大连项目策划报告书样本.doc

大连XX项目策划汇报书

第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市在辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，和山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998年以前，历史悠久天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货物全、信誉好，在全市商业起着举足轻重作用。伴随超出二十五万平方米合资商场引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来是商场和商户共同负担曲险联营方法。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采取保底扣率合作方法商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
合资商场进入，打破了传统商业格局，带来了很多新鲜东西，如科学管理、舒适购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主大批消费者。面对这种市场情况，国营商场强烈感受到危机存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思绪。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，发明了营业额3天共4000万佳绩，此举在中央电视台黄金时段数次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”承诺。
进入，各大国营、合资商场已前后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场全部有一定数量固定消费群体。
2-1-2超市效应
步入，伴随家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连商业竞争也随之进入到一个空前白热化阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国沃尔玛、法国家乐福、德国麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二，在世界上也是少见。
7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业意义不只是多了一家商店，而是因为含有“民族性”，华联进入注定了中、外超市肉博战已不可避免。
2-1-3商场相对比较集中
著名大连以至全国天津街是大连历史悠久传统步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。
相比天津街，青泥洼桥商业街即使属于后起之秀，但发展相当快速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为关键青泥洼桥商业街逐步超出天津街成为大连最繁荣商业街。
2-2大连商业分析
2-2-1大连现时商业总存量
在调查22个已开业商场项目中，有17个是座落于中山区，其它5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。
2-2-2未来商业供给
大连市正在兴建或将会落成商场项目关键集中在中山区及沙河口区。而估计到年底，将会有靠近53万平方米商场新面积落成（见下表）

商场未来供给表
开业年份 中山 沙河口
3月~12月 229，000 110，800
72，500 16，0800
总计 331，500 271，600
占百份比 55% 45%

大连市关键已开业商场一览表
编号 项目名称 地域 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数（地上） 层数（地下） 商场管理形式
1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百货
1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 无 百货
2 大连商场 中山 青泥洼桥 20年前 40，000 4 1 百货
3 新友谊商店 中山 人民路2号 1988 3，000 2 1 百货
4 韩国批发城 中山 长江路 1990年以前 7，500 3 无 店铺
5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990年以前 5，400 6 1 百货
6 中兴大厦 中山 友好街42号 1990-06 35，000 7 2 百货
7 国泰大厦 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 无 百货
8 友谊商城 中山 人民路2号 1996-02 12,000 6 2 百货
9 天伦商厦 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 无 百货
10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 1997-05 2,800 3 1 店铺
11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998年以前 2,000 1 1 店铺
12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 9 1 百货
13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 1998-08 147,000 5 3 百货
14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百货连店铺
15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 1999-05 50,000 1 无 店铺
16 时代购物中心 中山 港湾街7号 1999-06 13,800 6 1 百货
17 巴黎之春购物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百货
18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 -04 17,000 无 1 百货连店铺
19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场 -04 35,000 无 2 百货连店铺
20 大连百盛购物中心 沙河口 西安路 1997-12 28,000 5 1 百货
21 家乐福 沙河口 黄河路和西安路交叉口 -01 13,000 6 无 百货
22 华联超市 甘井子 金三角 -07 15,000 1 无 超市连店铺
23 通发毅电子商场 沙河口 黄河路663号 -03 30,000 3 无 店铺
24 广荣商城 沙河口 黄河路667号 -06 27,000 6 无 百货
25 全景超市 沙河口 沙河口区台山 -01 5,500 2 无 超市连店铺
26 长江广场 中山区 长江路123号 -05 1,700 2 无 店铺
27 新玛特购物广场 中山 青山街1号 -10 148,000 8 2 百货连店铺
28 百年商城 中山 青泥洼桥商业区 -05 60,000 5 2 百货
29 奔德大厦 中山 人民路 18,000 4 3 百货
30 大连世界贸易大厦 中山 同兴街25号 -10 21,000 7 20 百货
31 伊全部锦 中山 青泥洼桥商业区 24,500 6 1 百货
32 金座广场 中山 中山路47号 30,000 5 1 百货连店铺
33 大世界商业中心 沙河口 五一广场 -05 71,000 4 2 百货
34 成吉思汗国际购物中心 沙河口 中山路552号 160,000 4 1 百货
35 荣德国际商城 西岗区 奥林匹克广场 -10 32,000 无 2 百货
36 科技广场美食城 沙河口 黄河路和西安路交汇处 -05- 7,800 3 无 店铺
2-2-3市场售价及租金反应
现时各大商场管理形式是以传统百货企业为主,店中店管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场租售条件关键以倒扣为主，即营业额抽成。不一样行业，倒扣百分比也有所不一样，以大连商场为例，经营衣饰倒扣率是20%至24%，而经营化妆品，则有较高23%至27%倒扣率（详见下表）
大连市关键商场招商条件一览表
序 项目名称 发展商/投资商 地域 招商条件
1 大连商场 大连商场股份 中山 服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率
2 秋林女店 大连商场股份 中山 服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率
3 友谊商城 大连友谊集团 中山 服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率
4 先施百货 秋林百货、香港先施 中山 服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率
5 富丽华酒店 友谊集团 中心 地上租金：美元天天每平方米3-3.5元地下租金：美元天天每平方米1-1.5元
6 胜利广场 大连胜利开发企业、香港博泰企业 中山 服装：21-25%倒扣率
7 迈凯乐大连商场 大连商场股份、日本迈凯乐百货株式会社 中山 服装：28-32%倒扣率珠宝：每个月每平方米3万元（保底）服装：每个月每平方米1.5-2.5万元（保底）
8 大世界家居广场 大连金泰房地产开发 沙河口 地上二层租金：美元天天天天平方米1.8元地下三-五层租金：美元天天每平方米0.6-0.65元
9 巴黎之春购物中心 大连宏孚大厦 中山 服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率
10 大连百盛购物中心 大连天河房地产开发、百盛集团 沙河口 服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率
2-3大连商业个案分析
2-3-1大连胜利广场
位置： 中山区大连火车站前广场
开业日期： 1998年8月
商场总楼面建筑面积： 147，000平方米
楼层： 地上六层，地下三层
营业时间 ： 早晨9时至下午9时
※招商条件
从开业早期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定商品布局和商场统一管理。
百货方面，大面积出租仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它有品牌商户多以联营为主。现在进场条件是商场抽成23-28%左右。
值得一提是，南萝宫在胜利广场业绩很好，现在进场条件是商场抽志27%，但包含全部费用，除了来自游戏机用电外。
※现场气氛
是现在大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全百货商场。人流多以流感人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路很好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令用户有难辩方向之感，间接影响了关键品牌销售业绩。

