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房地产开发与经营模拟试题
一、 单选题
选择题
答案
1．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质治理制度，共分为5个资质品级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。

B
2．下列房地产生意业务运动处于房地产一级市场的是（ ）
A 衡宇出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
D
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》划定了种种土地的最超过让年限，其中居住用地最超过让年限为（ ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
D
4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ ）
A 租金收缴筹划完成率 B租金收缴率
C欠租户产生率 D陈欠租金收缴率
B
5．（ ）是指国度以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。
A．土地使用权的出让 B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨 Ｄ.土地使用权赠与
A
6．对预测中高收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测要领是（ ）
A 额定需求预测法 B 有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
B
7．已知某房地产今年的销售本钱为3315万元，存货平均余额为411万元，那么存货周转天数为（ ）
A 8.07 B 44.61 Ｃ20 Ｄ30
B
8．按房地产市场的范例水平分别，可以把房地产市场分为（ ）。
A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、产业物业市场和土地市场
B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C、房地产白色市场、玄色市场、灰色市场  
D、销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
C
9．下列房地产生意业务运动处于房地产二级市场的是（ ）
A 衡宇出租 B 房地产抵押 C土地使用权转让 D土地使用权出让
C
10．在土地一级市场上，凭据竞争性的强弱可以接纳差别的土地使用权出让方法，其中在一定水平上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方法是（ ）。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
A
11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》划定了种种土地的最超过让年限，其中产业用地最超过让年限为( )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
C
12．实收房地产租金占筹划房地产租金的百分比称为（ ）
A 租金收缴筹划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户产生率 D租金收缴率
A
13．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质治理制度，共分为5个资质品级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。
A 4000万元 B3000万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
C
14．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质治理制度，共分为5个资质品级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ ）以上。
A 500万元 B 1000万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元
B
15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》划定了种种土地的最超过让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最超过让年限为（ ）。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
A
16．（ ）是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后，将该幅土地交付其使用，大概将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
A土地使用权的出让 B土地使用权的转让
C土地使用权划拨 Ｄ土地使用权赠与
C
17．对预测中低收入人群的住宅需求效果较好的市场需求预测要领是（ ）
A 额定需求预测法 B有效需求预测法
C线性回归需求预测法 D假定需求预测法
A
18．实收房地产租金占筹划房地产租金的百分比称为（ ）
A租金收缴率 B 陈欠租金收缴率
C欠租户产生率 D租金收缴筹划完成率
D
19．按房地产产权让渡方法，可以把房地产市场分类（ ）。
A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、产业物业市场和土地市场
B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场
C.房地产白色市场、玄色市场、灰色市场  
D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等
D
20．凭据《中国人民银行关于范例住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ ）
A 20％ B25％ Ｃ30％ Ｄ35％
C
21．在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合接纳（ ）的条约形式。
A 单价条约 B 牢固总价条约
C 本钱加报答条约 D 分包条约
C
22．我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质治理制度，共分为5个资质品级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ ）。
A 1000万元 B1500万元 Ｃ2000万元 Ｄ2500万元
B
23．土地使用权的出让方法有多种，其中（ ）方法是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。既体现了国度对土地使用的筹划指导，又充实发挥市场机制在土地使用权上的灵活调治功效，具有较大适应性。
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ投标出让
B
24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》划定了种种土地的最超过让年限，其中教诲、科技、文化、卫生、体育用地最超过让年限为( )。
A 40年 B 60年 C 50年 D 70年
C
25．收回本年度以前拖欠租金额占本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（ ）
A 租金收缴筹划完成率 B 陈欠租金收缴率 C欠租户产生率 D租金收缴率
B
26．已知某房地产今年的销售本钱为5000万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（ ）
A 11 B 10 Ｃ36 Ｄ37
C

