好学教育：2014年物业工程师考试《经营管理》模拟试题二.doc

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好学教育：2014年物业工程师考试《经营管理》模拟试题二
物业工程师资格考试报名信息,复习资料,历年真题，模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、教学视频解析应有尽有！请看：
　　一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
　　1 反映企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表属于(　)。
　　A. 资产减值准备明细表
　　B. 利润分配表
　　C. 应交增值税明细表
　　D. 股东权益增减变动表
　　参考答案: A
　　2物业经营管理以(　)为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
　　A. 收益性物业
　　B. 竞争性物业
　　C. 投机性物业
　　D. 策略性物业
　　参考答案: A
　　3 办公室负责行政事务和人事管理，其工作内容不包括(　)。
　　A. 员工的招聘
　　B. 文件的收发、传阅、审批、存档
　　C. 公章、介绍信的使用和管理
　　D. 参与项目的经营管理
　　参考答案: D
　　4 设备的寿命中，(　)的时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。
　　A. 经济寿命
　　B. 技术寿命
　　C. 维护寿命
　　D. 自然寿命
　　参考答案: B
　　5 由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格称为(　)。
　　A. 政府指导价
　　B. 政府定价
　　C. 成交价
　　D. 市场调节价
　　参考答案: A
　　6 杜某将36 450元存人银行，期限为一年，年利率为12%，以一年12次按月利率计息，则一年后的本利和为(　)元。
　　A. 41 6 55.35
　　B. 41 072.77
　　C. 40 2;4.32
　　D. 40 562.56
　　参考答案: B
　　7 成本法适用于物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，在无法运用(　)估价时的物业估价。
　　A. 比较分析法
　　B. 收益法
　　C. 市场法
　　D. 内插法
　　参考答案: C
　　8 某宗物业的正常成交价格为10 250元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则买方实际付出的价格为(　)元/m2。
　　A. 10 762.50
　　B. 10 568.23
　　C. 10 946.13
　　D. 10 498.63
　　参考答案: A
　　9 招标书中，物业管理的内容与要求不包括(　)。
　　A. 委托的物业管理项目及内容
　　B. 管理范围
　　C. 施工各企业名称
　　D. 管理质量要求
　　参考答案: C
　　10 在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法称为(　)。
　　A. 零基预算
　　B. 概率预算
　　C. 固定预算
　　D. 弹性预算
　　参考答案: D
　　11 由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后造成的磨损属于(　)。
　　A. 第二类无形磨损
　　B. 第二类有形磨损
　　C. 第一类无形磨损
　　D. 第一类有形磨损
　　参考答案: A
　　12 物业管理中最常见的租赁形式为(　)。
　　A. 意愿租赁
　　B. 周期性租赁
　　C. 定期租赁
　　D. 自动延期租赁
　　参考答案: C
　　13 电梯服务最重要的标准是(　)。
　　A. 安全和快速
　　B. 照明
　　C. 装潢
　　D. 容纳量
　　参考答案: A
　　14 市场分析中的重要内容是(　)。
　　A. 投资分析
　　B. 出售分析
　　C. 物业位置分析
　　D. 运营状况分析
　　参考答案: C
　　15 确保实现投资目标的重要手段是(　)。
　　A. 投资分析
　　B. 构建投资组合
　　C. 投资组合进行适当的调整
　　D. 制订投资方针和政策
　　参考答案: C
　　16 关于现金流量图的说法，错误的是(　)。
　　A. 为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末
　　B. 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等
　　C. 现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示负现金流量，向下者表示正现金流量
　　D. 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量
　　参考答案: C
　　17 工业或仓储物业需要重点分析的内容不包括(　)。
　　A. 考察未来入住者的意见
　　B. 特色与格调
　　C. 隔声、抗震
　　D. 起重设备安装
　　参考答案: B
　　18 已知某出租公寓的年有效毛租金收入为500万元，年运营费用为75万元，如果租金收入和运营费用在未来20年的经营期内分别以每年4%和3%的速度增长，折现率为9%，则该出租公寓的净运营收益现值为(　)万元。
　　A. 5 248.55
