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个人住房抵押贷款风险与防范
摘要：我国住房抵押贷款始于1985年，按揭贷款始于1995年，自1997年以来我国住房制度改革全面推进和金融体制改革日趋深入。随着我国住房制度改革不断深入，个人购买商品住房的意向逐渐强烈，房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与有效需求不足的矛盾促使住房按揭贷款应运而生。个人住房贷款业务开办以来,一直就被视作为一种风险低，利润稳定的信贷产品。但是,随着个人住房抵押贷款规模和总量迅速扩大的过程中，也逐渐显现出一系列的风险问题 。本文以我国个人住房抵押贷款业务存在的风险状况着手,分析风险所在及防范。 
关键词：个人住房抵押贷款，风险分析，风险防范 . 
正文：近年来，随着我国房地产业的快速发展和住房制度改革的加快，个人住房抵押贷款的需求不断增长。自从1995年中国人民银行颁布《个人住房贷款担保管理办法》允许四大国有商业银行办理个人住房消费信贷业务以来，商业银行的个人住房信贷业务迅速增长， 虽然已采用房产抵押方式并进行按揭,被认为是安全性较高的贷款业务，但由于住房贷款存在资金来源小且分散与资金投放量大且集中,如果处理不好，很容易引发严重的金融风险。而且近几年来随着住房贷款的迅速发展，不良贷款率也在呈上升趋势。
  一 、住房抵押贷款风险表现形式
1. 信用风险：在商业银行个人住房贷款业务中，普遍存在着的个人信息与商业银行所掌握的个人信息不对称的问题。由于我国个人资信体系不完整,贷款期限较长等因素,存在较多不确定性，将面临较大的信用风险。来源于购房人的信用风险包括自然原因和社会原因，导致借款人失去还款能力以及由于主观原因信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还等。商业银行个人住房抵押贷款业务中存在的个人信用风险主要有：第一，借款人收入证明水分较大.第二，由于银行之间存在信息沟通力度不强，借款人的收入证明一式多份，在不同的银行贷款，多处购房.第三，个人住房抵押贷款属于中长期信贷，还款期限较长，可因为多种因素原因造成个人支付能力下降，从而造成商业银行的信贷风险.第四，目前，个人住房抵押贷款业务实行浮动利率制度，借款者承担了大部分的利率风险,在利率上升期间可能出现违约现象.
2。 管理风险：银行房贷工作是通过 内部分工协作进行运作和管理的 ，任何一个环节管理疏漏都存在着危险。而且个人住房抵押贷款交易频繁,周期长 ，这些条件为后期管理带来极大的不便，也造成贷后管理上的风险。如：信贷人员变动频繁人员素质参差不齐档案管理持续混乱,致使收贷无据可依，对贷款人不能还款及时发现，一旦超过诉讼时效，将会直接造成 贷款死帐，或过分依靠中介机构评估结果，造成抵押品贬值或无效 ，从而造成无法挽回的损失 。
3。抵押物价值高估风险：贷款抵押物价值评估普遍依赖资产评估中介机构，因此易出现抵押物价值高估风险。一方面中介机构是按照评估值的一定比例收费，标的物价值越高，评估费收取越多，另一方面借款人主观上希望通过抵押物价值高估而多获得贷款，所以采取不正当手段诱使评估机构高估被评估物价值，在对评估机构的监督约束机制不健全的情况下,评估机构往往与借款人串通一气，“溢价评估”.
4。“假按揭”风险。一些房产商由于自身经济实力不强,房屋销售不畅，资金无法回笼，形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗资金。他们利用内部员工或其亲朋好友批量的购买本公司开发的房产,通过大量假购房合同，申请抵押贷款，或者重复销售骗取贷款，一旦房地产开发商的资金周转出现问题或者房屋价格停止上涨出现贬值时，所谓的购房借款人就会停止偿贷款，致使银行贷款面临风险.
5。抵押物管理风险。在住房贷款抵押过程中，由于借款人只通过办理他项权证进行抵押权出让，但抵押物的实际管理权并未改变.在日常管理过程中，抵押人因信用与法制观念淡薄而随意处置抵押物或外部的原因（如不可抗力)而致使抵押房屋毁损、灭失,极易造成贷款的损失 。
二 、抵押贷款风险防范建议
从我国发展趋势来看，房地产市场还 在发展中个人住房抵押贷款会有很大的空间,但如果在风险管理机制相对缺失的情况下,个人住房抵押贷款业务快速增加，必然会给商业银行带来巨大风险.因此，我们应加强管理和完善个人住房抵押贷款的一系列风险问题。 商业银行要树立贷款抵押有风险的观念，防止片面追求抵押率而忽视风险管理，不能单纯以是否办理抵押来判断贷款风险。
1、建立个人信用制度：首先,要建立一个完善的个人信用体系，其核心应是信用制度。个人信用制度是指国家建立的用于监督管理保障个人信用活动健康发展的一套具有法律效力的规章制度与行为规范。将个人信用作为考查的重点，设立相关的个人信用档案，建立专业化,规范化，具有一定规模的数据库，对已有借款人以及贷款申请人违约的可能性作出预测,建立信用缺失的预警机制，一旦发生危机，可以立即采取补救措施。鼓励的人信用信息在金融机构之间或不同地方均可以申请住房贷款.
