城市房地产管理12月.pptx

第 9 章 城市房地产管理9.1 城市土地权利制度9.1 9.1 城市土地权利制度城市土地权利制度9.1.1 9.1.1 城市土地的特征城市土地的特征 城市土地是指城市区域范围内的陆地和水域及其地上、地下空间的总和。广义的城市土地有三层含义：a、城市建成区范围内的用地；b、城市规划区内未建成的土地；c、城市行政辖区内的全部土地；狭义的城市土地是指城市市区（建成区）范围内的土地，即城市建设用地。9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 9.1.1 城市土地的供给与需求城市土地的供给与需求n n1 1、城市土地的特征、城市土地的特征（1 1）城市土地的自然特征）城市土地的自然特征 a a、土地位置的固定性、土地位置的固定性 b b、土地适用的差异性、土地适用的差异性 c c、土地利用的耐久性、土地利用的耐久性（2 2）城市土地的经济特征）城市土地的经济特征 a a、土地供给的稀缺性、土地供给的稀缺性 b b、土地价值的区位效益性、土地价值的区位效益性 c c、边际效益的递减性、边际效益的递减性 d d、土地价值的资本性、土地价值的资本性9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系（1 1）城市土地的需求）城市土地的需求 土地需求受到空间区位、基础土地需求受到空间区位、基础设施和公共服务设施状况、邻近的设施和公共服务设施状况、邻近的土地使用状况、地区社会环境、经土地使用状况、地区社会环境、经济发达程度等多方面因素的影响。济发达程度等多方面因素的影响。海口世纪大桥9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系（2 2）城市土地的供给）城市土地的供给 a a a a、自然供给是一种无弹性供给，即可供、自然供给是一种无弹性供给，即可供、自然供给是一种无弹性供给，即可供、自然供给是一种无弹性供给，即可供土地面积不断减少。土地面积不断减少。土地面积不断减少。土地面积不断减少。b b b b、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供给的目的在于提高土地的经济、经济供给的目的在于提高土地的经济效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，效益，它存在相互竞争和相互置换的情况，从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成从而可使同一地块的土地从某种用途转变成另一种用途。另一种用途。另一种用途。另一种用途。9.1 城市土地权利制度n n9.1.1 城市土地的供给与需求n n2、城市土地的供需关系（3 3）城市土地的供求平衡）城市土地的供求平衡 自由市场主义者认为，自由市场主义者认为，在公开、公平和竞争在公开、公平和竞争条件下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影条件下，土地供求关系决定土地价格，土地价格影响土地供求关系，只要实行土地竞标的响土地供求关系，只要实行土地竞标的“出价高者出价高者优先获取优先获取”原则，就能够实现城市土地的合理配置。原则，就能够实现城市土地的合理配置。政府干预市场的政府干预市场的目的目的在于弥补市场失败，避免因在于弥补市场失败，避免因土地市场中单纯追求经济效益而损害公共利益，遏土地市场中单纯追求经济效益而损害公共利益，遏制市场不公平竞争和防止由于市场投机性带来的土制市场不公平竞争和防止由于市场投机性带来的土地配置失误，并提供市场所不能提供的公共物品。地配置失误，并提供市场所不能提供的公共物品。9.1 城市土地权利制度9.1.3 城市土地的产权关系1、城市土地的所有权 土地所有权是土地所有关系在法律上的体现，是土地所有者依法对土地享有占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权利。多数国家土地所有制的具体形式：a、私人部门所有 b、国家或公共部门所有9.1 城市土地权利制度n n9.1.3 9.1.3 城市土地的产权关系城市土地的产权关系 2 2、城市土地使用权、城市土地使用权 土地使用权土地使用权是指使用人根据法律或合同的规定，是指使用人根据法律或合同的规定，在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的在法律允许的范围内，对国家、集体或私人所有的土地享有使用经营的权利。土地享有使用经营的权利。使用经营权分两种情况：使用经营权分两种情况：a a、土地所有人的使用权、土地所有人的使用权 b b、非土地所有人的使用权、非土地所有人的使用权 土地使用权包括土地使用权包括支配支配、收益收益和和处分处分三项权利。三项权利。9.1 城市土地权利制度n n9.1.3 城市土地的产权关系 3、城市地租 地租是土地使用者向所有者支付的使用费，是土地所有权在经济上的实现方式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。