　　B. 5 243.19
　　C. 5 168.63
　　D. 5 126.67
　　参考答案: B
　　19 某商业店铺的购买价格为80万元，其中50万元由金融机构提供抵押贷款，余款30万元由投资者用现金支付，如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3.5万元，则该项投资的税前现金回报率为(　)。
　　A. 15.36%
　　B. 11.49%
　　C. 12 35%
　　D. 11.67%
　　参考答案: D
　　20 土地的交易市场不包括(　)。
　　A. 土地买卖
　　B. 土地抵押
　　C. 土地租赁
　　D. 土地转让
　　参考答案: D
　　21 按照(　)划分，零售商业物业的经营管理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。
　　A. 管理层面的不同
　　B. 专业和分包形式的不同
　　C. 资产投资类型不同
　　D. 管理组织形式不同
　　参考答案: A
　　22 建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失称为(　)。
　　A. 物质折旧
　　B. 设施折旧
　　C. 经济折旧
　　D. 功能折旧
　　参考答案: C
　　23 一项资产的原始价值减去已计提折日后的余额称为(　)。
　　A. 使用价值
　　B. 原始价值
　　C. 账面价值
　　D. 市场价值
　　参考答案: C
　　24 房地产的(　)，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
　　A. 不可移动性
　　B. 各异性
　　C. 专业管理依赖性
　　D. 政策影响性
　　参考答案: A
　　25 某出租公寓的年有效毛租金收入为300万元，年运营费用为50万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以每年3%和2%的速度增长，折现率为7%，则该出租公寓的净运营收益现值为(　)万元。
　　A. 4 235.86
　　B. 4 456.38
　　C. 4 346.48
　　D. 4 356.45
　　参考答案: C
　　26 不属于零售商业物业在选址和规划时主要考虑的因素是(　)。
　　A. 市场容量
　　B. 零售商业物业规模
　　C. 进出交通
　　D. 物业服务管理
　　参考答案: D
　　27 一套建筑面积150 m2、单价3 500元/m2、总价52.5万元的住房，在实际交易中，双方约定在一年后一次性付清，假设年折现率为8%，则该住房的实际总价为(　)万元。
　　A. 45.89
　　B. 48.61
　　C. 53.89
　　D. 57.68
　　参考答案: B
　　28 物业管理的长期性决定了物业管理招标具有(　)。
　　A. 经常性
　　B. 策略性
　　C. 收益性
　　D. 阶段性
　　参考答案: D
　　29 实行物业管理服务费用(　)时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业服务企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同。
　　A. 责任制
　　B. 酬金制
　　C. 标准制
　　D. 包干制
　　参考答案: B
　　30 可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求得的指标为(　)。
　　A. 动态投资回收期
　　B. 借款偿还期
　　C. 基准回收期
　　D. 静态投资回收期
　　参考答案: D
　　31 财务费用预算不包括(　)。
　　A. 汇兑损失
　　B. 金融机构手续费
　　C. 利息支出
　　D. 固定资产的折旧
　　参考答案: D
　　32 商业零售物业区位的优劣，取决的因.素不包括(　)。
　　A. 居民的购买力水平和消费习惯
　　B. 周围人口密度
　　C. 交通、通信的方便程度
　　D. 环境因素
　　参考答案: D
　　33 对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是(　)方面。
　　A. 使用价值
　　B. 交换价值
　　C. 物业价值
　　D. 投资价值
　　参考答案: D
　　34 流动比率用来判断企业短期债务到期前，可以转化为现金用于偿还流动负债的能力，我国较好的比率为(　)左右。
　　A. 130%
　　B. 150%
　　C. 130%
　　D. 225%
　　参考答案: B
　　35 收益性物业价值中，(　)是随着时间的流逝而上下波动的。
　　A. 账面价值
　　B. 原始价值
　　C. 市场价值
　　D. 使用价值
　　参考答案: C
　　36 某单元公寓面积[60m2，单价3 500元/m2，总价56万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予8%的优惠，则其实际单价为(　)元/m2。
　　A. 2 860
　　B. 3 250
　　C. 2 940
　　D. 3 220
　　参考答案: D
　　37 某宗物业的正常成交价格为9 650元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，则卖方实际得到的价格为(　)元/m2。
　　A. 8 974.50
　　B. 8 956.21
　　C. 8 823.20
　　D. 8 962.61
　　参考答案: A
　　38 对风险的致因要求以最直接的因果关系来衡量的保险原则是(　)。