二、 多选题
多选题
答案
1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的区别主要体现为（ ）
A 两者的主体不完全相同
B 在房地产项目市场运作历程中所处的阶段差别
C 两者对主体的资格要求不一样
D 两者所指向的行为工具差别
E 随着房地产市场的完善，两者的作用会产生根天性变革
ABCDE
2．影响房地产项目开发的情况包罗（ ）
A 经济情况 B 政治情况
C执法情况 D社会情况
E自然情况
ABCDE
3．房地产开发融资方案的选择一般接纳比力阐发法，即对各个方案的（ ）各指标用分级的方法进行比力。
A 宁静性 B 经济性
C适用性 D可行性
E可靠性
ABD
4．凭据《中国人民银行关于范例住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）
A 国有土地筹划许可证 B国有土地使用证
C 建立用地筹划许可证 D建立工程筹划许可证
E建立工程施工许可证
BCDE
5．按计价方法的差别，房地产开发项目承包条约一般分为（ ）
A总价条约 B单价条约
C本钱加报答条约 D总承包条约
E分包条约
ABC
6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方法（ ）
A 协议出让 B招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ互换出让
ABC
7．房地产市场是典范的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ）
A 波谷 B 平淡 C萧条 D苏醒 E兴旺
BCDE
8．房地产企业经营本钱按本钱与经营事情量干系可分为（ ）
A牢固本钱 B变更本钱 Ｃ治理用度 Ｄ销售用度 E原质料本钱
AB
9．征用农村团体所有的土地要产生哪些用度（ ）
A土地赔偿费 B青苗赔偿费 C地上附着物赔偿费 D安顿补贴费
E新菜地开发建立基金 F耕地占用税
ABCDEF
10．房地产开发项目实施控制的目标包罗（ ）
A本钱 B项目工期 C质量 D项目协调性 E技能先进性
ABC
14．都会土地使用权进行商品经营，具有重要意义，体现在（ ）
A.土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的底子

ABCDEF
15．影响房地产项目开发的情况包罗（ ）
A 经济情况 B 政治情况 C执法情况 D社会情况E自然情况
ABCDE
16．房地产开发融资方案的选择可用比力阐发法，即对各个方案的（ ）指标用分级的方法进行比力。
A 宁静性 B 经济性 C适用性 D可靠性 E可行性
ABE
17．房地产物业治理步伐包罗（ ）
A早期介入B担当验收C楼宇入伙 D物业综合治理 E物业经营
ABC
18．凭据《中国人民银行关于范例住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：开发项目同时必须具备（ ）
A 国有土地使用证 B 建立用地筹划许可证 C 建立工程筹划许可证
D 建立工程施工许可证 E 国有土地筹划许可证
ABCD
32．征用农村团体所有的土地要产生哪些用度（ ）
A土地赔偿费 B青苗赔偿费 C地上附着物赔偿费 D安顿补贴费
E新菜地开发建立基金 F耕地占用税
ABCDEF
33．房地产市场是典范的周期性市场，房地产市场阶段分为（ ）
A 平淡 B 萧条 C苏醒 D兴旺 E波谷
ABCD
34．一般来说，适用于房地产开发项目的组织结构有（ ）
A直线型组织结构B职能型组织结构C直线职能型 D矩阵型 E事业部制
DE
35．凭据房地产开发阶段进行分别，房地产开发可分为（ ）
A 单项开发 B 小区开发 C成片会合开发 D土地开发 E衡宇建立
DE
36． 房地产开发项目所面临的经济情况主要包罗（ ）
A 宏观经济生长形势 B 市民收入水平 C贫富差别水平 D利率 E贷款条件
ABCDE

三、简答题
简答题
答案
1．征地与拆迁的区别是什么？
征地与拆迁的区别是涉及的土地权属差别。
征地是征用农村团体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变团体所有制性质为国度所有制，其次再改变土地的使用方法。
拆迁是国度按有关法定步伐收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安顿、赔偿。不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？
房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方法，包罗联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？
房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安顿、筹措房地产开发资金、建立工程招标、施工、市场营销与筹谋、物业治理
4．土地使用权的出让有哪些方法？各有什么特点？
土地使用权的出让主要有三种方法：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在一定水平上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争猛烈的方法。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。
5．房地产项目主要的订价要领有哪些？
房地产项目的订价要领主要有：本钱加成订价法、竞争代价订价法、加权点数订价法、主顾感觉订价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？
房地产开发投资风险主要包罗：财政风险因素、购置力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？
在国际市场上，房地产项目施工招标方法主要有公然招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则划定，招标方法只有两种，即公然招标和邀请招标。
8．物业治理公司有什么权利和义务？
物业治理公司的权利主要包罗：凭据有关法例，结合实际情况制定小区治理步伐；依照物业治理条约和治理步伐对住宅小区实施治理；依照物业治理条约和有关划定收取治理用度等。
物业治理公司的义务主要包罗：履行物业治理条约，依法经营；担当治理委员会和住宅小区居民的监视；重大的治理步伐应当提交管委会审议，并经管委会认可等。
9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？
房地产开发与房地产经营的区别包罗：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作历程中所处的阶段差别；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为工具差别；随着房地产市场的完善，两者的作用会产生根天性变革
10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？
常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。