地租可分为绝对地租和级差地租两种形式。绝对地租是指不论土地本身条件优劣，只要所有权与使用权发生分离，使用者向土地所有者租用土地所必须支付的费用。级差地租是指土地使用者因为土地等级不同而向所有者支付的数量不等的费用。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 土地管理法规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 城市土地有偿使用制度，城市土地有偿使用制度，是指获得国有是指获得国有土地使用权的单位和个人，按照国家规定土地使用权的单位和个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、的标准和方法，向国家缴纳土地出让金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、土地使用税、土地使用费、土地收益金、新增建设用地使用费等制度安排的总称新增建设用地使用费等制度安排的总称。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 土地管理法规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，必须在缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费之后，方可使用土地。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 现行宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。9.1 城市土地权利制度9.1.4 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念 19821982年，年，深圳特区率先按城市土地的不同等深圳特区率先按城市土地的不同等级，向使用者收取不同标准的使用费，它拉开了级，向使用者收取不同标准的使用费，它拉开了国有土地有偿使用的改革序幕。国有土地有偿使用的改革序幕。19881988年年4 4月，月，全国人大通过的宪法修正案规定，全国人大通过的宪法修正案规定，“土地的使用权可以依照法律的规定转让土地的使用权可以依照法律的规定转让”。19881988年年1212月，月，修改后的修改后的土地管理法土地管理法规定，规定，“国家依法实行国有土地有偿使用制度国家依法实行国有土地有偿使用制度”。9.1 城市土地权利制度9.1.4 9.1.4 我国城市土地有偿使用制度我国城市土地有偿使用制度 1 1、城市土地有偿使用制度的概念、城市土地有偿使用制度的概念n n 1990199019901990年年年年5 5 5 5月，月，月，月，国务院发布了国务院发布了国务院发布了国务院发布了城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使城镇国有土地使用权出让和转让暂行条列用权出让和转让暂行条列用权出让和转让暂行条列用权出让和转让暂行条列。它规定，国家按照。它规定，国家按照。它规定，国家按照。它规定，国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、使用权出让、转让制度。境内外的公司、企业、其他组织和个人，可依照规定取得土地使用权，其他组织和个人，可依照规定取得土地使用权，其他组织和个人，可依照规定取得土地使用权，其他组织和个人，可依照规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。该条例还规定，取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定，取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定，取进行土地开发、利用、经营。该条例还规定，取得土地使用权的土地使用者，其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者，其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者，其使用权的在使用得土地使用权的土地使用者，其使用权的在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。活动。活动。活动。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 2 2、城市土地有偿使用的原则、城市土地有偿使用的原则 1）坚持城市土地单一的国家所有制；2）土地所有权与使用权相分离；3）国有土地有偿使用；4）特殊用地无偿划拨。