滨江明珠苑策划建议书.docx
《滨江明珠苑策划建议书.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《滨江明珠苑策划建议书.docx(74页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、广州滨江明珠苑策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司谨呈二OO五年三月二十二日目 录一市场分析111地段概况112市政规划113土地供应314市场概况315典型项目调查516小结14二广州市高级服务公寓市场调查分析1521高级服务式公寓的概念1522国际公寓的供应情况分析1523公寓区域分布及状况分析1624服务式公寓服务人员素质2625服务式公寓的主要客户分类2726现时市内经营国际公寓的物业特点2827外籍人士住房需求2928广州服务式公寓市场发展预测31三项目分析3431基本资料3432项目之强、弱、机、危(SWOT)分析3433项目定位3934主题定位4235产品策略4336营销方案473
2、7定价策略4838付款方式4939广告策略50四服务内容5741市场研究5742市场营销策划5743销售代理服务6144售后服务6245公寓租务推广服务62五总结65编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第72页 共74页一 市场分析11地段概况滨江东路位于广州市的海珠区东北段,呈东西走向,北临珠江,东至广州大桥接东山区及天河区,西至江湾大桥接东山区及越秀区。近年,随着一系列市政规划的落实,该区域的环境不断改观,道路与沿线旧楼经过治理,自然、人文环境有了明显改善。滨江东板块素有“豪宅一条街”之称,是广州市的主要豪宅区之一,目前该板块给外界的整体形象是“江景豪宅、交通
3、便利、配套齐全”。滨江东板块的住宅项目以滨江东路为界,分为两部分:北侧临江为一线江景豪宅,属于高档住宅;南侧号称“二线江景”,仅属于中高档住宅。有业内人士认为,滨江东板块发展至今,无论是江景豪宅盘还是二线江景盘都已跳出了海珠楼市的范畴。如:整个海珠楼市以区内买家为主,滨江东板块项目尤其是豪宅盘的客户定位在整个广州市场;整个海珠楼市的平均价格在广州市仅属于中等,滨江东板块以每平方米过万元的均价名列广州市住宅价格的榜首。从上述种种因素来看,滨江东板块已不能与海珠区相提并列。因此,本报告将把滨江东板块作为一个独立的板块进行分析研究,并重点研究其中的一线江景豪宅项目。1 2市政规划121大元帅府广场根
4、据市政府的规划,珠江中线包括江湾新城商务办公区大沙头绿地休闲商业区海印综合商住发展区东湖绿化开敞区二沙岛低层开敞区二沙岛公共绿地等,基本呈现商业文化休闲活动一体化格局。而大沙头对面,是国家级文物遗址孙中山大元帅府。据介绍,目前,孙中山大元帅府周边的地块已被市政园林局征用,将在孙中山大元帅府周边、花城湾畔与华标涛景湾之间修建一个大型绿化休闲广场,恢复当年从大元帅府可以望见珠江,在珠江上也可以目睹大元帅府原貌的盛况。大元帅府广场的修建,对提升滨江东板块的形象意义重大。围绕大元帅府广场周边,也将兴起一个休闲购物的天堂,我司认为,这一规划的实施,将带动滨江东一线的休闲、旅游、商务功能,居住环境将更为理
5、想。122滨江东延长线该整治工程包括一条近200米长的黄埔涌景观桥,并在珠江啤酒厂处新建一条600多米长、双向4车道的下穿车行隧道。该路将在2005年年底前建成通车,届时车辆可从广州大桥南附近直通琶洲会展中心。根据相关规划,琶洲地区以会展、商务为主要功能,居住仅是基次。琶洲地区住宅的稀缺及写字楼项目的相继投入使用,使滨江东及其向东延长线一段住宅项目的居住价值将进一步提升。13土地供应2004年初,经广州市政府批准,广州市国土房管局决定收回市内的多个地块以建设市政设施和商业项目。其中,涉及海珠区滨江东路的地块包括:滨江东路444号、446号、448号、446号后座,滨江东一巷6号、7号,滨江东二
