配备数以及各岗位的职责27四、管理处新员工的培训方案及计划34第四章:物业管理用房及相应管理设施的配置35一、管
2、理用房35二、管理设施35第五章:物业管理分项及标准与承诺37第六章 物业的维修养护管理、保洁、保安、护绿工作的实施方案40一、对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施40二、物业管理区域内公用设施设备的维修措施40三、业主、使用人装饰、装修物业的管理措施60四、保障物业管理区域内环境清洁度的措施63五、绿化(乔灌木草坪及其他附属设施)按季节维护、保养项目和措施71六、物业管理区域内保安24小时执勤、巡视重点部位24小时监控的岗位职描述责74 七、物业管理法律法规及常识向住户的宣传设想74八、 物业管理档案管理设想80九、 其他物业管理措施及承诺82第七章:丰富社区文化、加强业主相互沟通的具体
3、措施85第八章:智能化设施的管理与维修方案86第九章:施工噪声控制等与业主密切相关事件的应对措施90第十章:提供临时管理公约的建议稿100第十一章:物业管理早期介入服务103一、商业用房在实际运行前的管理措施:108第十二章:本企业在投标项目中的服务特色(总结)108商务文件商务文件一、物业管理处收入预算方案1. 管理收费单价1.1投标申请表投 标 申 请 表项目数据物业收费标准18.00元/月M2住宅2.0元/月M2联排别墅3.0元/月M2商业4.0元/月M2管理者酬金计提比例7%投标人投标企业名称:上海有限公司投标企业(盖章)1.2物业管理费定价依据1.2.1参照上海市物业服务分等评级收费
4、标准;1.2.2“文化广场”物业支出预算;1.2.3参照开发商竞标公告第二条第4点收费标准的确定。2物业管理费收入2.1物业管理计费面积地面建筑面积:42176平方米; 附属建筑面积: 2674平方米。2.2每月物业管理费收入:42176平方米18元/月平方米+ 2674平方米5.5元/月平方米=759168元/月+14707元/月=773875元/月 全年物业管理费收入: 773875元/月12月=9286500元3、物业管理处收支预算方案及分类明细3.1“文化广场”管理处财务收入汇总表项目面积月收入(元)年收入(元)备注2号楼19613平方米353034.004236408.0024号楼:
5、18.00元/月M2游船码头餐厅及其他:5.50/月/M2 3号楼17877平方米321786.003861432.004号楼4686平方米84348.001012176.00游船码头餐厅及其他2674平方米14707.00176484.00合计44870平方米773875.009286500.00备注:以收缴率100%计算3.2“文化广场”管理处管理费支出预算表序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(246466元/月)管理人员31900382800见附件1机电人员73660883920保安人员1006521207824保洁人员40254483048小计24646629575922管理人
6、员服装费(2000元/月)管理人员服装费2000240003行政办公费( 22700 元/月)行政办公费227002724004保安物耗(3000元/月)保安物耗3000360005保洁材料费(13964元/月)保洁材料费139641675686垃圾清运费用(8000元/月)垃圾清运费用800096000外包7绿化养护费(4000元/月)绿化养护费400048000外包8设备设施维护费(59810元/月)设备设施维护费598107177209公共能耗费(312408元/月)公共能耗费312408374889610公众责任险(1500元/月)公众责任险15001800011固定资产折旧(4153
7、元/月)固定资产折旧41534983612管理者酬金(54171元/月)管理者酬金(7%)5417165005213法定税金(41015元/月)法定税金(5.3%)41015.00492180.00合计77318792782443.3年度盈亏年度收入9286500元-年度支出9278244元=8256元/年 688元/月附件1 “文化广场”管理处员人工费用明细表岗位名称人数薪金(元/人)各项基金(元/人)月总支出(元)年总支出(元)管理处人工费用(31900 元/月)管理处管理处经理18000360011600139200经理助理150002250725087000客户服务2250011257
8、25087000财务140001800580069600小计531900382800机电人员费用(73660 元/月)机电机电主管1600027008700104400维修工162800126064960779520小计1773660883920保安人员费用(100652元/月)保安保安主管140001800580069600保安领班42500112514500174000保安36180043280352964224小计411006521207824保洁人员费用(40254元/月)保洁保洁主管130001350435052200保洁22130043238104457248小计234025448
9、3048合计862464662957592“文化广场”管理处员工人工费明细测算说明:以上人员年度工资费用是以12个月为基数计算得出;月工资标准中已经包括该岗位的各类津贴;各项基金计提比例为45%,其中包含公司替员工交纳的“五金”部分、节日加班费等。 附件2:员工服装及洗烫费用明细表部门人数制服配备内容(人)制服费用洗烫费用物业管理处5西装2套衬衫2件领带1根10人1200元/套2套2年12月=1000元/月10人30元/套2次月=600元设备主管1监控员4设备部16棉质工作服2套电工鞋1双16人300元/套2套2年12月=400元/月自行解决合计261400元/月600/月注:制服每二年更换一
10、次,每人每次发放2套计;制服的洗烫按每人每月二次计,(仅限行政管理人员及客户服务部、保安部员工)附件3 “文化广场”管理处行政办公费用明细表序号项目月度费用(元)年度费用(元)备注1固定电话费60072002办公用品900108003复印机维修费20024004法律事务及公共关系费用3000360005资料印刷费50060006节日布置费5000600007交通运输费用250030000对外联系8其他不可预见费用100001200009合计22700272400附件4、清洁耗材表序号名称单位单价数量费用(元/月)备注1消毒型多功能清洁剂箱250.002500.002空气清香剂瓶30.00103