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 3 3、城市土地有偿使用的形式、城市土地有偿使用的形式 1 1）土地使用权的出让；土地使用权的出让；2 2）土地使用权的出租；土地使用权的出租；3 3）土地使用权折价出资（入股）；土地使用权折价出资（入股）；4 4）土地使用权授权经营；土地使用权授权经营；5 5）收缴土地使用费或场地使用费。收缴土地使用费或场地使用费。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 4 4、城市土地有偿使用的税费、城市土地有偿使用的税费 1 1）土地出让金；土地出让金；2 2）土地使用税；土地使用税；3 3）土地使用费；土地使用费；4 4）土地收益金；土地收益金；5 5）新增建设用地使用费。新增建设用地使用费。9.1 城市土地权利制度9.1.4 我国城市土地有偿使用制度 5 5、城市土地有偿使用的作用、城市土地有偿使用的作用 1 1）有利于增加税收；有利于增加税收；2 2）促使土地集约使用；促使土地集约使用；3 3）促进产业合理布局；促进产业合理布局；4 4）控制城市规模膨胀；控制城市规模膨胀；5 5）调节收入分配。调节收入分配。9.2 城市土地市场管理9.2.1 城市土地管理原则 土土土土地地地地管管管管理理理理法法法法规规规规定定定定：“十十十十分分分分珍珍珍珍惜惜惜惜、合合合合理理理理利利利利用用用用土土土土地地地地和和和和切切切切实实实实保保保保护护护护耕耕耕耕地地地地是是是是我我我我国国国国的的的的基基基基本本本本国国国国策策策策。”基基基基于于于于这这这这一一一一指指指指导导导导思思思思想想想想，中中中中国国国国城城城城市市市市土土土土地地地地管管管管理理理理必必必必须须须须遵遵遵遵守守守守以以以以下下下下基本原则：基本原则：基本原则：基本原则：1 1）合理利用土地；合理利用土地；合理利用土地；合理利用土地；2 2）切实保护耕地；切实保护耕地；切实保护耕地；切实保护耕地；3 3）土地用途管制；土地用途管制；土地用途管制；土地用途管制；4 4）土地有偿使用；土地有偿使用；土地有偿使用；土地有偿使用；5 5）城市土地统一管理；城市土地统一管理；城市土地统一管理；城市土地统一管理；9.2 城市土地市场管理9.2.2 城市土地规划管理 土土土土地地地地管管管管理理理理法法法法规规规规定定定定，直直直直辖辖辖辖市市市市的的的的土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划，报报报报国国国国务务务务院院院院批批批批准准准准。省省省省、自自自自治治治治区区区区政政政政府府府府所所所所在在在在地地地地的的的的市市市市，人人人人口口口口在在在在一一一一百百百百万万万万以以以以上上上上的的的的城城城城市市市市以以以以及及及及国国国国务务务务院院院院指指指指定定定定的的的的城城城城市市市市的的的的土土土土地地地地利利利利用用用用总总总总体体体体规规规规划划划划，经经经经省省省省、自自自自治治治治区区区区政政政政府府府府审审审审查查查查同同同同意意意意后后后后，报报报报国国国国务务务务院院院院批批批批准准准准。其其其其他他他他城城城城市市市市土土土土地地地地总总总总体体体体利利利利用用用用规规规规划划划划，逐逐逐逐级级级级报报报报省省省省、自自自自治治治治区区区区、直直直直辖辖辖辖市政府批准。市政府批准。市政府批准。市政府批准。9.2 城市土地市场管理9.2.2 城市土地规划管理制定城市土地利用总体规划，需要坚持：制定城市土地利用总体规划，需要坚持：制定城市土地利用总体规划，需要坚持：制定城市土地利用总体规划，需要坚持：（1 1 1 1）严严严严格格格格保保保保护护护护基基基基本本本本农农农农田田田田，控控控控制制制制非非非非农农农农业业业业建建建建设设设设占占占占用农用地；用农用地；用农用地；用农用地；（2 2 2 2）提高土地利用率；）提高土地利用率；）提高土地利用率；）提高土地利用率；（3 3 3 3）统筹按排各类、各区域用地；）统筹按排各类、各区域用地；）统筹按排各类、各区域用地；）统筹按排各类、各区域用地；（4 4 4 4）保保保保护护护护和和和和改改改改善善善善生生生生态态态态环环环环境境境境，保保保保障障障障土土土土地地地地的的的的可可可可持持持持续利用；续利用；续利用；续利用；（5 5 5 5）占有耕地与开发复垦耕地向平衡。）占有耕地与开发复垦耕地向平衡。）占有耕地与开发复垦耕地向平衡。）占有耕地与开发复垦耕地向平衡。9.2 城市土地市场管理9.2.4 城市土地使用权的出让n n1、城市土地使用权的出让年限、城市土地使用权的出让年限n n 城市土地使用权城市土地使用权的出让是指国家将的出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。权出让金的行为。n n土地使用权出让需要签订出让合同。土地使用权出让需要签订出让合同。