※商品布局

楼层图
A座 B座
六楼 卡友中心、教育中心 C座 六楼 不夜色喜庆宴会厅
五楼 针织馆 五楼 不夜城KTV酒店
四楼 绅士馆 四楼 不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅
三楼 青年馆 三楼 蒙古烤肉自助餐厅、川小吃
二楼 男女皮鞋 二楼 四季快餐、上海汤包、肯德基
首层 彩妆馆 首层 好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅
夹层 少淑女馆 夹层 亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场
地下一层 淑女装 地下一层 联惠居室用具、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界
地下二层 妇幼馆 地下二层 南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界
地下三层 胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧
2-3-2大连大世界家居广场
位置 ： 沙河口区五一广场4号
开业日期： 4月21日
商场总楼面建筑面积： 71，000平方米
楼层： 地上五层，地下一层
营业时间： 早晨9时至午8时
招商条件： 地下一层和地上一层整体出租
※现场气氛
商场招商情况良好，进场经营商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高级品牌。属于大型专业商场。
※商品布局

楼层 商品种类 关键商品品牌
地下一层地上一层 多种建材及散件 （未定）
二层 家装 银帆
房地产交易市场
三层 陶瓷洁具 宏明
水具厨具
厨房设备 雅迪尔
四层 家俱 华丰、华夏、野田、兴业
五层 精品家俱 罗马家俱

2-3-3大连奥林匹克购物广场

位置： 大连人民体育场北
开业日期 ： 4月
商场总楼面面积： 35，000平方米
楼层： 地下二层
东西广场租金： 2.4-3.5元/M2/天；负二层： 1.5元/M2/天
※现场气氛
商场硬件很好，女装属中等，男装略高。旗舰用户是美国沃尔玛超市，客流量很大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、多种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体大型购物中心。
※商品布局
楼层 商品种类 关键商品品牌
地下一层 沃尔玛超市 Only、w。w、color18
少女装
地下二层 男装 全部彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司
女装
餐饮
东广场 婚纱摄影 时尚经典
珠宝
西广场 茶店 天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集
眼镜店
药房
家俱
精品廊
化妆品

