花都区集体土地上房屋拆迁安置补偿办法1.doc

花都区集体土地上房屋拆迁安置补偿办法
（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为进一步规范本区农民集体所有土地征收拆迁安置补偿工作，维护被征地农民及其他权利人的合法权益，促进我区社会经济和谐发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿实行办法的通知》（穗府办规[2016]2号）等法律、法规的规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本区行政区域范围内，因征收农民（含农转居人员）集体土地涉及房屋拆迁补偿安置的，适用本办法。

第三条 区人民政府负责本辖区内农民集体所有土地房屋拆迁补偿安置工作，区土地行政主管部门负责统筹组织实施本区集体土地房屋拆迁补偿安置工作，街道办（镇政府）具体组织实施本辖区内集体土地房屋拆迁补偿安置工作。
发改、教育、监察、财政、住建、审计、城管等行政主管部门应当按照各自职责协同实施本办法。

第四条 征收农民集体所有土地上房屋应当先安置、后搬迁。
征收部门对房屋给予补偿安置后，被拆迁人应当在补偿安置协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

第二章 房屋安置

第五条 被拆迁人可以选择复建安置、产权调换、货币补偿的补偿安置方式。
除村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物按照“拆一补一”的原则复建安置外，对被征地农民非住宅房屋原则上不作复建安置或者产权调换，按照本办法实行货币补偿。
征收有合法产权的农村集体经济组织物业，可以进行复建安置，不具备复建安置条件的，按照本办法实行货币补偿。

第六条 安置依据 征收农民集体所有土地上房屋应当以合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、建房批准文件以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书作为安置依据。
房屋的用途和建筑面积，以集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证或者建房批准文件的记载为准。
不动产登记部门负责开展房屋合法产权认定工作，并对认定结果的真实性负责。
对下列情形的房屋不予补偿：
（一）法律、法规等规定的违法建设房屋；
（二）超过批准使用期限的临时建设房屋；
（三）新房建成后应当拆除的旧房；
（四）征地预告发布后的抢建部分。
对2007年6月30日之前建设的违法建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市政府令〔2001〕第5号），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收房屋重置价的60%给予补偿；不具备复建安置条件的，按照本办法第十条实行货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按建安成本给予补偿，超出部分按被建安成本的60%给予补偿。
对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。

第七条 安置面积的确定
有合法产权的被征地农民的住宅房屋，按照每栋村民住房280平方米确定套内建筑面积进行复建安置，被征收房屋合法产权套内建筑面积不足280平方米的，可根据被拆迁人意愿按280平方米予以安置，不足部分由被拆迁人按安置房的建安成本价购买。
被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或产权调换，按照本办法第十条给予货币补偿，该部分货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。超出被征收房屋合法产权套内建筑面积的部分不予复建安置或产权调换，按房屋重置单价的60%给予补偿。
被征收房屋合法套内建筑面积按合法土地面积乘以3.5倍确定，合法土地面积以安置依据核定的土地面积为准。
原有村集体公寓楼安置。安置面积按实测建筑面积1:1计算，原则上置换安置。

第八条 安置回购 征地主体统一建设的，按房屋的重置标准给予补偿后按1000元/平方米的价格回购安置房。高档装修的村民住宅房屋，参照重置标准补偿不足以复建的，可参照评估机构评估结果补偿。

第九条 产权调换 不具备复建安置条件的，征收部门可以提供同地段国有土地上住宅性质的房屋作产权调换。采取房票的方式落实安置，具体操作方法另行制定。

第十条 货币补偿 被拆迁人不选择复建安置或者产权调换的，按照下表给予货币补偿。
区域
货币补偿单价（元/平方米）
新华、新雅、花城、秀全
3800
狮岭、花东、花山
3100
赤坭、炭步、梯面
2600

