物业维修基金使用及管理办法.doc

物业维修基金使用及管理办法
制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。
　　一、维修基金的使用范围
　　１．公用设施维修基金的使用范围：
　　①物业区域内的道路；
　　②物业区域内的路灯；
　　③物业区域内园林绿化地;
　　④物业区域内的地下排水管；
　　⑤物业区域内的文化体育场所；
　　⑥物业区域内的停车场；
　　⑦其他公用设施.
　　２．房屋本体维修基金的使用范围：
　　①房屋的承重墙的结构部位；
　　②抗震结构部位；
　　③多墙面;
　　④楼梯间；
　　⑤公共通道；
　　⑥门厅；
　　⑦公共屋面;
　　⑧电梯；
　　⑨机电设备；
　　⑩本体消防设施;
　　⑾公共天线；
　　⑿本体上下水共用管道;
　　⒀共用防盗监控设施；
　　⒁其他房屋本体共用部分。
　　二、物业维修基金的收取标准
　　１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。
　　２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》,仅供参考）:
　　①多层房屋（不带电梯）
　　-—外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；
　　—-外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；
　　②高层房屋(含多层带电梯）:
　　—-使用国产(含合资)电梯:０．３０元／平方米o月
　　--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月
　　三、维修基金的收取程序
　　１．公用设施维修基金的收取程序:
　　①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２%计算公用设施维修基金;
　　②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。
　　２．房屋本体维修基金的收取程序：
　　①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；
　　②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；
　　③明细表交财务部经理审核：
　　--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；
　　——经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。
　　④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；
　　⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；
　　⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；
　　⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上;
　　⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
　　⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；
　　⑩出纳员应在每日下班前,将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；
　　⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对;
　　⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴;
　　⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳;
　　⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；
　　⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金.
　　四、物业维修基金的使用程序
　　１．公用设施维修基金的使用程序:
　　①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：
　　--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；
　　-—相关项目的有关图纸、预算资料;
　　——施工承接单位或人员资质资料。
　　②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：
　　—-同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批,并将款项划拨到公司账户;
　　--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。
　　③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的,应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；
　　④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；
　　⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；
　　--业主管理委员会；
　　--管理公司或管理处。
　　２．房屋本体维修基金的使用程序：
　　①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程,特殊情况可另行处理；
　　②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：
　　—-有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；
　　--该项目的预算资料；
　　-—其他相关资料。
　　③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：
　　-—如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施;
　　--如经审议，业主管理委员会或该栋５０%的业主书面同意后,管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；
　　④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意,由全体业主分摊；
　　⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意,由该栋各业主分摊；
　　⑥公司财务部应在每年１２月３１日前,向业主管理委员会提交下年度房屋本体维修基金的使用计划及预算：
　　—-业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；
　　——业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意.
　　⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；
　　--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；
　　——中修以上的工程应出具《施工项目清单》,由业主管理委员会主任或该栋楼长(或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。
　　⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。
　　五、物业维修基金的管理程序
　　１．公用设施维修基金的管理程序：
　　①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；
　　②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；
　　③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；
　　④小区业主或其他相关人员及单位,如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：
　　——业主管理委员会;
　　-—管理公司或下属管理处。
　　⑤管理公司或下属管理处接到质询后：
　　—-原则上应在７日内予以答复；
　　——特殊情况可另行处理。
　　２．房屋本体维修基金的管理程序:
　　①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理,并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；
　　②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续;
　　③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；
　　④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例,则应:
　　—-经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：
　　—-将超出的部分在下年度房屋本体维修基金的小修费里冲抵；
　　--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。
　　⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问,可以：
　　——向业主管理委员会查询；
　　-—向公司财务部查询。
　　六、物业维修基金资料的保管
　　１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。
　　２．财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长处保存。