　　A. 比例分摊原则
　　B. 公平原则
　　C. 公开原则
　　D. 近因原则
　　参考答案: D
　　39 当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间称为(　)。
　　A. 基准回收期
　　B. 借款偿还期
　　C. 静态投资回收期
　　D. 动态投资回收期
　　参考答案: C
　　40 在既定的管理收费标准下，(　)有助于提高管理收费的使用效益，改善物业服务企业与业主之间的关系，从而增强物业服务企业的市场竞争能力。
　　A. 概率预算
　　B. 零基预算
　　C. 弹性预算
　　D. 固定预算
　　参考答案: B
　　41 房地产价格指数不包括(　)。
　　A. 土地交易价格指数
　　B. 房屋销售价格指数
　　C. 房屋转让价格指数
　　D. 房屋租赁价格指数
　　参考答案: C
　　42 全面反映企业的股东在年度内增减变动情况，便于会计信息使用者深入分析股东权益的增减变化情况，进而对企业的保值增值情况作出正确的判断，为决策提供有用信息的报表属于(　)。
　　A. 应交增值税明细表
　　B. 股东权益增减变动表
　　C. 编制资产减值准备明细表
　　D. 价目表
　　参考答案: B
　　43 在净收益方面，评估(　)时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。
　　A. 交换价值
　　B. 投资价值
　　C. 使用价值
　　D. 物业价值
　　参考答案: B
　　44 物业的市场定位是(　)。
　　A. 财务管理总体目标
　　B. 成本控制目标
　　C. 物业发展目标
　　D. 业主投资目标
　　参考答案: C
　　45 反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表称为(　)。
　　A. 价目表
　　B. 利润表
　　C. 资产负债表
　　D. 弹性预算表
　　参考答案: C
　　46 财务分析的最基本和最主要的形式是(　)。
　　A. 趋势分析
　　B. 现状分析
　　C. 潜力分析
　　D. 外部分析
　　参考答案: B
　　47 当前零售商业物业理论中的研究热点是(　)。
　　A. 顾客对商品需求的多样性
　　B. 同类零售商聚集程度
　　C. 需求的外部效应
　　D. 周边居住人口的数量
　　参考答案: C
　　48 充分反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业债务偿还能力的偿债能力状况指标是(　)。
　　A. 利息保障倍数
　　B. 营业增长率
　　C. 资产负债率
　　D. 财务内部收益率
　　参考答案: A
　　49 物业服务企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出称为(　)。
　　A. 营业成本
　　B. 企业成本
　　C. 开发建设成本
　　D. 房地产使用成本
　　参考答案: A
　　50 蒋某将462 380元存入银行，期限为一年，年利率为12%，以一年4次按季利率计息，则一年后的本利和为(　)元。
　　A. 520412.76
　　B. 512 216.38
　　C. 485 151.46
　　D. 518 438.46
　　参考答案: A
　　51 写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标不包括(　)。
　　A. 净租金收入占毛租金收入的比率
　　B. 写字楼物业投资收益率
　　C. 出租经营成本
　　D. 租金拖欠和坏账情况
　　参考答案: D
　　52 办公设备购置费不包括(　)。
　　A. 办公家具费
　　B. 办公软件费
　　C. 办公设备费
　　D. 成品保护费
　　参考答案: D
　　53 房地产投资风险的主要体现不包括(　)。
　　A. 投资项目的流动性
　　B. 投入资金的安全性
　　C. 资产管理的综合性
　　D. 期望收益的可靠性
　　参考答案: C
　　54 物业管理规划是(　)的过程。
　　A. 指导、组织、实施
　　B. 调查、预测、预见、谋划和预言
　　C. 协调、控制
　　D. 实施、协调、谋划
　　参考答案: B
　　55 会计报表附注是对报表的补充说明和具体解释，是阅读和分析会计报表的基础，下列不属于会计报表内容的是(　)。
　　A. 符合基本会计假设的说明
　　B. 重要会计政策和会计估计及其变更原因及其对财务状况和经营成果的影响
　　C. 企业基本情况
　　D. 或有事项的说明
　　参考答案: A
　　56 实际的客户关系管理层次不包括(　)。
　　A. 管理思想层
　　B. 物业管理层
　　C. 软件产品层
　　D. 管理系统层
　　参考答案: B
　　57 土地供应政策的核心是(　)。
　　A. 地价政策
　　B. 土地供应计划
　　C. 城市规划
　　D. 住房政策
　　参考答案: B
　　58 影响房地产市场发展的社会经济因素不包括(　)。
　　A. 社会因素
　　B. 人文因素
　　C. 经济因素
　　D. 政策因素
　　参考答案: B
　　59 物业使用过程中所发生费用的组成部分不包括(　)。
　　A. 承租单元内部的能源使用
　　B. 税费
　　C. 设备维修费
　　D. 物业管理费
　　参考答案: C
　　60 教育经费按工资总额的(　)计算。
　　A. 14%
　　B. 2%
　　C. 1.5%
　　D. 6.5%
　　参考答案: C
　　二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)
　　61 编制弹性成本预算的主要方法一般有(　)。
　　A. 收益法
