10月商业写字楼市场月报终.doc

天津市房地产市场投资报告
2012年10月

目 录
一、 市场情况综述 3
二、 土地市场 4
1. 本月土地供应 4
2. 本月土地成交 7
三、 办公市场情况 10
1. 办公产品销售市场情况 10
2. 办公产品租赁市场情况 17
四、 商业地产市场情况 19
1. 商业产品销售市场情况 19
2. 商业产品租赁市场情况 25
五、 重点项目 26
六、 附件 28
1. 企业购买办公类项目明细 28
2. 企业购买商业类项目明细 28

一、 市场情况综述
本月商业办公市场在缺少大宗成交的情况下，销售、租赁均出现一定幅度的下降，价格方面也呈现不同程度下滑。而中心城区中长期无较大动作的红桥区，本月成交、新增方面均有大量贡献，预计未来该区域市场或一改往日平淡局面，呈现不俗表现。
写字楼——销售方面
10月办公市场共4项目推出新品，新增供应443套，共计9.15万平米，环比减少了46%，同比下降了49%。
Ø 办公产品共成交189套，环比增涨4%,同比增加56%。成交面积2.07万平米，环比下降了57%，同比减少20%。
Ø 成交金额2.16亿元，环比下滑了68%，同比缩减33%。在成交价格方面，本月办公市场成交均价为10440元/平米，较上月下跌27%，同比减少16%。
写字楼——租赁方面
Ø 进入第四季度，各企业办公需求将至地点，中心城区租赁成交案例较少，多以环城集中型办公区域租赁成交为主。
商业——销售方面
Ø 本月商业市场新增供应236套，共计6.59万平米，环比减少了38%，同比下降了70%。
Ø 本月商业市场共成交473套，环比增涨28%,同比增加107%。成交面积4.08万平米，环比降低了50%，同比减少4%。
Ø 成交金额6.79亿元，环比下滑了45%，同比缩减2%。在成交价格方面，本月办公市场成交均价为16663元/平米，较上月上涨了8%，同比增加了2%。
商业——租赁方面
Ø 本月成交商业租赁案例较少，多为项目底商或沿街商业，从租金方面来看看，价格浮动不大，个别区域租金略有下调。

二、 土地市场
1. 本月土地供应
1）土地供应走势

注：统计数据中不包含住宅配套商业用地
12年10月推出土地75宗，宗地面积269.52万平米。其中商服用地延续了上季度的上扬趋势，挂牌出让商服用地24宗，宗地面积70.51万平米，环比增加21%，相较于去年同期增长了27%。
2）土地供应结构
注：统计数据中不包含住宅配套商业用地
本月推出的土地中以工业仓储用地为主，共145公顷，占56%；商业用地以26%占比居于第二位，居住用地共49公顷，占18%居于第三位。
本月全市推出商服用地主要集中在远郊区县以及滨海新区两个区域，占到了全市推出商服用地的98%。环城四区继9月集中推出6宗商服用地后，本月无商服地块推出。
远郊区县在本月推出的14宗商服用地中，武清区推出了8宗，占到全市推出商服用地的33%，本月滨海新区推出的8宗商服用地中，两宗位于中心商务区，宗地面积共计201535.2平米，规划建面共79.69万平米；10月市内六区结束了连续四月无商服土地供应的局面，推出两宗商服用地，其中津西陈塘（挂）2012-104号，位于天津市河西区郁江道37号，出让宗地面积9288.5平米，规划建面5.94万平米；另津北榆(挂)2012-107号，位于河北区榆关道与雁门路交口，宗地面积5007平米，规划建面2万平米。

2. 本月土地成交
1）土地成交走势

注：统计数据中不包含住宅配套商业用地
2012年11月天津市土地成交58宗，规划建面436.36万平米，其中商服办公用地成交12宗，成交土地规划建面82万平米，环比减少了46%，同比上升73%。成交土地总价14.3亿元，环比比增加14%。

9月因远郊区县大比例成交拉低了全市成交价格，而本月武清区新城内相对较高的土地楼面单价以及环城四区、滨海新区的土地价格拉升了本月的成交价格。
本月成交楼面地价1750元/平米，环比增加114%。
2）土地成交结构