6、巷2号、3号,滨江东三巷1号、2号,滨江东四巷1号、2号地段等范围。据了解,这些地块主要集中在海印桥与江湾桥之间的滨江东路西线位置。据相关负责人透露,回收的这些地块将被用于建设商住楼,拆迁工作从2004年一月初开始,力争到2005年初基本完成搬迁。自市政府关于滨江沿线不许建楼的硬性规定取消后,滨江东板块一直以相当高的速度进行开发。经历了2003-2004年间的高速发展,随着中信君庭和逸品台二期的开发,滨江东路东线地块已基本开发完毕。根据上述情况可知:未来三年,滨江东路的西线仍将有相当数量的住宅项目推出市场;滨江东路的东线将再没有新的土地供应,买家只可选择为数不多的新项目、一手货尾及二手物业。市
7、场普遍认为,2005年,滨江东板块市场将集中于二线江景项目,而本项目则被市场称为“滨江东板块的最后一个一线江景盘”。14市场概况2004年,滨江东板块一线江景盘的一二手售价均维持在¥10,000-¥13,000元/平方米之间。用家成为该区域市场的主要购买力。相比于广州市其他豪宅区,该区域的楼价处于相对平稳阶段。就整个市场而言,该板块的投资意欲一向较为缓和,因大多数外资企业都在“河北”,如天河、环市东一带,外籍雇员大多乐意租住在二沙岛、白云山及天河区的豪宅或公寓里,在“河南”租住的极其罕见。滨江东板块的住宅租价在40-70元/平方米月之间。2004年,滨江东板块中推出市场的公寓项目主要是海珠半岛
8、花园及珠江广场两个项目。2004年年中,一个利好消息却使整个滨江东投资市场发生了巨大的变化:在我司的参与下,2004年4月,加拿大北方电信集团签约进驻花城湾畔,租用2楼和3楼全层和地下大堂的一部分总面积为9,551平方米作为他们新的办公室,11月开始装修,目前工程仍在进行当中。北电目前是落户海珠区的最大型外资企业,在整个广州市外资投资公司中排第三位,每年与国内许多通讯公司,如广东电信、广东联通、中国网通等都有大量业务往来。这一利好消息不但使市场重新关注海珠区尤其是滨江东一带的商业物业市场,更对区内的外籍租赁市场及豪宅投资市场起到强大的起动作用。因为,外资企业办公室设立后,将有来自全球各地的数十
9、名高层管理人员及数千名公司员工陆续在广州落户,办公室周边的豪宅和公寓将是他们选择的主要目标。外籍客户的住宅租赁市场的形成,将吸引大批投资者,掀起滨江东板块的豪宅投资热潮。15典型项目调查151中海锦苑发展商:广州海锦房地产发展有限公司投资商:中国海外地段:滨江东广州大桥西侧规模:占地面积12148,由3栋楼宇组成。交楼时间:2000年8月售价:¥7,500-¥10,000元/平方米管理费:3.8元/平方米户型设计:一梯四户,109-150 ,2房2厅至3房2厅绿化率:35%区内环境及配套:建有豪华住客会所,设有健身室、园林游泳池、桌球室、乒乓球室、健康舞室、桑拿室和蒸汽浴室、儿童游乐场、咖啡厅
10、等交通状况:离车站步行时间10分钟。周边环境及状况:媒体:发展商自售,货尾单位物业特点:- 立体化园林设计,三栋楼宇之间以艺术观景长廊相连,首层、二层架空为各具特色的主题园林,独一无二的设计使珠江景观融入小区,环回一百八十度的珠江景致尽收眼底,心胸为之开阔。- 3栋楼宇呈“一”字形向江面展开;观景阳台、180度弧形落地窗、90度弧形外飘窗。152汇美景台发展商:广州汇美发展有限公司地段:滨江东路,广州大桥西侧规模:占地面积为13615平方米,两幢34层空中别墅,共128户交楼时间:2004年年底装修标准:毛坯均价:毛坯,¥11,000-¥13,000元/平方米管理费:4元/平方米户型设计:28
11、8-400平方米,两层一户,每户拥有3545平方米的空中大花园。三房二厅、四房二厅。绿化率:48%车位及费用:190个施工进度:已交楼,全数售完促销手法:采用“将幽雅的田园式别墅打破地域界限搬进城市中心,并竖向发展成空中别墅”的独特开发理念,亦是滨江东板块中首个提出“叠加式别墅”的概念,以差别性策略吸引买家的关注,从而短期完成销售。物业特点:- 广州居住密度最低的社区。采用单边及南北对流的设计,不仅令住户拥有珠江的美景,更有一种自然通风,三面采光的别墅感觉,曾荣获中国国际住宅与建筑科技展示会优秀规划设计奖。- 三种入户方式:别墅首层空中花园入大客厅,电梯可直达主人房,工人有专用门户出入,体现了