9.2 城市土地市场管理9.2.4 城市土地使用权的出让n n1 1、城市土地使用权的出让年限、城市土地使用权的出让年限、城市土地使用权的出让年限、城市土地使用权的出让年限 根据国务院发布的根据国务院发布的城镇国有土地使用权出让城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和转让暂行条例，土地使用权出让的最高年限按，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：下列用途确定：1 1 1 1）居住用地）居住用地）居住用地）居住用地70707070年；年；年；年；2 2 2 2）工业用地）工业用地）工业用地）工业用地50505050年；年；年；年；3 3 3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地50505050年；年；年；年；4 4 4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地40404040年；年；年；年；5 5 5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地）综合或者其他用地）综合或者其他用地50505050年。年。年。年。9.2 城市土地市场管理9.2.4 城市土地使用权的出让n n2、城市土地使用权的出让方法、城市土地使用权的出让方法 1）协议出让）协议出让 2）招标出让）招标出让 3）拍卖出让）拍卖出让9.2 城市土地市场管理9.2.4 城市土地使用权的出让3 3、城市土地使用权的回收、城市土地使用权的回收、城市土地使用权的回收、城市土地使用权的回收 土地管理法土地管理法土地管理法土地管理法规定，有下列情形之一的，城市规定，有下列情形之一的，城市规定，有下列情形之一的，城市规定，有下列情形之一的，城市政府可以收回国有土地使用权：政府可以收回国有土地使用权：政府可以收回国有土地使用权：政府可以收回国有土地使用权：1 1 1 1）为公共利益需要使用土地的；）为公共利益需要使用土地的；）为公共利益需要使用土地的；）为公共利益需要使用土地的；2 2 2 2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；用土地的；用土地的；用土地的；3 3 3 3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；4 4 4 4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；国有土地的；国有土地的；国有土地的；5 5 5 5）公路、铁路、机场、矿产等经核准报废的。）公路、铁路、机场、矿产等经核准报废的。）公路、铁路、机场、矿产等经核准报废的。）公路、铁路、机场、矿产等经核准报废的。9.2 城市土地市场管理9.2.5 城市土地的市场交易1、城市土地市场的结构1 1）一级市场）一级市场 2）二级市场3）三级市场9.2 城市土地市场管理9.2.5 城市土地的市场交易 2 2 2 2、城市土地使用权转让、城市土地使用权转让、城市土地使用权转让、城市土地使用权转让 城市土地使用权转让城市土地使用权转让 是指土地使用者将土地使用是指土地使用者将土地使用权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种权进行再转让的行为。它包括出售、交换和赠与三种方式。土地使用权转让应当签订转让合同。方式。土地使用权转让应当签订转让合同。在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附在土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其着物所有权随之转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，需要办理过户手续。他附着物所有权转让，需要办理过户手续。土地使用权可以依法多次转让。为了防止炒买土地使用权可以依法多次转让。为了防止炒买炒卖地皮以牟取暴利的行为，有关法规规定，取得使炒卖地皮以牟取暴利的行为，有关法规规定，取得使用权的土地不得直接进入市场流通，必须在土地上投用权的土地不得直接进入市场流通，必须在土地上投入规定比例的开发资金后方可转让。入规定比例的开发资金后方可转让。9.2 城市土地市场管理9.2.5 城市土地的市场交易n n3 3、城市土地使用权出租、城市土地使用权出租 是指土地使用者作为是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。支付租金的行为。n n4 4、城市土地使用权抵押、城市土地使用权抵押 是指土地使用者以土是指土地使用者以土地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。地使用权作为履行债务的一种债务担保形式。我国法律规定，城市土地使用权可以抵押。当我国法律规定，城市土地使用权可以抵押。当抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变抵押人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。卖土地使用权的价款中获得优先受偿的权利。