第三章 奖励政策

第十一条 搬迁补贴
征收部门应当向被拆迁人支付搬迁费；选择复建安置或产权调换的，在复建安置或产权调换房屋交付前，征收部门应当向被拆迁人支付临时安置费或提供周转用房。临时安置费具体标准如下：
（一）搬家补贴费
每户补贴搬家费3000元（含二次搬迁）。
（二）临时过渡用房补贴标准。
在安置区未建成前，采取临迁的方式安置拆迁户。临时过渡住房补贴标准为;4人以内（含4人）的家庭，每人每月400元，5人以上的（含5人）的家庭，超出4人的人数，每增加1人补偿标准每人每月200元。
（三）经营性物业承租人搬迁补贴（花府办[2015]5号、联指部办发[2015]2号）
1、对用于经营的物业承租人；承租人经营的商铺、厂房（含仓库）等发布征地预公告前已办理了合法营业执照的：按实际营业建筑面积（不包括简易结构、宿舍、食堂及用作堆场的空地等）以5元/平方米/月标准补偿（含搬迁费），计算6个月，给予一次性货币补贴。承租人经营的商铺、厂房（含仓库）等没有合法营业执照的，按实际营业建筑面积（不包括简易结构、宿舍、食堂及用作堆场的空地等）以4元/平方米/月标准补偿（含搬迁费），计算6个月，给予一次性货币补贴。
2、其它不具备上述两类条件的，一律不作补贴。承租村民住宅用于居住的承租人不享受搬迁补贴。
（四）集体土地上房屋出租经营补贴
补贴对象：集体土地上房屋出租用于住宅、厂房、商铺的。
补贴标准：1、营业中，且在征地预公告发布前已办理出租备案或营业执照的，按出租面积以5元/平方米的标准计算36个月，给予一次性货币补贴。
2、营业中，无备案或营业执照，但发布征地预公告前在出租屋管理中心登记在册的，按出租面积以4元/平方米的标准计算36个月，给予一次性货币补贴。
3、其它不具备上述两类条件的，一律不作补贴。

第十二条 搬迁奖励
（一） 集体土地上住宅搬迁奖励
对照政府要求，配合提前迁出房屋并签订合同同意拆迁的被拆迁户予以奖励。由各镇街根据拆迁时点，按被拆迁合法居住房屋的建筑面积可考虑实际情况一次性给予100-200元/平米的奖励，超过规定时限的未能签订合同的，不予任何奖励。征地实施单位经报区政府同意，可根据实际情况给予被拆迁人其他奖励。

（二）集体土地上企业提前搬迁奖励
建设项目涉及征收集体土地上企业在规定期限内搬迁的，可以参照国有土地上房屋征收的奖励标准给予奖励。

第十三条 其他补贴
（一）小学生交通补贴费标准。
1、按农户为标准，租房地点在本行政村之外家庭的学生，每人每月补贴200元。
2、界定学生是否在校就读和在村外租房，以学校书面证明和租房合同并经拆迁实施人审定为准。
3、交通费计发期限为30个月，寒暑假节假日累计停发2个月，时间从签订《搬迁安置合同》的次月计算，如时间有变化，按实际时间计发。
4、如时间超过30个月仍未交付安置房，小学生交通补贴费据实发放；期间如有新入学小学生和毕业的，小学生则据实发放。

（二）集体经济组织物业停业补贴
对征收农村集体经济组织所有的物业造成所有人等停产停业损失的，参照国有土地上房屋征收的停产停业损失补偿标准予以补偿。

第四章 安置房建设

第十四条 安置模式 安置区建设在征求被拆迁人意见后，由征地实施单位统一规划、统一设计、统一建设，被拆迁人以1000元/平方米的价格认购，具体价格以安置房建安成本拟定后报区政府审核。征地主体结合项目需安置实际情况制定具体的安置实施方案，明确安置房户型、分房原则等，方案按规定报国规、住建相关部门审查后报区政府审定。具体工作由街（镇）牵头，区政府和项目主体单位协调，各职能部门配合，按规定组织实施。

第十五条 安置区建设标准
（一）楼型与面积。安置区按照高层电梯住宅小区的标准建设，征地主体在安置实施方案中明确安置房户型、分房原则等。
（二）市政公建配套。按照规划要求配建小区公建配套设施，具体以规划审批为准。安置区的公共配套设施费用，由相关街（镇）先提出建设费用预算，报经征地主体和区财政评审部门审核，再报呈区政府给予协调解决。
（三）商业配套和车位。安置区配建相应的商业配套和车位，具体以规划审批为准。
（四）安置房的装修标准。统一进行普通装修，主要包括：厅、房、过道墙体及天花油乳胶漆，地面铺抛光砖；厨房、卫生间墙面贴白瓷砖，地面（含阳台）铺防滑砖；门窗齐全；室内基本水、电、排水设施齐备。