12、人性化和个性化的需要。- 容积率低,一梯三层共六户。153珠江广场发展商:广州珠江广场房地产开发有限公司物业管理公司:华信物业管理公司投资商:广州新南方房地产开发有限公司地段:滨江东路835号规模:项目占地面积5万平方米,总建筑面积20万平方米,建筑风格偏向新维多利亚派,共1600户。交楼时间:预计在04年7月交楼装修标准:毛坯均价:园林均价8500元/平方米(毛坯房);最底价8000元/平方米,江景¥11,000-¥14,000元/平方米(毛坯房)管理费:2.5元/平方米实用率:82%户型设计:三梯四户,现主推三期单元。香丽晴A座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为130.41、126.9
13、9、123.58平方米;B座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为147、122.52、195.35平方米,最大面积的七房三厅309.35平方米;C座主力户型为A、B、C、D建筑面积分别为236.43、230.48、158.05、168.59平方米。绿化率:项目园林绿化面积达到2.1万平方米,绿化率有30%车位及费用:600元/月,售22万/个交通状况:83、121、131、182、266等公交车线路区内环境及配套:11000平方米欧陆式皇家园林,中心罗马广场、酒家、银行、邮局、超市、小学、中英文幼儿园、会所等。周边环境及状况:紧邻中山大学、市六中等名校,银行、邮局、超市、会所、新珠江大酒店及
14、珠江月西餐厅等;周边生活配套齐全。智能化:电子防盗门及闭路电视监控系统媒体广告:报纸广告为主(全版)促销手法:送标准装修,业主成功介绍新客户买3、4期楼宇,新客户可获98折,业主可获2800元物业管理费;购房可获赠一年会所使用金卡;曾在国庆购房送二年车位使用权。物业特点:- 获“广州十大明星楼盘”- 拥有私家四星级酒店配套,聘用驻港部队退伍精英为保安,开创广州豪宅物业管理先河。- 采用围合式大型组合成庭苑设计水岸设计;建筑采用阶梯形布置。- 270度落地飘窗广纳珠江、二沙岛的开阔美景;落地玻璃大堂。154中信君庭发展商:中信华南集团物业管理公司:发展商自管项目位置:海珠滨江东路中大北门以东结构
15、规模:单体裙楼,占地面积13890,总建筑面积超过90000,由5栋塔楼组成,其中2栋为43层、3栋为37层的超高层住宅,首层为6米的架空层,1-4层为裙楼交楼时间:2005年底交楼装修标准:毛坯均价:¥14,000元/管理费:3.2元/销售率:23%户型设计:户型一梯两户,全部南北对流,最大的单位面积也只在230-260,与周边楼盘的户型有一定差异性。主力户型定位在200左右,还有1栋复式单位。现主推252单位车位及费用:暂未售卖促销元素:92折,业主介绍客户赠1万元现金项目特点:- 户型设计符合现代豪宅市场的需求。- 把电梯槽放到了楼宇的南面,南窗不是放在两套单位的中间位置。这样的设计使每
16、套单元更能实现南北对流,观江景角度更好,私密性也更高。- 单价偏高。- 工程形象不佳。- 现售出约半数单位。155金海湾发展商:运通集团广州新宝房增开发有限公司物业管理公司:发展商自组项目位置:滨江东路555号(中大北门广场东侧)结构规模:单体裙楼,金海湾花园项目总占地24234,13万的总建筑面积,共316套,其中1栋43层和2栋42层,3梯4户。交楼时间:2004年年底装修标准:毛坯均价:13500元/,送花园面积管理费:3.8元/户型设计:B、C座7-38层01、05单位建筑面积:228.12,套内面积191.25,花园面积:67.92,B、C座7-23层02、03单位建筑面积:262.
