新加坡的商务花园.docx

新加坡的商务花园与美国、欧洲等地的商务花园建设最大的区别不在于其建筑形态的不同，而在于其建设的背景和原因。新加坡商务花园是新加坡政府发展总部经济的重要步骤之一。新加坡的商务花园是在政府支持下人为规划建设完成的。
　　在具体规划建设过程中，为了更好地与城市发展相结合，新加坡商务花园在规划建设之初就有意识地注意了与大规模的居住组团的结合，由此带动当地的经济发展，完善居住区域的城市功能。
　　目前，我国很多地区都规划建设商务花园，大力发展总部经济。很多城市在建设商务花园的同时也面临城市功能进一步完善的问题。因此，仔细研究新加坡商务花园的规划建设经验对我国商务花园的建设具有直接的借鉴作用。
一、新加坡商务花园发展背景说明
　　新加坡作为一个东南亚的微型国家，几乎没有任何足以支持经济发展的自然矿产资源和农业资源。但是由于新加坡位于重要的通商贸易航道马六甲海峡的尽端，而且官方语言为华语和英语两种语言，因此新加坡成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点。
　　正是由于上述国情特点，新加坡政府很早就意识到了总部经济对区域的带动效应。因此，新加坡政府根据自身国际口岸优势开始主动吸引国际企业总部，尤其是吸引很多全球性大企业的亚洲区域总部进入新加坡。
　　为了更集约，更有效地为这些国际企业的总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设了国际商务花园。可以说，新加坡的商务花园，从建设之初就是发展“总部经济”中的重要步骤，带有强烈的政府色彩。
　　事实证明，这种政府决策是正确的，随着国际商务花园的打造，国际总部经济蓬勃发展促进了整个城市的经济发展。而通过建设商务花园所带来的总部聚集，则更为直观地为其所在的区域的发展带来促进作用。这主要表现在以下两个方面：

1. 提供较多的就业机会，促进当地社会稳定
　　从下图中可以看出，在新加坡九个主要商业区域就业分布比例中，我们发现商务花园所在樟宜和裕廊两个区域所提供的就业机会名列第三（提供就业机会最多的是新加坡的中央商务区）。
　　由此可见，随着总部的聚集，可以带来较多的就业机会。

——数据来源：新加坡统计局
　　在这些所提供的就业机会中有很多是由于商务花园的建设，而向商务花园所地居民提供的。具体而言，商务花园作为商务载体，将许多总部企业相对集中在一起。这种聚集使得商务花园可以更为集约地，同时为多家公司提供各种商务配套服务。这种商务服务不仅包括金融信贷等高级专业配套服务，而且还包括清洁卫生、快递、餐饮、零售，托幼等等更适合本地居民就业的配套服务。总部聚集数量越多，配套成本就越低，从而也就能增加更多的配套服务。而所有这些配套服务也就为当地提供了更多的就业机会。可以说，总部自身不一定能针对本地提供很多的就业机会。但是其所在的商务花园将为本地直接提供就业机会。
　　目前国内的商务花园建设开发过程中，很多项目都面临着将由于土地上的居民另行安置到别的区域。而这些居民则往往是农民或者低收入群体，简单地拆迁安置往往会引起社会矛盾的激化。然而，通过新加坡的商务花园建设可以看出，作为总部聚集地的商务花园，只要合理规划是可以为当地提供较好的就业机会。可以说，商务花园的建设有助于当地社会的稳定。
2. 拉动区域住宅需求，繁荣当地经济
　　国际总部聚集也带来了商务人员的聚集，这促进了动区域住宅的需求。下图是国际总部经济形成规模以后的几年里，IBP樟宜国际商务花园所在地区的住宅销售情况和住宅需求情况的数据。

——数据来源：新加坡Housing & Development Board
　　从上图可以看出，作为IBP国际商务花园所在地樟宜地区住宅的需求量和销售量都远远高于新加坡各主要地区的平均值，由此可见通过商务花园的建设使得国际总部相对集中地聚集在一起，这将会带来大量的工作人员，直接促进了所在区域的房地产市场，尤其是住宅市场的繁荣。而房地产市场的繁荣则会极大地拉动当地的经济发展。
　　值得注意的是，新加坡商务花园的这种决策的成功并不是偶然的，这与新加坡政府科学地选址规划密切相关。

