物业承接查验工作方案.doc

物业承接查验工作方案
根据建设部《房屋接管验收标准》和山东省房产管理局《山东省物业管理承接验收指导意见》等的相关政策法规的规定，结合项目的建设进度及实际情况，为作好本物业共有部位和共用设施设备的承接验收，现拟方案如下:
一、承接验收的条件
1、建设工程施工完毕，施工人员基本退场，各项系统竣工验收合格；
2、供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕,均能够正常使用;
3、电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；
4、房屋幢、户编号经有关部门确认。
二、承接验收的主要项目：
1、物业竣工资料、图纸；
2、物业共有部位；
3、物业共用设施设备。
4、物业管理用房
具体内容参照《山东省物业管理承接验收指导意见》第六条执行
三、承接验收小组成员的组成：
1、建设单位代表:
2、施工单位（供货商）现场负责人：
3、物业公司代表：
四、承接验收的时间：
为保证后期业主交房工作顺利进行,建议在向业主移交物业前10个工作日分系统完成物业共用部位、共用设备设施的承接验收工作.计划如下：
1、交房前25日，组建承接验收小组,确定各工程子系统验收的时间;
2、交房前20日,完成所有物业资料、图纸的移交；物业公司对所移交的资料、图纸进行整理，了解小区配套设施的基本情况;
3、交房前10日，完成对各系统工程的现场查验工作，做好验收记录，如有不合格项目书面交施工单位进行整改；
4、交房前5日,完成对整改项目的复查工作，签订承接验收协议。
五、承接验收工作流程：
召开工程移交工作会议
建设单位组织并形成会议纪要

移交工作计划
建设单位组织编制

竣工复验
建设单位组织物业对工程进行验收

资料移交
物业公司组织、指导项目对资料移交

不合格项整改
移交查验
物业公司组织、指导项目实施

不合格项的处理措施
1、项目对物业提出的不合格项进行确认，提出整改措施，期限并确认，对不能整改项进行说明。
2、物业公司对物业提出的不合格项整改措施，期限；提出书面意见。报物业总经理审批，签署意见后存档

物业公司组织物业服务中心参加，
物业服务中心对移交审批确认

移交确认

项目物业服务中心接管
物业接管

六、各工程子系统验收主要内容：
建议分系统进行验收，主要包括：电梯、消防系统、弱电安防系统、给水系统、排水系统、强电系统、景观绿化、土建装饰（房屋主体）,配套设施。
1#、2#电梯