总结：
大连市经过多年城市计划，对交通、商业、旅游、居住环境全部起到理想城市计划格局。商业发展也伴随市场竞争势头不停加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮市场热朝，使到商铺物业市场前景十分乐观。

3- 项目标商场部份分析
3-1项目概况
本项目在大连市中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总计划面积27900平方米。中间由横列武汉街、华昌街和纵列五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。

项目基础指针以下：
项目内容 数量
总计划面积（M2） 27900㎡（不含X区）
总建筑面积（M2） 129279㎡
区域 占地面积（M2） 住宅面积（M2） 公建面积（M2） 容积率 覆盖率（%）
A区 4714.5 21750 9712 6.67 68.7
B区 5188.3 3600 10950 2.80 82.1
C区 6264.1 29500 14300 6.99 57.1
D区 5748.5 22620 6214 5.02 53.9
E区 6190.0 —— 10633 1.71 52.1
X区 6744.8 —— —— —— ——
总计 27900 77470 51809 4.63 62.7

3-2项目SWOT分析
S——项目优势
地段优势：在大连市中心，交通便利，和新兴商业圈——青泥洼隔路相对，含有较大商业价值。
规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。
城市商业地位：大连市是东北据点，是一个有名旅游城市，会向一个国际城市方向发展，商业气氛日渐浓厚，商机无限。
W——项目劣势
① 项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通主干道，其它支路交通上负担也不少，这么令到项目受交通计划影响较大，极难让项目以一个整体形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目标规模优势将大打折扣。
② 因为项目先天地块分块组成缺点，分块部份难以整体地连贯，各部份平面层面积较小，难以满足优异商业经营布局条件，同时令到招商时引入主力店有一定难度。
③ 项目是由商场和住宅两部份组成，商业计划要求和住宅计划设计有一定矛盾，不利于最大程度地发挥两方面优势。
④ 青泥洼商业区已经有较为丰富业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，所以面对招商压力也大。
⑤ 临近步行街商业圈，但和步行街相隔解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流行走习惯对项目有一定影响。
O——机会
① 和百年城等步行街隔路相望，商圈较为成熟，已经有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有商业圈，就会给项目带来一定人流。
② 大连市是一个旅游城市，每十二个月旅游观光人数不少。本项目在市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量旅客旅游购物。
③ 面正确劳动公园在大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐人群，这批人群也为项目带来一定商机。
④ 进入新市场或新细分市场，纵观大连市现时商场定位通常全部比较传统，如将本项目设计为一个中青年娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分消费群。
⑤ 现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等经营管理模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大全部是百货或超市形式和本项目标形式不一样，如将新型经营管理模式引入将会使将整个项目提升。
⑥ 项目规模较大，本身可设置内容很多，可将其设计为大连市特色购物场所，作为大连市有代表性购物天地。
T——威胁
① 青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招 商上对市场用户分流。
② 大连市在商业档次和业种经营上已较全方面，令市场对项目专题性或特色性要求较高。
③ 市场习惯消费模式和层次对项目定位上影响。

4-市场定位
商业物业是本项目标重头戏，是本项目是否赢利关键，所以先计划好商业物业并预先开发、销售，首先能够回收大量资金，利于项目标后续开发，其次营造商业气氛聚集人气，带动住宅销售。在本项目开发上我们能够选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们商业部份先行，但住宅和商业部份工程能够同时进行，这么也有利于项目销售进步保持一致和很好延续。