四、 名词解释
名词解释
答案
1．房地产开发
房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建立和治理，使之改变用途或使用性质，从而得到经济利益的历程。
2．土地开发
土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。
3．都会土地出让
都会土地出让：是指都会人民政府土田主管部分依法将都会土地的使用权出让给用地单元（主要是房地产开发公司），供其有限期使用都会土地，用地单元必须向都会人民政府土田主管部分支付土地出让金（一般也称为毛地价）。
4．土地征用
土地征用：政府凭据执法划定的步伐和条件，将农村团体所有土地转变为国度所有的行为。
5．物业治理
物业治理：利用现代治理先进的维修养护技能，以经济手段治理物业（包罗修建物及其隶属设施和相关园地），为业主和承租人提供高效、优质、经济的办事，使物业发挥最大的使用效益和经济效益
6．房地产经营
房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济运动得到经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指衡宇经营和都会土地经营这两种房地产领域的经营行为。
7．土地使用权转让
土地使用权转让：指经出让方法得到土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他正当方法将土地使用权再转移的行为
8．建立用地筹划许可证
建立用地筹划许可证：由建立单元或小我私家提出建立用地申请，都会筹划行政主管部分审查批准的建立用职位置、面积、界线的执法凭证。
9．修建容积率
修建容积率：指项目筹划建立用地范畴内全部修建面积与筹划建立用地面积之比。隶属修建物也盘算在内，但应注明不盘算面积的隶属修建物除外。
10．租金收缴率
租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

五、 论述题
论述题
答案
1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过刊行股票来进行筹资？并扼要谈谈中国的房地产证券化趋势。
答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的刊行有两种形式：募集式和提倡式。募集式即向社会公然刊行的，可以在证券市场上流通。提倡式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部刊行的股票，一般接纳记名股权的形式。
目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来生长，但是证券化的趋势是肯定的。
2、请论述物业治理市场的组成，并谈谈我国物业治理市场存在的主要问题及解决对策？
答：物业治理市场的组成主要包罗三个方面：
市场客体：物业治理办事，无形的
市场主体：需求主体、供应主体
市场情况：种种互换赖以进行的社会制度
我国物业治理市场存在的主要问题：物业治理公司的行为不范例，治理不到位；业主委员会创建难；业主与物业治理者的职位倒置造成办事干系扭曲等
我国物业治理市场解决对策：完善物业治理法例，范例物业治理市场；加速物业治理市场化进程，创建优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的干系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走范围经营的路子，创建自己的品牌等等对策
3、房地产开发项目建立的三大目标是什么，它们之间是什么干系，你是如何理解的？
答：房地产开发项目建立的三大目标分别是：项目建立投资（本钱）、进度（或工期）、质量。开发项目建立三大目标之间的干系既有对立的一面，也有统一的一面。
开发项目建立三大目标之间的对立干系：分别论述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的对立干系。例如：如果项目建立的功效和质量要求高，就需要投入更多本钱。如果要加速进度，缩短工期，则需要增加本钱，同时也可能会影响质量。
开发项目建立三大目标之间的统一干系：分别论述质量与本钱、质量与工期、工期与本钱之间的统一干系。例如：加速进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建立提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定水平上淘汰利息支出，淘汰本钱。如果施工质量好，可淘汰投入使用后的维修用度，也可以淘汰本钱。

4、房地产开发融资方案的内容包罗什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？
答：房地产开发融资方案的内容包罗：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源组成；融资风险阐发及风险治理步伐，房地产开发企业资金投入和资金归还要求相适应的差别时间内筹集资金和归还资金的数量。融资本钱预算；融资要领和明确融资的权利责任干系。
确定房地产开发融资方案的考虑因素包罗：公道的融资范围；正确选择房地产开发融资的渠道和方法，低落融资本钱；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按划定创建资本金制度；优化房地产开发的资金结构。
选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的要领，一般接纳比力阐发法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的宁静性、经济性和可行性用分级评价的方法进行比力，即将宁静性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出宁静性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
5、房地产开发项目土地使用权的取得方法有哪些？每种方法的寄义是什么，有哪些特点？一般来说，国度构造、军事用地和公益事业用地通常接纳哪种方法取得土地使用权，简朴谈谈理由？
答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方法，即土地使用权出让、转让和划拨。
土地使用权出让是指国度以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国度支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分散；有偿性；有期限性
土地使用权转让是指经出让方法得到土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他正当方法将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让条约划定的权利义务范畴内进行，权利人不得扩张其权利内容。
土地使用权划拨的寄义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后，将该幅土地交付其使用，大概将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。
一般来说，国度构造、军事用地和公益事业用地通常接纳土地使用权的划拨形式，因为国度构造、军事用地和公益事业用地是为了满足社会民众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方法来看，划拨这种形式是比力适合的。