　　B. 列表法
　　C. 成本法
　　D. 公式法
　　E. 市场法
　　参考答案: B,D
　　62 年末不良资产总额是指企业资产中存在问题、难以参加正常生产经营运转的部分，主要包括(　)等。
　　A. 其他应收款及预付账款
　　B. 潜亏挂账额、经营亏损挂账
　　C. 一年以上应收款项
　　D. 积压的商品物资、闲置的固定资产和不良投资等的账面余额
　　E. 待处理流动资产及固定资产资产净损失
　　参考答案: A,B,D,E
　　63 房地产间接投资的具体形式包括(　)等。
　　A. 贷款
　　B. 购买房地产开发
　　C. 股票
　　D. 投资企业的债券
　　E. 购买房地产投资信托基金的股份
　　参考答案: B,C,D,E
　　64 潜力分析是在(　)的基础上，结合企业资源变动状况和经营目标，对企业未来发展能力的估价与判断。
　　A. 趋势分析
　　B. 投资分析
　　C. 现状分析
　　D. 专题分析
　　E. 全面分析
　　参考答案: A,C
　　65 财务费甩是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用，包括(　)。
　　A. 无形资产摊销
　　B. 利息净支出
　　C. 金融机构手续费
　　D. 汇兑净损失
　　E. 公司筹资发生的其他财务费用
　　参考答案: B,C,D,E
　　66物业经营管理层次中，(　)以运行管理为主。
　　A. 现场作业
　　B. 物业管理
　　C. 公司管理
　　D. 设施管理
　　E. 房地产资产管理和房地产组合投资管理，
　　参考答案: B,D
　　67 一旦出现(　)等情形之一的，房屋不得出租。
　　A. 属于违章建筑的
　　B. 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
　　C. 依法取得《房屋所有权证》的
　　D. 已抵押，未经抵押权人同意的
　　E. 符合安全标准的
　　参考答案: A,B,D
　　68 按照税法及中央和地方政府的有关规定，(　)由买卖双方都应缴纳或各负担一部分。
　　A. 印花税
　　B. 土地增值税
　　C. 教育费附加
　　D. 营业税
　　E. 交易手续费
　　参考答案: A,E
　　69 物业服务费的收取方式，有(　)等形式。
　　A. 分配制
　　B. 酬金制
　　C. 责任制
　　D. 包干制
　　E. 标准制
　　参考答案: B,D
　　70 一般来说，风险成本包括(　)等内容。
　　A. 风险的开发建设成本
　　B. 防范、分散风险的费用
　　C. 风险所带来的损失及处理费用
　　D. 转移风险的费用
　　E. 风险的社会成本
　　参考答案: B,C,D,E
　　71 商品租金由(　)等因素构成。
　　A. 投资利息
　　B. 地租
　　C. 利润
　　D. 保险费
　　E. 印花税
　　参考答案: A,B,C,D
　　72 租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有(　)之分。
　　A. 基础租金
　　B. 毛租金
　　C. 附加租金
　　D. 净租金
　　E. 百分比租金
　　参考答案: B,D
　　73 物业管理发展能力状况的具体指标包括(　)。
　　A. 流动资产周转率
　　B. 净资产收益率
　　C. 营业增长率
　　D. 总资产周转率
　　E. 资本积累率
　　参考答案: C,E
　　74 建筑物及相关的设施、设备在使用过程中会发生磨损，导致(　)等现象。
　　A. 物业空问服务质量降低
　　B. 收益能力下降
　　C. 施工工期延长
　　D. 运行成本上升
　　E. 设备设施的运行效率下降
　　参考答案: A,B,D,E
　　75 前期物业服务合同与物业服务合同的主要类似内容包括(　)。
　　A. 物业基本情况描述与物业服务范围界定
　　B. 合同主体
　　C. 物业使用与维护
　　D. 专项维修资金
　　E. 服务内容与质量
　　参考答案: A,C,D,E
　　76 房地产投资项目财务评价指标体系中，属于动态指标的有(　)。
　　A. 财务内部收益率
　　B. 现金回报率
　　C. 投资回报率
　　D. 动态投资回收期
　　E. 财务净现值
　　参考答案: A,D,E
　　77 由于房地产开发过程中所投入的(　)等资源的约束，开发商的机会成本增加，其所面临的风险也在不断地加大。
　　A. 建筑材料
　　B. 资金
　　C. 土地
　　D. 时间
　　E. 管理人员能力
　　参考答案: A,B,C,E
　　78由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由(　)和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。
　　A. 物业管理
　　B. 房地产资产管理
　　C. 安全与卫生
　　D. 租赁管理
　　E. 设施管理
　　参考答案: A,B,E
　　79 管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括(　)等。
　　A. 职工教育经费
　　B. 租赁费
　　C. 公司经费
　　D. 税金
　　E. 绿化费
　　参考答案: A,C,D,E
　　80 财务部负责项目的经济核算，其工作内容包括(　)。
　　A. 收缴各种应收费用，催收迟付款项
　　B. 编制、审核、分析会计报表
　　C. 固定资产、低值易耗品的实物管理
　　D. 负责项目的保险工作
　　E. 资产的监督管理
参考答案: A,B,D,E

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