4-1中国市场形势
4-1-1香港在80年代末90年代初蓬勃商场发展，引提议处于经济快速增加中国大陆地产商搅尽脑汗去模拟，并以多建多层商场或群楼商场去增加她们利润。
即使在设计方面大多吸收香港经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求肇关系，对市场期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇全部做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已靠近零地步。
4-1-2现时通常发展商唯一处理措施只有停建；因资金未能到位。待市场成熟以后她们才作计划。但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。
4-1-3超额供给通常全部会是在非商业区内地块出现。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等候形势好。在商业或购物区兴建商场永远全部是合理做法。一直地产发展永远全部不离地点，地点……。广州天河城成功恰好充足表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是。
4-1-4中国商场大多数全部是以美观为关键设计概念，往往忽略了商场创富能力，合适布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。
4-1-5以上事实，在短期内改不了，而过剩供给也确实把很多租金限制在一个较为低水平。汰弱留强现实正在出现，以前商户投诉高租金现象，现在全部降至比较她们想像还要低地步。租户在租金方面负担，现在绝对不是问题。而也因为这么，租金就反而会变得有上升潜力。
4-1-6通常商场成熟期全部需要3-5年。期间，用户需要有从认识喜爱，常到至必到习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展阶段。通常商场经营者全部期望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营一条龙发展过程中做工夫不可了。
4-2大连商城形势
4-2-1正如中国其它城市一样，大连在商铺商场方面供给也远超市场能够随。自一九九八年有超出210000平方米商场建成后，商铺物业租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户方法，共同[负担风险]联营方法也开始流行，据我们了解，通常营业额分成全部是23%—32%左右。
4-2-2 即使说租户全部不原独立负担租金风险，但家乐福和沃而玛进入市场使大连传统零售模式起了改变我们相信也会刺激新以后者。奥林匹克广场成功也会令商户对大连商情重新估量，而百分百投向设备完善商场。
4-2-3 在云云大连购物区中，中山区天津街比较理想。而其它在中山路，在人民路，也不见得成功。街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货物种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎适用户需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了时尚方向。
4-2-4 青泥街未来发展对大连购物商情有很大影响，当街道翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街步行街将会成为大连市购物新时尚地域。即使临街店铺会增加，但新奇商场加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包含大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面帮助。

4-3本项目覆盖地域及经济潜力
4-3-1 大连本项目坐落于中山区内青泥窖桥地域。作为一个购物区，它是能够在其它地域引进用户。它毗邻覆盖地域应包含中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超出一百六十六万，而绝大多数全部是年纪在15岁到45岁。男比女略多。
4-3-2除甘井子区外，不管在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面全部是比较大连市平均数字高。
4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中万是中国游客。在中国游客中，60%是东北人。
4-3-4游客平均每个月有166万人，假设每位游客消费500元，每个月从游客方面得到额外消费额会是每个月8.3亿元。
4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每个月消费1000元，每个月大连市消费总额会是21.5亿元。
4-3-6在1999年，劳感人口工资收入比1998年增加21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购置能力实际上升了22.2%。
4-4市场需要什么
①大连市民日常生活习惯在过去5年内起了基础改变。城市从中国较为迟起步改革城市变为中国向国际开放五个城市之一。从关键城镇建设保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是城市。市民日常购物也从基础便利需要，演变成为休闲习惯。对环境诉求也有不一样期望。这从甚至在繁盛地域旧式商场一点也不受欢迎事实中能够看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。
②百货企业在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高情况下，已逐步失去了她们在用户心中地位。用户需要也伴随时尚转变而变得更多样化，我们能够综合她们需要以下：
n 时尚购物感觉。
n 休闲购物环境。
n 方便商场布局。
n 舒适商场通道。
n 齐全消费品种。
n 灵活变通商品档次。
n 综合餐饮，娱乐及购物便利。
n 具名气商场。

4-4-1商场档次分析
①大连在中国国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京2170亿元及上海4035亿元；相差甚远。即使每十二个月增加率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能在第14位。
②每十二个月大约1.28%游客是国外游客，其它98.72%为中国游客，其中60%为东北游客。国外游客购置力档次不能成为主流东北游客经济能力普遍比大连低，所以即使旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低。
③以中国水平，中至中高级为广州，上海及北京市主流那大连市档次应定为以中等为主流中高级为次流。

4-4-2商场类型
①以地理为类别，商场可分为：
n 邻舍商场
n 地域性
n 地域性
②若以购物为类别，商场又可分为：
n 日常便利商场
n 休闲商场
n 目标商场
n 旅游商场

4-4-3商场专题分析
香港又一城专题
又一城知道本身位置特点及用户种类，它专题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭组员需要」。所以在组合方面，餐饮占百分比很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货企业没有，但行业专门店则比较多。
广州天河城专题
广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区用户年纪比较轻。所以它专题是「包罗万有购物商场去迎合年纪15到45岁少青中年人」。因为面积太大，所以它设计是令用户认为它不是一个商场，而是一毓商场，需要几天才能走得完。所以它有两家百货企业，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。
商铺类型除了广场式经营之外，通常在商场内商铺种类可分为以下多个关键类别：
n 主力店
n 行业购物中心（专门店）
n 超级市场
n 戏院
n 娱乐中心
n 餐饮场所
n 商铺