9.3 城市房产市场管理n n9.3.1 9.3.1 城市住房的特性和城市住房建设的作用城市住房的特性和城市住房建设的作用1 1、城市住房的特性、城市住房的特性 a a、建筑的耐久性、建筑的耐久性 b b、消费的昂贵性、消费的昂贵性 c c、位置的固定性、位置的固定性 d d、住房的投资性、住房的投资性2 2、住房建设的经济作用、住房建设的经济作用 首先，城市住房是市民生活的基本消费资料；首先，城市住房是市民生活的基本消费资料；其次，住房建设带动城市房地产业的发展；其次，住房建设带动城市房地产业的发展；最后，城市住房建设能够带动许多相关产业的发展最后，城市住房建设能够带动许多相关产业的发展8.3 城市房产市场管理8.3.2 8.3.2 城市住房的供给与需求城市住房的供给与需求1 1、城市住房的需求、城市住房的需求 在不同的经济发展阶段，住房消费的需求层在不同的经济发展阶段，住房消费的需求层次不同。次不同。影响城市住房需求的具体因素主要有：影响城市住房需求的具体因素主要有：a a、经济发展水平经济发展水平 b b、家庭收入家庭收入 c c、住房价格住房价格 d d、人口密度人口密度 e e、人口结构人口结构9.3 城市房产市场管理9.3.2 城市住房的供给与需求2、城市住房供给 1）市场调节型 2）国家分配型 3）市场调节与政府干预结合型3、城市住房的消费 1）租赁 2）购买9.3 城市房产市场管理9.3.3 9.3.3 城市住房制度改革城市住房制度改革 1 1、城市住房制度改革、城市住房制度改革 19781978年年9 9月，邓小平提出：解决住房问题能月，邓小平提出：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把私人手中的钱动员起来，国家解决分期付款，把私人手中的钱动员起来，国家解决材料，这方面潜力不小。材料，这方面潜力不小。19801980年年6 6月，中共中央、国务院在批转月，中共中央、国务院在批转全国基本建设工作会议回报提纲全国基本建设工作会议回报提纲中提出：中提出：“准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的准许私人建房、私人买房，准许私人拥有自己的住宅住宅”。这种城市住房商品化的政策导向，。这种城市住房商品化的政策导向，揭开揭开了中国城镇住房制度改革的序幕。了中国城镇住房制度改革的序幕。9.3 城市房产市场管理 19941994年年7 7月，国务院发布月，国务院发布关于深化城镇住关于深化城镇住房制度改革的决定房制度改革的决定，强调建立与社会主义市场经，强调建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化与社会化。化与社会化。19981998年年7 7月，国务院发出月，国务院发出关于进一步深化关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知城镇住房制度改革加快住房建设的通知，确定了，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，即：停止住房深化城镇住房制度改革工作的目标，即：停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币比；建立和完善实物分配，逐步实现住房分配货币比；建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融；培育和规范住房交易市场。展住房金融；培育和规范住房交易市场。从从19991999年开始，中央机关和全国各省、自治年开始，中央机关和全国各省、自治区、直辖市的房改方案纷纷出台，区、直辖市的房改方案纷纷出台，我国开始了在实我国开始了在实质上全面推行城市住房制度改革。质上全面推行城市住房制度改革。9.3 城市房产市场管理n n9.3.3 城市住房制度改革n n2、城市住房供给的制度安排 1）商品房 2）经济适用房 3）廉租住房9.4 城市住房保障制度n n9.4.1 国外城市住房保障制度 1、美国租房保障制度 2、德国住房保障制度 3、日本住房保障制度9.4 城市住房保障制度9.4.3 9.4.3 国外城市住房保障的经验国外城市住房保障的经验 1、完善住房保障的法律基础，依法构建城市住房保障体系；2、坚持市场机制与政府调节双管齐下，构建多层次的住房保障体系；3、强化政府在低收入群体住房保障中的底线；4、住房金融成为实现住房保障政策目标的重要手段。9.4 城市住房保障制度n n9.4.4 中国现行住房保障存在的问题中国现行住房保障存在的问题 1、经济适用房制度存在的问题；2、廉租房支付建设存在的问题；3、住房公积金支付存在的问题；9.4 城市住房保障制度9.4.5 9.4.5 中国城市住房保障的制度创新中国城市住房保障的制度创新中国城市住房保障的制度创新中国城市住房保障的制度创新 1、将住房保障纳入公共财政体系；2、制定专门法律明确政府住房保障责任；3、实行以租借方式为主的住房保障改革；4、改变政府补贴方式，从间接补助走向直接补助；5、完善社会资金投入住房保障的政策体系。案例分析新加坡公共住房保障制度n n思考题 新加坡公共住房制度对我国城市住房保障具有哪些启示意义？