　　以新加坡最有代表性的两个国际商务花园裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）为例，（具体位置如图所示）这两个国际商务花园均建设于新加坡的边缘居住组团区域中。新加坡政府并在没有大量占用自己有限的土地资源，而是尽量选择在靠近开发相对成熟的边缘组团附近进行商务花园的建设，使商务花园与居住组团共同形成了“职住一体”区。
　　这种“职住一体”是指本地居民与本地的工作者基本上是重合的。人们可以在一个相对集中的区域内，就近上班、就近生活。这会大大减轻城市的通勤交通。更为重要的是，由于商务活动的加入，是整个区域不再是没有生气的“卧城”，变的功能复合，活力持久。
　　可以说，虽然新加坡商务花园属于政府的人为规划，但是由于规划的科学合理，其商务花园建设十分成功，对总部经济建设和城市发展起到了很大的推动作用。
　　正是由于其规划的成功，因此对于国内的商务花园的规划建设具有很大的借鉴意义。根据我们对裕廊国际商务花园（IBP）和樟宜商务花园（CBP）的实地考察和相关资料的收集分析，认为有以下几点十分值得国内商务花园的规划建设者学习。
二、新加坡国际商务花园建设经验介绍
1. 在商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合
　　商务花园的特征之一就在于其位于城市边缘区域。但是仅仅在城市郊区，土地成本相对较低是不够的。新加坡商务花园的位置选择方面十分注重以下两点：
　　注重与城市交通的紧密联系：无论是裕廊国际商务花园（IBP）还是樟宜商务花园（CBP）均有城市轻轨与其他区域连接，而且在商务花园所在区域设置有复合化交通转换站点——轻轨站点以及其他公共交通站点设置在一起。这使得商务花园既能保持自身郊区的环境特色，又能与城市紧密相连，而不致成为缺乏人气的野外荒郊。
注重与边缘居住组团的联系：正如位置图中所示，樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）分别设置在新加坡东、西两边缘居住组团区域内。这种与居住区域相复合的规划设置，有助于完善区域的城市功能，保证区域的持久活力。区域的繁荣反过来也将促进商务花园的发展。

2. 在商务花园内部规划中注意地块划分的均好性
　　在樟宜商务花园（CBP）和裕廊国际商务花园（IBP）的规划图中可以看出，在商务花园内的地块划分方面，基本上保证每个地块都能临近内部道路。这使每块地都有很好的交通可达性，同时也保证了地块内的建筑都具有自身的展示面。这种规划方法保证了每个地块都具有很好的商务价值。
3. 注重对商务花园的配套设施的规划
　　对于商务花园内应建设什么样的配套设施，应建设多大规模的配套设施呢？为了避免商务花园建设成为变相的商业开发。新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）在商务花园的开发调空方针中对商务花园的配套设施的类别及比例做出了详细规定。具体规定包括：
l　　独立于写字楼之外的配套设施，其规模最到不超过商务花园总建筑面积的15%
l　　写字楼内部的配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15—40%
　　同时，为了使商务花园的建设更加灵活和符合可户的需求，新加坡Urban Redevelopment Authority（城市促进经济发展委员会）提出配套设施的建设应具有良好的可达性。为了提高配套设施的盈利性，在公共交通站点（如地铁MTR，汽车站等）附近的配套设施规模可以相应提高，增加其在整体配套中的比例。
　　对于商务花园配套设施的类别，也做了如下详细规定：

　　为了更好地建设商务花园，，新加坡城市促进经济发展委员会对商务花园中不可建设的物业类别也有明文规定：

* 工人宿舍：指低层员工的集体居住场所
* 停车场：指独立于写字楼之外的配套设施用地中禁止建设停车场。在写字楼自身的配套中可以建设适当的地上或地下停车。
　　通过上述对新加坡商务花园相关经验的介绍，可以看出作为商务花园在新加坡已经形成相对成熟的规划经验，而且这些规划经验对于我国的商务花园建设具有很大的借鉴作用。
　　总之，我们十分希望通过上述这种“实战型”的具体规划操作经验的介绍，对国内的商务花园规划，尤其是在进行总部经济发展地区的商务花园的建设给予一定的启示与帮助。