4-5本项目产品定位
4-5-1档次定位
■从销售角度来讲，本项目标包装定位应是高级次。
1. 项目拥有较大规模、优越位置和尤其专题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善硬件，风情化购物环境，立面和特色化灯光处理，足以令项目高级次产品特征引发投资者、经营者和消费者极大爱好；
2． 大连市是一个著名旅游城市，中国外游客较多，高级次风情化商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市一张名片。
3． 住宅部份在中心面向市中心劳动公园，本身可吸引一定层次住户，商场定为中高级首先可带动住宅出售，其次，可为商场部份带来一定消费群。
■经营角度上讲，本项目标招商可分为中等和高级
1． 高级次经营对本项目包装定位是一个强有力支撑点，在一定程度提升了项目标消费档次。
2 目针正确消费群相当部分仍以当地年青消费为主，其总体消费能力较适合中等消费，且中等消费也最大程度带动起巨大消费人流。

4-5-2本项目标专题定位

“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多个经营业态并存，洋溢着异国风情文化购物天地”

※ 首创旅游式专题商业物业概念

将旅游和购物联结在一起，让旅游和购物互为促进，这是一个全新消费模式。
※ 专题新奇吸引
将项目标产品设计为一个旅游式专题购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内现有商场，这么首先能够避开和原有商场正面竞争，不需要在原有市场消费饼块上争夺份额；其次，可表现本项目标特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目标市场竞争力。
※ 市内旅游文化支持
大连市是一个旅游城市，每十二个月接待中国外人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特购物天地，可吸引中国外游客慕名而来旅游购物。

※ 大连市旅游统计资料：
a.去年大连市整年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增加了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增加30％跳跃式发展，并在三年间发明就业机会达4万人次。
b.依据统计数字所得，到大连旅游游客每十二个月平均增加28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDP
10％左右。
※ 对消费人群吸引力
将项目设计为一个异国风情文化购物天地，当中汇聚异国特色风情文化，让消费者不出国门就能够领会到异国文化和民俗风情，购置到异国特色商品，并同时享受身在异国她乡旅游购物新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。
※ 借用概念吸引力
提议在华昌街和五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营部分露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓咖啡，一边欣赏着周围迷人异国风景及风情；另外还可依据特定国家风俗，选择各国尤其节日，定时在此举行异国民俗风情节日演出，这么可增强本项目标特色性，吸引人流，以推进商场经营销售。
※ 借用其它元素吸引力
将部分有国家代表性景观和有民族特色建筑元素引入到商场装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。
当你漫步于其中时，意大利比塞塔、罗马斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨阿尔卑斯山、苏黎世万国彩旗、经典歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性异国风景、风俗文化全部会卷入你眼帘，令你留连忘返。

4-5-3形象定位
项目标形象定位顾名思义是依据产品定位确定项目专题形象，该专题首先能反应项目标特色和内涵，其次指导策划推广方向，并为项目增加附加值。如本企业操作广州奥林匹克花园专题形象是“运动就在家门口”就充足表现了项目标特色，会使其推广事半功倍。敝司提议本项目标形象定位为：

“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”

4-5-4项目定位发展优势
——项目定位发展计划超前性及创新性。
我们认为因为基于项目标规模及地段优势，奠定了项目良好定位和经营计划基础，关键在以下方在展现：

A——以多个业态并存进行经营计划。
以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场制高点上，全方面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现连续发展战略。

B——项目发展前景宽广，投资价值更为显著。
以“多个业态特色消费”形式吸纳不一样业态品牌企业进驻经营，提供宽广产品销售舞台及创建理想经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。

C——营造浓厚市场商业气氛
l 形成强烈投资气氛，全方面促进销售及招商进程。
l 强化专业市场投资前景，和突破传统商铺经营 计划，增强投资信心。

l 强化首创全新独特专题概念，在大连全部独具首创性，和唯一性。
l 借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等原因全方面素质提升，强化项目优势及特征。
l 强化项目标价格升值空间，并以中山路临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。

D——吸纳不一样业态主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。
带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。
我们提议以优惠招商方法吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及著名度，带动整体销售，并于每个购物组团全部有著名品牌代表主力店
比如：运动系列组团著名品牌“耐克”“阿迪达斯”
流行衣饰系列组团“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。
异国风情美食组团“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。
国际名店城组团“GUCCI”“华伦天奴”等牌子
家居饰物珠宝玉器组团“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”
皮具系列：特乐路、芭迪
超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。