2、加强银行内部管理，防范金融风险 ：要有效地规避个人住房抵押贷款风险，加强银行内部管理是极其必要的，加强内部管理,严格住房贷前审批，完善贷后管理机制，及时跟踪掌握非正常贷款动态，提高住房信贷业务人员素质,强化其责任感.此外还应加强房贷档案管理，登记造册，专人保管专库储存,建立健全的交接制度避免遗失而造成不必要的损失.同时还要加强对借款人资格和偿债能力的审查，注重对借款人的第一还款来源审查。借款人的借款资格、还款能力和信用状况是住房抵押贷款风险的关键。在发放抵押贷款前,必须审查借款人经济入来源是否充足，稳定。对借款人的身份和资信情况进行审核是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料，加强根据借款人的申请资料真实性有效性和完整性的审查及工作情况、收入情况、文化程度、专业技能等方面综合平衡后作出抵押期内,是否具有可靠收入的判断，设置个人信用等级，以此作为是否贷款和贷款多少的基本依据。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证.审查抵押人的 资信状况。二是加强对抵押物的审查.抵押物原则上应当由机构认可的中介机构进行评估.调查人员必须对抵押物进行实地核查，严防“溢价评估”。对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值,易于变现,易于保管以及易于估价的房地产.抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押.严格做好对抵押物的管理，并要求借款人提供用作抵押房产的产权证件或能证明其产权的合法性证明文件,从而达到规范抵押活动,遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为。三是完善贷款相关手续。在“简化手续"的同时,要完善住房抵押贷款的登记、公证、抵押、保险等手续,加强贷款合同及档案等基础管理工作.四是加强贷后监督。重视贷后管理工作，加强贷后管理是防范风险的一项重要措施。要经常了解借款人的财务状况，抵押物的使用情况，监督借款人按期归还本息，确保贷款项目发挥效益。
3。银行业应提高认识,理性的开展住房抵押信贷业务。一是提高认识.克服把信贷作为一种优良资产大力发展,经营上急功近近利的不良倾向，要高度重视信贷业务的风险及危害性，增强防范金融风险的防范意识。
4.完善的住房抵押贷款法规体系.虽然我国已经制定了诸如《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规，构成了住房抵押贷款的法律框架，但也存在着有些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性等问题。因此,当前应从房屋交易、估价、保险等方面,加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善，以形成对市场主体和市场行为的硬约束。通过健全抵押物产权审查登记机制，完备发放程序和合同内容，以遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押等违法行为；因住房抵押贷款风险的客观存在，保险机构应开设住房抵押贷款保险，当借款人因各种原因无法还贷时，由保险机构一次给付被保险人保险事故发生时按贷款合同应归还的贷款本息。
5。抵押物处置制度。一是积极培育发展资产拍卖市场.目前各家银行都在积极推广实行抵押贷款方式,但由于抵押物的处置缺少相应的中介机构和资产拍卖市场一直没有解决，由此导致债务人不能偿还债务时，债权银行将抵押物直接据为己用或自行处置的不规范现象,使抵押贷款的效用大打折扣.因此，要有效地实施抵押贷款并真正发挥其效用,必须培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场，制订房地产拍卖规程,解决好抵押物的合法处分问题。二是要健全对房屋使用者的安置制度.当违约行为发生时，能迅速处分抵押品而收回贷款，政府应通过建设经济适用房和廉租住房，将没有按期归还贷款被法院强制执行而又符合条件的抵押人纳入我国公共住房保障制度的购买和承租对象范围,这样，既保证了法院强制拍卖抵押房产后抵押人有栖身之处,又使信贷资产得以保全，同时也启动了部分房地产市场.三是规范房地产评估业务行为，保证抵押物估价真实有效。政府行政主管部门应加强对评估机构的管理，加强职业道德教育，切实强化服务职能,提高效率，简化手续，降低收费，最大程度地减轻借款人负担。加强对房地产评估人员的培养和引进工作，要对外部评估机构提供的评估报告进行严格把关，避免一些评估机构对市场的过高估计或人为因素而高估抵押物价值.四抵押的房地产经权威评估机构进行价格评估后，根据抵押房屋的实际情况，在充分考虑抵押房地产处分、转让、拍卖所应缴纳的各种税费，以及确保信贷资产安全的前提下，准确合理地确定抵押率。
总之，我国商业银行面临个人住房按揭多种风险的情况下，通过建立商业银行信贷风险防范的外部法律机制和内部管理机制,从法律和制度的层面，从外部和内部两个方面来防范、化解银行风险,在理论上讲是合乎逻辑的,在实践上也是切实可行的。