物业项目工程设备设施管理综合要求.doc

物业项目工程设备设施管理综合要求

　　物业项目工程设备设施管理综合要求提要：管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无”跑、冒、滴、漏”现象

　　物业项目工程设备设施管理综合要求
　　工程管理部门担负着物业项目设备设施的使用、运行、养护、维修等工作，并确保设备设施的正常、安全、经济地运行。
　　 　　一．工程管理部门职责为：
　　1．确保设备设施处于良好的运行状态。负责设备设施的使用、检查、保养、维修（含应急抢修）等。
　　2．负责工程资料的建档与管理。
　　3．提供其它委托修理等服务。
　　二．保证设备运行，满足正常运行需要
　　根据物业管理区域设备设施配备及客户入驻情况，为保证客户的日常工作需要，对设备的准时开启和关闭按照有关的规定进行严格的管理，保障水、电、暖通等按时正常供应
　　三．设备设施的使用、保养及维修
　　为合理有效地使用各类设备，追求设备最经济的寿命周期、最合理的费用成本及最佳的设备综合性能，设备管理工作必须达到：
　　1．管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无”跑、冒、滴、漏”现象。
　　2．用好-按操作规程或要求进行工作，严禁设备带故障工作或超负荷运行。
　　3．养好-做好日常及定期清洁、润滑、紧固、调整、修复等保养工作。
　　4．员工应做到：
　　（1）会使用-对设备的原理、结构、功能、使用（控制）范围清楚，使用方法熟练。
　　（2）会保养-精心养护、善于保养，发现问题及时处理。
　　（3）会检查-熟悉设备的正常运行状况，随时观察（看、听、闻、摸或借助仪器工具等）设备运行状态。
　　（4）会维修-准确判断故障原因，掌握维修操作方法，彻底排除设备的各种故障。
　　四．设备保养与维修的关系：
　　1．应以”养”为主，以”修”为辅，平时加强主动保养才能最大限度地减少设备故障后的被动维修。
　　2．维修又应以计划为主，预防第一、重在平时（日常或定期巡检、维修）。
　　3．设备设施的维修工作分类见下图所示；
　　日常维修

巡检、报修
　　预防性维修
　　计划内维修

定期检修
　　改良性维修

完善、改造、更新
　　维修
　　应急维修
　　计划外维修
　　接受委托维修服务
　　4．设备设施的巡视检查
　　设备设施巡视检查是设备管理的重要内容之一，应定期或不定期进行。定期巡检又分为日检、月检、年检，不定期的巡检可根据需要临时安排进行。巡视的目的在于及时发现问题并解决问题，消除隐患。每次巡检均要有详细记录。
　　五．建立设备运行及维保制度，明确操作规程
　　建立健全设备的运行操作规程、安全制度、维保要求及计划，设备运行人员的岗位责任制度、交接班制度等。工程管理人员要对设备进行普查，掌握设备技术状态，落实维保计划。定期巡检或测试重要设备（如：加强配电房高低压供配电设备在每年雷雨季节前的检修测试工作），以确保设备的安全运行。
　　六．设备运行值班
　　根据实际需要及有关规定，安排设备运行值班。如：高低压配电室应二十四小时值班；中央空调运行期间安排专人值班操作。
　　七．工程技术资料档案管理
　　应将设备设施的技术图纸资料，验收记录和相关文件、维修保养记录等收集、整理、归档。根据资料及时准确填写设备台帐等。
　　八．二次装修管理
　　1．为了大楼（大厦）整体要求及避免对其他客户的影响，对客户租赁（自用）物业的二次装修须进行管理和监督，要求装修符合建筑、设备、环境、消防、卫生等有关规定（此项管理与服务清洁部门、保安部门共同执行）。
　　2．二次装修的管理包括：受理装修申请、确定装修公司后，应向工程部门提供装修公司资质证书（复印件）及装修图纸等资料，并予审核，若不符合国家有关规定，应修改后重新审核。签署装修及安全责任协议书等。此外，根据需要还须申报消防、卫生防疫等部门批准。
　　3．装修施工期间加强现场监督检查，装修工程结束需验收或整改，验收通过后需将验收记录、工程图纸资料等存档。
　　九．空置房屋管理
　　对尚未交付使用的空置房屋，为保证空置单元完好，达到可随时交付要求，平时仍需要对其加强管理。
　　定期巡查空置房屋，记录状态，发现问题及时整改，保证空置房屋设备设施能随时投入交付使用。
　　十．报修及应
　　　　物业项目工程设备设施管理综合要求提要：管好-设备设施完好率达到98%。各类附件、仪器仪表、安全防护等装置完好无缺，达到正常使用要求。无”跑、冒、滴、漏”现象

急抢修
　　设备设施运行使用中，往往会出现各种故障或其它不正常情况，工程部门须迅速排除故障、修复设备，恢复正常使用功能。
　　接到报修后一般在15分钟内到达现场，报修工作需填写《报修单》，修复后客户验收签字（包括所用材料）。
　　若遇抢修或重大事故报修，相关维修人员应迅速到达现场，同时报工程部门经理及管理处和总经理室。必要时，由总经理室组织有关部门采取应急措施。
　　十一．委托服务
　　客户单元内自用设备需委托管理处维修或安装（小型）时，需填写《

委托服务单》，由工程部门指派专业人员完成。此项服务属有偿服务，维修（安装）的人工材料费用均在《
委托服务单》中填写，请用户验收签字确认。
　　 　　十二．机房管理
　　制定机房管理制度，定人定期清扫机房。确保所管机房的环境整洁、通道畅通、无积水、无积灰、无杂物、无鼠害、无”跑、冒、滴、漏”；主要机组和附属设备无积灰、无锈蚀、运行良好、标识清楚、安全防护装置齐全。
　　十三．安全管理
　　1．设备安全防护装置及消防设施齐全无缺。供配电设备要定期进行预防性试验及接地安全检查，定期检查事故隐患并及时整改。设备机房内严禁抽烟，各种动火、动电操作须按照有关规定进行。易燃易爆物品要统一存放在危险品仓库内。
　　2．特种作业人员必须持证上岗。相关人员必须熟知并掌握设备的安全操作规程。对新进人员应进行”三级”安全教育（公司、部门、班组），对安全事故的处理，必须做到”三不放过”（事故原因没有查明不放过、整改措施不落实不放过、员工未受到教育不放过）。
　　十四．节能降耗
　　根据设备性能及客户要求，本着节约能源、节省开支、降低消耗、杜绝浪费的原则，通过技术措施和管理手段，最大限度地达到节能降耗的目的。