4-6项目产品设计提议
4-6-1针对项目整块提议
◎ 针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？
1、 鄙司提议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街和武汉街相交处建设一个下沉式广场，在A区和C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块和X部份地块所组成负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块西南转角处。
作用：
n 能吸引青泥洼商业旺区人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目标市场潜力。
n 建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成负一层区域有机地连贯起来，处理项目先天地块分块缺点，为主力百货店引入提供前提条件。
n 主力店引入又为商场前期销售、招商及后期经营吸引大量人流。

4-6-2针对 A、B、C、X地块业态？

n 提议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百货店首先可吸引大量人流，推进其它楼层业态经营；其次，可带动项现在期销售、招商。
n 在其它楼层设置：
国际流行前线：经营流行衣饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量时尚流行衣饰。
时尚天地；经营种类：主经时尚服装、精巧饰物、甚至能够搜罗香港、日本、韩国等最流行衣饰聚集于此。
视讯网络：经营多种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。
家居饰物珠宝玉器世界：经营多种品牌家居用具、灯饰，各类珠宝玉器等对应产品。
对应配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装演出广场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量青少年消费人群和消费者眼球和人流，在B区或X区场地可设置室内攀岩场等活动配套。
租售做法：
1、 此区负一层先以招商为主，经过优惠条件引入主力百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层出售
2、 各功效区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其它部分进行分割独立销售。
。
4-6-3针对D、E地块计划
鄙司提议在D、E 地 块和劳动公园之间建造另一个下沉式广场。
作用：
n 可将D、E地块和劳动公园连通，处理解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便问题，为对面人流过马路提供方便，
n 将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等人流吸引过来，推进D、E地块经营发展。
4-6-4针对D、E地块业态设置
A）将D、E地块打造成为一个动、静结合且相互带动新型娱乐、购物天地。
所谓“动”是指经营部分娱乐性质、有动感，甚至是以运动为专题新型娱乐、康体活动。
所谓“静”是指经营部分和“动”专题相关各类品牌商品。
“相互结合、相互带动”是指令到“动”和“静”之间，以一样专题，相互友好地结合，成为整体；另外，二者也因为有一个共同专题，相互带动相互经营。
B）提议在D、E地块业态设置为：
国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食
经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客” 干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。
设置原因：既懑足周围居民区需要，又可针对悠闲人群
租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。关键以招商形式置于E区二、三层，其它部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营条件。
新生代天地：经营儿童衣饰，玩具精品。
对应配套：大型游艺中心，史诺比专题儿童游乐园，
设置原因：关键经过针正确消费层和游乐硬件配置吸引人流。
租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分经过1-2家主力店带动独立销售。
活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人衣饰、精品，化妆品等。
对应配套：设置一小型T型舞台，有利于在开业以后定时或不定时举行时装秀或其它产品推广活动提供有效场地 ：设置“SPA” 美容疗法会馆，女士健身美体中心。
设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。
租售做法：部分以招商为主，用“SPA”会馆经营，吸引女性消费者；部分经过3-4家行业主力店带动独立销售。
活力天地：经营世界品牌或中国著名运动系列运动衣饰、运动用具、运动器材
对应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激游玩配套。
设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。
租售做法：经过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必需经营功效设定业种，方便为购物公园内涵提供强有力支撑。
国际名店城：荟萃当今中国外高级品牌、精品衣饰。
经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定程度上表现项目标总体形象档次。
租售做法：此区先已招商为主，经过优惠条件引入部分国际性著名品牌，后期作带租约销售。

4-7项目标特色怎样营造
◎五洲风情特色步行街设置
■名称恰如其分
这条街原名五州（洲）街，我们恰好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚五洲风情文化。
■装修设计统一性
在外立面、公共空间、甚至在宽广步行街上，全部部署着各具特色异国风情文化。使每一处街景全部是世界特色景点，令消费者不管走在哪里全部仿佛置身于异乡。
和整个项目装修设计统一，法国凯旋门、美国自由女神、荷里活偶像等各具特色景点、当地风俗文化，全部会设置于其中。
■经营业态
国际名店街；关键经营：世界名牌衣饰、品牌皮具、高级化妆品等。
旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品
香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。
租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以确保此街档次。
尤其补充说明：
本项目标计划设计更多地表现为“街区概念