注：统计数据中不包含住宅配套商业用地
从土地成交用途结构来看，工业仓储用地最大，共200万平米，占45%，商业建面共82万平米，占19%具有第三位。
从土地成交区域来看，本月商服用地成交一如既往集中在远郊区县以及环城四区两个区域，滨海新区本月仅成交一宗位于轻纺经济区工业区商服用地，而中心城区连续4月无商服用地成交。
本月成交商服用地中，位于西青区中北镇阜锦道以南、万卉路以西的津西青（挂）2012-02号地块，成交宗地面积240844平米，占到全市成交商服用地的53%。该地块由天津乐宝乐尔旅游科技发展有限公司以64300万元价格拍得，其中该项目中酒店型公寓的建设规模占该项目总建设规模比例不得超过30%。

三、 办公市场情况
1. 办公产品销售市场情况
1) 办公产品销售市场供应情况

10月办公市场共4项目推出新品，新增供应443套，共计9.15万平米，同比下降了49%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月办公市场新增项目主要出现在环城四区以及远郊区县，而市内六区以及滨海新区主要办公产品集中区域本月无新增产品上市。

2) 办公产品销售市场成交情况

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
根据监测数据显示，2012年10月天津市办公产品共成交189套，环比增涨4%,同比增加56%。成交面积2.07万平米，环比下降了57%，同比减少20%。成交金额2.16亿元，环比下滑了68%，同比缩减33%。在成交价格方面，本月办公市场成交均价为10440元/平米，较上月下跌了27%，同比减少了16%。
3) 办公产品销售市场供求关系

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
成交量减半，供求比攀升。一年来，办公产品成交除个别项目整售影响外，其余项目成交水平相对平稳，而存量持续增大，供求比呈攀升态势。

4) 天津市各区域办公产品成交情况

10月主要成交依然集中于市内六区以及滨海新区两区域内，两区域成交占到了全市成交的93%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月成交量较高的三个区域分别为滨海高新区、河西区以及红桥区，其中河西区花样年香年广场，成交4447.16平米办公产品，占到了全市成交的20%。
从成交单价方面来看，其中南开区融创时代奥城项目本月成交均价18754元/平米，拉升了整个区域的成交价格水平。

a) 中心城区办公产品成交情况

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2012年10月，天津中心城区无新增办公产品推出。本月办公产品成交109套，成交面积1.1万平米，环比缩减88%，同比下降61%。成交金额1.33亿元，环比下滑了92%，同比缩减77%。在成交价格方面，本月中心城区办公市场成交均价为12096元/平米，较上月下跌了38%，同比减少了40%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月和平以及河北去均无办公产品成交，中心城区办公产品成交大部分集中在河西内，主要由于花样年香年广场、富力中心以及海景广场等项目的成交，拉升了区域占比，占到了中心城区成交量的47%。其次占到中心城区成交33%的红桥区，全部为水游城项目成交贡献。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月中心城区办公产品成交排名第一位的为河西区花样年香年广场项目，本月成交客户均为个人客户，购买面积主要集中在150-200平米之间。
水游城项目本月成交均为企业购买，为天津太平百时康医疗器械有限公司以及天津医药集团敬一堂连锁股份有限公司。
中心城区本月成交办公产品的购买客户中，除水游城项目外，其余均为个人客户，购买面积主要集中在50-150平米之间。

b) 滨海新区办公成交情况

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2012年10月，天津市滨海新区无新增办公产品推出。本月办公产品成交66套，成交面积0.83万平米，环比缩减64%，同比下降77%。成交金额0.73亿元，环比下滑了69%，同比缩减77%。在成交价格方面，本月滨海新区办公市场成交均价为8716元/平米，较上月下跌了13%，与去年同期基本持平。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月成交主要集中在滨海高新区以及塘沽两个区域，占去本月区域成交份额的91%，购买客户多以贸易以及医疗类企业为主，购买面积依然集中在50-150平米之间。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月滨海新区成交办公产品中除个别项目为企业购买外，主要以个人投资型客户或个人办公型业主购买，其中海泰国际公寓本月成交的31套办公产品中30套为同一个人客户所购买。
2. 办公产品租赁市场情况
进入第四季度，各企业办公需求将至低点，中心城区租赁成交案例较少，多以环城集中型办公区域租赁成交为主。
从租金方面看，中心城区成交租赁的单位租金水平略有下降，环城区域租金水平较为平稳。