3#、4#电梯

5#、6#电梯

7#、8#电梯

9#、10#电梯

聘请专业公司验收及委托其进行维护、保养

电梯

11#、12#电梯

13#、14#电梯

15#、16#电梯

17#、18#电梯

19#、20#电梯

消火栓

普消

灭火器

消防系统
消防泵

水系统

控制部分
自消

控制系统

视频监控

楼宇对讲

红外防范

弱电安防系统

道闸

市政供水

给水系统

二次供水及增压泵房

排污泵

排污管道

化粪池

排水系统

雨水沟

雨水管道

空调冷凝水管道

其它

高压设备及配电房

低压设备及配电房

楼道公区照明

地下室、总坪照明

应急照明及设备

强电系统

发电机组设备及设备房

其它

灌木

乔木

景观绿化

草坪

小品及其它

1-9栋土建部分

1-9栋二装部分
土建装饰
（房屋主体）

地下室土建部分

其它土建设施部分

七、附件
1、《山东省物业管理承接验收指导意见》
2、《承接验收纪录》表格
3、《电梯系统设备清册》
4、《消防系统设备清册》
5、《弱电监控系统设备清册》
6、《给水系统设备清册》
7、《排水系统设备清册》
8、《强电系统设备清册》
9、《景观绿化系统设备清册》
附件1
山东省物业管理承接验收指导意见
第一条 为规范物业管理承接验收活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际,制定本指导意见。
第二条 本指导意见适用于本市行政区域内的物业管理承接验收工作。
第三条 本指导意见所称物业管理承接验收（以下统称承接验收)，是指物业管理企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收.
第四条 承接验收的条件
（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格;
（二）供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，均能够正常使用;
（三)电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；
（四）房屋幢、户编号经有关部门确认；
（五）法律法规、政策规定的其他条件。
第五条 承接验收的时限
（一）建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理的,建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业管理企业完成承接验收手续。
（二)业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当在《物业服务合同》生效后30日内，会同业主大会新选聘的物业管理企业与原物业管理企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外）。
第六条 承接验收的主要项目
（一）物业资料
1、竣工验收资料，包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收合格证等资料.
2、技术资料,包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。
4、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料,有关房屋产权权属的资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。
(二）物业共用部位
包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三)物业共用设施设备
包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
（四)物业管理用房
第七条 承接验收的所有资料,归物业管理区域内的全体业主所有,可由物业管理企业保管.
前期物业服务合同终止时，业主大会成立的,原物业管理企业应当将物业管理用房和本意见第六条所列物业资料、物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理手续。物业服务合同生效后,业主委员会将物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第八条 承接验收程序
（一）书面通知验收
1、新建物业具备本指导意见第四条规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业管理企业进行物业管理承接验收工作。
2、物业服务合同生效后3日内,业主委员会应当书面通知原物业管理企业办理承接验收手续。
3、物业管理企业接到通知后5日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会)书面约定承接验收时间。
（二）成立验收小组
承接验收前,物业管理企业可与选聘方(建设单位、业主大会）成立验收小组，根据项目的实际情况,做好承接验收的相关工作.
(三）移交物业资料、物业管理资料
验收小组应当对有关资料进行查验。资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业管理企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接验收协议中注明。
（四)查验物业共用部位、共用设施设备
验收小组要按照国家、省、本市建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并作好查验记录.
（五）解决验收遗留问题
查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验.
(六)签订承接验收协议
验收小组对验收内容逐项验收后，交接双方应当及时签订物业管理承接验收协议。
承接验收协议应当包括：项目名称、验收的内容、房屋和配套设施设备验收情况及存在问题、解决方法和参加验收的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。
(七）资料保管
交接双方办理完承接验收手续后，物业管理管理企业应当妥善保管承接验收的所有资料。
（八）移交相关费用
原物业管理企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业管理企业.
（九）建设单位、业主大会、物业管理企业可以聘请相关专业机构协助办理承接验收手续。
第九条 承接验收备案
交接双方办理承接验收手续后30日内，物业管理企业应当书面告知物业项目所在地区（市）县房产管理部门，并将承接验收文件及基础资料明细复印件送房产管理部门留存.
区（市）县房产管理部门应当将上述留存资料存入项目档案。
第十条 承接验收双方的责任
（一）承接验收时,交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行。对于符合承接验收标准的，物业管理企业应当及时接管;验收不合格的,双方协议处理办法，并商定时间复验。
(二）建设单位选聘的原物业管理企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位负责完善。
（三）原物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效前的物业管理活动,新物业管理企业负责物业管理承接验收协议生效后的物业管理活动。
（四)承接验收后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理。物业项目自验收接管之日起，在国家规定的保修期限内,由建设单位负责维修。保修期限届满后,自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护;共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业管理企业负责,费用由全体业主承担。
（五）承接验收后，物业管理企业未妥善保管造成承接验收资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任。
（六)承接验收后，交接双方应将承接验收情况在物业管理区域内向全体业主公布。
第十一条 有关承接验收的纠纷，交接双方可以协商解决，也可以直接向人民法院起诉。
第十二条 分期建设的项目，可以按本指导意见分期承接验收。
第十三条 本指导意见自二○○六年八月一日起施行.
附件2
承接验收记录
验收时间

