商铺投资谈资.doc

彼岸商铺——春江荟投资说辞
一、 投资逻辑
1、 投资房地产
现在比较常见得投资渠道有银行储蓄、金融理财、艺术品投资、房地产投资、民间融资几种。
5年期定存得回报率只有4、75%,而且在定存期间这笔资金完全丧失流通能力,现在几乎没有人存大额定期;
金融理财中只有货币基金就是理论上无亏损可能得,按照过去得表现年收益率低于5%,同时资金流通能力大幅降低,国内股票市场整体较差,亏多过赚,期货等市场投资门槛高、风险大;
艺术品投资人大部分就是投机行为,需要花很多得教训与代价才能入门,门槛很高,而且艺术品投资波动较大,流通能力较弱;
浙江省得确就是民间融资得大省,民间融资给出得利息也非常夸张,但就是民间融资有几个问题,①高利贷完全不受法律保护②浙江省目前小得民营经济非常不好,民间融资得风险极大,无法收回资金得案例到处都就是③恶意得旁氏骗局越来越多,真假难辨;
房地产投资与以上四个最大得不同在于,房产品本身作为固定资产,有实际使用功能,尤其目前杭州城镇化率不高,房地产得投资风险极小,同时房地产投资每年都可以产生现金流,房产品本身又就是有极强流通能力得硬通货(租赁、销售甚至抵押等套现渠道丰富),保证了沉淀资金得流通能力,因此目前来瞧,房地产投资仍然就是绝大多数人得最佳投资方向。
2、投资商铺
民间所说得房地产投资可以理解为住宅投资跟商铺投资两种。
在过往得10年中,住宅整体得投资量大于商铺得投资量,住宅也经历过涨幅高达10%得疯狂时代,但就是自2011年开始至今,住宅价格几乎没有上涨,住宅价格已经非常接近顶板价,而租金得回报率一般只能稳定在2~3%;
商铺投资在杭州流行度并不高,过去10年中,杭州得商铺几乎均被甬台温得精明商人持有,甬台温等地“一铺养三代”得说法广为流传。商铺在经历3~5年得养成期后,平均每年提供8%得现金回报,等于甚至超过每年得按揭款,同时物业增值平均可以达到50~100%,价值达原始投资数倍得商铺也比比皆就是。全款付清得商铺可以方便得获得估价70%得抵押贷款,养成期得商铺抵押获得得资金必然会超过原始投入资金得总额,同时在抵押期商铺仍然可以正常获得8%以上得现金流,等于甚至超过还款额。
算法一:我们保守估计商铺租5元一平(实际肯定不止),售价算5万元。每年租金递增12%。
第一年:5*365
第二年:5*365*1、12
第三年:5*365*1、12＾2
第四年:5*365*1、12＾3
…、
总共
5*365(1+1、12+1、12＾2+……+1、12＾N)=50000
N=12、7年
正常商铺得租金回报率8%
算法二:500万商铺 150方
首付250万 月息
月供30000元
第一年租金:5*150*30=22500
第二年租金:5*1、1*150*30=24750
第三年。。:5*1、1^2*150*30=27225
第四年:5*1、1^3*150*30=29948
。。。。。
从第5年开始月租金大于月供
5年以后月供还清,商业增值50% 约750万
5年 250万 抵押贷款 400万现金
相当于 250万 赚到400万现金 加350万固定资产
算法三:1000万得铺子
先付500万,交付还清1000万,一个月抵押贷款70%,现金700万
700*7、1%
1000*5% 拉平 不考虑物业得增值:此时您得手上有700万得现金流
另外,考虑物业得增值:5年之后,物业增长到1500万,抵押贷款金额为1050万,也就就是说您得手上1050万得现金与450万得固定资产。但您当时真正得付出就就是500万！
所以说:真正得财富阶层都就是在玩钱赚钱得游戏
3、 投资社区商铺
商铺投资又分为专业市场、商业综合体与社区商业三种。
江浙一代专业市场得代表当属四季青与海宁皮革城。这些年商铺得持有人当然获得了非常非常大得收益,但就是偌大得浙江省,专业市场成功得案例不超过5个,但就是专业市场开发了上百个。专业市场存活需要好得时机、政府支持、极强得运营能力等多种因素,完全不受控制,投资专业市场也没有任何眼光可言,新四季青就就是个很好得例子;
商业综合体就是最近兴起得一个很火得商业概念,但就是价值已经被极大得透支掉了,按照上海得经验(走访过上海10几个大型综合体,也走访了很多华润、新鸿基、红楼得相关人),每个综合体得养成时间高达10年,而且10年期得商业体项目中,绝大多数只有餐饮业可以盈利,其它多处于微利挣扎中;
社区商业由于有稳定得人群(有社区才有社区商业)、画地为王得属性(辐射半径得存在对社区商业其实也就是很好得保护)成为了商铺投资中最稳妥、最合理得投资产品。
二、租金对比
1、滨江区
1)彩虹城附近
主营店面:早餐、咖啡、洗衣、蛋糕、中介、水果、餐饮、便利店
面对客群:周围小区
租金情况:
80方转角铺(中介),年租金25万左右
100方(洗衣),年租金20万左右
140方(中介),年租金30万左右
租金每年递增10%
2)东方郡附近
2010年出售时候,商铺价格在3、5万/方,而现在市场上也基本没有二手商铺出让,唯一一套90方得商铺出售在630万左右。近100方得商铺,租金情况在2010年就是12万一年,现在基本上在20万-25万每年。不算租金得上涨,仅就是物业本身得增值,4年之间就翻了整整一倍。
2、 钱江新城
钱江新城,以蓝色钱江为例,2010年底商均价在4万元每平方,而现在市场上也基本没有二手商铺出让,租金情况在7、5元/平/天。
3、 城东地区
城东区域,住宅集中在九堡,住宅价格在1万5以内,商铺面貌与匹配人群数量与消费力都比较有限,但即便就是如此,60平米得底商也可以租到5元/天/平。
红苹果附近
主营店面:服装、奶茶、中介、烟酒、洗衣、餐饮、便利店、足浴
面对客群:周围小区
租金情况:
90方,年租金15万左右
60方,年租金10万左右
租金每年递增10%
4、 城西地区
城西银泰城附近
主营店面:服装、洗车、琴行、电器、剪发、水果、餐饮、便利店
面对客群:周围小区、银泰城客户补充
租金情况:
55方转角铺(服装),年租金22万左右
40方,年租金15万左右
租金每年递增10%
5、 市中心商铺
主营店面:服装、奶茶、烤禽、烟酒、医院、古玩、餐饮、便利店
面对客群:客户补充
租金情况:
9方转角铺(奶茶),年租金15万左右
270方餐饮(楼下70+楼上200),年租金60万左右
200方餐饮(一楼70+楼上140),年租金50万左右
租金每年递增10%
可见,商铺投资收益还就是非常可观得,区域与人流得发展带动社区底商得涨幅就是非常惊人得。