商业地产优质项目术语.doc

商业地产项目术语

　1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最后消费者销售活动,也是向消费者提供销售商品一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品关于无形服务满足,它直接关系到居民生活质量和生活方式，是社会资源分派一种重要阶段--也是最后阶段。
　　2. 零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达到其目的，拟定其重要服务于哪些顾客和将提供什么样商品和服务，并建立和保持竞争优势系统性谋划。详细上它涉及公司使命目的，竞争对手分析，顾客细分、定位，商店选址，服务方略，与供货商关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
　　3. 商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定方向和距离扩展，吸引顾客辐射范畴，简朴说，也就是来店顾客所居住地理范畴。
　　4. 全过程商品管理：是指一种零售商从分析顾客需求入手，对商品组合、定价办法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其他经营性指标做出全面分析和筹划，通过高效运营系统，保证在最佳时间、将最适当数量、按对的价格向顾客提供商品，同步达到既定经济效益指标。
　　5. 市场化经营 商场化管理：指采用“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化商场管理形成专业特色经营管理模式。
　　6. 精细化管理：是以“精准、细致、进一步、规范“为特点全面化管理模式。全面化是指精细化管理思想和作风贯彻到整个公司所有管理活动中。精细化管理涉及：精细化操作、精细化控制、精细化核算、精细化分析、精细化规划。
　　7. 购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两某些，一某些是周边道路把交通引入购物中心，另一某些是购物中心自身用地范畴内交通组织和规划，以及建筑内部人流组织。
　　8. 购物中心人流
　　购物中心步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心运动；另一种是从购物中心到购物中心运动。
　　9. 购物中心交通
　　购物中心车流涉及购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
　　10. 一次商装：指商场为其所经营各种业态提供基本物业基本、条件及硬件环境，重要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
　　11. 二次商装：指以一次商装为基本，为展示品牌和商品形象，按照商场规定原则，进行二次装饰装修，重要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
　　12. 水平交通：是指同一水平面或楼层内通道。
　　13. 垂直交通：是指不同标高空间或楼层垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
　　14. 划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好分隔物将建筑物空间分隔成若干区域防火技术办法。
　　15. 划分防烟分区：是通过设立挡烟设施将烟气控制在一定范畴内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
　　16. 购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定元素划分出直接进销售活动现场。
　　17. 交通空间：涉及商场内通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场合，又能使顾客轻松完毕浏览观赏行为。
　　18. 商品展示空间：从常规柜架到地台、墙面及空中挂件，展示商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
　　19. 服务空间：是商品销售辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
　　20. 休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场合在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客需求，也增进了消费。
　　21. 柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用设备，柜台或所有用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
　　22. 货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品设施。
　　23. 租赁商铺：产权人将一定期间内商铺使用权与承租人交易，获得或分时段获得钞票收益；对承租人而言，承租人用钞票或分时段租金付出获得一定期间内商铺使用权利。
　　24. 转租商铺：商铺最后使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人获得使用商铺权利，商铺最后使用人与转租人发生权利、义务关系。
　　25. 关系营销：是指公司与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠关系，而为了要做到这一点，公司必要向这些个人和组织承诺和提供优质产品、良好服务以及恰当价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期经济、技术和社会关系纽带。
　　26. 渗入营销：是一种与顾客之间沟通，这种沟通就是走进顾客世界，从她们角度出发一种互动交流，使自己和顾客目的逐渐一致，达到统一。
　　27. 诚信营销：是在市场营销活动中，公司和消费者始终坚持信息对称原则，公司诚实经营，保证营销活动公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民长远利益，以求得公司长期发展。
　　28. 营销创新:是依照营销环境变化状况，并结合公司自身资源条件和经营实力，谋求营销要素某一方面或某一系列突破或变革过程。
　　29. 项目运营组：指依照项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员构成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期详细工作运营团队。
　　30. 专家顾问团：指依照项目运作需要，构成经营、管理、营销、物业等各方面顾问专家团队，从外围对项目组进行指引、监督，以保证项目正常、顺利、良好运营。