编号
NO：
工程分项（设施/设备）名称

施工单位(供货商）

保修期限
自 年 月 日至 年 月 日共 年
售后服务联系人

联系电话

向物业公司移交的相关资料

　图纸名称
单位
数量
备注
竣工图纸
1＃楼水施
张

1#楼电施
张

1#楼暖通
张

2＃楼暖通
张

2＃楼电施
张

2#楼水施
张

3#楼电施
张

3＃楼水施
张

4#楼电施
张

4#楼水施
张

5#楼电施
张

5＃楼水施
张

6＃楼电施
张

6＃楼水施
张

7#楼电施
张

7＃楼水施
张

8＃楼电施
张

8#楼水施
张

9＃楼电施
张

9#楼水施
张

地下室电施
张

地下室暖通
张

地下室水施
张

总坪电施
张

总坪水施
张

总平面竣工图1
张

1、 建施-总平面围墙，大门定位放线图
2、 建施-节能设计说明
3、 建施—围墙，大门1.2
4、 结施—大门1、大门2、围墙
竣工图纸
总平面竣工图2
张

1、 建施-总平面
2、 建施-总平面竖向标高图
3、 建施—总平面消防补救图
标准层保温平面布置图
张

第一张、1栋
第二张、2栋
第三张、3。4.5栋
第四张、6。7.8.9栋
地下室基础平面后浇带示意图
张

地下室顶板浇带示意图
张

栏杆方案图
张

第一张、2栋
第二张、1.6。7。8
第三张、3.4.5
百叶方案图
张

第一张、1。6.7.8.9栋（两份）
第二张、2.3。4栋
第三张、3.4.5栋
标准层构造柱及边框平面布置图
张

第一张、1.6.7.8。9栋
第二张、3。4.54栋
第三张、2栋（一层、二层、三层、四层)
2栋保温平面布置图
张

一层、二层、三层、四层
图
纸
目
录
1栋

2栋

3栋

4栋

5栋

6栋

7栋

8栋

9栋

资料清单
资料名称
单位
数量
备注
混凝土试块报告
本

砌筑砂浆强度评定
本

建筑工程施工许可证
本

工程开工报审表
本

竣工验收报告
本

岩土工程勘察报告
本

主要原材料及构配件出厂证明及实验单目录
页

建筑材料报审表
本

单位工程竣工资料
册

四川省住房和城乡建设文件
张

建设工程隐蔽检验记录
本

图纸会审记录
页

1#楼质控资料第一页
册

1＃楼质控资料第二页
册

1#楼质控资料第三页
册

2#楼质控资料第一页
册

2#楼质控资料第二页
册

2#楼质控资料第三页
册

3#楼质控资料第一页
册

3#楼质控资料第二页
册

3＃楼质控资料第三页
册

4＃楼质控资料第一页
册

4#楼质控资料第二页
册

4＃楼质控资料第三页
册

5#楼质控资料第一页
册

5#楼质控资料第二页
册

5＃楼质控资料第三页
册

6#楼质控资料第一页
册

资料清单
6＃楼质控资料第二页
册

6＃楼质控资料第三页
册

7#楼质控资料第一页
册

7＃楼质控资料第二页
册

7#楼质控资料第三页
册

8＃楼质控资料第一页
册

8#楼质控资料第二页
册

8＃楼质控资料第三页
册

9#楼质控资料第一页
册

9#楼质控资料第二页
册

9#楼质控资料第三页
册

消防质控资料第一页
册

消防质控资料第二页
册

地下室、总坪质控资料
册

材料报审质控资料第一页
册

材料报审质控资料第二页
册

材料报审质控资料第三页
册

住宅工程质量分户验收记录表
本

技术核定单（1)
张

技术和订单（2)
本

设计更改通知书
份

技术交底
本

设施（设备）清册

产品合格证书

安装、使用、维护说明书

保修文件及有效凭证

主管部门验收合格证书

配送工具及耗材

验收备忘记录（可另附页)

参加人员
建设单位
代表

施工单位
代表

物业公司
代表

附件3
电梯系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
电梯

台

电梯

台

电梯

台

电梯

台

电梯

台

附件4
消防系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
消防水池

个

高位水箱

个

感烟探头

个

喷淋泵

台

消火栓

个

灭火器

具

阀门井

个

附件5
弱电监控系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
摄像机

台

摄像机

台

摄像机

台

摄像机

台

摄像机

台

监视器

台

硬盘录像机

台

硬盘录像机

台

电视墙操作台

套

红外线探头

对

报警主机

台

管线井

个

附件6
给水系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
生活水箱

个

高区增压水泵

台

气压罐

个

水表井

个

阀门井

个

主管蝶阀

个

附件7
排水系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
化粪池

个

污水井

个

排污泵

台

雨水井

个

附件8
强电系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
变压器

台

柴油发电机

台

应急电源柜

台

吸顶灯

套

开关箱

个

电力管线井

个

低压配电柜

台

附件9
景观绿化系统设施/设备清册

设施/设备名称
品牌
规格型号
单位
数量
安装位置
功率
备注
草坪灯

盏

排水井

个

低压开关柜

台

物业承接查验问题汇总
1。
2.
3.
4.
5.
6。
7.
8.
9.
10.
20