17、39,套内面积:219.97,花园面积69.95。车位及费用:预计有部分车位出售,约30万/车位施工进度:现楼项目特点:- 物业特点:超大型的户型设计,豪华的装修及配套,设计上较符合现代买家需求。- 超高6.8米首层架空花园式园林,每户均设置私家花园,并设计了广州最大的豪华观江景会所。- 外立面具有现代感,整个楼盘的豪华气派包装十分鲜明。- 市场销售口碑较佳;- 欠小区环境;- 价格偏高。- 九成单位已售出。156海珠半岛花园(三期)发展商:广州东迅房地产发展有限公司物业管理公司:发展商自组公司项目位置:滨江东路73号结构规模:占地面积13万平方米,总建筑面积32万,3栋,一梯五户装修标准:毛
18、坯均价:¥8,000-¥10,000元/平方米管理费:2.5元/平方米户型设计:122-295平方米,三房二厅为主车位及费用:1000个,16-21万/个施工进度:已交楼周边环境及状况:紧邻临江步行径,大面积的临江绿地花园,银行、邮局、超市等;邻近半岛游艇会所及黄金海岸水上乐园,弥补会所设施的不足。项目特点:- 滨江东板块中最早开发的江景住宅项目之一,市场知名度较高。- 小区及周边环境成熟,生活便利。- 在我司协助下把部分住宅单位改建为服务式公寓并成功出租,提升了市场的投资欲望,去年下半年起以相对周边同类型项目低10-15%的价格推出市场,顺利售出大批江景单位,现剩余约30套。- 具有较丰富的
19、服务式管理经验,能为小业主出租的单位提供部分服务。- 会所功能不齐备,健身房较小,欠缺网球场、壁球室等豪宅必备设施。- 早期开发的非江景住宅,与江景豪宅没有分区,导致楼盘居民质素参差。- 一梯五户:两户全江景;两户半江景;一户完全没有江景,且靠近马路,较为吵杂。导致同一楼层中的单位质素差异过大。157华标涛景湾发展商:广州海滨房地产开发有限公司物业管理公司:发展商自管项目位置:滨江北路438号结构规模:小区式,占地面积:23947,共7栋33层,其中有6栋1-4层为裙楼一线江景,住宅为跃式设计;分两期开发,一期为5栋高层塔楼,其中4栋为31层一线江景楼宇,二期为2栋31层望江楼宇。交楼时间:已
20、交楼装修标准:毛坯均价:西北9500元/(毛坯),东北8700元/(毛坯)管理费:2.5元/户型设计:只有157和209两种跃式户型设计,首期推出4栋高层,共432套,复式360项目特点:- 户型设计采用了全跃式、全玄关设计。- 单元带有两个外阳台。- 华标涛景湾在新推的江景楼盘中质素较好,价格显优势。- 实用率较高。- 部分户型只拥有90度的江景景观角度。- 外立面形象不具豪宅气质。- 户型面积定位不佳。- 比较近马路,噪音较大。158花城湾畔发展商:广州保玛房地产开发有限公司地段:滨江中路380号规模:占地面积13991,由2栋31层,3栋33层高楼宇组成,2栋首先开发。交楼时间:现楼装修
21、标准:毛坯均价:¥10,000元/管理费:未定实用率:82%户型设计:面积从84-188,主力户型为三房二厅;216的五房二厅;复式171-300绿化率:单体楼建筑,缺乏小区绿化车位及费用:未定交通状况:交通便捷,有多路公交车经过区内环境及配套:双会所,双泳池和大型临江花园,国际健身中心、图书馆、桑拿浴室外、咖啡厅等。周边环境及状况:家乐福、好又多等超市,出行购物皆便利。物业特点:- 其物业最突出的地方在于材料高级,如外立面每平方米就80多元,地板采取的是玉檀实木地板,其他如卫浴、厨房等都采用了豪华系列的产品。- 江景资源丰富,位于珠江湾顶部,建筑物三面看江,26平方米生态阳台等。16小结综上
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 滨江 明珠 策划 建议书
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【Fis****915】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【Fis****915】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。