　　31. 系列广告方略：就是预定期间里持续发布由统一设计形式或内容系列广告，以加深广告印象增强广告效果。
　　　32.店面：是商店建筑物自身整体物质面貌，涉及商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本形象。　
　　33. 商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验场合。
　　34. 商业街商铺：商业街指以平面形式按照街形式布置单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧铺面及商业楼里面铺位都属于商业街商铺。
　　35. 市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营商业楼宇中店铺位。
　　36. 社区商铺：指位于住宅社区内商用铺位，其经营对象重要是住宅社区居民。
　　37. 住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（也许涉及地下1、2层及地上1、2层，或其中某些楼层）商用铺位。
　　38. 百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面铺位。
　　39. 商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途商业空间。
　　40. 交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周边商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
　　41. 商铺投资：指进行商铺购买、租赁行为。
　　42. 商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资时间跨度。
　　43. 转租：指投资者从商铺租户手上租商铺投资方式，目也不是为了自己经营，而是为了出租投资方式。
　　44. 物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组成果，同步也是第三方物流理论得到应用产物。
　　45. SP：Sales Promotion，中文翻译即销售增进或营业推广、销售推广。指在给定期间和预算内，在某一目的市场中所采用可以迅速产生勉励作用，刺激需求，达到交易目促销手段和办法。
　　46. 价格折扣方略：挑战者一种重要攻打方略是以较低价格向顾客提供与市场领导者相类似产品。
　　47. 便宜产品方略：用很低价格向顾客提供质量普通或质量不高产品和服务。
　　48. 声望方略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优产品，并且标定更高价格。
　　49. 产品繁衍方略：挑战者可以通过推出大量不同式样产品，向顾客提供更多选取来追逐领导者。
　　50. 集客：指为商业经营目而针对消费者生活需求，充份运用商业设施，最大限度地吸引消费者，使她们有筹划地在此消费金钱及时间。
51. 市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和抱负位置而进行安排。
　　52. 营销组合：是指公司为了在目的市场制造它想要反映而混合采用一组可控制战术营销手段。
　　53. 市场营销实行：是指为实现战略营销目的而把营销筹划转变为营销行动过程。
　　54. 市场营销控制：涉及预计市场营销战略和筹划成果，并采用对的行动以保证明现目的。
　　55. 差别化营销：是指公司依照市场细分原则，通过差别分析办法对总体市场环境和个体市场环境分析和比较，找出对自己公司最有利差别利益。
　　56. 形象差别化：即公司实行普通所说品牌战略和CI战略而产生差别。
　　57. 市场差别化：指由产品销售条件、销售环境等详细市场操作因素而生成差别。大体涉及销售价格差别、分销差别、售后服务差别。
　　58. 市场细分：是依照消费者对产品不同欲望与需求，不同购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同或相似小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“
　　59. 同质市场：是指消费者对产品需示大体相似，如消费者对大米、食盐等需求差别极小。
　　60. 异质市场：指消费者对产品需求差别很大，如不同消费者对服装质量、款式、花色品种、价格等需求差别性很大。
　　61. 产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目的市场上为本公司产品拟定一种恰当位置，用以标记自己产品，以示区别于竞争者产品。
　　62. 价格定位：指营销者把产品、服务价格定在一种什么样水平上，这个水平是与竞争者相比较而言。
　　63. 品牌定位：是以产品定位为基本品牌诉求方式。
　　64. 促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式选取定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式选取及其组合；另一层含义是在选取了特定促销方式后，又如何拟定实现这个方式详细手段或媒体。
　　65. 营销战略定位：就是通过规划，制定公司发展宗旨、目的，使公司资源和能力与不断变化着营销环境相适应过程，这种定位体现为制定一种公司营销长期性、全局性、方向性动态发展规划。
　　66. 区别营销：是指公司依照不同顾客、品牌特点，运用差别化方略，抓住一某些高利润消费者，与她们建立更多信赖和忠诚，销售一小某些高利润消费者产品。
　　67. 定制营销：是指依照顾客个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。
　　68. 一对一营销：是针对不同顾客性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。
　　69. 撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽量在产品寿命周期之初赚回最大利润。
　　70. 牺牲商法：指通过某些商品低价亏本销售来扩大公司知名度，留给消费者深刻公司形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化营销手法。
　　71. 无缝营销：为了提高整条营销渠道服务质量，从而为消费者创造更有价值服务，营销渠道中各成员组织打破原有组织边界，在多层面基本上互相协作，就犹如在职一种公司团队中同样工作营销办法。
　　72. 越轨营销：是在不违规状况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小投入，为公司和产品赢得扬名机会。
　　73. 直效营销：是营销者不受老式营销通路限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式反映或交易。
　　74. 实时营销：是指公司在经营过程中，把消费者当作伙伴，运用当代发达信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接理解消费者需求意图，让消费者积极参加到商业公司经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业公司间距离，获得营销成功。
　　75. 商业组织体系建设
　　依照商业公司市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和公司目的等，进行管理组织架构、部门职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
　　76. 商业制度体系建设
　　依照不同商业公司管理特点和需要，制定商业公司各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业公司各个岗位、程序、环节和各方面工作，保证管理有序、规范。
　　77. 商业流程设计
　　对当代商业商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，保证流通环节简洁、规范和畅通。
　　78. 商业招商招租
　　为商业公司提供主力店、次主力店、国内外品牌招商、精品店铺招商及配套功能区招商。
　　7. 商业经营管理
　　依照不同商业项目规模、业态和定位，导入咱们自主开发商业管理模式，对商业项目进行全面、有效经营管理。
　　80. 商业营销策划
　　依照商业公司市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、方略制定、广告及营销推广方案实行，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
　　81. 商业管理诊断
　　针对商业公司在不同管理阶段存在问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。
　　82. 消费市场调查
　　对商业项目所在社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民购买力及消费水平、商品品牌资源及人们消费行为进行专业市场调查，为商业项目功能规划、业态定位、市场定位、以及为公司经营方略、发展战略提供根据。
　　83. 品牌代理
　　为国内外知名品牌制定品牌拓展筹划、推广筹划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌销售管理或代理服务。
　　84. 商业连锁发展规划
　　研究各类业态商业连锁发展趋势，结合国内实际状况，建立各类专业连锁店原则化设计和规范运作体系。
　　85. 商业市场调查
　　对商业市场竞争状况、商业经营、各商场商品布局、物业现状进行全面专业调查，并提交专业市场调查报告，有效地指引商业项目业态及市场定位和规划设计。
　　86. 功能规划设计
　　依照商业公司整体规模、市场现状、开发目的，进行项目功能定位、功能布局以及各功能项目关联性控制。
　　87. 商业业态定位
　　依照本地市场条件和商业项目规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学拟定项目经营形态和目的市场。
　　88. 楼层定位
　　依照商业项目面积、形状、层数，合理拟定各楼层商品经营类别、面积、区位，拟定各楼层服务设施配套及分布。
　　89. 动线设计
　　对商业公司客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体设计。
　　90. 环境设计
　　对商业公司室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和征询。
　　91. 一次装修征询
　　对商业项目一次装修中天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面设计、建设进行顾问征询。
　　92. 二次商装指引管理
　　对二次商装过程中柜台、货架、壁柜、LOGO、灯光、道具等进行原则设计、专业指引和规范管理。