11、00.003不锈钢保养清洁剂箱250.000.5125.004玻璃清洁剂箱200.001.00200.005静电除尘剂箱500.000.50250.006碱性清洁剂(脱油剂)箱250.000.50125.007马桶清洁剂(除渍剂)箱200.000.50100.008洗手液瓶26.0030.780.009地板蜡箱400.001.400.0010去蜡水箱250.001.250.0011消毒剂瓶30.0012.360.0012喷洁蜡箱400.000.25100.0013卷纸卷1.007320.007320.00共计20层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天2卷;30.5天/月计 14垃圾袋只0.453
12、9041756.0020层,每层楼梯6个垃圾筒,加公共区域以8个计,每天1次,30.5天/月计15小垃圾袋只0.087320585.0020层,每层男女洗手间蹲位以6个计,每天更换2次;30.5天/月计16百洁布块15.0025.00375.0017拖把头个2.5025.0062.5018抹布块2.50150.00375.00总计13963.50附件5 设备设施维护费用项目费用每月支出每年支出备注1房屋设备运行费( 7500 元/月)消防/给水管网83310000配套设施(含公共设施)333340000房屋建筑外立面维护250030000道路养护83310000小计7500900002公共设备
13、设施检测费(5400 元/月)高配间电试400048000房屋避雷检测100012000高压设备电试费400048000小计5400648003电梯系统(16台)( 10587 元/月)电梯年检及限速器检测费98711840电梯设备维保费9600115200小计105871270404弱电系统(7550元/月)消防报警系统维保费233328000消防系统设备维修配件费2172600保安监控系统维保费500060000小计7550906005空调系统(22273元/月)中央空调机组维保费13000156000空调箱维保费(40个)500060000风机盘管(641个)427351280小计222
14、732672806外墙清洗(6500元/月)外墙清洗650078000小计650078000小计59810717720三、其他费用1、物业前期介入及各阶段物业服务费模式按照物业管理前期介入时间,按直接成本计算,物业公司不收取管理酬金1.1前期物业管理早期介入期筹备人员费用表序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(30450元/月)项目经理11600包含“五金“结构工程师9425设备工程师9425小计304502税金5.3%( 1614元/月)税金16143合计320641.2 物业服务介入后期管理(包括中标及招商阶段)物业服务费模式1.2.1按照物业公司直接发生的人工费用,物业管理企业只收
15、取人工费用、不可预见费、管理佣金;开发商支付其他运行费用。1.2.2物业按空房管理费用收取,2、前期物业空房管理费(中标及招商阶段公共能耗及设备运行费)序号租赁率%开发商予以物业补贴金额/元/月备注1060%46177621050%38481332040%32306443030%23088854020%16153265010%7696376000说明:费用按照18元/月为计算基数。面积按照42757计算3、开荒费用开荒标准按照开发商要求执行,其中人工费用由物业承担。发生开荒材料费用由开发商负责。开荒费用参考价格2.50元/,421762.50=105440元其中人工费用约84352 元;材料费
16、用约21088元。3、前期物业管理招商阶段费用序号项目费用每月支出每年支出备注1人工费用(179109元/月)管理人员(3人)31900382800见附件1机电人员(10人)73660883920保安人员(33人)1006521207824保洁人员(15人)40254483048小计(61人)17910921493082管理人员服装费(2000元/月)管理人员服装费2000240003行政办公费( 13620 元/月)行政办公费136201634404保安物耗(1800元/月)保安物耗1800216005保洁材料费(2500元/月)保洁材料费2500300006垃圾清运费用(4000元/月)垃
17、圾清运费用4000480007绿化养护费(4000元/月)绿化养护费40004800010公众责任险(1500元/月)公众责任险15001800011固定资产折旧(4153元/月)固定资产折旧41534983612管理者酬金(32503元/月)管理者酬金(7%)3250339003613法定税金(41015元/月)法定税金(5.3%)12995.00155940.00合计25818030981601、 开办费开办费及固定资产费用由我物业公司承担。序号项目数量单价金额备注工程维修工具及设备20,280.001铝合金扶梯4300.001,200.002数字万用表3350.001,050.003兆欧
18、表1250.00250.004钳形表2200.00400.005组合套筒工具2200.00400.00常用工具一批6手枪钻3500.001,500.007应急照明灯4220.00880.008管道疏通机21,000.002,000.00含保洁/工程使用9其他工具12,000.002,000.0010仓库货架61,000.006,000.0011拖线盘3200.00600.0012工具柜41,000.004,000.00保洁用品14,050.0013刮窗器8300.002,400.0014尘推8400.003200.0015拖线盘2200.00800.0016铝合金扶梯3750.002,250.
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