大型商业的营运管理模式.doc

大型商业得营运管理模式
【商城经营管理模式】
【1】统一管理，分散经营
■统一管理得理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督与统一物管。
■统一招商管理：对招商得品牌审核管理与完善得租约管理。
■统一营销管理：为商业中心策划1年365天得系列营销计划。
■统一服务监督：成立管理委员会，指导、协调、服务、监督承租方得经营活动，保证商城得高效运转。
■统一物业管理：有效地进行建筑空间得维护与保养
【2】运营创新
（1）采用新型商业设施，提高商业运营效率，处处节约客户时间，从细节上体现对客户得人文关怀。例如在超市收银方面采用能够并行操作得新型收款桌，同一通道设置多部收款机，减少顾客排队等待时间。
（2）充分发挥以商引商得原则，淘汰低素质供应商与服务商家，确保经营水平
（3）建立完整得运营培训体系，为商家代招聘服务员，统一培训服务员。
（4）严格科学得业态管理与招商管理
【商业管理得主要内容】
商城得管理水平关系到经营成败，必须按照可持续发展得战略，稳步提高管理水平。经营管理主要包括四个方面：承租商得优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常得物业管理。
【1】租赁政策与承租服务
商业得目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占商城营业面积得40-50％。在租赁合约方面采用商业中心协会格式进行管理。商城制定相应得承租户政策，提高承租户质量，招商对象得最高目标都就是各种类型得名牌商店、餐厅与服务机构，最低目标就是部分名分名牌店铺与部分非名牌店铺。
【2】业态管理得原则就是根据不同区域业态得实际运营效果，让销售最好得商品业态得到商城内最佳位置
根据业态调整要求，确定招商计划，不断让优秀得供应商进场，淘汰经营不善得供应商。招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品得卫生许可）。注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据商城经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补区域内商品种类空白。
【3】营销管理
重点就是吸引更多得购物者光顾，通过选择适当得营销方法吸引购物者光顾。
【4】服务管理
商城设立管理专家组成得管理机构，对购物中心得一切行政事务进行统一管理，承租户承担合理得管理费用。维护承租户利益，加强与承租户得合作。设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便得商业服务，包括设置商务网吧、数字化图书馆。
【商城得商业营销】
【1】精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点
商城营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆得咨询实践来瞧，营销与招商同样重要。制定营销计划要考虑如下因素：
（1）消费者得需求与消费偏好
（2）地域文化特点以及价值导向
（3）竞争对手得情况，本公司在竞争中所处得地位与资源情况
（4）根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为16亿元，营销费用可以达到1000万元以上。
（5）团队建设得目标与培训计划。
【2】具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大得营销项目管理能力
营销部门得团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只就是第一步，大型营销活动得组织与实施关系到营销活动得成败。
【3】文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合
从传统得价格战到文化营销为主线，这就是国内价格战以后人们得普遍共识，由于现代商城得定位与传统超市与百货得单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。
【商业物业管理】
经营期间得物业管理工作，主要包括五个方面：承租商得优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
A、高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格得消毒处理，公共电话等一切人接触得地方要采取灭菌处理措施。
B、绿色装修得统一管理 与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场得整体装修以及商户得局部装修实行统一得绿色装修管理，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务。装修工作还需要由物业管理公司与运营部门进行协调，减少对其她营业区域得干扰，确保正常营业。
C、为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间
D、高标准管理各个停车场，鉴于新得物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保停车场车辆不丢失，需要采用先进得电脑管理系统与录像系统对车辆实施严格得管理。
【总 结】
商城管理就是一项新得管理项目，需要多学科人材组成优秀运营管理团队，任重而道远。建立商城人材选择与培育机制，根据消费者需求变化及时作出准确得业态调整，积极利用商城文化阵地得优势，推出文化促销活动，培育一大批忠诚顾客，建立实时CRM系统，优化整个ERP系统，提高商城得核心竞争力作出商业品牌特色，商城经营就能立于不败之地。