主要办公租赁情况：

四、 商业地产市场情况
1. 商业产品销售市场情况
1) 商业产品销售市场供应情况

本月商业市场新增供应236套，共计6.59万平米，环比减少了38%，同比下降了70%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
从供应区域分布上看，本月新增商业产品主要集中在市内六区以及远郊区县两个区域内。
而从近三个月来各区域的供应情况看来，滨海新区以及远郊区县在前期一直保持者充足的供应，本月两区域供应均出现明显下降。中心城区依靠亿城堂庭项目3.33万平米以及金地广场gogopark0.28万平的新增拉升了本期区域占比。

亿城堂庭自身配备将近6万平米的综合商业配套，规划业态包括大型的购物中心、品牌主力店、电影院、高档会所等，在整体规划方面所有商业产品均沿街建造，建筑物外立面1-3层采用外挂高档黄金麻石材，4层以上为高级仿砖外檐涂料。
本次新增商业产品为4层到顶沿街商业，主要面积集中在100-350平米之间，各楼层均配有1000平米左右大面积单位。

2) 商业产品销售市场成交情况

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
根据监测数据显示，2012年10月天津市商业市场共成交473套，环比增涨28%,同比增加107%。成交面积4.08万平米，环比降低了50%，同比减少4%。成交金额6.79亿元，环比下滑了45%，同比缩减2%。在成交价格方面，本月商业市场成交均价为16663元/平米，较上月上涨了8%，同比增加了2%。
3) 商业产品销售市场供求关系

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
供应、成交齐跌。本月商业产品成交较三季度月均成交有所降低，而新增供求因成交量的大幅下降而有所上升。
本月成交客户多为个人客户所购买，企业购买客户中，仍以金融、投资以及贸易客户为主。
4) 天津市各区域商业成交情况

本月商业产品成交主要集中在中心城区以及远郊区县两个区域，占到了全市成交的82%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月由于武清区域商业产品的大量成交，拉升了远郊区县整体成交占比，超越中心城区。

a) 中心城区商业成交情况

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
2012年10月，天津中心城区新增商业产品3.6万平米，环比增加了95%，同比上升了651%。
本月办公产品成交473套，成交面积1.06万平米，环比缩减74%，同比上升127%。成交金额2.54亿元，环比下滑了62%，同比缩减31%。在成交价格方面，本月中心城区商业市场成交均价为24013元/平米，较上月上涨了48%，同比增加了28%。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月市内各区商业产品成交主要集中在南开区，成交占到市内主城区成交的53%。客户主要为个人客户以及金融服务机构。

注：根据个别项目实际用途，已对以上数据做出部分调整
本月市内各区商业项目成交排名一、三的融创时代奥城以及水岸银座均为个人客户购买。
而本月商业项目金额排名第二天街项目1241.04平米商业产品为天津北泰物流有限公司购买。

2. 商业产品租赁市场情况
本月成交商业租赁案例较少，多为项目底商或沿街商业，从租金方面来看看，价格浮动不大，个别区域租金略有下调。
主要商业租赁明细：

五、 重点项目
项目简介
项目地址
南开长江道与南开三马路交口
物业类型
住宅、商业、写字楼
开发商
金融街融拓（天津）置业有限公司
区位优势
临近为地铁1号线，24条公交可达
项目规划概况
金融街中心商业部分，总建筑面积4.44万㎡，紧邻城市主干道南京路，主要分为旗舰商业、裙楼底商以及独栋商业三部分。
旗舰商业: 总建面2.28万平米，紧邻南京路，拥有独立商业入口，三处独立商业门厅设计。300㎡起售，共分四层，标准层建面5542-6011㎡。首、二层为采取一拖二设计，首层层高5m，二层4.5m。三、四层具备餐饮条件，内设独立楼梯、卫生间，并在首层提供直达电梯，有效提高达到便捷性，设有独立店招位置。目前规划业态为：首层、二层主要以名品汽车展示店、金融企业营业厅等为主，三、四层以餐饮、健身会所等娱乐服务品牌店为主。
裙楼底商：总建面2.45万平米，临近综合体内的四季花厅，270度展示面，三层设计，未来主要以金融机构营业厅为主，配有多种服务业态。单位面积在800㎡-2000㎡之间。首、二层为一拖二设计，首层层高5m，二层层高4.5m。
独栋商业：面积区间2200㎡-5000㎡（三层独楼、四层独楼），标准层建面为1000平米左右，可自由分割组合，户内设有独立电梯，具备餐饮等独立运营条件。

六、 附件
1. 企业购买办公类项目明细

2. 企业购买商业类项目明细

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