第十六条 安置区管理 安置区建成并交接后，由征地实施单位委托物业公司管理。

第十七条 安置房认购
（一）被拆迁人以区政府审定的建安成本进行认购，每套安置房办理《房地产权证》。被拆迁人以抽签的方式认购安置房。
（二）根据可认购安置面积选择安置房后余下面积的处理办法
根据可认购安置面积，自由选择安置房户型搭配，余下面积按照货币补偿标准给予货币补偿。
（三） 安置房验收面积与村民认购面积出现误差的处理办法。实际验收面积少于村民认购面积，由街道按3800元/平方米（相当于村民放弃了该部分安置面积）补偿加上1000元/平方米认购价格（合计按4800元/平方米标准计算）补偿给村民；实际验收面积多于村民认购面积，多出部分由村民支付，多出部分的补偿认购价格按1000元/平方米的单价执行。
（四）五保户由村社按照一户一房的标准认购安置房，认购后统一由村社安排五保户入住，安置房产权归集体所有。

第五章 其他事项

第十八条 被拆迁人对按照本办法货币补偿标准计算出来的补偿金额有异议的，可以向征收部门申请复核。

第十九条 对非被征地农村集体经济组织成员建造或者购买房屋的补偿，除因征地由原农业户口转为城镇居民户口的人员外，按照本办法第六条规定确定补偿对象，由补偿对象与房屋建造或者购买人自行协商解决，协商不成的，可依法提起民事诉讼。

第二十条 本办法所称“建安成本价”，是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本之和。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。建安成本价以市建设行政主管部门发布的文件为准（建设工程平均造价每年公布1次，建筑工程实务量劳务综合单价、机械设备租赁及销售价格每季度公布1次）。
本办法所称“房屋重置价”，是指在征收时点的经济市场环境下，重新建设与被征收房屋类型、结构等方面基本一致新房屋的全部费用，包含建安成本、前期以及其他费用，不包含购买房屋所占土地的成本。
本办法所称“单价”，是指每平方米建筑面积的价格。

第二十一条 本办法未明确的事项，按省、市有关规定执行。

第二十二条 本办法自印发之日起施行，有效期3年。相关法律、政策依据变化或有效期届满，根据事实情况依法评估修订。

附件1

附件2
分户原则

一、适用原则
在本次拆迁范围内没有合法住宅的家庭，不参与计户。
二、农业户
农业户是指征收土地预公告发布之日（年月日）前在当地公安户籍管理机关登记在册的本村农业常住户。
（一）已婚夫妇与未婚子女为一户。
（二）被征收人有一个儿子，已婚夫妇必须与儿子安置在一起为一户。
被征收人有两个或两个儿子，父母须与一个儿子为一户。其余在征收土地预公告发出之日（年月日）前已达法定结婚年龄的儿子可独立分户。
被征收人与孙同户（儿子已去世），须与一个孙子为一户。其余在征收土地预公告发出之日（年月日）前已达法定结婚年龄的孙子可独立分户。
（三）项目征地预公告发出之日（年月日）前离婚且双方未再婚的，其一子必须随夫为一户，女方户口仍未外迁，但不在原址居住的，不能单独作为一户。
（四）一家有一子一女的，计算为一户。
（五）一家有两个以上子女都未达法定结婚年龄的，计算为一户。
（六）纯女户家庭，计算为一户。
（七）一户有多处取得权属证的村民住宅（宅基地），按一户计算。
三、非农、华侨户
（一）非农、华侨在本村拥有一处或多处有证合法住宅的，均只计算为一户后，先与存在独立计户的夫（妻）合并，再与存在独立计户的父母、儿子其中一户合并，仍共计为一户。
（二）非农、华侨在本村拥有住宅但无证的，不参与计户。
四、其他
家庭属于拆迁范围的在校就读大中专生、现役军人，并享受农业户口待遇的，按农业户口计算。

