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房地产基本制度与政策练习选择题与答案详解三

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房地产基本制度与政策练习选择题与答案详解(三)

　21、 国家审批的大中型和限额以上的建设项目, 由项目所在地省、 市人民政府规划行政主管部门提出审查意见, 报省、 自治区、 直辖市、 计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书, 并报(　)备案。
A.国务院城市规划行政主管部门
　　B.全国人民代表大会
　　C.全国人民代表大会常务委员会
　　D.省、 自治区、 直辖市、 计划单列市人民政府城市规划行政主管部门
　　22、 《房地产开发经营管理条例》第十二条规定, 房地产开发用地应当以(　)取得。
　　A.买卖方式
　　B.拍卖方式
　　C.出让方式
　　D.划拨方式
　　23、 商品房交付使用后, 购买人认为主体结构质量不合格的, 能够向(　)申请重新核验。
　　A.房地产开发企业
　　B.房地产经纪机构
　　C.工程质量监督单位
　　D.房地产主管部门
　　24、 房屋租赁审查的主要内容包括(　)。
　　①审查合同的主体是否合格, 即出租人与承租人是否具备相应的条件
　　②审查租赁的客体是否允许出租、 即出租的房屋是否法律、 法规允许出租的房屋
　　③审查租赁合同的内容是否齐全完备, 如是否明确了租赁的期限、 租赁的修缮责任等
　　④审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策
　　⑤审查是否按有关部门规定缴纳了税费
　　A.①②③④⑤
　　B.①②③④
　　C.①②③⑤
　　D.①②④⑤
　　25、 关于租赁合同内容, 说法不正确的是(　)。
　　A.租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式
　　B.承租人应当按照合同约定交纳租金, 不得拒交或拖欠, 承租人如拖欠租金, 出租人有权收取滞纳金
　　C.房屋修缮责任人对房屋及其设备应当及时、 认真地检查、 修缮, 保证房屋的使用安全
　　D.房屋修缮责任人对形成租赁关系的房屋确实无力修缮的, 能够与另一方当事人合修, 责任人因此付出的修缮费用, 由承租人分期偿还
26、 若成交价格明显低于正常市场价格的, 应当以(　)作为缴纳税费的依据。
　　A.评估价
　　B.市场价
　　C.成交价
　　D.实际价
　　27、 房地产入股属于(　)。
　　A.有偿转让
　　B.无偿转让
　　C.既属于有偿转让又属于无偿转让
　　D.两者都不是
　　28、 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查, 并在(　)日内做出是否受理申请的书面答复。
　　A.3
　　B.7
　　C.10
　　D.14
　　29、 为规范商品房预售行为, 加强商品房预售管理, 保障购房人的合法权益, (　)明确了商品房预售实行(　)。
　　A.《城市房地产管理法》;预售许可证制度
　　B.《城市房地产管理法》;预售资格认定制度
　　C.《城市房地产预售管理办法》;预售许可证制度
　　D.《城市房地产预售管理办法》;预售资格认定制度
　　30、 房地产是一个有机的不可分割的整体, 下列对其叙述正确的是(　)。
　　A.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人, 必须同属一人(包括法人和自然人), 除法律、 法规另有规定的以外
　　B.房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人, 应该属两人, 除法律、 法规另有规定的以外
　　C.在办理产权登记时, 如发现房屋所有权人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时, 应该追究法律责任, 以刑法惩处
　　D.房地产是坐落在一定的自然地域上的可移动资产

答案详解:
第21题
试题答案: A
　　知识点:
　　第四章 规划设计与工程建设管理制度与政策 ☆☆☆☆考点13: 建设项目选址管理;
　　国家对于建设项目, 特别是大、 中型建设项目, 在可行性研究阶段, 主要是经过计划管理和规划管理来实现的。《城市规划法》规定: ”城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时, 必须附有规划行政主管部门的选址意见书。”
　　1.项目选址意见书的内容。建设项目选址意见书的主要内容应包括: 建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
　　2.建设项目选址意见书审批权限。建设项目选址意见书, 按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。
　　县人民政府计划行政管理部门审批的建设项目, 由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;
　　地级、 县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目, 由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;
　　省、 自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目, 由项目所在地县、 市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见, 报省、 自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;
　　中央各部门、 公司审批的小型和限额以下的建设项目, 由项目所在地县、 市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;
　　国家审批的大中型了限额以上的建设项目, 由项目所在地县、 市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见, 报省、 自治区、 直辖市、 计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书, 并报国务院城市规划行政主管部门备案。
　　第22题
　　试题答案: C
　　知识点:
　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆考点5: 土地使用权的取得方式;
　　《开发经营条例》第十二条规定, 房地产开发用地应当以出让的方式取得。能够采用行政划拨形式取得土地权有以下两种情形:
　　1.《城市房地产管理法》规定, 国家机关用地和军事用地, 城市基础设施和地和公益事业用地, 国家重点扶持的能源、 交通、 水利等项目用地, 法律、 行政法规规定的其它用地确属必须的, 能够由县级以上人民政府依法批准划拨。
　　2.1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定: ”经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划, 坚持合理利用土地、 节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排, 并采取行政划拨方式供应”。
　　第23题
　　试题答案: C
　　知识点:
　　第五章 房地产开发经营管理制度与政策 ☆☆☆考点11: 对质量不合格的房地产项目的处理方式;
　　商品房交付使用后, 购买人认为主体结构质量不合格的, 能够向工程质量监督单位申请重新核验。经核验, 确属主体结构质量不合格的, 购买人有权退房, 给购买人造成损失的, 房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
　　第24题
　　试题答案: A
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点28: 房屋租赁合同登记备案;
　　房屋租赁合同登记备案是《城市房地产管理法》规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面能够较好地防止非法出租房屋, 减少纠纷, 促进社会稳定;另一方面也能够有效防止国家税费流失。
　　1.申请
　　签订、 变更、 终止租赁合同的, 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内, 持有关部门证明文件到市、 县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括:
　　(1)书面租赁合同;
　　(2)《房屋所有权证》;
　　(3)当事人的合法身份证件;
　　(4)市、 县人民政府规定的其它文件。
　　(5)出租共有房屋, 还须提交其它共有权人同意出租的证明。出租委托代管房屋, 还须提交代管人授权出租的书面证明。
　　2.登记备案
　　房屋租赁登记备案包括着审查的含义。房屋租赁审查的主要内容应包括:
　　(1)审查合同的主体是否合格, 即出租人与承租人是否具备相应的条件;
　　(2)审查租赁的客体是否允许出租, 即出租的房屋是否是法律、 法规允许出租的房屋;
　　(3)审查租赁合同的内容是否齐全、 完备, 如是否明确了租赁的期限、 租赁的修缮责任等;
　　(4)审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策;
　　(5)审查是否按有关部门规定缴纳了税费。
　　第25题
　　试题答案: D
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点24: 房屋租赁合同的概念及内容;
　　租赁合同是出租人与承租人签订的, 用于明确租赁双方权利义务关系的协议。租赁是一种民事法律关系, 在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是经过租赁合同确定的。在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确的规定, 而且以文字形式形成书面记录, 成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
　　《城市房地产管理法》规定: ”房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 约定租赁期限、 租赁用途、 租赁价格、 修缮责任等条款, 以及双方的其它权利和义务, 并向房地产管理部门登记备案。”