附件3
地上构筑物及附着物补偿标准

一、简易构筑物拆迁补偿标准
（一）四周实体墙，铁皮盖或石棉瓦顶，内饰有天花、隔热层、贴地砖、铝窗等的，补偿单价：450元/平米房。
（二）四周实体墙，铁皮盖或是石棉瓦顶，有扇灰、地砖等的，补偿单价：400元/平米房。
（三）实体墙，铁皮盖或石棉瓦顶，有地砖或水泥面或扇灰的，补偿单价：350元/平方米。
（四）女儿墙，铁皮盖或石棉瓦顶，补偿单价：300元/平方米。
（五）四周铁皮墙、铁皮盖或石棉瓦顶，补偿单价：250元/平方米。
（六）四周没有封闭、铁皮盖或石棉瓦顶，补偿单价：200元/平方米。
（七）锌铁皮棚，补偿单价：100元/平方米。
（八）竹木油毡棚1年以内（含1年）的40元/平米，1至2年（含2年）的30元/平方米，3年以上（含3年）的10元/平方米。
（九）民宅飘檐和行李架。挖木结构的飘檐与房屋主体补偿单价一致，框架或混合结构的飘檐为房屋主体补偿单价的一半，瓦木结构的行李架200元/平方米，框架或混合结构的行李架400元/平方米。
（十）石或红砖结构的挡土墙160元/平方米。
二、地上附着物补偿标准
（一）水井：手摇抽水泵井，600元/个，深水泵井，10000元/个，家庭自挖饮水井，3000元/个。
（二）水泥地：80元/平方米。
独立的农用化粪池补偿单价180元/平方米。
独立村民房屋化粪池补偿单价250元/平方米。
（三）房屋外的铁门：没有铁皮面的，补偿单价：100元/平方米，有简易铁皮面的，补偿单价：150元/平方米，有装饰铁皮面的，补偿单价：200元/平方米。
（四）阁楼：木制，补偿单价：100元/平方米；水泥，补偿单价：200元/平方米。
（五）三相电力报装系统，补偿标准：13000元/套。
（六）围墙按照结构、厚度和装饰程度，补偿标准如下：1、24厚围墙，贴条形砖、马赛克的最高不超过300元/平方米，扇灰的最高不超过250元/平方米，未装饰的最高不超过200元/平方米；2、18厚围墙，贴条形砖或马赛克的最高不超过250元/平方米，已扇灰的最高不超过180元/平方米，未装饰的最高不超过100元/平方米；3、12厚围墙，贴条形砖或马赛克的最高不超过150元/平方米，已扇灰的最高不超过100元/平方米，未装饰的最高不超过80元/平方米。
（七）骨坛补偿单价1000元/具（如与市殡葬公司收费标准不一致，参照市殡葬公司收费标准执行）。
（八）坟墓：土坟补偿单价2500元/穴；灰砂结构补偿单价3000元/穴；砖砌结构补偿单价5000元/穴（如与市殡葬公司收费标准不一致，参照市殡葬公司收费标准执行）。
（九）水池：砖砌水池补偿单价120元/立方米；砼水池补偿单价180元/立方米；不锈钢水池补偿单价500元/立方米。
（十）花基、花槽、花池补偿单价100元/个。
（十一）门柱、钢大门补偿单价6000元/个（宽4米以上按评估补偿）。
（十二）门楼、钢大门补偿单价12000元/个（宽4米以上按评估补偿）。
三、其它补偿标准
（一）行车道路：砼面厚度10~20厘米补偿单价180元/平方米；砼面厚度20~25厘米补偿单价240元/平方米；砼面厚度25厘米以上补偿单价280元/平方米。
（二）电话迁移补偿单价200元/号。
（三）有线电视迁移补偿单价150元/线。.
（四）宽带网络迁移补偿单价200元/线。
（五）户外独立水表补偿单价300元/个。
（六）户外独立电表补偿单价500元/个。
（七）管道煤气补偿单价3500元/户。
（八）电动闸、牌坊、依法批准的广告牌按原样原状恢复造价补偿。
（九）交通标准、公交车站按重置价格予以补偿或恢复。
（十）不锈钢水塔 2500元/套。
（十一）水池：有盖板：400元/立方米；无盖板：300元/立方米。
（十二）户外明沟100元/米。
（十三）户外暗沟：（1）管径20cm-30cm：150元/米；（2）管径40cm：250元/米；（3）管径50cm或以上：350元/米。
（十四）室外楼梯、连廊：（1）民宅仅有一处室外楼梯作为上下通道的，其计入建基面积；其他情况，只作附着物拆迁补偿，不计建基面积；（2）钢结构：200元/平方米；（3）混凝土结构：按250元/平方米。
（十五）电梯：评估补偿（需提供报装批准材料）。
（十六）广告牌：100－200元/平方米(需提供租赁合同，由街道领导小组核实）。
（十七）水泥台、水泥凳：200－300元/平方米。

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