第26题
　　试题答案: A
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点4: 房地产价格申报制度的主要内容和作用;
　　《城市房地产管理法》规定: ”国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产, 应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价, 不得瞒报或者作不实的申报。”
　　《转让管理规定》中也规定: ”房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、 当事人的合法证明、 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请, 并申报成交价格”;”房地产管理部门核实申报的成交价格, 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”;”房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的, 以评估价格作为缴纳税费的依据”。
　　房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时, 并不是要求交易双方当事人更改成交价格, 只是通知交易双方应当按什么价格缴纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场价格缴纳了税费, 无论其合同价格为多少, 都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。
　　这样规定, 一方面比原来的价格审批制度更符合市场经济规律和国际惯例, 另一方面也能有效地防止交易双方瞒报成交价格, 保证国家的税费不至于流失。经过对房地产成交价格申报的管理, 既能使房地产价格不至于出现不正常的大起大落, 又能防止交易双方为偷漏税费对交易价格作不实的申报。
　　第27题
　　试题答案: A
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆☆考点9: 房地产转让的分类;
　　1.根据转让的对象, 能够分为: 地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。地面上无建筑物的转让又称为土地使用权转让。
　　2.根据土地使用权的获得方式, 能够分为: 出让方式取得的土地使用权转让和划拨方式取得的土地使用权转让。
　　3.根据转让的方式, 能够分为: 有偿转让和无偿转让。有偿转让主要包括房地产买卖、 房地产入股等行为;无偿转让主要包括房地产赠与、 房地产继承等行为。
　　第28题
　　试题答案: B
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆考点11: 房地产转让的程序;
　　《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定:
　　1.房地产转让当事人签订书面转让合同。
　　2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、 当事人的合法证明、 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请, 并申报成交价格。
　　3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查, 并在7日内作出是否受理申请的书面答复, 7日内未作书面答复的, 视为同意受理。
　　4.房地产管理部门核实申报的成交价格, 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。
　　5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。
　　6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续, 核发房地产权属证书。
　　另外, 凡房地产转让或变更的, 必须按照规定的程序先到房地产管理部门办理交易手续和申请转移、 变更登记, 然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记, 不按上述法定程序办理的, 其房地产转移或变更一律无效。
　　第29题
　　试题答案: A
　　知识点:
　　第六章 房地产交易管理制度与政策 ☆☆☆考点16: 申请商品房预售应提供的证件和资料;
　　《城市房地产管理法》规定”商品房预售实行预售许可证制度”, 房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。
　　房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向城市、 县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料:
　　1.土地使用权证书。
　　2.建设工程规划许可证和施工许可证。
　　3.投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明。
　　4.开发企业的《营业执照》和资质等级证书。
　　5.工程施工合同。
　　6.商品房预售方案(方案中应当说明商品房的位置、 装修标准、 竣工交付日期。预售总面积、 交付使用后的物业管理等), 并应当附商品房预售总平面图, 分层平面图。
　　7.其它有关资料。
　　第30题
　　试题答案: A
　　知识点:
　　第七章 房地产权属登记制度与政策 ☆☆☆考点1: 房地产权属登记管理的原则;
　　1.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
　　房地产是一个有机的不可分割的统一体。因此, 房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人, 必须同属一人(包括法人和自然人), 除法律、 法规另有规定的以外。在办理产权登记时, 如发现房屋所有人与该房屋所占用的土地使用权人不属同一人时, 应查明原因, 一时查不清的, 暂不予办理登记。
　　2.房地产权属登记的属地管理原则
　　房地产是坐落在一定的自然地域上的不可移动的资产。因此, 房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则, 即只能由市(县)房地产管理部门负责所辖区范围内的房地产产权管理工作;房地产权利人也只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记。